Rescisión de un contrato de arrendamiento

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Con frecuencia, los inquilinos desean o necesitan rescindir un contrato de arrendamiento. Rescindir un contrato de arrendamiento significa finalizar un arrendamiento antes de su fecha de término. Los contratos de arrendamiento son contratos vinculantes entre el o los arrendadores y el o los inquilinos. La ley de Maryland impone determinadas condiciones en ese contrato, como la limitación de cargos por pago tardío del 5% de un pago de alquiler mensual, pero en las áreas donde la ley no impone límites, el o los arrendadores y el o los inquilinos tienen libertad para negociar su propio acuerdo. Esto se aplica a la rescisión anticipada de un contrato de arrendamiento.

Algunos contratos de arrendamiento escritos tienen una cláusula que estipula un mecanismo para que los inquilinos cancelen el contrato de arrendamiento. Por ejemplo, algunos contratos de arrendamiento contienen una cláusula que indica que un inquilino que desea rescindir un contrato de arrendamiento antes de su rescisión puede pagar el equivalente a dos meses de alquiler con anticipación a la mudanza, entregar una notificación por escrito sesenta días de la fecha de la mudanza, y luego rescindirá el contrato de arrendamiento.

Si un inquilino desea rescindir un contrato de arrendamiento que no posee una disposición de cancelación, debe saber que Maryland sólo permite la rescisión de un contrato de arrendamiento si las condiciones son tan graves que la continuidad del arrendamiento es insostenible o porque la persona ha sido llamada al servicio militar. Si no cumple ninguna de estas condiciones, puede intentar negociar un acuerdo de rescisión anticipada con su arrendador. 

P -“Firmé un contrato de arrendamiento en la mañana. Esa tarde, pedí que se cancelara. El arrendador se negó a hacerlo. ¿La ley no me da tiempo para cambiar de parecer?”

R - No. La ley no le da tiempo para cambiar de parecer. [La ley de Maryland que permite un período de cancelación de contrato de tres días sólo cubre actividades de vendedores puerta a puerta, afiliaciones a gimnasios y algunas transacciones crediticias.]

P - “El arrendador y yo firmamos el contrato de arrendamiento, pero no me he mudado aún. El arrendador ha encontrado a alguien que está dispuesto a pagar un alquiler más alto y me ha dicho que me puede devolver mi dinero, pero que no puedo mudarme. ¿Puede el arrendador hacerme esto?”


R - No. El arrendador estaría infringiendo sus obligaciones para con usted en virtud del contrato de arrendamiento. Si el arrendador no le permite ingresar a la propiedad, puede demandarlo por el incumplimiento de la garantía de goce específico y obtener daños que incluyen la diferencia entre lo que pagará por concepto de alquiler y lo que habría pagado por alquiler en virtud del contrato de arrendamiento.

P -“¿Puedo rescindir el contrato de arrendamiento si la administración no mantiene la propiedad como es debido?”

R – La respuesta es “depende”. Si la propiedad tiene una administración tan mala que es insostenible vivir ahí, un inquilino puede acudir a un Tribunal de Circuito a tenor de la Ley de Depósito en Garantía del Alquiler (y en Baltimore City, en virtud de la Garantía de Habitabilidad) y solicitar que un juez anule el contrato de arrendamiento. Además, si un inquilino desocupa una propiedad debido a la gravedad de las condiciones, el inquilino puede demandar al arrendador por desahucio constructivo y pedir al tribunal que anule el contrato de arrendamiento y otorgue al inquilino daños monetarios. Los recursos del Depósito en Garantía del Alquiler, la Garantía de Habitabilidad y Desahucio Constructivo son algo complicados y se recomienda solicitar asistencia antes de proceder. BNI, la Oficina de Ayuda Legal (para clientes que reúnen los requisitos en cuanto a ingresos), Maryland Volunteer Lawyers Service (para clientes que reúnen los requisitos en cuanto a ingresos) o un abogado privado pueden proporcionarle información más detallada adaptada a su situación específica. [Normalmente, el recurso de mantenimiento deficiente es presentar una queja ante los inspectores de vivienda locales y/o enviar una carta por correo certificado al arrendador que indique los elementos que desea que se reparen. Luego, si el arrendador no ha cumplido con la notificación de infracción o no ha reparado la propiedad en un tiempo razonable, y si las reparaciones necesarias son considerables, es posible solicitar al tribunal, en un proceso de depósito en garantía del alquiler, (y/o proceso de garantía de habitabilidad en Baltimore City) que el dinero del alquiler se deposite en una cuenta de depósito en garantía hasta que se hayan realizado todas las reparaciones.]

P - “Sufro continuamente la molestia de inquilinos ruidosos, y el arrendador se rehúsa a remediar la situación. ¿Es motivo para que rescinda el contrato de arrendamiento?” 

R – Puede ser un motivo para rescindir el contrato de arrendamiento si usted ha informado el problema al arrendador, le ha dado una oportunidad de remediar el problema, y el problema persiste. En todos los contratos de arrendamiento de Maryland, el arrendador conviene el goce pacífico de su propiedad alquilada. Si otros inquilinos lo molestan con su ruido, debe comunicar a su arrendador por escrito la situación especificando cuándo lo han molestado los inquilinos y la naturaleza de la molestia.  Luego, debe dar al arrendador un tiempo razonable para solucionar la situación. Si el arrendador se contacta con los inquilinos por el ruido, pero los inquilinos no dejan de molestarlo voluntariamente, se puede obligar al arrendador a que envíe a los inquilinos una notificación de desalojo por incumplimiento del contrato de arrendamiento. Si los inquilinos no desalojan y no dejan de molestarlo, el arrendador tendría que llevar a los inquilinos al tribunal por incumplimiento del contrato de arrendamiento. Este proceso podría tardar varios meses. Debe dar al arrendador al menos esa cantidad de tiempo para resolver la situación. Sin embargo, si después de que ha transcurrido un tiempo razonable, el arrendador no ha pedido a los inquilinos que desalojen, puede presentar una acción en el Tribunal de Distrito debido a que el arrendador no garantizó el goce pacífico de las instalaciones. El inquilino puede decidir luego permanecer en la propiedad y obtener daños monetarios o el inquilino puede solicitar al tribunal que rescinda el contrato de arrendamiento y adjudique daños para cubrir los gastos de la mudanza. Obviamente, el resultado de la causa dependerá de la capacidad del inquilino para demostrar la situación. Ciertamente, este es un procedimiento menos arriesgado que mudarse y luego discutir el desahucio constructivo en un juicio que entable contra el arrendador o como una defensa contra el juicio por pérdida de alquiler del arrendador.  No obstante, si encuentra imposible continuar su arrendamiento debido a las condiciones de la propiedad o debido a un incumplimiento de la garantía de goce pacífico, puede mudarse y argumentar que se le desahució constructivamente.

P - “Me han transferido a cierta distancia y tardo demasiado en los viajes. ¿Me permite la ley rescindir el contrato de arrendamiento?” 

R – Desafortunadamente, sigue obligado por el contrato de arrendamiento a menos que su contrato de arrendamiento estipule la rescisión anticipada debido a un desplazamiento laboral o en ciertas circunstancias, si está en las fuerzas armadas. Algunos contratos de arrendamiento tienen una cláusula específica que aborda este tema, pero muchos no la tienen. Por ejemplo, algunos contratos de arrendamiento permitirán la rescisión del contrato de arrendamiento si cambia de trabajo a un lugar ubicado a más de cincuenta millas.

P - “Estoy en las fuerzas armadas y se me ha asignado a otro lugar del país. ¿Puedo rescindir mi contrato de arrendamiento?"

R – La ley de Maryland permite que una persona en servicio militar activo que ha recibido una orden de servicio temporal por un período de más de tres meses o una orden de cambio de estación permanente rescinda un contrato de arrendamiento al proporcionar un aviso por escrito y una constancia de la asignación. El inquilino que entrega un aviso pertinente no será responsable por 30 días de alquiler y el costo de reparar cualquier daño que haya causado en la propiedad.

P - “Estoy comprando una casa. ¿Puedo rescindir el contrato de arrendamiento?” 

R – Es posible que aún tenga obligación por la pérdida de alquiler. Dado que algunos inquilinos pueden lograr que la rescisión del contrato de arrendamiento coincida con la compra de una casa, a menos que llegue a un acuerdo con su arrendador o que su contrato de arrendamiento incluya una cláusula de cancelación o una cláusula que estipule este imprevisto (lo cual es poco probable), usted será responsable del alquiler adeudado por el resto del contrato de arrendamiento. Sin embargo, el arrendador estará obligado a hacer un esfuerzo de buena fe para volver a alquilar la propiedad después de que abandone la propiedad, mitigando así los daños. Si el arrendador vuelve a alquilar la propiedad después de que abandona la propiedad y antes de que venza la vigencia del contrato de arrendamiento, usted será responsable del alquiler hasta la fecha del nuevo alquiler y de cualquier costo en que haya incurrido el arrendador al tener que volver a alquilar. Estos costos pueden incluir el costo de publicidad, por ejemplo. Además, si los nuevos inquilinos no pagan su alquiler durante el período en que su contrato de arrendamiento estaría en vigencia, también puede ser responsable de esta pérdida de alquiler. Es posible que quiera considerar la rescisión de su contrato de arrendamiento como un costo de la compra de una casa

P - “Necesito rescindir mi contrato de arrendamiento para buscar un departamento más barato. Perdí mi trabajo y simplemente no puedo darme el lujo de quedarme en el departamento. ¿Qué sucederá?”

R – Es posible que tenga problemas para obtener otro departamento si su  posible nuevo arrendador consulta a su arrendador actual. Dado que su arrendador puede hacerlo responsable de los pagos adeudados en virtud del contrato de arrendamiento hasta que vuelva a alquilar la propiedad, un potencial arrendador puede cuestionar si puede darse el lujo de pagar el antiguo alquiler y el nuevo. Incluso si encuentra un nuevo alquiler, el arrendador original puede demandarlo por la pérdida de alquiler y los costos de tener que volver a alquilar la propiedad. Asimismo, se puede informar un fallo en su contra a una agencia de crédito. Si está trabajando, o cuando obtenga un trabajo, el arrendador que tiene un fallo en su contra puede embargar su sueldo. Sin embargo, si ya no puede pagar el alquiler, puede intentar negociar con su arrendador, una cancelación del contrato de arrendamiento.

P - “¿Cuál es la responsabilidad del arrendador cuando se rescinde un contrato de arrendamiento?” 

R – El arrendador debe hacer lo posible para mitigar sus daños al intentar alquilar el departamento con la mayor brevedad. No puede ocultar el hecho de que su departamento ahora está disponible, pero no tiene anteponer su departamento a otras vacantes. El arrendador tiene la obligación de mitigar los daños si estos son originados por la siguiente acción por parte del arrendador o inquilino:

  1. No suministrar la posesión de las instalaciones alquiladas; o
  2. No tomar o rehusarse a tomar posesión al comienzo de la vigencia del contrato de arrendamiento; o
  3. Término de la ocupación antes del término de la vigencia.

Un arrendador no tiene que demostrar o alquilar una unidad de vivienda desocupada en forma anticipada en preferencia a otras unidades que ofrece. Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-207

P - “¿Puede el arrendador rehusarse a permitirme subarrendar la propiedad?” 

R – Un arrendador no tiene que permitirle subarrendar a otra persona que no esté calificada, pero en general, un arrendador no puede rehusarse arbitrariamente a permitirle subarrendar o arrendar a otro inquilino calificado. Si lo hiciera, no tendría que mitigar sus daños.


P - “¿Qué sucede si el arrendador vende la propiedad durante la vigencia de mi contrato de arrendamiento?”

R – El nuevo propietario asume todos los derechos y las responsabilidades del ex propietario en virtud del contrato de arrendamiento. 

P - “¿Qué sucede si un inquilino o arrendador fallece?” 

R – A menos que el contrato de arrendamiento estipule lo contrario, el fallecimiento de un inquilino o arrendador no rescinde el contrato de arrendamiento y no pone término a las responsabilidades en virtud del contrato de arrendamiento. De este modo, el sucesor continúa como arrendador y un heredero del inquilino pasa a ser responsable de la pérdida de alquiler si finaliza el contrato de arrendamiento.

Recursos adicionales

Los siguientes libros pueden estar disponibles en la Biblioteca Jurídica del Tribunal de Circuito pública o la biblioteca pública municipal.

Trevor Rhodes y Nicole Février, American Landlord Law : Everything U Need to Know about Landlord-Tenant Laws, (Ley sobre arrendadores de EE.UU.: todo lo que debe saber acerca de las leyes sobre arrendadores e inquilinos) Nueva York: McGraw-Hill (2009)

Janet Portman y Marcia Stewart, Every Tenant's Legal Guide, (Guía legal para inquilinos) Berkeley, Calif. : Nolo Press (6a ed. 2009)

Fuente: BNI, actualizado por Rudi Lamy, Biblioteca Jurídica del Estado de Maryland
ed. 2009)

Source: 

BNI, updated by Rudi Lamy, Maryland State Law Library
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