En la ciudad de Baltimore, para todos los contratos de arrendamiento residenciales (orales o escritos), se da a entender que el arrendador acuerda y garantiza que la vivienda es apta para ser habitada por personas.
- Vivienda significa una estructura o parte de una estructura que se utiliza o está destinada a ser utilizada como hogar o residencia por una persona o por dos o más personas que mantienen un hogar común.
- Apto para habitación humana significa que la vivienda no contiene condiciones que pongan en peligro la vida, la salud y la seguridad de los inquilinos, incluidas, entre otras, plagas de alimañas o roedores, falta de saneamiento, falta de calefacción, falta de agua corriente. , o falta de electricidad.
En los primeros 30 días de ocupación, SI
- la vivienda no es apta para habitación humana, Y
- el arrendador tiene conocimiento de las condiciones del inmueble que constituyen el incumplimiento de la garantía de habitabilidad,
ENTONCES, un inquilino puede ejercer cualquier recurso disponible por ley. El inquilino también puede ejercer los siguientes recursos dentro de los 30 días posteriores a la ocupación:
- una acción o procedimiento por incumplimiento de contrato o garantía (En la acción, el arrendatario puede solicitar al tribunal la rescisión del contrato, es decir, declarar nulo el contrato, y puede solicitar otros remedios);
- rescisión del contrato, incluida la devolución de todos los depósitos y dinero para el alquiler durante el período de incumplimiento (rescisión significa que el contrato se considera nulo y sin efecto).
El arrendador deberá recibir notificación de las condiciones que constituyen el incumplimiento de la garantía de habitabilidad por alguno de los siguientes medios:
- un aviso de infracción del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario o cualquier otra agencia municipal o gubernamental o
- una carta del inquilino o del agente del inquilino al propietario por correo certificado o
- aviso real de las condiciones.
Si, de mala fe, el arrendatario o un miembro de la familia del arrendatario, el invitado o el agente le ha negado la entrada al arrendador o al agente del arrendador, por lo que el arrendador no ha podido hacer las reparaciones, entonces el arrendatario es responsable de los honorarios del abogado del arrendador. y costas judiciales. Del mismo modo, si el inquilino o un miembro de la familia del inquilino, invitado o agente causó las condiciones que supuestamente existen, entonces el inquilino es responsable del costo de las reparaciones.
Las disposiciones de esta sección son irrenunciables.
Lea la ley: Baltimore City Public Local Leyes § 9-14.1
Después de los primeros 30 días de ocupación, continúa la garantía implícita de idoneidad para la habitación humana. Sin embargo, la definición de apto para habitación humana es algo diferente. Ahora, apto para la habitación humana significa que las instalaciones no deben tener "ninguna condición que ponga en peligro la vida, la salud y la seguridad de los inquilinos que implique plagas de insectos o roedores en dos o más unidades, falta de saneamiento, falta de calefacción, falta de agua corriente, o falta de electricidad, excepto cuando el arrendatario sea responsable del pago de los cargos de agua y electricidad y cuando la falta de agua o electricidad sea el resultado directo de la falta de pago por parte del arrendatario de los cargos de agua y electricidad".
Después de los primeros 30 días de ocupación, si la vivienda de un arrendatario se vuelve inadecuada para la habitación humana, el arrendatario puede iniciar una acción por incumplimiento de la garantía de habitabilidad o presentar el incumplimiento de la garantía como defensa en una acción del arrendador por expulsión sumaria o angustia. (acciones en las que el arrendador busca juicio por falta de pago del alquiler) SI:
- el propietario tiene notificación de las condiciones que constituyen el incumplimiento de la garantía; y
- el propietario tiene un tiempo razonable después de la notificación "para restaurar una vivienda a un estado apto para la habitación humana si el propietario realiza el trabajo de restauración con diligencia y sin demora culpable".
Si el propietario y el inquilino disputan qué constituye un plazo razonable, el tribunal decidirá qué es razonable. Existe una presunción refutable de que no es razonable que un arrendador se tome más de 30 días para restaurar la vivienda a un estado apto para la habitación humana. Una presunción refutable es que corresponde al arrendador probar que más de 30 días es razonable. Al finalizar las reparaciones, el propietario debe notificar por escrito al inquilino o al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario.
El tribunal puede otorgar daños y perjuicios al arrendatario con carácter retroactivo a la fecha en que el arrendador tuvo conocimiento real del incumplimiento de la garantía. Los daños serán “el monto de la renta pagada o adeudada por el arrendatario durante el tiempo del incumplimiento menos el valor razonable de renta de la vivienda en su condición deteriorada.
Si las condiciones son causadas por el inquilino, un miembro de la familia del inquilino o un visitante, entonces el inquilino es responsable del costo de las reparaciones. El costo se cobrará como alquiler. Por lo tanto, el arrendador podrá reclamar el pago de las reparaciones en una acción de desalojo sumario o acción por desamparo.
Lea la ley: Baltimore City Public Local Leyes § 9-14.2