El propósito de la ley de depósito en garantía de alquileres es proteger la vida, la salud y la seguridad de los inquilinos y evitar represalias por parte de los propietarios. La ley no puede usarse para redecorar una vivienda, para corregir violaciones menores del código o como medio de acoso.
Cuando un propietario retrasa injustificadamente o se niega a reparar una condición que amenaza la vida, la salud o la seguridad del inquilino, la ley de depósito en garantía de alquiler proporciona varios remedios, incluido el pago del alquiler ante el tribunal para que los fondos acumulados puedan usarse para pagar las reparaciones. .
Lea la Ley: Código de leyes locales públicas de la ciudad de Baltimore, subtítulo 9-9
Temas en esta página:
- Condiciones peligrosas
- Antes de usar el depósito de alquiler
- Procedimiento judicial
- Defensas para el propietario
- Remedios
- Protección contra represalias
- Actos prohibidos y aplicación de la ley
Condiciones peligrosas
Para utilizar el proceso de depósito en garantía de alquiler, debe existir una condición peligrosa en las instalaciones arrendadas o en las áreas comunes y debe crear, o si no se corrige rápidamente creará, un riesgo de incendio o una amenaza grave a la vida, la salud o la seguridad de los inquilinos. (Sección 9-9(b)). Ejemplos de tales condiciones son (Sección 9-9(b)):
- Falta de calefacción, luz, electricidad o instalaciones adecuadas de eliminación de aguas residuales.
- Falta de agua corriente fría o caliente (excepto cuando el inquilino paga por el agua y la falta de agua es resultado de no pagar el cargo de agua)
- Infestación de roedores (excepto en viviendas unifamiliares)
- Presencia de pintura con plomo en superficies interiores, donde sería una violación del Código de la ciudad de Baltimore y el propietario tiene conocimiento de las superficies pintadas con plomo.
La presencia de una condición peligrosa puede ser la base de una acción iniciada por el inquilino para corregir la condición o puede ser utilizada por el inquilino como defensa ante una acción iniciada por un propietario para recuperar el alquiler o recuperar la posesión del local para falta de pago del alquiler (Sección 9-9(c)).
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Antes de usar el depósito de alquiler
Antes de iniciar una acción de depósito en garantía del alquiler o utilizar la condición peligrosa como defensa por falta de pago del alquiler, el propietario o el agente del propietario también debe haberse negado o no haber remediado la condición dentro de un tiempo razonable después de recibir la notificación de la condición defectuosa en uno de los siguientes maneras (Sección 9-9(d)(1)):
- Una carta enviada por correo certificado con acuse de recibo (el inquilino debe conservar una copia de la carta y el acuse de recibo);
- Un aviso de violación o expropiación del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario u otra agencia apropiada; o
- Aviso real (el arrendador tiene conocimiento de primera mano de la condición).
Se deja a discreción del tribunal un plazo razonable para remediar la condición peligrosa, pero existe una presunción refutable de que más de 30 días después de recibir la notificación no es razonable (Sección 9-9(d)(1)).
El inquilino debe pagar al tribunal el monto del alquiler adeudado según el contrato de arrendamiento, a menos o hasta que ese monto sea modificado por orden judicial (Sección 9-9(d)(2)). El inquilino tampoco debe haber tenido más de 5 sentencias por alquiler impago en el año inmediatamente anterior al inicio de la demanda o al uso de la condición peligrosa como defensa (o no más de 2 sentencias si el inquilino ha vivido en el local 6 meses o menos) (Sección 9-9(d)(3)).
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Procedimiento judicial
La audiencia inicial de un caso de depósito en garantía de alquiler debe realizarse dentro de los 15 días calendario posteriores a la notificación del tribunal a las partes, excepto que el tribunal ordenará una audiencia más temprana cuando el inquilino alegue condiciones de emergencia, como falta de calefacción en invierno, falta de servicios adecuados. instalaciones de alcantarillado, o cualquier otra amenaza inmediata a la salud o seguridad de los ocupantes (Sección 9-9(h)).
El tribunal, ya sea por iniciativa propia o por iniciativa del propietario o inquilino, puede ordenar audiencias adicionales en el caso para determinar en mayor detalle los derechos y obligaciones de las partes (Sección 9-9(i)). La distribución del dinero del depósito en garantía sólo puede realizarse:
- por orden del tribunal después de una audiencia en la que tanto el inquilino como el propietario recibieron un aviso razonable para asistir, o
- por acuerdo entre el inquilino y el propietario, o
- tras la certificación de un inspector de vivienda de que el trabajo requerido se ha completado satisfactoriamente (Sección 9-9(i)).
Siempre que se requiera una audiencia, el tribunal deberá notificar a todas las personas que deban ser notificadas por correo certificado, con acuse de recibo, indicando la fecha, hora y propósito de la audiencia; el rechazo o la demora irrazonable por parte de una parte en aceptar la notificación no impedirá cualquier recurso al que la otra parte tenga derecho (Sección 9-9(j)).
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Defensas para el propietario
El propietario prevalecerá si puede establecer uno de los siguientes (Sección 9-9(e)):
- No recibieron la notificación adecuada;
- La condición denunciada por el inquilino no existe;
- La condición ha sido remediada;
- La condición fue causada por el inquilino, un miembro de su familia o un huésped; o
- El inquilino ha rechazado injustificadamente la entrada o no ha hecho arreglos irrazonablemente para estar en casa para la entrada del propietario o su agente para hacer reparaciones.
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Remedios
Al concluir la audiencia, el tribunal puede dictar cualquier orden que la justicia del caso requiera, incluidas, entre otras, una o más de las siguientes (Sección 9-9(f)):
- Se rescinde el contrato de arrendamiento y se entrega el local al arrendador;
- Todo el dinero del alquiler ya pagado ante el tribunal será entregado al inquilino o al propietario;
- El inquilino debe continuar pagando el alquiler en la cuenta de depósito en garantía hasta que se solucione la condición peligrosa;
- El alquiler se reduce a una cantidad que represente fielmente la condición del local (el propietario tiene la carga de demostrar por qué no se debe reducir el alquiler);
- El dinero acumulado en depósito en garantía se entrega al inquilino, al arrendador o a un contratista elegido por el arrendador, para remediar la condición;
- El asunto se remite a una agencia municipal o estatal para su investigación e informe, y el inquilino paga al tribunal el alquiler adeudado durante ese tiempo;
- Los fondos en garantía se utilizarán para pagar una hipoteca sobre la propiedad para evitar la ejecución hipotecaria; y/o
- El arrendador debe corregir la condición defectuosa.
Cuando el tribunal establece una cuenta de depósito en garantía y el propietario no hace un esfuerzo razonable para remediar las condiciones peligrosas dentro de los 6 meses, todo el dinero acumulado en la cuenta se entregará al inquilino y el depósito en garantía continuará durante un nuevo período de 6 meses. período con las mismas condiciones que antes (Sección 9-9(g)).
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Protección contra represalias
Luego de una determinación de los méritos del caso, el inquilino está protegido contra un aumento de alquiler, desalojo o una disminución en los servicios que el propietario está legalmente obligado a proporcionar, a menos que el tribunal determine que la queja o defensa del inquilino no fue "en buena forma". fe" o que el propietario tiene "buena causa" para desalojar al inquilino o aumentar el alquiler (Sección 9-9(k)). Durante los primeros 6 meses, el arrendador tiene la carga de probar la falta de buena fe o buena causa; después del período de 6 meses, la carga de la prueba recae en el inquilino (Sección 9-9(k)).
"Buena causa" para que el propietario desaloje al inquilino o aumente el alquiler requiere una determinación de cualquiera de los siguientes (Sección 9-9(k)(2)):
- La condición que fue la base de la queja o defensa del inquilino fue causada por un acto u omisión del inquilino o de un miembro de su familia o su invitado, y fue más que un desgaste normal;
- El arrendador quiere de buena fe recuperar la posesión de la propiedad para poder vivir allí inmediatamente;
- El propietario ha contratado de buena fe y por escrito la venta de la propiedad y el comprador planea vivir allí de inmediato;
- El arrendador ha experimentado un aumento sustancial en los impuestos o un aumento sustancial en los costos operativos no relacionados con la condición afirmada bajo esta ley; o
- El propietario ha realizado una mejora sustancial de capital en el local, sin relación con la condición afirmada en virtud de esta ley, y la mejora beneficia al local arrendado.
La protección contra un aumento en el alquiler, una disminución en los servicios o un desalojo también se aplica a un inquilino que, de buena fe, informa una posible violación del código de vivienda a una agencia estatal o municipal, incluso si el inquilino no tiene la intención de utilizar procedimientos de depósito en garantía del alquiler. ; el propietario no puede aumentar el alquiler durante un máximo de 6 meses después de la determinación del caso (Sección 9-9(k)(3)). Sin embargo, esta ley no afecta el derecho de un inquilino o propietario de rescindir o no renovar un contrato de arrendamiento escrito por un año o más de acuerdo con las disposiciones del contrato de arrendamiento, excepto que los términos del contrato de arrendamiento no pueden usarse para frustrar la intención. y las disposiciones de la ley (Sección 9-9(k)(3)).
Si un propietario tiene la intención de recuperar su propiedad de buena fe, la ha demolido o tapiado con tablas y tiene la intención de obtener un permiso para hacerlo, puede darle al inquilino un aviso por escrito con 60 días de anticipación para rescindir el arrendamiento (Sección 9-9(l). )).
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Actos prohibidos y aplicación de la ley
Cualquier término de arrendamiento que intente renunciar a cualquier disposición de esta ley va en contra del orden público y es nulo (Sección 9-9(m)).
Esta ley también se aplica a cualquier propiedad residencial ubicada en la ciudad de Baltimore arrendada por una agencia estatal o por la ciudad de Baltimore (Sección 9-9(n)).
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