Temas de esta página
- Introducción
- Agentes inmobiliarios
- Preparación y envío de su oferta
- Aprobación de hipoteca
- Inspección de la vivienda
- Búsqueda de títulos
- Otras consideraciones sobre la propiedad de la propiedad
- Cierre
- Movimiento
Un hogar es el ítem más costoso que la mayoría de las personas puede comprar. Solo usted puede decidir sobre el tipo de hogar y ubicación que desea. Esta guía no está diseñada para orientarlo sobre los pros o los contras de los diferentes tipos de viviendas u otros asuntos como la ubicación, impuestos o la condición del techo. Una vez que tome esas decisiones y comience a buscar un hogar, es importante que tenga cierta información básica sobre los asuntos legales antes de que firme cualquier contrato o pague cualquier cantidad de dinero. El propósito de esta guía es proporcionarle esa información. Adicionalmente, es importante enfatizar que los asuntos legales que involucra comprar un hogar pueden ser complicados. El costo de contratar a un abogado con experiencia en transacciones con bienes raíces es pequeño comparado con el precio que pagará por su nuevo hogar.
Agentes de bienes raíces
La mayoría de las personas utilizan agentes de bienes raíces para comprar y vender sus hogares. ¡Como comprador, lo primero que debe entender es que un agente trabaja para el vendedor! El vendedor contrató al agente y es responsable del pagarle al agente. Los agentes son corredores de bienes raíces con licencia que tienen la obligación legal de negociar con honestidad y de manera justa con los compradores. Cuando consulte con un agente para encontrar un hogar, el agente lo tratará por lo general como un cliente. Los agentes le mostrarán hogares que ellos piensan que le interesarán y le proporcionarán todo tipo de consejos y sugerencias. Esto con frecuencia resulta muy útil. ¡Pero no olvide! ¡Los agentes trabajan para el vendedor y lo principal es obtener el precio más alto en el menor tiempo posible! La Maryland Real Estate Commission (Comisión de Bienes Raíces de Maryland) regula a todos los agentes de bienes raíces y le suministra información útil al comprador o vendedor del hogar.
Gravámenes y títulos de propiedad
Los diferentes tipos de inmuebles presentan diferentes problemas. Comprar un condominio involucra diferentes cuestiones que un hogar unifamiliar simple independiente. Existen asuntos sobre los que necesita preguntar al agente de bienes raíces (o propietario) cuando examine una propiedad que le interesa. Sin embargo, algunos asuntos son básicos para cualquier compra de bienes raíces.
La preocupación más importante que tiene como comprador es estar seguro que está recibiendo un título de propiedad "libre" del vendedor. Esto significa que no existen gravámenes sobre la propiedad y que no existen defectos en el título de propiedad.
Los "gravámenes" ("liens") son demandas legales que realiza un acreedor del vendedor. Los gravámenes son el resultado de un saldo pendiente por pagar de una hipoteca u otro préstamo al propietario en el cual el hogar se utilizó como garantía adicional, por fallos emitidos en contra del propietario por un tribunal u otros órganos gubernamentales por impuestos no pagados o valuaciones de servicios públicos. Un gravamen permanece con la propiedad. El titular del gravamen puede cobrar el mismo vendiendo el hogar e incluso si se le vendió a un nuevo propietario. Un comprador está protegido por el requisito de que un gravamen debe estar registrado formalmente en los registros públicos de los tribunales u oficinas de la localidad en las cuales se registran las escrituras en el condado donde el inmueble está ubicado. Esto le proporciona notificación al comprador de que el vendedor debe resolver el gravamen antes o al momento de la venta.
Otros problemas con un título de propiedad pueden involucrar defectos en la "cadena de titularidad". La cadena de titularidad es la historia de transferencias del título de propiedad de un inmueble particular. Los defectos en un título de propiedad pueden ser producto de diferentes problemas. Un ejemplo clásico de este problema es cuando el título de propiedad de una propiedad se encuentra a nombre de un predecesor fallecido de la persona que ocupa la propiedad y que quiere venderla. Otros problemas pueden surgir sobre los límites de la propiedad o sobre los derechos de paso a través de la propiedad.
Los defectos del título de propiedad pueden descubrirse examinando los registros municipales donde las escrituras, gravámenes y fallos son registrados (los procedimientos y la terminología pueden variar de un estado a otro, e incluso entre las localidades dentro de los estados. Esta es una descripción general del proceso. El agente inmobiliario, el prestamista o su abogado pueden asesorarlo en cuanto a los detalles). Este trabajo requiere un poco de conocimiento y experiencia. Si usted está financiando su compra, el prestamista normalmente requerirá la búsqueda y, en la mayoría de los casos, hará los arreglos para llevarla a cabo. El costo se le cobrará como parte de los costos del préstamo. Parte del costo será por el seguro del título de propiedad. La mayoría de los prestamistas exige un seguro para proteger su gravamen mobiliario sobre la propiedad. Los problemas con el título de propiedad no son comunes, pero si surge uno puede resultar costoso resolverlo. La cobertura del seguro le proporcionará representación legal y pagará cualquier gasto que se requiera para resolver el problema. Es un costo que se cobra una sola vez y no es tan costoso. Incluso si usted no está financiando su compra y no se le exige comprar el seguro del título de propiedad, querrá que se haga una búsqueda del mismo y debería comprar el seguro por la compra.
Diferentes tipos de propiedades
Comprar una vivienda unifamiliar independiente. Asegúrese de preguntar sobre la zonificación, no solo para la propiedad específica, sino también para el vecindario. Si la zonificación permite otros usos además para de residencias, es posible que tenga que enfrentar desarrollos cercanos que no sean deseables. Si busca en un área en desarrollo o en remodelación, lo que pueda ocurrir cerca puede ser una preocupación. También necesita estar consciente de las leyes locales que tratan sobre problemas tales como construcciones de anexos, cercas, paredes, etc. Esto es esencial si piensa realizar mejoras. E incluso si no lo considera, ¿un vecino puede construir un muro de concreto de 10 pies de alto al lado de su casa? Estos son asuntos importantes que debe conocer y tomar en consideración.
Si busca un condominio, cooperativa, una casa adosada (en hileras), un dúplex o cualquier tipo de unidad en una comunidad planificada, es importante averiguar cómo se administran las áreas comunes. Las áreas comunes son los techos, paredes, pasillos, entradas, líneas de servicios públicos o cualquier otra área o estructura que compartan los propietarios de las unidades. Si busca cualquiera de estos tipos de viviendas, necesitará saber cómo se administran estas áreas. Los condominios, cooperativas y comunidades planificadas tendrán normas y reglamentos por escrito. Necesita obtener las copias y revisarlas de forma minuciosa. Cosas que debe tomar en consideración: ¿Quién es el responsable de que se cumplan las normas? ¿El desarrollador, una asociación de los propietarios de las unidades o un administrador contratado para dicho propósito? ¿Qué aporte pueden hacer propietarios de las unidades para la toma de decisiones? ¿Qué parte del local físico es responsabilidad del grupo y dónde comienza la responsabilidad del propietario de la unidad? ¿Existen reglas que restringen el uso de su unidad? ¿Puede arrendar su unidad si lo desea? Cuánto tiene que pagar por impuestos, servicios públicos, seguro y mantenimiento, y el desglose de lo que tiene que pagar el propietario y la asociación. Debe solicitar las copias de los presupuestos de los últimos años y una proyección para el próximo, si está disponible. ¿Cómo se administran las finanzas? Hay muchos asuntos complicados involucrados y los documentos por lo general se escriben en lenguaje "legal". Es esencial para la mayoría de las personas tener a un abogado para que revise y aclare la información antes de pagar cualquier dinero.
Es posible que las casas adosadas en hileras y los dúplex no formen parte de ninguna asociación. Cada propietario tiene una escritura de su propiedad. La descripción en la escritura define los límites del inmueble de cada propietario y cada uno mantiene el suyo. Pero existen algunas áreas en común, como por ejemplo el techo. También pueden existir aceras, entradas y paredes en común. Estas pueden representar problemas cuando se debe realizar el mantenimiento si otro propietario no coopera. Es importante que obtenga información acertada sobre estos problemas y cómo pueden aplicar las leyes estatales y locales. Nuevamente, su abogado se la puede suministrar mejor.
El acuerdo de venta y los pasos que debe tomar antes del cierre
¿Qué sucede cuando consigue una propiedad que le gusta, hace una oferta y el vendedor la acepta? En este punto, usted y el vendedor deben firmar un acuerdo de venta. Esto significa que usted, como el comprador, pagará un depósito, comúnmente conocido como "fianza" para asegurar la negociación, demostrando su intención de completar la compra. A cambio del depósito, el vendedor no podrá aceptar ninguna oferta subsecuente de otro comprador. (Esto NO es un pago inicial. Un pago inicial es el dinero que debe pagar por su cuenta para obtener una hipoteca de su prestamista). El monto del depósito puede variar en gran medida dependiendo del precio de la vivienda, y se le acreditará al momento del cierre. El acuerdo de venta es la clave para toda la transacción. Se debe incluir cada detalle. ¿Es rembolsable y bajo qué circunstancias? ¿Qué se incluye con la vivienda? Las alfombras, electrodomésticos, tratamientos para ventanas, artículos decorativos o muebles que se incluyan deben estar especificados, en el mismo acuerdo o en un contrato por escrito separado. ¿Existe alguna contingencia? Un ejemplo podría ser que su compra está supeditada a la venta de su vivienda actual para una fecha específica, o que le aprueben un préstamo a más tardar en una fecha en particular. Estos detalles se deben negociar antes de firmar el acuerdo de venta. El comprador sabio tendrá a un abogado para que revise cuidadosamente el acuerdo antes de firmarlo y pagar el depósito. De no hacerlo, usted puede exponerse a problemas potencialmente costosos.
Además de la búsqueda del título de propiedad que se indicó anteriormente, una inspección física de la propiedad es importante. Existen asesores profesionales que hacen esto. Busque uno que garantice su trabajo. Si usted va a financiar la propiedad, es probable que se lo exijan para poder obtener la aprobación del préstamo. El alcance de la inspección puede variar dependiendo de la propiedad. La inspección de una vivienda más vieja será más completa que para una unidad de condominio construida recientemente. La inspección consiste en revisar la condición de la estructura básica, el cableado, las tuberías y el techo, así como también daños causados por insectos o filtraciones. Por lo general, la inspección es por cuenta del comprador y no se hace sino hasta después de firmar el acuerdo de venta. Esto significa que el acuerdo de venta, además de lo descrito anteriormente, debe indicar lo que sucede si la inspección detecta un problema grave. Existe un número de opciones que deben acordar las partes, que pueden variar dependiendo de la naturaleza del problema y el costo de las reparaciones.
Otra consideración importante que requiere investigación de su parte es verificar si la propiedad que desea comprar se encuentra en una zona de inundaciones, en un área de terremotos, área susceptible de incendios, si se encuentra sobre un área en la que se realizaron trabajos extensos de minería subterránea o donde los deslizamientos de tierra son frecuentes. Todos estos problemas pueden ser catastróficos en términos de daños a su propiedad. Conozca estos riesgos y asegúrese de evitarlos o estar asegurado contra ellos. Las agencias ambientales estatales o locales deben ser capaces de suministrar este tipo de información.
El cierre
El cierre es el procedimiento formal en el cual la transacción se hace definitiva. Las partes, incluyendo al comprador, al vendedor, sus abogados, el agente inmobiliario y un representante del banco (si obtuvo una hipoteca) se reúnen para intercambiar la escritura por el dinero. Una declaración del acuerdo, un documento financiero que detalla la transacción, se prepara durante el cierre. Detalla todos los costos y créditos para el comprador, vendedor, agente inmobiliario, abogados, costos de registro de la escritura, impuestos municipales y servicios públicos que involucran la culminación de la venta. Una vez más, su abogado debe estar presente para que lo represente. En ocasiones surgirán problemas que necesitan resolverse en el momento para evitar un retraso en el cierre. No "cuide los centavos y pierda los pesos". Va a gastar decenas de miles de dólares en un nuevo hogar. El costo de contratar a un abogado para que lo asesore es menor en comparación y le puede ahorrar miles de dólares por errores costosos.
La mudanza
La ley federal y la de Maryland le prohíben a un transportista retener los bienes de su hogar. La Maryland Household Goods Movers Act (Ley para Servicios de Mudanza de Bienes Domésticos de Maryland) le prohíbe a las empresas de mudanzas rehusarse a entregar los bienes domésticos a un consumidor cuando proporcionen servicios de mudanza de bienes domésticos dentro del estado. El incumplimiento de esta ley por parte de una empresa de mudanzas es una práctica injusta y engañosa, y está sujeta a una multa de hasta $1,000, un año de encarcelamiento, o ambos. Contacte a la Better Business Bureau (Oficina de Mejores Negocios) de su localidad para obtener más información