Temas en esta página:
- ¿Qué es la mediación y cómo la pido?
- ¿Qué ocurre en la reunión de la mediación y quién asiste?
- Cuáles son sus objetivos de la reunión de la mediación?
- ¿Necesito un abogado en la reunión de la mediación?
- ¿Qué ocurre después de la mediación?
¿Qué es la mediación y cómo la pido?
La mediación es una conversación entre un propietario y el prestamista. En la mediación, todas las partes se reúnen para hablar de la situación de la hipoteca y cómo el propietario se puede quedar con su casa o mudarse. Los prestamistas usualmente participan por teléfono.
La mediación es confidencial. Esto significa que cualquier cosa que se diga en la mediación no se puede compartir en ningún otro lugar fuera de la mediación.
Cuándo puedo solicitar la mediación?
La única oportunidad para que un propietario solicite la mediación a la que el prestamista debe asistir es cuando el prestamista le entregue un Affidávit Final de Mitigación de Pérdida Final. El Affidávit Final de Mitigación de Pérdida Final puede incluirse en la Orden de Expedición. Si la Orden de Registro contiene una Declaración Jurada Preliminar de Mitigación de Pérdida en lugar, el prestamista debe enviarle a usted un Affidávit Final de Mitigación de Pérdida al menos treinta (30) días antes de la fecha de la venta de ejecución hipotecaria. El formulario de Solicitud de Mediación debe incluirse con el Affidávit Final de Mitigación de Pérdida. Usted tiene 25 días después de recibir el Affidávit Final de la Mitigación de Pérdida para solicitar la mediación.
¿Cómo solicito la mediación?
Usted puede presentar una solicitud ante el tribunal de circuito del condado donde se presentó su caso de ejecución hipotecaria y enviar una copia del formulario de solicitud al abogado de su prestamista. Hay una tarifa de $50 para solicitar la mediación que debe pagarse antes de que se pueda programar la mediación. Si usted no puede pagar la tarifa, puede pedir al tribunal que la exima presentando una Solicitud de Exención de la Tarifa de la Mediación de Ejecución Hipotecaria junto con su Solicitud de Mediación. Este formulario está disponible en la página web del tribunal.
¿Quién asiste a la mediación?
Todas las personas nombradas en la hipoteca deben asistir a la mediación. Usted puede traer a un/a cónyuge, familiar, o amigo para que lo apoye durante la mediación. Usted puede traer un abogado también. Es probable que haya un abogado que representa al prestamista. También habrá un Juez de Derecho Administrativo, que no actúa como juez, sino estará allí como mediador.
Un mediador es un tercero neutral que ayuda a las partes a intentar llegar a un acuerdo voluntario. El mediador no tomará ninguna decisión sobre su situación, y no le dirá al prestamista que tiene que tomar medidas específicas en su caso.
¿Quién supervisa la mediación?
Son llevadas a cabo las mediaciones por la Oficina de Audiencias Administrativas (OAH). Después de que usted haya solicitado la mediación, el tribunal remite la solicitud a la OAH para la programación. La OAH programa programará la mediación dentro de los 60 días después de recibir la solicitud del tribunal. La OAH le enviará a usted un aviso con la fecha, hora, y lugar de su mediación y una lista de los documentos requeridos que usted y su prestamista deben intercambiar al menos 20 días antes de la mediación. Si usted necesitara posponer la mediación, debe contactar a la OAH para solicitar un aplazamiento al menos cinco días antes de su mediación programada.
Usted debe enviar los siguientes documentos al prestamista antes de la mediación:
- Ficha de Información del Prestatario
- Solicitud de Mediación de Ejecución Hipotecaria
- Declaraciones de impuestos federales sobre los ingresos de los dos años fiscales más recientes (incluyendo horarios y adjuntos)
- Cualquier modificación anterior del préstamo
- Estado de cuenta más reciente de cualquier otro préstamo sobre su propiedad
- La factura o el comprobante de pago más reciente de los impuestos a la propiedad y el seguro, si usted paga directamente
¿Qué ocurre en la reunión de la mediación y quién asiste?
Primero, el Juez de Derecho Administrativo explicará el propósito y las reglas de mediación. El mediador pedirá que todos firmen una declaración que confirme que entiende las reglas de mediación, incluyendo la confidencialidad. Cualquier discusión o oferta presentada durante de la mediación no se puede usar como evidencia en procedimientos legales subsiguientes.
El mediador tendrá una lista de posibles opciones que puede ayudarle a resolver su situación. El prestamista revisará cada una de estas opciones con usted.
Usted o su abogado puede hablar de su situación. Usted puede presentar talones de pago, declaraciones de ingresos, u otros documentos que muestran que usted puede pagar la hipoteca mensual en el futuro. Las posibilidades se discuten abiertamente y todos participan en la discusión.
Una mediación puede terminar con el prestamista acordando considerar una nueva solicitud de modificación nueva de préstamo, un reconocimiento de que todos los documentos han sido recibidos, o un plan para cumplir con ciertos requisitos dentro de un cierto período de tiempo. Una mediación también puede resultar en ningún acuerdo. El mediador también puede continuar la mediación una vez por buena causa. El mediador no puede continuar la mediación más de una vez a menos que todas las partes estén de acuerdo con la continuación.
La mediación normalmente dura de 1 a 1 ½ horas.
Si las partes llegan a un acuerdo, el mediador lo pone por escrito y todos lo firman. Usted puede decidir no firmar el acuerdo escrito, y su prestamista también puede decidir no firmar.
¿Qué debo llevar a la mediación?
Si usted quiere una modificación de préstamo, traiga estos documentos a la mediación aunque los haya entregado antes:
- Solicitud de prestamista recién preparada y completada
- Tres meses de estados de cuenta bancarios actuales
- Al menos un mes de talones de pago actuales
- Carta de adversidad con fecha actual: Una carta de adversidad es una carta que le escribe un proprietario al prestamista explicando las dificultades que él/ella experimenta que le han hecho perder los pagos. La carta debe proporcionar información de fondo clave sobre los temas ya que puede servir como punto de partida para que el prestamista considere la modificación de préstamo. La carta puede explicar las maneras en que el propietario planea corregir los problemas y lo que quiere de la mediación, como la modificación del préstamo o un plan de pago.
- Si usted tiene ingresos aparte de empleo, como seguridad social o jubilación, traiga lo siguiente:
- Documentación de ingresos del Seguro Social, aprobados por 1 año o más
- Documentación de ingresos del Servicio Social (cupones de alimentos, etc.), aprobados por 1 año o más
- Documentación de ingresos por discapacidad, aprobados por 1 año o más
- Documentación de ingresos de jubilación, aprobados por 1 año o más
Traiga 3 copias de todos los documentos--una para el Juez de Derecho Administrativo, una para el abogado que representa al prestamista, y una para sus registros. Si usted intenta conseguir una modificación al préstamo, traiga documentos que demuestren que sus ingresos son suficientes para pagar todas sus deudas mensuales incluidos los pagos de la hipoteca y cualquier atraso.
Cuáles son sus objetivos de la reunión de la mediación?
Si su objetivo es conseguir una modificación de préstamo, usted debe presentar una imagen financiera precisa y favorable. Eso puede incluir encontrar modos de aumentar sus ingresos al encontrar un segundo trabajo o asumir un inquilino, y reducir su deuda al pensar qué elementos no esenciales se pueden eliminar de sus costos. También es posible que necesite considerar la quiebra si tiene una gran deuda de consumidor (por ejemplo, tarjetas de crédito) o una segunda hipoteca. El Proyecto de Asistencia al Deudor (“DAP”) ofrece consejo legal a personas sin abogado al contestar sus preguntas sobre la quiebra, incluso cómo la quiebra puede usarse para prevenir la ejecución hipotecaria. Usted debe buscar el consejo de un abogado de la quiebra si considera esto como opción. También, usted debe considerar trabajar con un asesor de vivienda, si aún no lo ha hecho. Un asesor de vivienda puede ayudarlo a determinar si usted tiene una solución sostenible, lo que significa que usted tiene suficientes ingresos para pagar todas sus deudas familiares más su pago mensual de la hipoteca. Usted puede encontrar un asesor de vivienda gratis por llamar a la línea directa de ESPERANZA al (888-995-4673).
Su prestamista puede contar algunas fuentes de ingreso pero no otras. Los ingresos que el prestamista reconocerá incluyen los salarios, las Cupones de Alimentos, Seguro Social, Ingresos por discapacidad por el Seguro Social, las pensiones de jubilación, Ingresos Suplementarios de Seguro Social, El Programa de Asistencia Eléctrica de Maryland, y cualquier otro ingreso no sea temporal. El prestamista no reconocerá la compensación por desempleo, la discapacidad temporal, o ingreso no se declaran al Servicio de Impuestos Internos (IRS).
Su prestamista puede, pero no tiene que, aceptar una nueva solicitud de modificación de préstamo y aceptar suspender la venta de ejecución hipotecaria mientras la revisan. Si su prestamista niega la nueva solicitud de modificación de préstamo, entonces procederá con la venta de ejecución hipotecaria. Si su prestamista está de acuerdo con revisar una nueva solicitud, asegúrese de establecer una cronología clara para cuándo debe entregar cualquier documentación nueva, y cuánto tiempo demorará en revisar la solicitud. El prestamista basará su decisión en la documentación que usted proporciona, las regulaciones de préstamo, y las pautas del inversionista hipotecario.
Si su objetivo es mudarse, prepare su mejor argumento para su posición. Por ejemplo, algunos prestamistas están dispuestos a ofrecer “Dinero en Efectivo por Llaves.” Esto significa que el prestamista le pagará para que se mude. El prestamista puede estar dispuesto a negociar un pago a cambio de su acuerdo de mudarse para una fecha particular y dejar la propiedad en buena condiciones. Esto podría ser hasta unos miles de dólares.
¿Necesito un abogado en la reunión de la mediación?
Usted no necesita un abogado que lo represente en la mediación. Con tal de que esté preparado y traiga cualquier documentación necesaria para apoyar sus objetivos, usted puede continuar por su cuenta. Sin embargo, un abogado puede servir como un defensor adicional para usted, y puede identificar posibles problemas legales u otras opciones disponibles para usted. Usted puede llamar a la línea directa de ESPERANZA al (888-995-4673) para ver si es elegible para representación legal gratuita.
¿Qué ocurre después de la mediación?
Si usted y su prestamista acordaron que usted proporcionaría documentación actualizada, presente toda la documentación al abogado del prestamista inmediatamente. Guarde una copia de lo que presente y anote cuando lo entregó para sus registros.
Si usted y su prestamista acordaron cualquier otro seguimiento, asegúrese de hacer las cosas que se comprometió a hacer.
Si usted y su prestamista no llegaron a un acuerdo, piense en sus próximos pasos. ¿Qué pasará si su casa se vende en una ejecución hipotecaria? Tenga un plan de contingencia que incluya cómo saldrá de la casa y adónde irá. La mediación no garantiza que usted pueda quedarse con su hogar. Tenga esta conversación antes de la mediación, porque la cronología para la ejecución hipotecaria después de la mediación es corta. Si no llega a un acuerdo en la mediación, una venta de ejecución hipotecaria puede ocurrir 15 días después de la mediación.