Pasos y cronograma de la ejecución hipotecaria

Este artículo describe los pasos y el cronograma de un caso de ejecución hipotecaria de principio a fin.

1. Hipoteca en mora

• "Predeterminado" = 1 día después de la fecha de vencimiento de la hipoteca
• Prestamista envía Aviso de intención de ejecución hipotecaria (generalmente enviado 45 días después del incumplimiento) y una solicitud de mitigación de pérdidas

2. Ejecución hipotecaria presentada ante el tribunal

• Archivos del bufete de abogados del prestamista Orden al expediente.
  • Puede presentar la solicitud en cualquier momento después de 45 días desde que se envía el Aviso de intención de ejecución hipotecaria (o 90 días en caso de defecto)
     
• Siguiente paso: depende de si el prestamista presenta una declaración jurada preliminar de mitigación de pérdidas or declaración jurada final de mitigación de pérdidas
• Si es preliminar –
  • El prestamista debe esperar 28 días después de presentar la Orden de expediente antes de presentar la declaración jurada final de mitigación de pérdidas.
  • El prestamista debe presentar la declaración jurada final de mitigación de pérdidas al menos 30 días antes de la venta.
• Cuando el Prestamista envía la declaración jurada final de mitigación de pérdidas, también debe enviar una formulario de solicitud de mediación

3. Mediación de ejecución hipotecaria (paso opcional)

• El propietario debe presentar solicitud de mediación y enviar un pago de $50, dentro de los 25 días siguientes a:

  • La orden de expediente, si la declaración jurada final de mitigación de pérdidas se entregó al mismo tiempo
  • Recibo de la declaración jurada final de mitigación de pérdidas presentada después de que se presente la Orden de expediente
  • En cualquier caso: 25 días desde la declaración jurada final de mitigación de pérdidas.
     
• Si el propietario no solicita la mediación, la venta puede ocurrir:
  • 45 días después de que el propietario haya recibido la Orden de expediente si tiene presentada una declaración jurada final de mitigación de pérdidas; o
  • 30 días después de que se entregue la declaración jurada final de mitigación de pérdidas si se presenta después de presentar la Orden de expediente

• Dentro de los 5 días posteriores a la recepción de una solicitud de mediación, el Tribunal de Circuito enviará la solicitud a la Oficina de Audiencias Administrativas (OAH)

• La OAH programar la mediación dentro de los 60 días siguientes a la recepción de la solicitud. La OAH puede extender el plazo hasta 30 días por una buena causa o más si todas las partes están de acuerdo.
  • La OAH enviará al propietario un aviso de programación
  • La OAH también incluirá instrucciones sobre los documentos que deben proporcionarse a la OAH y al bufete de abogados del prestamista antes de la mediación. Estos documentos deben entregarse a más tardar 20 días antes de la fecha programada para la mediación.

• La OAH presenta un informe ante el tribunal dentro de los 7 días posteriores a la mediación.
  • Si no hay acuerdo en la mediación, el prestamista programa la venta de la vivienda por ejecución hipotecaria.
  • El prestamista puede programar la venta tan pronto como 15 días después de que se haya producido la mediación.

4. Venta de ejecución hipotecaria

• El propietario de la vivienda puede presentar una moción para suspender o desestimar bajo Regla de Maryland 14-211 si tienen una defensa válida de por qué el prestamista no tiene derecho a la ejecución hipotecaria de su vivienda.
  • La moción de suspensión deberá presentarse dentro de los 15 días siguientes a la celebración de la mediación. Si no se produce una mediación, la moción debe presentarse dentro de los 15 días posteriores a la fecha en que la OAH presenta su informe ante el tribunal. Esto podría ocurrir si una de las partes no se presenta a la mediación.
  • El propietario de la vivienda puede presentar una suspensión si no ha recibido una determinación final sobre la solicitud de mitigación de pérdidas completa que recibió el prestamista al menos 37 días antes de la fecha de venta.

• Cuando el prestamista programa la venta por ejecución hipotecaria, debe notificar al propietario de la vivienda.
  • El aviso debe entregarse a más tardar 10 días y no antes de 30 días antes de la venta programada.

• El propietario de la vivienda tiene derecho a subsanar el incumplimiento pagando todos los pagos, multas y tarifas vencidos y a restablecer el préstamo en cualquier momento hasta 1 día hábil antes de que se produzca la venta por ejecución hipotecaria.
   
• Dentro de los 14 días posteriores al aplazamiento o cancelación de una venta, el bufete de abogados del prestamista enviará un aviso de que la venta se pospuso o canceló al prestatario y/o al propietario. Las notificaciones se enviarán por correo de primera clase, con porte pagado.
   
• Una vez que se ha producido la venta por ejecución hipotecaria, el prestamista debe presentar una informe de venta con el Tribunal de Circuito
  • El informe debe presentarse dentro de los 30 días posteriores a la venta.

• El Secretario del Tribunal emite una Aviso que la venta será ratificada. dentro de los 30 días siguientes a la notificación del Secretario

• Si un propietario desea presentar excepciones a la venta, debe presentarse ante el Tribunal dentro de los 30 días posteriores a la notificación del secretario

• El Tribunal de Circuito ratifica la venta después de que haya pasado el tiempo para las excepciones o que las excepciones hayan sido anuladas

• Después de que se produzca la venta por ejecución hipotecaria y el comprador de la venta por ejecución hipotecaria complete el acuerdo, el auditor designado por el tribunal presentará el informe del auditor ante el tribunal.  
  • El propietario de la vivienda y cualquier acreedor prendario menor tienen derecho a recibir una copia del informe del auditor.
  • El Informe del Auditor mostrará una deficiencia o un superávit.
  • Si el informe del auditor muestra una deficiencia, entonces el prestamista puede presentar una moción para que se emita un fallo por deficiencia.
  • Si el informe del auditor muestra un superávit, el auditor del tribunal recomendará al tribunal cómo se deben distribuir los ingresos.
     

5. Desalojo

• El comprador de la venta de ejecución hipotecaria presenta una Moción para que se dicte sentencia que otorgue la posesión
  • El Tribunal debe dictar una orden otorgando la posesión
  • Después de dictarse sentencia, el comprador debe enviar un aviso de desalojo antes de ejecutar el auto de posesión.
  • Después de que se entregue la notificación de desalojo, el comprador debe presentar una solicitud de auto de posesión
  • Luego, el sheriff ejecuta la orden judicial y desaloja al ex propietario de la vivienda.

Lea la ley y las reglas:  Código de Maryland, Bienes inmuebles § 7-105.1; Maryland Reglas 2-647 (Ejecución de sentencia que otorga posesión); 14-102 (Sentencia que otorga posesión); 14-207 (Alegaciones); Y 14-305 (Procedimiento posterior a la venta); COMAR 09.03.12

El proceso de ejecución hipotecaria de los tribunales de Maryland