Pasos de ejecución hipotecaria y cronología

Este artículo describe la línea de tiempo de un caso de ejecución hipotecaria de principio a fin.

1. Impago = 1 día de la fecha de vencimiento de la hipoteca
    
2. El prestamista envía un aviso de intención de ejecución hipotecaria (generalmente se envía 45 días después del impago) y una solicitud de mitigación de pérdidas
3. El despacho de abogados del prestamista presenta una Orden de Registro. (Order to Docket).
   1. Se puede presentar en cualquier momento después de 45 días desde el momento en que se envía el Aviso de Intención de Ejecución Hipotecaria (o 90 días en incumplimiento)
       
4. Siguiente paso: depende de si el Prestamista presenta una declaración jurada de mitigación de pérdida preliminar (preliminary loss mitigation affidavit) o declaración jurada de mitigación de pérdida final (final loss mitigation affidavit).
   Si es preliminar -
   1. El prestamista debe esperar 28 días después de presentar la Orden de Registro antes de presentar la declaración jurada de mitigación de pérdida final.
   2. El prestamista debe presentar la declaración jurada de mitigación de pérdida final por lo menos 30 días antes de la venta
       
5. Cuando el Prestamista envía la declaración jurada de mitigación de pérdida final, también deben enviar un formulario de solicitud de mediació (mediation request form)
6. El propietario debe presentar una solicitud de mediación y enviar un pago de $50, dentro de los 25 días de:
   1. La Orden de Registro, si la declaración jurada de mitigación de pérdida final se entregó al mismo tiempo
   2. Recibo de declaración jurada de mitigación de pérdida final presentada después de que se presente la Orden de Registro 
   3. En cualquier caso - 25 días a partir de la declaración jurada de mitigación de pérdida final
       
7. Si el propietario no solicita la mediación, la venta puede ocurrir:
   1. 45 días después de que el propietario haya recibido la Orden de Registro si tiene una declaración jurada de mitigación de pérdida final presentada; o
   2. 30 días después de que se entregue la declaración jurada de mitigación de pérdida final si se presenta después de que se presente la Orden de Registro
       
8. Dentro de los 5 días de recibir una solicitud de mediación, el Tribunal de Circuito remitirá la solicitud a la Oficina de Audiencias Administrativas (OAH)
9. La OAH programará la mediación dentro de los 60 días desde la recepción de la solicitud. OAH puede extender el tiempo hasta 30 días por buena causa o más si todas las partes están de acuerdo.
   1. OAH le enviará al propietario un aviso de programación
   2. OAH también incluirá instrucciones para los documentos que deben proporcionarse a OAH y al despacho de abogados del prestamista antes de la mediación. Estos documentos deben proporcionarse a más tardar 20 días antes de la fecha programada de mediación.
       
10. OAH presenta un informe ante el tribunal dentro de los 7 días después de la mediación.
11. Si no hay acuerdo en la mediación, el prestamista programa la venta de la casa por ejecución hipotecaria.
    1. El prestamista puede programar la venta tan pronto como 15 días después de la mediación.
12. El propietario puede presentar una moción de suspensión o de desestimacíon según la Regla 14-211 de Maryland si tiene una defensa válida sobre por qué el prestamista no tiene derecho a la ejecución hipotecaria de su casa.
    1. La moción de suspensión debe presentarse dentro de los 15 días después de la mediación. Si la mediación no ocurre, la moción debe presentarse dentro de los 15 días después de que la OAH presente su informe ante el tribunal. Esto puede ocurrir si una de las partes no aparece para la mediación.
    2. El propietario puede presentar una suspensión si el propietario no ha recibido una determinación final sobre la solicitud de mitigación de pérdidas completa que fue recibido por el prestamista al menos 37 días antes de la fecha de venta.
13. Cuando el prestamista programa la venta de ejecución hipotecaria, debe notificar al propietario.
    1. Se debe proporcionar el aviso a más tardar 10 días y no antes de 30 días antes de la venta programada
14. El propietario tiene el derecho de corregir el incumplimiento
    pagando todos los pagos, multas y tarifas vencidos y restablecer el préstamo en cualquier momento hasta 1 día laborable antes de que ocurra la venta de ejecución hipotecaria.
     
15. Dentro de los 14 días después de la postergación o cancelación de una venta, el despacho de abogados del Prestamista enviará un aviso de que la venta se pospuso o canceló al prestatario y / o al Propietario. Los avisos se enviarán por correo de primera clase, con sello prepago.
     
16. Una vez que se ha producido la venta de ejecución hipotecaria, el prestamista debe presentar un informe de venta ante el Tribunal de Circuito
    1. El informe debe presentarse dentro de los 30 días después de la venta.
        
17. El Secretario del Tribunal emite un aviso de que la venta se ratificará dentro de los 30 días después del aviso del Secretario
     
18. Si un propietario desea presentar excepciones a la venta, deben presentarse ante el Tribunal dentro de los 30 días después de la notificación del secretario
     
19. El Tribunal de Circuito ratifica la venta después de que el tiempo para las excepciones haya pasado o las excepciones hayan sido anuladas. 
20. Después de que ocurra la venta de ejecución hipotecaria y el comprador de la venta de ejecución hipotecaria complete el acuerdo, el auditor designado por el tribunal presentará el Informe del Auditor al Tribunal.
     
21. El Propietario y cualquier titular del derecho de retención junior tiene derecho de recibir una copia del informe del auditor.
     
22. El informe del Auditor mostrará una deficiencia o un excedente.
     
23. Si el informe del Auditor muestra una deficiencia, entonces el Prestamista puede presentar una Moción para la Entrada de una Sentencia de Deficiencia.
     
24. Si el Informe del Auditor muestra un excedente, entonces el auditor del tribunal recomendará al Tribunal cómo deben distribuirse los ingresos.
     
25. El comprador de la venta de ejecución hipotecaria presenta una Moción de Entrada de la Sentencia de Adjudicación de Posesión (Motion for Entry of Judgment Awarding Possession)
    1. El Tribunal debe emitir una orden que otorgue posesión
    2. Después de la entrada de la sentencia, el comprador debe enviar un aviso de desahucio antes de ejecutar la orden de posesión
    3. Después de la notificación de desahucio, el comprador debe presentar una solicitud de orden de posesión
    4. Después, el sheriff ejecuta la orden judicial y desahucia al ex propietario

Lea la Ley y las Reglas:  Md. Code, Real Property § 7-105.1; Md. Rules 2-647 (Enforcement of Judgment Awarding Possession); 14-102 (Judgment Awarding Possession); 14-207 (Pleadings); & 14-305 (Procedure Following Sale); COMAR 09.03.12