Preguntas frecuentes sobre servicios públicos para propietarios e inquilinos

Temas en esta página

1. ¿Qué son las utilidades?
2. ¿Qué servicios públicos debe proporcionar un propietario?
3. ¿Quién es responsable de pagar los servicios públicos?
4. ¿Puede un propietario cobrarle a un inquilino los servicios públicos?
5. ¿Puede un propietario cobrarle a un inquilino cargos por pagos atrasados ​​por servicios públicos impagos? 
6. Si el inquilino es responsable de pagar los servicios públicos, ¿tiene el inquilino que proporcionarle información de la cuenta al propietario?
7. ¿Quién paga el depósito con la empresa de servicios públicos para una cuenta nueva?
8. ¿Se le permite al propietario cortar los servicios públicos del inquilino?
9. ¿Puede el inquilino retener el alquiler si los servicios públicos no se pagan o se cortan?
10. ¿Puede el inquilino crear su propia cuenta de servicios públicos si el propietario se niega a pagar los servicios públicos acordados?
11. Sistemas de facturación de servicios públicos Ratio
12. ¿Tiene el inquilino derecho a un solo medidor en un edificio de varias unidades?
13. ¿Puede el propietario utilizar el depósito de seguridad del inquilino para pagar facturas de servicios públicos vencidas?
14. ¿Puede la empresa de servicios públicos cancelar el servicio del inquilino durante condiciones de calor o frío extremos?

1. ¿Qué son los servicios públicos?

Los servicios públicos son servicios esenciales necesarios para que una vivienda sea habitable. Estos incluyen electricidad, gas, agua/eliminación de aguas residuales y recolección de basura. Los servicios básicos no incluyen televisión por cable, Internet ni tarifas de asociación de propietarios (HOA), a menos que un servicio público, como agua o recolección de basura, sea parte de la tarifa de HOA.

2. ¿Qué servicios públicos debe proporcionar el propietario?

Los propietarios deben proporcionar una vivienda segura y habitable a sus inquilinos. Esto se conoce como garantía implícita de habitabilidad y garantiza a los inquilinos el derecho a una vivienda que cumpla con los estándares de vida básicos. Maryland exige que los propietarios brinden acceso a calefacción, luz, electricidad, agua corriente fría y caliente y eliminación adecuada de aguas residuales. El aire acondicionado, la televisión por cable e Internet no son servicios públicos obligatorios a los que el propietario debe brindar acceso, pero es común que sí lo hagan.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-211

3. ¿Quién es responsable de pagar los servicios públicos?

Los arrendadores deben proporcionar acceso a los servicios básicos, pero no necesariamente pagarlos. El contrato de arrendamiento determina quién es responsable de pagarlos. Un contrato de arrendamiento puede ser escrito o verbal, pero en algunos casos se requiere un contrato escrito. 

Se requieren contratos de arrendamiento por escrito para cualquier contrato de arrendamiento de 12 meses o más o para cualquier propietario que alquile cinco o más unidades de vivienda en Maryland. El contrato de arrendamiento por escrito debe incluir si el propietario o el inquilino es responsable de pagar los servicios públicos.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-208
    
Si su contrato de arrendamiento no incluye cláusulas sobre quién es responsable de los servicios públicos, no debe firmarlo ni aceptarlo. La ley no establece ninguna obligación predeterminada sobre quién debe pagar. Es decir, la ley no cubre las lagunas legales si su contrato no menciona este tema. Si ya firmó el contrato, consulte con un abogado para que evalúe su situación y determine quién debe pagar los servicios públicos.

4. ¿Puede un propietario cobrarle al inquilino los servicios públicos?

Los arrendadores pueden cobrar a los inquilinos los servicios públicos, en lugar de abrir una cuenta a nombre del inquilino y que la compañía de servicios públicos le cobre. Esto suele ocurrir cuando el servicio (gas, electricidad o agua) se registra en un contador general y hay varias viviendas dentro de un edificio. La normativa de Maryland detalla cómo calcular la factura de cada vivienda.

Lea el Reglamento: COMAR 20.25.01.05(B))

Los propietarios de un edificio con seis o más unidades de vivienda pueden cobrar directamente a los inquilinos el agua, el alcantarillado, el gas o la electricidad, pero deben:

1. tener un contrato de arrendamiento escrito que establezca que el inquilino debe pagarle al propietario directamente; y 
2. proporcionar una copia de la factura de agua, alcantarillado, gas o electricidad al inquilino, O notificar al inquilino por escrito el total de los costos de la factura de servicios públicos al propietario en el año anterior por agua, alcantarillado, gas o electricidad.

Lea la Ley: Bienes inmuebles, § 8-205.1

5. ¿Puede un propietario cobrarle al inquilino cargos por pagos atrasados ​​por servicios públicos impagos? 

Si el arrendador le cobra al inquilino por un servicio medido (como gas o electricidad), el arrendador solo puede imponer costos y tarifas que le fueron cobrados. Si el propietario no realizó el pago a tiempo, el cargo por pago atrasado debe restarse de la factura de servicios públicos del inquilino.

Lea el Reglamento: COMAR 20.25.01.05(B)

Si el inquilino no realizó un pago puntual y la compañía de servicios públicos le cobró un cargo por pago atrasado al propietario, entonces el propietario puede imponer ese cargo por pago atrasado al inquilino, pero ningún monto adicional.

Lea la Ley: Código de Maryland, Servicios Públicos § 7-303

6. Si el inquilino es responsable de pagar los servicios públicos, ¿tiene el inquilino que proporcionarle información de la cuenta al propietario?

Sí, si así se acordó en el contrato de arrendamiento. Lea atentamente su contrato. Los arrendadores pueden exigir al inquilino que proporcione información de la cuenta para asegurarse de que haya cambiado la cuenta de servicios públicos a su nombre.

7. ¿Quién paga el depósito con la empresa de servicios públicos para una cuenta nueva?

Si el inquilino acordó pagar los servicios públicos, generalmente paga el depósito de la nueva cuenta. Si el arrendador debe pagar los servicios públicos y no los realiza, el inquilino puede abrir una nueva cuenta y deducir el importe del depósito de la renta.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-212.3

8. ¿Se le permite al propietario cortar los servicios públicos del inquilino?

Los arrendadores no pueden cortar intencionalmente los servicios públicos ni interrumpir el servicio de calefacción, agua corriente, agua caliente, electricidad o gas para obligar al inquilino a abandonar la vivienda o para sancionarlo por retraso en el pago del alquiler. Los cortes de servicios públicos por causas naturales (por ejemplo, cortes de electricidad generalizados debido a una tormenta) no se consideran una acción intencional del arrendador. 

Los servicios públicos pueden cortarse o interrumpirse si:

1. el propietario ha recibido una orden judicial final que le otorga la posesión de la unidad de vivienda,
2. el propietario ha dado al inquilino un aviso razonable de su intención de cortar los servicios públicos,
3. y el inquilino tuvo la oportunidad de abrir una nueva cuenta para el servicio público a nombre del inquilino. 

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-216

9. ¿Puede el inquilino retener el alquiler si los servicios públicos no se pagan o se cortan?

Si se cortan los servicios públicos, el inquilino tiene dos opciones:

1. retener el alquiler y estar sujeto a desalojo o
2. continuar realizando pagos de alquiler en una cuenta de depósito en garantía creada por el Tribunal de Distrito local.

La segunda opción evita el desalojo por falta de pago del alquiler, pero exige que se cumplan varias condiciones.

En primer lugar, debe existir una condición grave o peligrosa en la vivienda. Esto incluye, entre otros, la falta de calefacción, luz, electricidad, agua o un sistema de alcantarillado adecuado. La falta de aire acondicionado no se incluye a menos que el inquilino pueda demostrar que representa una amenaza grave y sustancial para su vida, salud y seguridad. El inquilino no tiene derecho a recibir el pago del alquiler en garantía si era responsable del pago de los servicios públicos y estos se le cortaron por falta de pago.

En segundo lugar, el inquilino debe notificar al arrendador la falta o insuficiencia de servicios públicos. La notificación puede realizarse mediante:

1. comunicación escrita,
2. mostrándoselo físicamente al propietario, o
3. un aviso escrito emitido por la agencia gubernamental correspondiente.

En tercer lugar, el propietario debe disponer de un tiempo razonable para solucionar el problema. Se presume que dentro de los 30 días posteriores a la recepción del aviso por parte del arrendador es una cantidad de tiempo razonable.

Cuarto, si el propietario no hace las reparaciones necesarias o no vuelve a conectar los servicios públicos, el inquilino puede entablar una acción ante el tribunal solicitando que se le permita realizar pagos de alquiler en una cuenta de depósito en garantía. Para obtener más detalles sobre el proceso de depósito en garantía de alquiler, consulte Fideicomiso de alquiler.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-211

10. ¿Puede el inquilino crear su propia cuenta de servicios públicos si el propietario se niega a pagar los servicios públicos acordados?

Si se le ha cortado o se va a cortar el suministro de gas o electricidad al inquilino, este podrá crear una nueva cuenta con la compañía de servicios públicos para restablecer el servicio. El inquilino no será responsable de las cantidades adeudadas por el arrendador, pero podría verse obligado a pagar cualquier cantidad adeudada previamente en otras cuentas a su nombre. El inquilino podrá deducir del alquiler cualquier pago, incluido un depósito de garantía, realizado en la nueva cuenta de servicios públicos, siempre que: 

1. El inquilino debe tener un contrato de arrendamiento válido (escrito u oral) que establezca que el propietario debe pagar el gas o la electricidad.
2. El inquilino y el propietario no pueden vivir juntos en la vivienda.
3. El gas o la electricidad deben suministrarse a través de un solo medidor, no de un medidor maestro.
4. El inquilino debe pagar la totalidad o parte de la factura de servicios públicos (incluidos los pagos realizados en la cuenta de servicios públicos) O debe pagar cualquier depósito de seguridad requerido para obtener una nueva cuenta de servicios públicos.  

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles, § 8-212.3; Servicios Públicos § 7-309