Temas de esta página:
¿Qué son los bienes inmuebles?
Los bienes inmuebles, los cuales a menudo también se denominan bienes raíces, son el terreno y las cosas que están unidas permanentemente a él, como una vivienda. Los bienes inmuebles pueden tener un solo propietario. Los bienes inmuebles también pueden tener múltiples propietarios. El propietario puede ser una persona, pero los propietarios también pueden ser una empresa, un fideicomiso u otra entidad. Una propiedad puede pertenecer a una combinación de personas y entidades. No existe un límite real en el número de personas o entidades que pueden poseer un bien inmueble específico.
Este artículo se centra en la posesión de bienes inmuebles por múltiples propietarios en Maryland, a menudo denominada "propiedad conjunta" o "propiedad concurrente". Es muy importante saber dónde se ubican los bienes inmuebles porque los diferentes estados tienen leyes diferentes sobre cómo los propietarios múltiples pueden poseer bienes inmuebles.
En Maryland, los copropietarios tienen tres opciones para poseer o “poseer el título” de un bien inmueble. Las leyes relacionadas a la propiedad conjunta de bienes inmuebles en Maryland se rigen principalmente por la jurisprudencia, que es la ley que se basa en las opiniones de los jueces. Es muy importante comprender las diferencias entre las tres opciones ya que cada opción tiene diferentes derechos y obligaciones para los copropietarios
Términos clave
Una “escritura” es un documento legal que demuestra la posesión de un bien inmueble y se registra en el Departamento de Registros de Tierras de Maryland.
“Poseer el título” de un bien inmueble es una manera legal de decir que usted es el propietario de ese bien inmueble.
“Presunción” significa que un tribunal puede asumir que algo es cierto a menos que haya pruebas que refuten o superen la presunción. La carga es la parte que argumenta en contra de la presunción de proporcionar esta evidencia para refutar o superar la presunción.
“Derecho de supervivencia” significa que un copropietario sobreviviente puede tomar posesión de la parte de la propiedad del copropietario fallecido.
“Interés indiviso” significa que cada propietario tiene el mismo derecho a usar y disfrutar de toda la propiedad. Sin embargo, ninguna persona tiene derecho exclusivo a alguna parte específica de la propiedad.
Tenencia en común
La tenencia en común es una forma de propiedad conjunta de bienes inmuebles con dos o más propietarios llamados "inquilinos en común". Cada copropietario o inquilino en común posee una parte específica o un porcentaje de la propiedad. Los inquilinos en común pueden tener partes iguales, pero también pueden poseer el título en partes desiguales. Por ejemplo, usted puede tener una propiedad en manos de dos propietarios donde un propietario tiene una participación del 75% y el otro propietario tiene una participación del 25%. Sin embargo, los inquilinos en común todavía tienen un interés indiviso en la propiedad, lo que significa que tienen derecho a usar y disfrutar de toda la propiedad.
No hay derecho de supervivencia. Si un propietario muere, los intereses de ese propietario pasan a sus herederos. Un inquilino en común puede transferir los intereses de su propiedad a través de un testamento. Si el inquilino en común muere sin un testamento (intestado), las leyes de sucesión intestada de Maryland se aplicarían a la parte de la propiedad de ese inquilino en común.
Tenencia conjunta
La tenencia conjunta es una forma de propiedad conjunta de bienes inmuebles con dos o más propietarios llamados "coinquilinos". Los coinquilinos tienen un interés indiviso en el bien inmueble y el derecho de supervivencia. Si bien es común que los coinquilinos sean cónyuges o padres e hijos, no existe ningún requisito de que las partes estén casadas o emparentadas. Cada propietario tiene un interés igual e indiviso en el bien inmueble.
La tenencia conjunta incluye los derechos de supervivencia. Cuando un coinquilino muere, el interés indiviso en el bien inmueble de ese coinquilino pasa automáticamente al coinquilino o coinquilinos sobrevivientes. En términos generales, la propiedad con derecho de supervivencia está excluida del patrimonio de una persona fallecida, por lo que no está sujeta a un testamento. Sin embargo, puede haber excepciones a esta regla general. Entonces, si se encuentra en esta situación, es una buena idea hablar con un abogado.
Para crear una tenencia conjunta conforme a la ley de Maryland, el lenguaje en la escritura debe expresar claramente que las partes tienen la intención de crear una tenencia conjunta, porque Maryland tiene una presunción contra la tenencia conjunta. Esto quiere decir que los documentos, como las escrituras, deben estipular expresamente que la propiedad del bien inmueble será una tenencia conjunta para que sea legalmente reconocido como tal. Por lo tanto, si compra un bien inmueble con la intención de ser coinquilino, es necesario que haya un lenguaje explícito que indique esa intención. Ante la falta de este lenguaje, se asumirá que la propiedad es una tenencia en común.
La creación y el mantenimiento de una tenencia conjunta también requiere que están presentes "cuatro unidades de interés". Estas “cuatro unidades” son cuatro requisitos legales relacionados con la propiedad que involucran derechos unificados en términos de tiempo, título, interés y posesión para todos los coinquilinos.
-
Unidad de tiempo: todos los intereses de los propietarios deben haberse adquirido al mismo tiempo ("propiedad adquirida" significa que la titularidad incondicional de la propiedad para todos los propietarios se completó al mismo tiempo)
-
Unidad de título: todos los intereses de los propietarios se deben adquirir de la misma escritura
-
Unidad de interés: todos los propietarios deben tener intereses iguales en la propiedad
-
Unidad de posesión: todos los propietarios deben tener derechos iguales y concurrentes para poseer la propiedad
Tenencia conjunta entre cónyuges
La tenencia conjunta entre cónyuges es la tercera opción para la propiedad conjunta de bienes inmuebles en Maryland. A diferencia de la tenencia conjunta y la tenencia en común, la tenencia conjunta entre cónyuges solo está disponible para un matrimonio.
Cada cónyuge posee un interés indiviso en el bien inmueble y existe el derecho de supervivencia. Maryland tiene la presunción de que la propiedad en manos de un matrimonio se mantiene como inquilinos en su totalidad. La presunción se aplica a las propiedades adquiridas por el matrimonio. La tenencia conjunta entre cónyuges requiere la presencia de las cuatro unidades de interés descriptas anteriormente.
El divorcio de los propietarios convertirá una tenencia conjunta entre cónyuges en una tenencia en común.
Determinar la titularidad que es mejor para usted
La determinación de la titularidad que es mejor para usted realmente dependerá de su situación específica y la de sus copropietarios. A veces, la decisión escapa a su control. Por ejemplo, puede haber heredado una parte de una propiedad de varios propietarios en una tenencia en común. Sin embargo, puede considerar las siguientes preguntas al hacer sus elecciones.
-
¿El propietario y usted están casados? Recuerde que la tenencia conjunta entre cónyuges solo está disponible para matrimonios.
-
¿Quiere que el otro copropietario herede automáticamente su parte de la propiedad cuando muera? Recuerde, la tenencia conjunta tiene un derecho de supervivencia.
-
¿Está al tanto de las deudas de todas las partes? Un acreedor puede reclamar parte de la porción de la propiedad del otro propietario.
-
¿Está pensando vender o financiar su hogar? Es posible que deba hacer que todas las partes firmen la venta o el financiamiento.