Depósito en garantía del alquiler: Cuando el arrendador no realiza las reparaciones

Temas en esta página:

Condiciones y reparaciones de la propiedad
Problemas menores o infracciones no peligrosas
Pasos del procedimiento de depósito en garantía del alquiler
Representación en una audiencia de depósito en garantía del alquiler
Qué puede ordenar el tribunal

Condiciones y reparaciones de la propiedad

La ley de Maryland exige que todos los arrendadores reparen y eliminen las condiciones que representen amenazas graves a la vida, salud o seguridad de los inquilinos. Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-211 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-211)

De conformidad con esta ley, si el arrendador no repara los problemas graves o que representen un peligro de la unidad de alquiler, usted tiene derecho a pagar su renta en una cuenta de garantía de alquiler establecida en el tribunal de distrito local. Usted pagará su alquiler directamente al tribunal y este lo retendrá hasta que un juez conozca su caso y tome una decisión. Le pueden devolver todo alquiler o parte de este, dependiendo de la gravedad de las condiciones y de cuánto tiempo le tome al arrendador reparar el problema.

La ley es muy específica sobre las condiciones que pueden ocasionar que el alquiler sea colocado en un depósito de garantía. Debe notificar adecuadamente al arrendador y proporcionarle suficiente tiempo para realizar las reparaciones antes de tener derecho a colocar el alquiler en un depósito de garantía. La cuenta de garantía solo puede ser establecida por el tribunal. Puede presentar una solicitud para establecer un depósito en garantía del alquiler en el Tribunal de Distrito, Presentando un formulario de “Solicitud de depósito en garantía del alquiler”.

El depósito en garantía del alquiler les proporciona a los inquilinos una manera de hacer que se reparen los problemas graves y que representen un peligro en sus viviendas, ya sea en una unidad individual o en un área usada en común por todos los inquilinos. Los problemas cubiertos por esta ley son los que constituyen “una amenaza importante y grave para la vida, salud y seguridad” del inquilino. El depósito en garantía del alquiler no se utiliza para problemas que solo hacen que el apartamento y hogar sea menos atractivo o cómodo, como pequeñas grietas en el piso, paredes o techo. Tampoco se debe utilizar por violaciones de un código de vivienda local que no representan peligro, ni por condiciones peligrosas de la comunidad, como la delincuencia.
Las condiciones graves o peligrosas incluyen, entre otras:

falta de calefacción, luz, electricidad o agua, a menos que usted sea el responsable de los servicios y estos se hayan cancelado por no pagar la factura;
falta de sistemas de desagüe adecuados; infestación de roedores en dos o más unidades;
peligros por pintura de plomo que el arrendador no ha reducido;
la existencia de cualquier defecto estructural que represente una amenaza seria a su seguridad física;
la existencia de cualquier condición que represente un riesgo grave de incendio o un riesgo para la salud;

Es política pública del estado que se castiguen a los arrendadores que permitan la existencia de condiciones peligrosas en su propiedad alquilada y que se establezca una ley efectiva para la prevención y reparación de estas condiciones.

Esta ley aplica a todas las viviendas residenciales, excepto a los arrendamientos de granjas.

Aplica de igual forma a unidades públicas y privadas y a viviendas de una o varias unidades.

Problemas menores o violaciones que no representen un peligro

Esta ley no cubre los problemas menores o las violaciones de un código de vivienda local que no representen un peligro. El tribunal generalmente asume que las siguientes condiciones no son una amenaza para la salud y la seguridad a menos que usted demuestre lo contrario: falta de pintura fresca, tapetes, alfombras, revestimientos u otras decoraciones que solo disminuyen el atractivo visual de la propiedad; pequeñas grietas en las paredes, pisos o techo; falta de linóleo o baldosas en los pisos, siempre y cuando estos sean sólidos y seguros; o la falta de aire acondicionado.

Pasos del procedimiento de depósito en garantía del alquiler

El inquilino debe informar al arrendador la condición defectuosa. La notificación requerida al arrendador puede ser de cualquiera de las siguientes maneras: una notificación escrita enviada a través de correo certificado que indique el defecto o la condición que representa un peligro; notificación real del defecto o condición (lo que significa que el arrendador se ha percatado de la condición que representa un peligro) o una violación o denuncia escrita u otra notificación de una agencia gubernamental pertinente en la que se identifique la condición o defecto. La notificación escrita es una mejor forma de evidencia para los tribunales.

Luego de la recepción de la notificación, el arrendador tiene tiempo razonable para realizar las reparaciones. El tribunal decidirá el tiempo que debe considerarse como razonable, tomando en cuenta la gravedad del problema y el peligro que representa para los inquilinos. El tribunal asumirá que un periodo de más de 30 días después de la recepción de la notificación no es razonable a menos que el arrendador demuestre lo contrario. Si el Inspector de Vivienda le dio al arrendador un plazo más corto, generalmente ese periodo se considerará un plazo razonable.

Si el arrendador se niega a realizar las reparaciones o no las realiza en un tiempo razonable, el inquilino puede iniciar una demanda de depósito en garantía del alquiler, solicitando que se le permita pagar el alquiler al tribunal, o puede retener el alquiler y esperar a ser demandado.

Antes de que se pueda establecer una cuenta de garantía, el tribunal celebrará una audiencia para escuchar ambas versiones del caso. Si los hechos requieren que se establezca una cuenta para el depósito en garantía del alquiler, el juez puede tomar varias medidas, incluida la devolución completa o parcial del dinero a usted como compensación, la devolución completa o parcial del dinero a usted o al arrendador a fin de realizar las reparaciones o la designación de un administrador especial para garantizar que se realicen las reparaciones. Una vez que se establezca la cuenta de garantía, usted debe continuar pagando regularmente el alquiler en esta cuenta hasta que el tribunal ordene algo distinto.

El inquilino puede solicitar cualquier recurso dispuesto por esta ley, ya sea que demande al arrendador por las condiciones de la unidad o que se defienda de la demanda por no pagar el alquiler debido al mal estado de la unidad. Además, si el arrendador no corrige la condición en 90 días luego de que el tribunal determine que tal condición existe, el inquilino puede buscar un “mandato judicial” en el Tribunal de Distrito en el que este ordene al arrendador realizar las reparaciones.

Sin importar si el inquilino es el demandante o el demandado, el desagravio está condicionado a lo siguiente:
1) que el arrendador haya recibido la notificación adecuada y, de ser apropiado, haya tenido el tiempo razonable para corregir el defecto;
2) el inquilino haya pagado al tribunal el monto de alquiler establecido en el documento de arrendamiento, a menos que tal monto sea modificado por el tribunal;
3) en el caso de arrendamientos mensuales o por periodos mayores a un mes, que no haya habido 3 o más fallos de posesión por alquiler atrasado y no pagado (4 en la ciudad de Baltimore) contra el inquilino durante los 12 meses anteriores a la presentación de la acción;
4) en el caso de arrendamientos semanales, que no haya habido 6 o más fallos de posesión por alquiler atrasado y no pagado contra el inquilino durante los 12 meses anteriores a la presentación de la acción o, si el inquilino ha vivido en la unidad por 6 meses o menos, que no haya habido 3 o más fallos de posesión contra el inquilino.

El arrendador ganará si puede demostrar uno de los siguientes puntos:

la condición defectuosa fue causada por el inquilino o algún miembro de su familia, o por su agente, empleado, asignado o huésped; o
el arrendador o su agente no tuvieron acceso razonable y apropiado a las instalaciones para realizar las reparaciones.

Representación en una audiencia para depósito en garantía del alquiler

Generalmente, solo un abogado puede representar a alguien en el tribunal. En el caso de las acciones para el depósito en garantía del alquiler, existen otras opciones para los arrendadores y los inquilinos.

Arrendadores

Un arrendador puede elegir que lo represente alguien que no sea abogado en un proceso de desahucio sumario o depósito en garantía del alquiler en el Tribunal de Distrito. Es común que los agentes de bienes raíces representen a los arrendadores en tales procesos.

Inquilinos

Los inquilinos pueden elegir que los represente alguien que no sea abogado en los procedimientos de depósito en garantía del alquiler o de desahucio sumario en el Tribunal de Distrito si la persona es

un estudiante de derecho en un programa legal clínico de una escuela de
derecho acreditada con la supervisión en el tribunal de un miembro del profesorado; o
un empleado de ciertos tipos de organizaciones sin fines de lucro, que haya sido capacitado y esté supervisado por un abogado.

Representación en una audiencia para depósito en garantía del alquiler

Arrendadores

Inquilinos

un estudiante de derecho en un programa legal clínico de una escuela de
derecho acreditada con la supervisión en el tribunal de un miembro del profesorado; o
un empleado de ciertos tipos de organizaciones sin fines de lucro, que haya sido capacitado y esté supervisado por un abogado.

Lea la ley: Maryland Code, Business Occupations and Professions, Section 10-206 (Código de Maryland, Ocupaciones Comerciales y Profesiones, Sección 10-206)

Lo que puede ordenar el tribunal

El tribunal debe realizar determinaciones de hecho apropiadas y emitir cualquier orden requerida por la justicia. Tal orden puede incluir uno o más de los siguientes puntos:

finalización del arrendamiento y entrega de las instalaciones al arrendador, sujeto al derecho de redención del inquilino (el derecho de los inquilinos de permanecer en la propiedad, pagando las cantidades adeudadas);
desestimación de la acción de depósito en garantía del alquiler;
reducir el monto de alquiler requerido de conformidad con el documento de arrendamiento, ya se pagado al tribunal o al arrendador, a una cantidad que represente de manera justa las condiciones de las instalaciones; o
ordenar al arrendador que realice ciertas reparaciones o corrija las condiciones objeto de la demanda del inquilino y que el tribunal haya determinado que existen.

Nota: Desobedecer una orden del tribunal constituye desacato al tribunal y es sancionable con una multa o encarcelamiento.

Si se demuestra adecuadamente el caso de depósito en garantía del alquiler y se establece la cuenta de garantía, el tribunal puede tomar una de las siguientes medidas:

luego de una audiencia, si el tribunal la ordena o el arrendador la solicita, ordenar que el dinero que se encuentra en la cuenta de garantía se entregue al arrendador después de que se realicen las reparaciones necesarias;
luego de una audiencia apropiada, ordenar que se pague todo el dinero que se encuentra en la cuenta de garantía o parte de este dinero al inquilino, al arrendador o a cualquier persona o agencia adecuada a fin de realizar las reparaciones necesarias;
luego de la audiencia, si el arrendador la solicita, designar un administrador especial que deberá asegurarse de que se realicen las reparaciones y que deberá solicitar al tribunal que se le pague con el dinero que se encuentra en la cuenta de garantía;
luego de una audiencia apropiada, ordenar que parte o todos los fondos de la cuenta de depósito en garantía se utilicen para pagar la hipoteca o la escritura de fideicomiso de la propiedad para evitar su ejecución;
luego de una audiencia, si el inquilino la solicita y si no se realizan las reparaciones o si no se han hecho esfuerzos de buena fe para realizarlas durante los 6 meses posteriores a la decisión inicial de colocar el dinero en una cuenta de garantía, ordenar que se entreguen los fondos de la cuenta al inquilino. El inquilino debe continuar pagando el alquiler al tribunal. Sin embargo, si el arrendador apela el caso, se suspenderá la confiscación de los fondos de garantía del inquilino; o
luego de una audiencia adecuada, si el inquilino no paga su alquiler regularmente en la cuenta de garantía, se ordenará que el dinero acumulado se le pague al arrendador.

NOTA: La ciudad de Baltimore tiene una ley para el depósito en garantía del alquiler que es muy similar a la ley estatal. Los residentes de Baltimore deben ejercer sus derechos de depósito en garantía del alquiler de conformidad con la ley de la ciudad. Si usted reside en un condado en el que se haya adoptado la ley de depósito en garantía del alquiler, debe seguir los procedimientos establecidos por la ley local para establecer una cuenta de garantía. Lea la ley: Maryland Code, Real Property, Section 8-211 (Código de Maryland, Bienes Inmuebles, Sección 8-211)

Source

Baltimore Neighborhoods, Inc. (BNI), Maryland Attorney General, edited by Katherine Jones, Esq., Maryland Legal Aid.