Temas en esta página:

• Condiciones y reparaciones de la propiedad.
• Problemas menores o infracciones no peligrosas.
• Pasos en el procedimiento de depósito en garantía del alquiler
• Representación en una audiencia de depósito en garantía de alquiler
• Lo que el tribunal puede ordenar

Condiciones y reparaciones de la propiedad.

La ley de Maryland exige que los propietarios reparen y eliminen las condiciones que representan una amenaza grave para la vida, la salud o la seguridad de los ocupantes.

Si un propietario no repara problemas graves o peligrosos en una unidad de alquiler, usted tiene derecho a pagar el alquiler en una cuenta de depósito en garantía establecida en el Tribunal de Distrito local. Pagará el dinero del alquiler directamente al tribunal, y el tribunal lo retendrá hasta que un juez escuche su caso y tome una decisión. Es posible que le devuelvan todo o parte de su alquiler, dependiendo de qué tan malas sean las condiciones y cuánto tiempo le lleve al propietario solucionar el problema.

La ley es muy específica sobre las condiciones bajo las cuales el alquiler puede depositarse en depósito en garantía. Debe darle al arrendador la notificación adecuada y el tiempo adecuado para realizar las reparaciones antes de tener derecho a depositar el alquiler en depósito en garantía. La cuenta de depósito en garantía sólo puede ser abierta por el tribunal. Puede pedirle a un tribunal que establezca un depósito en garantía de alquiler presentando una Reclamo por depósito en garantía de alquiler (DC-CV-083). 

El depósito en garantía de alquiler proporciona a los inquilinos una manera de obtener reparaciones de problemas graves y peligrosos en su hogar, ya sea que el problema se encuentre dentro de una sola unidad o en un área utilizada conjuntamente por todos los inquilinos. Los problemas cubiertos por esta ley son aquellos que constituyen "una amenaza sustancial y grave de peligro para la vida, la salud y la seguridad" de un inquilino. El depósito en garantía del alquiler no es para problemas que simplemente hacen que el apartamento o la casa sean menos atractivos o cómodos, como pequeñas grietas en los pisos, las paredes o el techo. El depósito en garantía del alquiler no se puede utilizar para violaciones no peligrosas de un código de vivienda local ni para condiciones peligrosas en la comunidad, como delitos. 

Las condiciones graves o peligrosas incluyen, entre otras:

• falta de calefacción, luz, electricidad o agua fría y caliente (a menos que usted sea responsable de los servicios públicos y los servicios públicos se hayan cortado porque no pagó la factura)
• falta de eliminación adecuada de aguas residuales
• infestación de roedores en dos o más unidades
• Peligros de pintura con plomo que el propietario no ha podido reducir.
• la existencia de cualquier defecto estructural que represente una amenaza grave para su seguridad física
• la existencia de cualquier condición que presente un riesgo grave de incendio o para la salud

Es política pública del estado que los propietarios que permitan que existan condiciones peligrosas en su propiedad arrendada sean castigados y que se establezca una ley efectiva para prevenir y reparar estas condiciones.

Esta ley se aplica a todas las unidades de vivienda residencial, excepto a los arrendamientos agrícolas.

Se aplica igualmente a unidades de propiedad pública y privada y a viviendas de unidades individuales y múltiples.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-211

Fideicomiso de alquiler Parte 1: ¿Qué es el fideicomiso de alquiler? de los tribunales de Maryland

Problemas menores o infracciones no peligrosas.

Los problemas menores o las violaciones no peligrosas de un código de vivienda local no están cubiertos por esta ley. El tribunal generalmente asume que las siguientes condiciones no son una amenaza para la salud y la seguridad a menos que pueda probar lo contrario: falta de pintura fresca, alfombras, tapetes, paneles u otras decoraciones que solo reduzcan el atractivo visual de la propiedad; pequeñas grietas en paredes, suelos o techos; falta de linóleo o baldosas en los pisos, siempre que los pisos sean estructuralmente sólidos y seguros; o la ausencia de aire acondicionado.

Pasos en el procedimiento de depósito en garantía del alquiler

El inquilino debe notificar al propietario de la condición defectuosa. El aviso requerido al arrendador puede ser cualquiera de los siguientes:

• una notificación escrita enviada por correo certificado, enumerando la condición o defecto peligroso
• aviso real del defecto o condición (lo que significa que el propietario ha visto la condición peligrosa)
• o una violación, expropiación u otro aviso por escrito de una agencia gubernamental apropiada que identifique la condición o defecto

La notificación por escrito es una mejor forma de prueba para los tribunales. Después de recibir el aviso, el propietario tiene un tiempo razonable para realizar las reparaciones. El plazo real considerado razonable corresponde al tribunal decidirlo, teniendo en cuenta la gravedad del problema y el peligro que representa para los ocupantes. El tribunal generalmente asumirá que un período de más de 30 días después de recibir la notificación no es razonable a menos que el propietario pueda demostrar lo contrario. Si un inspector de vivienda le ha dado al propietario un plazo más corto, a menudo se considerará un plazo razonable.

Si el propietario se niega a hacer las reparaciones, o no las hace dentro de un tiempo razonable, el inquilino puede entablar una acción de depósito en garantía del alquiler, solicitando que se le permita pagar el alquiler ante el tribunal, o puede retener el alquiler del propietario y esperar a que se le permita pagar el alquiler. demandado.

Antes de que se pueda establecer una cuenta de depósito en garantía, el tribunal celebrará una audiencia para escuchar ambos lados de la historia. Si los hechos requieren que se abra una cuenta de alquiler en garantía, el juez puede tomar varias acciones, incluyendo devolverle todo o parte del dinero como compensación, devolverle todo o parte del dinero a usted o al propietario para poder hacer reparaciones, o nombrar un administrador especial para garantizar que se realicen las reparaciones. Una vez que se establece la cuenta de depósito en garantía, debe continuar pagando el alquiler regularmente en esta cuenta, hasta que el Tribunal ordene lo contrario.

El inquilino podrá solicitar cualquiera de los recursos previstos en esta ley, ya sea que demande al arrendador por las condiciones o se defienda del impago del alquiler por las malas condiciones. Además, si el propietario no corrige la condición dentro de los 90 días posteriores a que el tribunal determina que la condición existe, el inquilino puede solicitar una "orden judicial" en el Tribunal de Distrito, donde el tribunal ordenará al propietario que haga las reparaciones.

Ya sea que el inquilino sea el demandante o el demandado, la reparación está condicionada a lo siguiente:

1. El propietario recibió la notificación adecuada y, si correspondía, tuvo un tiempo razonable para corregir el defecto.
2. El inquilino pagó al tribunal el monto del alquiler requerido según el contrato de arrendamiento, a menos que el tribunal modifique ese monto.
3. En arrendamientos mensuales o arrendamientos medidos por un período de más de un mes, no ha habido 3 (4 en la ciudad de Baltimore) o más sentencias de posesión por alquiler vencido y no pagado dictadas contra el inquilino en los 12 meses anteriores a la presentación de la acción. .
4. En arrendamientos semanales, no ha habido 6 o más sentencias de posesión por alquiler vencido y no pagado dictadas contra el inquilino en los 12 meses anteriores, o, cuando el inquilino ha vivido en la vivienda durante 6 meses o menos, no ha habido 3 o más sentencias de posesión dictadas contra el inquilino.

El arrendador prevalecerá si puede probar uno de los siguientes:

• la condición defectuosa fue causada por el inquilino o un miembro de su familia, o por su agente, empleado, cesionario o invitado; o
• Al propietario o su agente se le negó la entrada razonable y apropiada a las instalaciones para realizar las reparaciones.

Depósito de alquiler, parte 2: El proceso de depósito de alquiler de los tribunales de Maryland

Representación en una audiencia de depósito en garantía de alquiler

Por lo general, sólo un abogado puede representar a alguien ante el tribunal. Para acciones de depósito en garantía de alquiler, existen otras opciones para propietarios e inquilinos.

Los propietarios

Un propietario puede optar por que una persona que no sea un abogado lo represente en una acción de desalojo sumario (desalojo) o en una acción de depósito en garantía de alquiler en el Tribunal de Distrito. Es común que los propietarios hagan que sus agentes inmobiliarios los representen en tales acciones. 

Inquilinos

Los inquilinos pueden optar por que una persona que no sea un abogado los represente en procedimientos de depósito en garantía de alquiler o de expulsión sumaria en el Tribunal de Distrito si la persona es

1. un estudiante de derecho que ejerce en un programa de derecho clínico en un centro acreditado
2. facultad de derecho con la supervisión judicial de un miembro de la facultad; o
3. un empleado de cierto tipo de organizaciones sin fines de lucro que tiene capacitación y está supervisado por un abogado.

Lea la ley: Código de Maryland, Ocupaciones y Profesiones Comerciales, § 10-206

Lo que el tribunal puede ordenar

El tribunal hará las determinaciones de hecho apropiadas y podrá dictar cualquier orden que la justicia requiera. Dicha orden puede incluir uno o más de los siguientes:

• Ordenar al propietario que haga ciertas reparaciones o corrija las condiciones de las que se queja el inquilino y que el tribunal considera que existen.
• Desestimar la acción de depósito en garantía de alquiler.
• Reducir el monto del alquiler requerido según el contrato de arrendamiento, ya sea pagado ante el tribunal o al propietario, a un monto que represente de manera justa la condición del local.
• Terminación del contrato de arrendamiento y entrega del local al arrendador, sujeto al derecho de rescate del inquilino (derecho del inquilino a permanecer en la propiedad mediante el pago de las cantidades adeudadas).

Note: El incumplimiento de una orden judicial constituye desacato al tribunal, que se castiga con multa o prisión.

Si se muestra un caso de depósito en garantía de alquiler adecuado y se establece la cuenta de depósito en garantía, el tribunal puede tomar una de las siguientes medidas:

• Ordene que el dinero de la cuenta de depósito en garantía se entregue al propietario después de que se hayan realizado las reparaciones necesarias.
• Ordenar que parte o la totalidad del dinero en la cuenta de depósito en garantía se pague al inquilino, al propietario o a cualquier otra persona o agencia apropiada, con el fin de realizar las reparaciones necesarias.
• Designará un administrador especial que hará que se hagan las reparaciones y que solicitará al tribunal que las pague con el dinero de la cuenta de depósito en garantía.
• Ordene que algunos o todos los fondos en garantía se utilicen para pagar una hipoteca o una escritura de fideicomiso sobre la propiedad para evitar la ejecución hipotecaria.
• Si no se realizan reparaciones o si no se hace ningún esfuerzo de buena fe para reparar dentro de los 6 meses posteriores a la decisión inicial de colocar el dinero en la cuenta de depósito en garantía, los fondos en depósito en garantía se entregarán al inquilino. El inquilino debe seguir pagando el alquiler ante el tribunal. Sin embargo, si el propietario apela el caso, esta pérdida de los fondos en garantía al inquilino se suspenderá mientras continúa la apelación.
• Después de una audiencia apropiada, si el inquilino no paga regularmente su alquiler en la cuenta de depósito en garantía, ordene que el dinero acumulado se entregue al propietario.

Note: La ciudad de Baltimore tiene una ley de depósito en garantía de alquileres eso es muy similar a la ley estatal. Los residentes de Baltimore deben ejercer sus derechos de depósito en garantía de alquiler según la ley de la ciudad. Si reside en un condado donde se ha adoptado dicha ley de depósito en garantía de alquiler, debe seguir los procedimientos requeridos por la ley local para configurar una cuenta de depósito en garantía.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles, § 8-211