Leyes de alquiler y vivienda del condado de Baltimore

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Las siguientes leyes y normas sobre viviendas de alquiler se aplican específicamente a los residentes y propiedades en el condado de Baltimore. También se puede aplicar la ley del estado de Maryland. Algunas de estas reglas sólo se aplican a propiedades residenciales. Este artículo no es una lista exhaustiva de todas las leyes de vivienda y alquiler del condado de Baltimore. Revisa el Código del condado de Baltimore para obtener más información.

Discriminación de vivienda

La ley del condado de Baltimore prohíbe la discriminación en materia de vivienda por motivos de raza, credo, religión, color, sexo, edad, origen nacional, estado civil, orientación sexual, identidad o expresión de género, condición de veterano, fuente de ingresos o discapacidad física o mental, con algunas excepciones muy específicas.

Ventas y alquileres - Una persona que tenga derecho a vender, alquilar, controlar, construir o administrar una vivienda no podrá incurrir en discriminación:

  1. al realizar o provocar la realización, impresión o publicación de un aviso, declaración o anuncio relacionado con la venta o alquiler de una vivienda que indique una preferencia o limitación;
  2. al declarar ante una persona que una vivienda no está disponible para inspección, venta o alquiler, si la vivienda de hecho está disponible;
  3. al negarse a negociar la venta o el alquiler de una vivienda;
  4. al negarse a vender o alquilar una vivienda después de haber hecho una oferta de buena fe;
  5. al negarse a poner a disposición una vivienda;
  6. en restringir los términos, condiciones o privilegios de venta o alquiler de una vivienda;
  7. al restringir la prestación de servicios o instalaciones en relación con la venta o alquiler de una vivienda;
  8. al incluir un pacto restrictivo discriminatorio en la transferencia, venta o alquiler de viviendas; o
  9. al honrar, ejercer, intentar honrar o intentar ejercer un pacto restrictivo discriminatorio.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 29-2-102(a)

Una persona no puede participar en discriminación al negarle acceso, membresía o participación o restringir los términos y condiciones de acceso, membresía o participación en un servicio de listado múltiple, organización de corredores de bienes raíces u otro servicio, organización o instalación relacionada con la actividad de venta o alquiler de viviendas.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 29-2-102(b)

Una persona no puede participar en discriminación al representar que la proximidad existente o potencial de bienes inmuebles que pertenecen, usan u ocupan personas de una raza, credo, religión, discapacidad física o mental, color, sexo, origen nacional, edad, condición sexual en particular. orientación, identidad o expresión de género, condición de veterano, fuente de ingresos o estado civil tendrán o pueden tener como resultado:

  1. La reducción del valor de las propiedades;
  2. Un cambio en el carácter racial, religioso o étnico de la cuadra, vecindario o área en la que se encuentra la propiedad; o
  3. Una disminución en la calidad de las escuelas e instituciones que prestan servicios en el área.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 29-2-102(c)

Una persona no puede incurrir en discriminación:

  1. al inducir o intentar inducir a sabiendas a otra persona a transferir un interés en bienes inmuebles mediante la realización de las representaciones prohibidas descritas anteriormente;
  2. al colocar un letrero, exhibición o dispositivo diseñado para indicar que se está haciendo una oferta de buena fe para vender, alquilar, asignar, transferir o disponer de otra manera de una vivienda si, de hecho, la propiedad no se ofrece para la venta, alquiler , cesión o transferencia; o
  3. en mantener un letrero de venta, alquiler, cesión, transferencia u otro signo similar durante más de 7 días en una vivienda después de la ejecución de un contrato o acuerdo escrito para la venta, alquiler, cesión o transferencia de la vivienda. 

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 29-2-102(d)

Convenios restrictivos - Los pactos restrictivos discriminatorios son nulos de pleno derecho. Cualquiera puede negarse a aceptar un documento que afecte el título de propiedad si el documento incluye un pacto restrictivo discriminatorio. La negativa no constituye un incumplimiento de contrato de compra, arrendamiento, hipoteca, etc.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 29-2-103

Excepciones- Las leyes del condado de Baltimore que prohíben la discriminación en materia de vivienda no se aplican:

  • el alquiler de una habitación o apartamento en una vivienda ocupada por el propietario que contenga sólo 1 unidad de alquiler;
  • en cuanto a la discriminación basada únicamente en la edad, estas leyes no se aplican a (1) una institución médica, de salud o educativa establecida para un grupo de edad específico; (2) un hogar o instalación domiciliaria, de retiro o de personas mayores; o (3) un centro autorizado para niños en edad preescolar;
  • ciertos clubes privados con membresía; y
  • determinadas viviendas de organizaciones religiosas.

Además, la ley no prohíbe las preferencias otorgadas a los veteranos, en la medida en que lo autoricen las leyes estatales y federales.

Para fuente de ingresos, una persona verifica, de manera comercialmente razonable y no discriminatoria, la capacidad de un comprador o inquilino potencial para pagar el precio de compra o el pago de un alquiler. Existen exclusiones adicionales relacionadas con la fuente de ingresos para ciertas ventas y alquileres.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 29-2-104

Prácticas Financieras - Existen prohibiciones adicionales contra la discriminación en el financiamiento relacionado con la compra, construcción, mejora, reparación o mantenimiento de una vivienda.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 29-2-403

Aplicación - La Comisión de Relaciones Humanas del Condado de Baltimore investiga quejas de discriminación, realiza estudios, encuestas y audiencias públicas, y hace recomendaciones al ejecutivo del condado y al consejo del condado. La denuncia por una supuesta violación de esta deberá ser presentada por la persona agraviada dentro de los 6 meses siguientes a que el hecho haya ocurrido o haya sido descubierto por el denunciante. La denuncia deberá realizarse por escrito, bajo juramento, en un formulario proporcionado por la Comisión. Cualquier información que revele la identidad del denunciante o del demandado se mantiene confidencial hasta que la denuncia llegue a la etapa de audiencia administrativa, con algunas excepciones.

Lea la ley: Código del condado de Baltimore § 29-3-101; Â§ 29-3-103; Â§ 29-3-114

La Comisión investigará la denuncia y, si los hechos lo justifican, buscará un remedio mediante conferencia y conciliación. Si del procedimiento de conciliación no se llega a una solución consensuada, la Comisión celebrará una audiencia pública. Las decisiones y órdenes de la Comisión podrán ser apeladas. La Comisión puede solicitar la ejecución judicial de una decisión u orden.

Lea la ley: Código del condado de Baltimore § 29-3-107; Â§ 29-3-110

Si la Comisión determina que la denuncia fue presentada de mala fe y sin justificación sustancial, se podrán evaluar al denunciante los gastos incurridos por la Comisión.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 29-3-112

Áreas de llanuras aluviales: Aviso al inquilino de viviendas multifamiliares

Cuando cualquier parte de una instalación de alquiler multifamiliar, incluido el estacionamiento, se encuentra dentro de la llanura aluvial de 100 años en un Mapa de área de peligro de inundación de la Administración Federal de Seguros o en el Mapa de llanura aluvial del Cuerpo de Ingenieros del Ejército de los EE. UU., o está designado así en otros datos disponibles sobre llanuras de inundación, se debe incluir un reconocimiento específico en el contrato de arrendamiento para cualquier inquilino que ocuparía un edificio dentro de un área de riesgo de inundación, o que usaría un área de estacionamiento o instalación de almacenamiento, cualquiera de las cuales esté dentro de un área de riesgo de inundación.

Cualquier contrato de arrendamiento que esté sujeto a esta ley y que no cumpla con estos requisitos será inaplicable por el arrendador. Cualquiera que viole esta ley es culpable de un delito menor y, al ser declarado culpable, está sujeto a una multa de hasta $1,000 o una pena de prisión de hasta 30 días, o ambas.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 35-3-302

Servicios esenciales

Un propietario no puede reducir ni retener servicios esenciales del inquilino. Los servicios esenciales incluyen medios de entrada o salida, gas, electricidad, agua, calefacción, luz y muebles, enseres o servicios similares a los que el inquilino pueda tener derecho según los términos expresos o implícitos del arrendamiento. Una violación de esta ley es un delito menor castigado con una multa de hasta $100.

Lea la ley: Código del condado de Baltimore § 35-3-101

Si el arrendador no restablece el servicio, el inquilino puede solicitar a la policía que presente una denuncia. Se entrega una copia del informe al inquilino, quien luego puede llevarlo a un Comisionado del Tribunal de Distrito para solicitar que se acuse al arrendador de una violación penal del Código.

Siga las instrucciones impresas en el informe policial. Si el Comisionado encuentra causa probable para creer que se ha cometido un delito, emitirá una declaración de cargos contra el arrendador y fijará una fecha para el juicio, generalmente dentro de las 2 semanas siguientes a la fecha de la denuncia del inquilino. Incluso si el arrendador restablece el servicio antes de la fecha del juicio, el juicio se llevará a cabo.

Temperaturas mínimas y sistemas de calefacción en unidades de vivienda

Entre el 15 de octubre y el 15 de abril, inclusive, de cada año, el propietario de todo edificio que contenga una, dos o tres unidades de vivienda en alquiler deberá cumplir con lo siguiente: Cuando la calefacción no esté bajo el control del inquilino y la temperatura exterior sea 10 grados Fahrenheit o más, el propietario debe mantener una temperatura de al menos 65 grados Fahrenheit. Las temperaturas deben mantenerse como un promedio de las lecturas en las habitaciones y se miden en el centro de cada habitación a una altura de 3 pies sobre el piso. Si el propietario no proporciona la calefacción o el equipo requerido, el inquilino puede utilizar cualquier recurso o defensa previsto por la Ley de depósito en garantía del alquiler del condado.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 35-4-202

Código de habitabilidad

El Código de Habitabilidad del Condado de Baltimore protege la salud pública, la seguridad y el bienestar en el uso y ocupación de viviendas, además de establecer estándares mínimos para equipos e instalaciones básicos y para el mantenimiento seguro y sanitario de estructuras e instalaciones residenciales. El Código establece las responsabilidades de los propietarios, operadores e inquilinos y lo hace cumplir el Departamento de Desarrollo Comunitario del Condado de Baltimore.

El Código de Habitabilidad se aplica a todas las estructuras residenciales utilizadas para habitación humana, excepto: unidades unifamiliares ocupadas por sus propietarios y viviendas exentas por el Departamento de Desarrollo Comunitario de acuerdo con la regulación estatal. Generalmente, todas las instalaciones del condado de Baltimore deben mantenerse en condiciones limpias, seguras y sanitarias y estar libres de infestaciones. Una unidad de vivienda no podrá arrendarse a nadie para su ocupación o uso a menos que la estructura y el local cumplan con las disposiciones de este Código.

Lea la ley: Código del condado de Baltimore Â§ 35-5-102; Â§ 35-5-104; Â§ 35-5-201; Â§ 35-5-213

Exenciones - El propietario de una propiedad puede solicitar exenciones para ciertos requisitos del código si:

  1. el inquilino recibe una notificación adecuada en la forma y manera especificadas por el Departamento de Desarrollo Comunitario;
  2. se le da al inquilino la oportunidad de hacer comentarios por escrito o en persona; y
  3. la renuncia no amenazaría la salud o seguridad del inquilino.

Una exención continúa más allá del plazo del inquilino actual. Cualquier posible inquilino que solicite arrendar la unidad debe ser notificado que se ha otorgado una exención para esa unidad y que la ocupación estará sujeta a la exención. Sin embargo, una exención no reemplazará las leyes estatales contra incendios, ascensores o calderas.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 35-5-205

Responsabilidad del propietario - A menos que se disponga específicamente lo contrario en este Código, sólo el propietario es responsable del cumplimiento de este Código. Sin embargo, el propietario no será citado por una violación causada por el acto u omisión negligente, ilícito o malicioso de un inquilino, siempre que el propio acto u omisión del propietario no haya contribuido de ninguna manera a la violación.

Lea la regla: Código del condado de Baltimore § 35-5-206; Â§ 35-5-213

Represalias - El propietario de una propiedad no puede desalojar a un inquilino únicamente debido a una queja del inquilino ante el Oficial del Código sobre una supuesta violación de este Código.

Lea la regla: Código del condado de Baltimore § 35-5-204

Saneamiento - El inquilino debe:

  1. mantener la parte de la estructura o local que el inquilino ocupa, controla o utiliza en condiciones limpias y sanitarias;
  2. almacenar y eliminar basura y desperdicios de manera limpia e higiénica según lo exige la ley;
  3. mantener limpios e higiénicos los equipos y accesorios proporcionados por el propietario y ejercer un cuidado razonable al usar y operar el equipo; y
  4. instalar y mantener adecuadamente los equipos y accesorios proporcionados por el inquilino, y mantener los equipos y accesorios en buenas condiciones de funcionamiento, limpios e higiénicos y libres de defectos, fugas u obstrucciones.

El inquilino podrá recibir una citación por incumplimiento de una responsabilidad impuesta por este Código. El propietario de una estructura que contenga 2 o más unidades de vivienda debe mantener limpias las áreas comunes del local y mantener en buenas condiciones de funcionamiento los equipos y accesorios suministrados por el propietario.

Lea la regla: Código del condado de Baltimore § 35-5-206

Estructuras inseguras; órdenes de desalojar - Cuando el Oficial del Código encuentre que una estructura o parte de una estructura es insegura o no apta para el uso u ocupación humana, el funcionario podrá ordenar: condenada; cartelizado (tablado) y desocupado. La estructura o esa parte de la estructura no podrá volver a ocuparse sin la aprobación del Oficial del Código. El equipo inseguro también puede ser rechazado, rotulado y dejado de utilizarse. Si el dueño de la propiedad no cierra o desaloja las instalaciones dentro del tiempo especificado en la orden, el Oficial del Código puede cerrar las instalaciones. El costo será un gravamen sobre la propiedad.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 35-5-203

Cuando un inquilino debe abandonar una estructura debido a una orden de desalojo o una orden para hacer ciertas reparaciones requeridas bajo este Código, el dueño de la propiedad debe hacer esfuerzos rápidos, razonables y de buena fe para ubicar viviendas alternativas de asequibilidad comparable dentro de una distancia razonable de la estructura.

  • A menos que las condiciones de emergencia requieran que el inquilino se vaya inmediatamente, se le debe dar al inquilino un tiempo razonable para irse.
  • Las personas con derecho a vivienda de reemplazo son: los inquilinos de la estructura al momento en que se emite la orden de expropiación o de reparación, y cualquier persona que deba abandonar la estructura como resultado de la orden.
  • Si el desplazamiento del inquilino es causado por un acto u omisión negligente, ilícito o malicioso del propio inquilino, o si es causado por un acto fortuito u otra condición fuera del control del propietario, el propietario no está obligado a localizar una vivienda alternativa.
  • Si el propietario se niega o no puede encontrar una vivienda alternativa, el Condado puede proporcionarle una vivienda alternativa. El Condado puede proporcionar viviendas alternativas hasta que ocurra una de las siguientes situaciones: el Oficial del Código autoriza la reocupación de la estructura; el plazo de arrendamiento del inquilino ha expirado; o ha transcurrido un plazo de 6 meses desde que se emitió la orden de desalojo.
  • Cualquier costo incurrido por el Condado al reubicar a los inquilinos será un gravamen sobre la propiedad.
  • Un inquilino desplazado sigue siendo responsable del mismo monto de alquiler que pagó inmediatamente antes del desplazamiento. Si el alquiler de la vivienda alternativa es mayor, el propietario es responsable de la diferencia hasta el final del plazo del arrendamiento del inquilino o 6 meses, lo que sea menor.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 35-5-204; Â§ 35-5-202

El Código de Habitabilidad también aborda específicamente los siguientes temas:

Responsabilidad del propietario por el mantenimiento de la propiedad de inversión

Una "propiedad de inversión" incluye una propiedad residencial donde el propietario obtiene ingresos por alquiler. Generalmente, el propietario deberá mantener, reemplazar o reparar cualquiera de los siguientes elementos faltantes o deteriorados:

  1. Características arquitectónicas exteriores que crean una condición insegura;
  2. Paredes exteriores u otros soportes verticales;
  3. Techos u otras características horizontales;
  4. Chimeneas exteriores;
  5. Yeso o mampostería exterior o desmoronada;
  6. Impermeabilización ineficaz de paredes, techos y cimientos exteriores; y
  7. Todas las demás construcciones exteriores, incluidas ventanas y puertas rotas.

La Basura - El propietario deberá retirar basura, desperdicios u otros escombros del predio de la propiedad de inversión. El propietario de una propiedad de inversión ubicada inmediatamente adyacente a una residencia debe mantener todos los contenedores y receptáculos de basura con una capacidad superior a 40 galones en el patio trasero de la propiedad o protegidos, por medios naturales o artificiales, de la vista del público.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 35-2-404; Â§ 35-2-405

Alarmas y prevención de incendios y monóxido de carbono

El propietario de cualquier edificio que contenga 1, 2 o 3 unidades residenciales de alquiler debe instalar al menos un detector de humo operado electrónicamente y con cableado directo en cada unidad. En edificios construidos antes de 1976, el propietario también debe proporcionar sistemas de respaldo alimentados por baterías. La instalación de los detectores debe cumplir con los requisitos del Código de Construcción del Condado para su instalación en viviendas nuevas de 1 y 2 familias. Cada tres años, el propietario de cada unidad de vivienda de alquiler debe presentar al Departamento de Permisos y Licencias del Condado una verificación por escrito realizada por un electricista autorizado o el Departamento de Bomberos del Condado de que los detectores de humo requeridos están instalados y funcionando correctamente.

El propietario de la unidad de vivienda es responsable del mantenimiento, reparación y reemplazo de un detector de humo si recibió una notificación por escrito por correo certificado del ocupante de que el detector de humo no está en condiciones de funcionar. Ni el propietario ni el ocupante pueden retirar un detector de humo o dejarlo inoperativo.

Lea la ley: Código del condado de Baltimore § 14-2-201

Alarmas de monóxido de carbono - Para todas las propiedades de alquiler, ya sean de nueva construcción o ya existentes, en las que hay instalados equipos que queman combustible o que se calientan de otro modo con equipos que queman combustible o que están conectados a un área de estacionamiento cerrada, una alarma de monóxido de carbono debe:

  1. estar instalado en el área común fuera de cada área para dormir de la unidad de vivienda y ser audible dentro de ella;
  2. estar fijado a una pared o techo y probado y mantenido adecuadamente; y
  3. hacer sonar una alarma distintivamente diferente a la de una alarma de humo dentro de la misma unidad de vivienda.

El dueño de la propiedad debe:

  1. suministrar e instalar una o más alarmas de monóxido de carbono;
  2. proporcionar información escrita sobre pruebas y mantenimiento de alarmas a al menos un ocupante adulto de la unidad de vivienda; y
  3. asegurar y mantener la firma del adulto que recibe la información escrita.

Al recibir la notificación del inquilino, el propietario es responsable de la reparación o reemplazo de las alarmas de monóxido de carbono.

Un ocupante debe:

  1. probar y mantener las alarmas de monóxido de carbono de acuerdo con las pautas del fabricante;
  2. reemplace las baterías según sea necesario; y
  3. Notificar inmediatamente al dueño de la propiedad, por correo certificado, sobre cualquier mal funcionamiento u otro problema de la alarma de monóxido de carbono.

Para edificios recién construidos (construidos a partir del 1 de enero de 2008), la alarma debe estar cableada y tener una batería de respaldo. Para edificios más antiguos, debe estar cableado, enchufado a una toma de corriente o alimentado por batería.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 35-5-213.1

Lea las Código de prevención de incendios de Baltimore para temas relacionados, incluidas parrillas, incendios al aire libre y sistemas de rociadores residenciales.

Control de roedores y bichos

Todos los edificios del condado deben estar libres de ratas y ratones y deben mantenerse en condiciones a prueba de ratas/ratones según lo dispuesto en el código de construcción del condado. El ocupante o propietario de un edificio debe eliminar los refugios de ratas y las condiciones que propicien la existencia de un refugio de ratas. Además, el propietario u ocupante no debe permitir que el edificio esté infestado de insectos, tales como, entre otros, cucarachas, pulgas y piojos, que pueden transmitir enfermedades a los seres humanos. El propietario no debe permitir que los mosquitos se reproduzcan en las instalaciones.

"Propietario" generalmente significa el propietario real o el agente o custodio de un edificio; sin embargo, cuando los términos del contrato de arrendamiento responsabilizan al inquilino del mantenimiento y la reparación, “propietario” incluye al inquilino.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 13-7-302; § 13-7-301(f); Â§ 13-7-313

Fideicomiso de alquiler

Cuando hay ciertos defectos graves en una vivienda residencial y el propietario no los ha corregido dentro de un tiempo razonable, la ley de depósito en garantía del alquiler del condado de Baltimore permite al inquilino pagar el alquiler al tribunal para que los fondos puedan acumularse y usarse para pagar las reparaciones necesarias. . Esto se aplica únicamente a propiedades residenciales.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore, artículo 35, título 4

Los defectos graves son aquellos que constituyen o, si no se corrigen prontamente, constituirán un riesgo de incendio o una amenaza grave a la vida, la salud o la seguridad de los ocupantes, incluidos:

  • falta de agua corriente fría o caliente (excepto cuando el inquilino paga por el agua y la falta de agua es el resultado de no pagar el cargo por agua).
  • falta de calefacción, luz, electricidad o instalaciones adecuadas de eliminación de aguas residuales.
  • una infestación de roedores (excepto en viviendas unifamiliares).
  • la presencia de pintura con plomo en superficies interiores, siempre que el propietario tenga conocimiento de las superficies pintadas y siempre que dicha condición viole las leyes o regulaciones estatales o del condado.

El inquilino podrá utilizar cualquiera de las condiciones enumeradas como defensa ante una acción de apuro por el alquiler o una acción iniciada por el arrendador para recuperar el alquiler o la posesión del local por falta de pago del alquiler. El inquilino también podrá presentar una declaración ante el Tribunal de Distrito, alegando la presencia de cualquiera de las condiciones anteriores y solicitando reparación.

Existe una presunción refutable de que las siguientes condiciones, siempre que no presenten una amenaza grave y sustancial a la vida, la salud y la seguridad de los ocupantes, no están cubiertas por esta ley y, por lo tanto, no pueden ser la base de una reclamación exitosa. o defensa por parte del inquilino:

  • falta de elementos decorativos, como pintura nueva, alfombras, moquetas o paneles, u otro defecto que meramente reduzca el valor estético del local;
  • pequeñas grietas en paredes, suelos o techos;
  • falta de linóleo o baldosas en los pisos, siempre que los pisos sean seguros y estructuralmente sólidos; o
  • falta de aire acondicionado.

En cuanto a los defectos en los servicios públicos, esta ley de depósito en garantía de alquiler se aplica sólo a aquellos servicios públicos que el inquilino tenía derecho a recibir cuando comenzó el contrato de arrendamiento, o que el inquilino realmente recibió antes de la acción judicial.

Antes de utilizar esta ley para iniciar una acción o como defensa:

  • se notificó al propietario o al agente del propietario sobre la condición defectuosa por escrito mediante correo certificado o mediante la recepción de un aviso de infracción de una agencia estatal o del condado;
  • Después de la notificación, el propietario se negó o no solucionó la condición dentro de un tiempo razonable (lo que es un tiempo razonable se deja a discreción del tribunal, pero se presume que una demora más allá de 30 días después de que el propietario recibió el aviso excede un tiempo razonable). .Esta presunción puede ser rebatida);
  • El inquilino paga ante el tribunal el importe del alquiler adeudado en virtud del contrato de arrendamiento, hasta que dicho importe sea modificado por orden judicial; Y
  • El inquilino no ha tenido más de 3 sentencias por alquiler vencido y no pagado en su contra durante los 12 meses anteriores al inicio de la acción legal o, si el inquilino ha vivido en el local durante 6 meses o menos, no ha recibido 2 o más sentencias por alquileres vencidos y no pagados.

El arrendador prevalecerá si puede probar:

  • la condición denunciada no existe;
  • la condición ha sido remediada;
  • la condición fue causada por el inquilino o miembro de su familia, o por sus invitados, cesionarios o invitados; O
  • el inquilino ha rechazado injustificadamente la entrada, o no ha hecho arreglos injustificados para que el propietario entre para hacer reparaciones

La audiencia inicial debe realizarse dentro de los 15 días calendario posteriores al envío por correo del aviso de la audiencia. El tribunal podrá ordenar una audiencia anterior cuando se alegue la existencia de condiciones de emergencia, tales como falta de calefacción en invierno, falta de instalaciones adecuadas de alcantarillado o cualquier otra condición que constituya una amenaza inmediata a la vida, la salud o la seguridad de los habitantes de las instalaciones.

El tribunal podrá celebrar audiencias adicionales para determinar los derechos y obligaciones de las partes. La distribución del dinero del depósito en garantía sólo puede realizarse mediante orden del tribunal después de una audiencia en la que ambas partes recibieron un aviso razonable, o mediante moción de ambas partes, o mediante certificación de una agencia apropiada de que el trabajo requerido se ha completado satisfactoriamente.

Al final de la audiencia, el tribunal determinará los hechos y podrá dictar cualquier orden que la justicia del caso requiera. La orden judicial puede incluir uno o más de los siguientes:

  • terminación del contrato de arrendamiento o entrega del local al arrendador;
  • ordenar que todo el dinero del alquiler pagado en la cuenta de depósito en garantía sea entregado al propietario o al inquilino de conformidad;
  • ordenar al inquilino que continúe pagando el alquiler en la cuenta de depósito en garantía hasta que se subsane la condición defectuosa;
  • ordenar que el tribunal reduzca el alquiler, ya sea pagado en depósito en garantía o pagado al propietario, a una cantidad que compense justamente la existencia de la condición denunciada;
  • ordenar que una parte del dinero acumulado en depósito en garantía sea entregado al inquilino (cuando el propietario se ha negado a hacer las reparaciones dentro de un tiempo razonable), o al propietario, o a un contratista elegido por el propietario, para poder realizar las reparaciones. En todo caso, el tribunal deberá dictar una orden para garantizar que el dinero se utilice para realizar las reparaciones;
  • remitir el asunto a una agencia del condado o estatal para su investigación e informe, y retrasar la decisión final hasta que se reciba el informe. Durante ese tiempo, el inquilino pagará al tribunal el alquiler adeudado; y/o
  • ordenar que los fondos en garantía se utilicen para pagar una hipoteca sobre la propiedad para evitar la ejecución hipotecaria.

Siempre que el tribunal establezca una cuenta de depósito en garantía y la condición no se solucione completamente dentro de los 6 meses y el propietario no haya hecho un esfuerzo razonable para remediar la condición, el tribunal puede ordenar que todo el dinero acumulado en la cuenta se pague al inquilino. Luego el depósito en garantía continuará, comenzando un nuevo período de 6 meses con las mismas condiciones que antes.

Durante los 6 meses siguientes a la conclusión del caso, el inquilino está protegido contra el desalojo, el aumento del alquiler o la disminución de cualquier servicio que el propietario esté obligado a proporcionar por ley, a menos que el tribunal determine que el inquilino no hizo la declaración o defensa ". de buena fe", o que se ha aumentado el alquiler o que el inquilino ha sido desalojado "por una buena causa". Durante ese primer período de 6 meses, el propietario tendrá la carga de demostrar "buena causa" o la falta de "buena fe" del inquilino. Después de eso, la carga recae en el inquilino de demostrar su propia buena fe o la falta de buena causa del propietario.

"Buena causa" para que el propietario desaloje o aumente el alquiler debe incluir uno de los siguientes:

  • La condición que constituye la base de la queja o defensa del inquilino fue causada por un acto u omisión del inquilino o de un miembro de su familia o de sus invitados o cesionarios, más allá del desgaste normal.
  • El propietario quiere de buena fe recuperar la posesión de la propiedad para que pueda vivir allí inmediatamente después de la terminación del contrato de arrendamiento del inquilino.
  • El propietario ha contratado de buena fe y por escrito la venta de la propiedad, y el comprador planea vivir allí inmediatamente después de la terminación del contrato de arrendamiento del inquilino.
  • El propietario busca aumentar el alquiler porque ha experimentado un aumento sustancial en los impuestos o en los costos de mantenimiento u operación no relacionados con ninguna condición afirmada bajo esta ley.
  • El propietario ha completado una mejora sustancial de capital del local que beneficia al local, que no está relacionada con ninguna condición afirmada en virtud de esta ley.

La protección de 6 meses contra el desalojo, el aumento del alquiler o la disminución de los servicios del propietario también se aplica a un inquilino que, de buena fe, informa una posible violación del código a una agencia estatal o del condado, excepto que después del período inicial de 6 meses, el propietario puede aumentar el alquiler de los inquilinos. Esto no afecta el derecho del inquilino o propietario de rescindir o no renovar un contrato de arrendamiento escrito por un año o más de acuerdo con las disposiciones del contrato de arrendamiento, pero los términos del contrato de arrendamiento no pueden usarse para anular la intención y las disposiciones de esta ley.

Si un propietario tiene la intención de arrasar o tapiar las instalaciones de buena fe y tiene la intención de obtener un permiso para hacerlo, el propietario puede obtener posesión después de avisar al inquilino con 60 días de antelación.

Cualquier disposición de un contrato de arrendamiento u otro acuerdo que pretenda renunciar a cualquier disposición de esta ley que beneficie a un inquilino, residente u ocupante de una vivienda es contraria a la política pública y es nula.

Lea la ley: Código del condado de Baltimore Â§ 35-4-201; Â§ 35-4-301

Desalojo: Colocación de las posesiones del inquilino

Siempre que las posesiones de un inquilino se retiren de las instalaciones arrendadas de acuerdo con una orden de restitución debidamente autorizada y ejecutada, las posesiones deben colocarse en la propiedad del propietario, ya sea en un lugar designado por el propietario o, si no se designa ningún lugar, entonces en la propiedad del propietario. propiedad en un lugar lo más cercano posible al local arrendado.

Las posesiones del inquilino no deben colocarse en una vía pública o derecho de paso ni en ninguna otra propiedad pública. Las posesiones del inquilino que se retiran del local arrendado mediante una orden de restitución debidamente emitida se consideran abandonadas.

Si la propiedad del inquilino que se va a retirar es una casa móvil o un remolque, el propietario puede ordenar que la propiedad permanezca en su ubicación actual. El vehículo no puede colocarse en una carretera o derecho de paso del condado ni en ninguna propiedad pública que no sea un sitio de disposición terrestre. Durante el tiempo que permanezca en la propiedad del arrendador, el arrendador debe publicarlo como propiedad desalojada.

Lea la Ley: Código del condado de Baltimore § 35-3-103

Fuente
Código del condado de Baltimore, esta página actualizada por Lauren Rutkowski, Esq.
URL de origen: https://www.peoples-law.org/baltimore-county-rental-and-housing-laws

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