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• Aviso de conversión requerido
• Se requiere oferta para que el inquilino compre la unidad
• Pago de gastos de mudanza del inquilino
• Unidades alquiladas por personas discapacitadas y de edad avanzada

El sistema de condominio de propiedad separada de las unidades individuales de viviendas de unidades múltiples se ha vuelto cada vez más común desde que se introdujo en los Estados Unidos en los años cincuenta. En Maryland, el propietario de cualquier propiedad (un edificio de apartamentos ocupado así como un terreno baldío y no mejorado) puede someter esa propiedad a la propiedad de condominio siguiendo el procedimiento prescrito por la ley. La Ley de Condominios de Maryland regula la conversión de viviendas de unidades múltiples a propiedad de condominios, donde cada unidad es de propiedad independiente.

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles, Título 11

Aviso de conversión requerido

Para instalaciones de alquiler residencial, el propietario debe notificar al inquilino en el formulario especificado en el Código de Maryland, Bienes Inmuebles § 11-102.1(f). El aviso (y la oferta de compra) debe entregarse personalmente al inquilino o enviarse por correo certificado, con acuse de recibo y franqueo prepago, a la última dirección conocida del inquilino. Después de que se haya dado el aviso de conversión, el arrendador/propietario debe informar, por escrito, a cualquier nuevo inquilino que alquile una unidad al firmar el contrato de arrendamiento o antes de tomar posesión, lo que ocurra primero.

El propietario/arrendador debe entregar una copia del aviso, junto con una lista de cada inquilino a quien se le entregó el aviso, al Secretario de Estado en el momento en que se entrega el aviso a cada inquilino.

Un inquilino, al recibir el aviso anterior, puede rescindir su contrato de arrendamiento sin penalización con al menos 30 días de notificación por escrito al propietario. Tampoco se le podrá exigir al inquilino que desaloje el local antes de los 180 días desde la recepción del aviso, excepto por:

1. Incumplimiento del contrato de arrendamiento ocurrido antes o después del aviso;
2. Falta de pago del alquiler que se produzca antes o después del aviso; o
3. No desalojar según lo prometido si el inquilino ejerce su derecho a rescindir el contrato de arrendamiento.

NOTA: Debido a que es posible que no se requiera que un inquilino se vaya antes de los 180 días, para cualquier plazo de arrendamiento que normalmente terminaría durante el período de 180 días, el plazo del arrendamiento debe extenderse hasta el vencimiento del período de 180 días. El plazo ampliado debe tener el mismo alquiler y los mismos términos y condiciones que el contrato de arrendamiento que vence.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-102.1

Un propietario que, durante el período de 180 días anterior a la presentación de una solicitud de registro de la conversión ante el Secretario de Estado, rescinda o no renueve los contratos de arrendamiento existentes para evitar la obligación del propietario de dar a los inquilinos el aviso requerido, tendrá su solicitud convertir las unidades en condominios rechazadas o revocadas.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-102.2

Se requiere oferta para que el inquilino compre la unidad

Un propietario/arrendador obligado a dar aviso de la conversión descrita anteriormente debe ofrecer, por escrito, a cada inquilino, el derecho a comprar esa parte de la propiedad ocupada por el inquilino como su residencia. La oferta debe tener un precio y términos y condiciones al menos tan favorables como el precio, los términos y condiciones ofrecidos para esa parte de la propiedad a cualquier otra persona durante el período de 180 días posterior al aviso de conversión.

La oferta a cada inquilino debe realizarse al mismo tiempo y como parte del aviso de conversión y debe contener al menos lo siguiente:

1. Que la oferta terminará al finalizar el contrato de arrendamiento por parte del inquilino o 60 días después de la entrega, lo que ocurra primero;
2. Que la aceptación de la oferta por parte de un inquilino que cumple con los criterios para un contrato de arrendamiento extendido está supeditada a que el inquilino no reciba un contrato de arrendamiento extendido;
3. Ese acuerdo no puede exigirse antes de los 120 días posteriores a la aceptación por parte del inquilino; y
4. Que el hogar tiene derecho al reembolso de los gastos de mudanza (ver más abajo).    

Si esta oferta de compra no se incluye con el aviso de conversión, el período de 180 días durante el cual el inquilino tiene derecho a permanecer en su residencia no comienza hasta que el inquilino reciba la oferta.
   
Aunque un propietario le haya ofrecido al inquilino el derecho de comprar la unidad, el propietario aún puede realizar cambios en esa unidad.

Si el inquilino desea comprar su unidad, debe aceptar la oferta por escrito. De lo contrario, la oferta termina, sin más actos, al finalizar el contrato de arrendamiento o 60 días después de la oferta, lo que ocurra primero.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-136

Pago de gastos de mudanza del inquilino

Si el inquilino no acepta la oferta de compra y el hogar del inquilino califica como de bajos ingresos, el propietario debe pagarle al hogar $375 cuando el hogar desocupe la unidad y reembolsar al hogar por los gastos de mudanza que excedan de $375 hasta $750, que en realidad son y razonablemente incurridos.

Si el hogar no califica como de bajos ingresos, el desarrollador debe reembolsar al hogar los gastos de mudanza de hasta $750 en los que se incurra real y razonablemente.

El hogar debe presentar una solicitud por escrito para el reembolso de los gastos de mudanza al desarrollador, acompañada de evidencia razonable de los gastos, dentro de los 30 días posteriores a la mudanza. El promotor deberá entonces reembolsar al hogar dentro de los 30 días siguientes a la recepción de la solicitud.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-136(h)

Unidades alquiladas por discapacitados y ancianos

Esta disposición se aplica a ciertas "instalaciones de alquiler", que son propiedades con 10 o más unidades de vivienda, y "hogares designados", que es un hogar que incluye una persona mayor, que tiene al menos 62 años, o una persona con una discapacidad. , que haya sido miembro del hogar durante al menos 12 meses antes del aviso de conversión.

Un desarrollador debe ofrecer al inquilino de una unidad ocupada por un “hogar designado” una extensión del contrato de arrendamiento por un período de al menos 3 años a partir de la notificación de conversión requerida anteriormente, si el hogar cumple con los siguientes criterios:

1. Tenía un ingreso anual que no excedía la cifra de elegibilidad de ingresos proporcionada en Md. Real Property § 11-137(n);  
2. Está al día en el pago del alquiler y no ha violado ningún otro término importante del contrato de arrendamiento; o
3. Ha proporcionado al desarrollador, dentro de los 60 días posteriores al aviso de conversión, una declaración jurada bajo pena de perjurio que indique que el grupo familiar está solicitando un contrato de arrendamiento extendido, estableciendo los ingresos anuales del grupo familiar durante el año calendario anterior y los hechos que demuestren que un miembro del grupo familiar es una persona con discapacidad o una persona mayor, junto con el contrato de arrendamiento extendido firmado.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-137

Notificación requerida - El desarrollador debe entregar lo siguiente a cada inquilino con derecho a recibir el aviso de conversión al mismo tiempo que el aviso de conversión:

1. Una solicitud de arrendamiento extendido;
2. Un contrato de arrendamiento extendido, que indica que el contrato de arrendamiento será efectivo solo si el inquilino ejecuta y devuelve el contrato de arrendamiento dentro de los 60 días posteriores al aviso de conversión y al hogar se le asigna 1 unidad según su clasificación;
3. Un aviso que establezca los derechos y obligaciones de los inquilinos en hogares designados; y
4. Una copia de la declaración de oferta pública del condominio propuesto que esté registrada ante la Secretaría de Estado.

Dentro de los 75 días posteriores al aviso de conversión, el desarrollador debe notificar a cada hogar que solicite y presente un contrato de arrendamiento extendido firmado si cumple con los criterios de un hogar designado y si el contrato de arrendamiento extendido ha entrado en vigencia.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-137

Términos de arrendamiento extendido - El contrato de arrendamiento extendido debe ser por no menos de 3 años y debe contener los mismos términos y condiciones que el contrato de arrendamiento vigente antes del contrato de arrendamiento extendido, excepto que la tarifa de alquiler de la unidad en arrendamiento extendido puede aumentar anualmente. Cualquier aumento anual en el alquiler no puede exceder el alquiler anual del año anterior multiplicado por el aumento porcentual del componente de alquiler del Índice de Precios al Consumidor de EE. UU. para asalariados y trabajadores administrativos urbanos, para el período de 12 meses más reciente.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-137

Limitación del número de arrendamientos a hogares designados - Un desarrollador no está obligado a otorgar arrendamientos extendidos que cubran más del 20% de las unidades dentro de un condominio a hogares designados. Si el número de unidades ocupadas por hogares designados excede el 20%, entonces el número de unidades disponibles para arrendamiento se asignará según lo determine el organismo rector local. Si el organismo de gobierno local no prevé la asignación, entonces el desarrollador asignará las unidades.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-137

Oportunidad de comprar - A un hogar designado que ejerce sus derechos de arrendamiento extendido no se le puede negar la oportunidad de comprar una unidad en una fecha posterior, si hay alguna disponible.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-137

Terminación extendida del contrato de arrendamiento - Un hogar designado puede rescindir su contrato de arrendamiento extendido en cualquier momento, notificando al desarrollador de la siguiente manera:

1. Se debe dar un aviso por escrito con al menos 1 mes de antelación cuando queden menos de 12 meses de contrato de arrendamiento; y
2. Se debe dar un aviso por escrito con al menos 3 meses de antelación cuando queden 12 meses o más de contrato de arrendamiento.

El arrendamiento extendido también cesa cuando ocurre cualquiera de los siguientes casos:

1. 90 días después de la muerte o mudanza del último anciano sobreviviente o individuo con discapacidad que reside en la unidad;
2. Desalojo por no pagar el alquiler adeudado a tiempo o por violación de un término importante del contrato de arrendamiento; o
3. Terminación voluntaria del contrato de arrendamiento por parte del hogar designado.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-137

Reubicación de hogares designados - Si una conversión a condominio implica una rehabilitación o construcción sustancial que sería un peligro para la salud y la seguridad de los inquilinos, entonces cualquier grupo familiar designado que ejecute un contrato de arrendamiento extendido puede verse obligado a desalojar su unidad y reubicarse a expensas del desarrollador en una unidad comparable en la instalación de alquiler.

Si no hay una unidad comparable disponible, es posible que se le solicite al hogar designado que abandone la instalación de alquiler. Cuando se completa el trabajo, el desarrollador debe notificar al hogar sobre su finalización y el hogar tiene 30 días a partir de la fecha de ese aviso para regresar a su unidad de alquiler original o comparable. El plazo del contrato de arrendamiento extendido de ese hogar comenzará cuando el hogar regrese a la unidad de alquiler.

Para cualquier reubicación de hogares designados, el desarrollador debe dar un aviso de 180 días antes de la fecha en que las unidades deben quedar desalojadas. El desarrollador debe pagar los gastos de mudanza. El promotor también deberá pagar una indemnización equivalente a 3 meses de alquiler dentro de los 15 días siguientes a la mudanza.

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 11-137

Las leyes locales pueden ofrecer más protección a los inquilinos que las leyes estatales. Varios condados o municipios del estado tienen leyes locales que otorgan a los inquilinos mayores derechos que los que otorga la ley estatal. Consulte el código municipal o de su condado local.

• Los hogares del condado de Montgomery con personas discapacitadas o personas mayores, que han sido parte del hogar durante al menos 12 meses y cumplen con ciertos requisitos de ingresos, tienen derecho a un contrato de arrendamiento más prolongado, al menos durante toda la vida de la persona mayor o persona discapacitada. Lea la Ley: Código del Condado de Montgomery § 11A-5
• En ciertas partes de la ciudad de Baltimore, se otorgan ciertas protecciones a las personas que tienen al menos 60 años, en lugar de 62. Lea la Ley: Código de la ciudad de Baltimore, artículo 13, subtítulo 10