La venta de una casa
Temas de esta página:
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¿Necesito un abogado para que me represente en el cierre de la transacción?
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¿Tengo que pagar impuestos por el dinero que recibo de la venta de mi hogar?
¿Cómo utilizar este artículo?
Su casa probablemente sea su activo más valioso. Al optar vender su casa, es importante asegurarse de tener toda la información necesaria para tomar decisiones acertadas. Este artículo le ofrece respuestas a algunas de las preguntas básicas que surgen al tomar esta decisión. De todos modos, no está diseñado para sustituir los servicios de un corredor de bienes raíces autorizado o un abogado que se ocupa de asuntos de bienes raíces. No sea descuidado con su dinero. Hay mucho en juego a la hora de vender su casa. No es simplemente cuestión de encontrar un comprador. Se deben preparar documentos legales que describan las responsabilidades del comprador y el vendedor. Se deben cumplir las leyes estatales y locales. Puede que algunas personas tengan los conocimientos suficientes para manejar estos detalles por si solos, pero la mayoría de nosotros necesitamos ayuda.
Contratar a un agente o corredor de bienes raíces
La mayoría de las personas contratan un agente de bienes raíces para buscar un comprador y que los guíe en el proceso de venta. Si usted elije esta opción, asegúrese de contratar un agente respetable y que esté autorizado en su estado como corredor de bienes raíces. Lo mejor es entrevistar a varios agentes antes de contratar uno. Además de hablar sobre el monto de la comisión y el plazo del acuerdo, pregúntele al corredor sobre cuánto cree que debería pedir por su casa y qué, si es el caso, necesita hacer para mejorar el aspecto de su propiedad. Un buen corredor querrá toda la información acerca de los impuestos, los costes servicios públicos y otras cuestiones de mantenimiento. No revelar información acerca de defectos en la estructura del hogar de los que usted sepa pero que no sean evidentes para el comprador, o esconder un defecto, puede resultar en una demanda en su contra una vez que el comprador los descubra. No debe esconder estos problemas de su agente.
¿Qué pasa si no quiero contratar un corredor?
Tal vez usted ya tiene un comprador o su casa se encuentra en una zona "activa" y considera que puede encontrar un comprador por su cuenta. Es esencial consultar con un abogado antes de mostrar su casa a un posible comprador. Necesitará información importante acerca de algunos asuntos como la divulgación de defectos, leyes contra la discriminación y disposiciones de zonificación. La falta de conocimiento de estos y otros asuntos puede resultar en errores costosos. Y, lo más importante, qué sucede cuando un comprador dice, "¡la quiero!" Implica mucho más que simplemente aceptar un cheque y firmar una escritura.
Firmar un "acuerdo de venta"
El agente necesitará que firme un "acuerdo de venta". Este es un contrato que describe lo que debe hacer el agente y qué debe hacer usted. Tenga en cuenta lo siguiente:
¿Cuál es la duración del plazo? La mayoría de los corredores querrán un acuerdo de venta "exclusivo" durante un período de tiempo, por ejemplo 6 meses o un año. La exclusividad significa que usted no puede negociar con otro agente durante el plazo del contrato. La duración es negociable. Intente conseguir un período más corto, capaz de 2 o 3 meses, para obtener mayor flexibilidad a la hora de despedir al corredor si no está satisfecho. Aun si encuentra un comprador por su cuenta durante el período en que el acuerdo de compraventa está en efecto, usted será responsable de pagar la comisión.
¿Cuánto cuesta la comisión? Los corredores cobran un porcentaje del precio de venta de la casa. Normalmente son montos del 6 al 8 %. Estos montos son negociables y pueden variar significativamente en diferentes áreas. No dude en negociar. La mayoría de los corredores participan en planes con listas múltiples en los que su casa está incluida en una lista disponible para varios agentes. Por lo general, comparten las comisiones. Esto quiere decir que el agente con el que usted se enlista le pagará a otro agente que encuentre al comprador una parte de la comisión. Esto no afecta al monto total que usted paga. Las comisiones se deducen del monto que usted recibe por su casa en la liquidación final (cierre) de la venta. No tiene que pagar comisiones por adelantado.
El acuerdo de compraventa
El acuerdo de compraventa es el documento más importante en la compraventa de bienes inmuebles. Es el contrato que especifica todas las condiciones del acuerdo. El agente, si es que ha contratado uno, le preparará y presentará el acuerdo una vez que usted haya deicidio aceptar una oferta. Es aconsejable que un abogado revise el acuerdo antes de que lo firme. A pesar de que su corredor lo representa como vendedor y la parte que paga la comisión, no debe olvidar que los corredores se ganan la vida vendiendo bienes raíces y que tienen interés en vender la mayor cantidad de propiedades en el menor tiempo posible. Su abogado no tiene intereses independientes y le podrá aconsejar si existe algún problema en el acuerdo antes de que firme.
En el caso de que no esté utilizando un corredor, es importante que su abogado elabore el acuerdo. Además del nombre de las partes, de la descripción de la propiedad (extraída de la escritura) y el precio de venta, el acuerdo de venta contiene muchas otras disposiciones. Algunas de las más comunes son:
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¿Cuál es el valor del depósito o "seña"?
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¿Qué otros artículos, como electrodomésticos, accesorios de las ventanas o dispositivos de iluminación, están incluidos?
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¿Qué inspecciones p.ej.: techo, cableado, plomería, termitas, etc. serán necesarias?
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¿Quién paga los costes de las reparaciones necesarias en caso de que surjan problemas en la inspección?
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¿Qué pasa si el comprador no puede obtener una hipoteca?
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¿Qué pasa si quiere echarse atrás?
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¿Quién paga los costes de cualquier impuesto o tasa estatal o local sobre la transferencia de escrituras?
Puede que se deban agregar disposiciones adicionales si la casa es un condominio o se encuentra ubicada en una comunidad planificada con normas y restricciones especiales. Puede que se deban incluir otras disposiciones para satisfacer las necesidades de una o ambas partes. Es fácil cometer errores o dejar de lado información importante cuando intenta elaborar el acuerdo por su cuenta, incluso si utiliza un formulario pre impreso. El hecho de no tener toda la información detallada en el acuerdo de compraventa suele provocar problemas graves que pueden causar demoras y generar gastos extras antes de finalizar la venta.
¿Necesito un abogado para que me represente en el cierre de la transacción?
El "cierre" es el procedimiento formal en el cual usted transfiere la escritura al comprador y recibe el cheque por la venta. La información provista anteriormente debería dejar en claro que los detalles legales de la venta de una casa pueden ser complicados. El cierre de una transacción puede ser algo confuso. Hay varios detalles como la distribución de los gastos de cada una de las partes, como los impuestos sobre bienes raíces y los impuestos sobre el agua y el alcantarillado. Estos asuntos pueden variar dependiendo de la ubicación, pero pueden, y generalmente sucede, surgir problemas en el cierre de la transacción. En el caso de que eso suceda, es mejor tener presente a un abogado para que lo asesore. De otra forma, corre el riesgo de ser presionado para tomar una decisión o aceptar algún arreglo que no comprende en su totalidad. Incluso si usted tiene un agente, éste puede estar influenciado por su deseo de cerrar el trato. Hay demasiado en juego financieramente, y a veces emocionalmente, para arriesgarse a proceder sin un abogado presente en todos los momentos críticos de la venta, inclusive en el cierre.
¿Tengo que pagar impuestos por el dinero que recibo de la venta de mi hogar?
Puede que no tenga que pagar ningún impuesto sobre la venta de su casa. Puede encontrar información clara relacionada a este tema en la página web del Servicio de Impuestos Internos (IRS) bajo la leyenda "Venta de una casa - Consejos sobre impuestos sobre bienes raíces". Por lo general, si fue dueño de la casa durante al menos dos años antes de la venta y la utilizó como su residencia principal por al menos dos años en los últimos cinco, no debe pagar impuestos sobre la renta por los ingresos, a menos que haya obtenido una "ganancia" de más de $250,000 en la venta (o de $500,000 si presenta una declaración conjunta con su cónyuge). Necesita la Publicación 523 del IRS, Vender su casa, y las hojas de cálculo que contiene para determinar si ha tenido una "ganancia de capital" en la venta o si debe pagar el impuesto federal sobre la renta.
Firmé un contrato para vender mi casa y ahora los compradores no quieren continuar con la compra. ¿Puedo quedarme con el depósito?
Es común que el comprador le entregue un depósito al vendedor en al momento de firmar el acuerdo de compraventa. También se lo conoce como "seña" y tiene como fin brindarle al vendedor protección ante el incumplimiento del acuerdo por parte del comprador.
Algunos términos en el acuerdo de compraventa le permiten al vendedor conservar el depósito si el comprador no procede con el acuerdo y compra la casa. Por ejemplo, cuando un comprador no puede obtener financiación (a menos que la financiación haya sido una condición del acuerdo). Si hay un corredor involucrado en la venta, puede que también tenga derechos sobre el dinero del depósito.
Los derechos de cada una de las partes están regidos por los términos del acuerdo por escrito. Si tiene alguna pregunta, debería pedirle al abogado que reviste el acuerdo y lo asesore. Visite nuestra página Consiga ayuda. Algunos programas gratuitos de servicios legales, como la Oficina de asistencia jurídica o los Programas de servicios legales para adultos mayores, no proveen este tipo de asistencia. Necesitará contratar un abogado para que lo asesore.
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