Temas en esta página:

• ¿Qué es el alquiler del terreno?
• ¿Cómo sé si una propiedad está sujeta a renta de terreno?
• ¿Qué pasa si no puedo comunicarme con el arrendatario del terreno?
• ¿Qué pasa si no pago el alquiler del terreno?
• ¿Qué significa canjear el alquiler del terreno?
• ¿Cuánto cuesta canjear el alquiler del terreno?

¿Qué es el alquiler del terreno?

En determinadas situaciones, el propietario es propietario de la casa en la que vive, pero no del terreno en el que se asienta. Alguien más (el arrendatario del terreno) es propietario del terreno y lo arrienda al propietario. Según la ley de Maryland, el arrendatario de un terreno tiene derecho a recibir pagos de alquiler del propietario de la casa que se encuentra en su terreno. Estos pagos se conocen como alquiler del suelo. 

El alquiler del terreno es más común en el mercado inmobiliario del Gran Baltimore, pero existe en todo Maryland. Los pagos de alquiler del terreno suelen oscilar entre 50 y 150 dólares al año y normalmente se pagan semestralmente (dos veces al año). El idioma del contrato de arrendamiento del terreno establecerá los términos y condiciones de pago. Un contrato de arrendamiento de terreno suele ser por 99 años y se renueva indefinidamente. 

Los acuerdos de alquiler de terrenos son diferentes de las relaciones normales entre propietarios e inquilinos. Esto se debe a que el propietario del arrendamiento del terreno no tiene derecho a recuperar ninguna propiedad a menos que el inquilino no pague el alquiler. Es decir, el arrendatario del terreno no tiene derecho de reversión sobre la propiedad ni sobre ninguna estructura construida en ella, a menos que el propietario no realice los pagos requeridos. Si el arrendatario está al día con los pagos del alquiler del terreno, la propiedad permanece bajo su control. 

El propietario es responsable del mantenimiento del terreno y de cualquier mejora en el terreno, incluidas las mejoras realizadas a la propia casa (Kolker contra Biggs, 203 Md. 137, 141 (1953)). El propietario tiene la autoridad para alterar, remodelar y reconstruir la propiedad como desee, pero debe asegurarse de que sus acciones preserven el valor del terreno (Crowe v. Wilson, 65 Md. 479, 484 (1886)). Además, es responsabilidad exclusiva del propietario adquirir y realizar el pago de los servicios públicos que dan servicio a la propiedad. 

¿Cómo sé si una propiedad está sujeta a renta de terreno?

Cuando una propiedad está listada para la venta, la descripción de la propiedad debe indicar si la propiedad tiene algún alquiler de terreno aplicable. Si la propiedad figura como “Pago simple”, la lista incluye tanto la casa como la propiedad (terreno) en el precio de compra; no hay alquiler del terreno. Si hay una indicación de "Renta del terreno" en un listado, indica que se debe pagar una tarifa al propietario del terreno en el que se encuentra la propiedad. 

Si es propietario de una casa o está pensando en comprarla, puede determinar si una propiedad está sujeta al pago del alquiler del terreno consultando la escritura. Las escrituras de alquiler del terreno se archivan en los registros de tierras del Tribunal de Circuito del condado donde se encuentra la propiedad. En muchos casos, se redactará una escritura para varios alquileres de terrenos propiedad de un solo propietario. Los registros de tierras se pueden encontrar en el sitio web. mdlandrec.net.

La ley de Maryland exige que los titulares de arrendamientos de terrenos registren los arrendamientos de arrendamiento de terrenos en el Registro de Alquiler de Terrenos del Departamento de Tasaciones e Impuestos del Estado de Maryland (SDAT). Si no está seguro de que su propiedad tenga alquiler de terreno, puede ver el estado del registro a través de Búsqueda de inmuebles de SDAT. (Al ver el registro de propiedad, haga clic en “Ver canje de alquiler del terreno”) 

Si se registra un contrato de arrendamiento de terreno para su propiedad, usted está obligado a pagar el alquiler del terreno al titular del arrendamiento. Debe comunicarse con el propietario que figura en el formulario de registro con respecto al pago del alquiler del terreno o para informarle que desea canjear el alquiler del terreno. También es su responsabilidad notificar al arrendatario del terreno si cambia su dirección o transfiere la propiedad de la propiedad. Si usted es inquilino (propietario de vivienda) o arrendatario de un terreno y tiene alguna pregunta, es una buena idea comunicarse con un abogado.

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes Inmuebles § 8-703; § 8-704; § 8-705 . 

¿Qué pasa si la propiedad no aparece en el Registro de Renta de Terreno?

Según la ley de Maryland, un arrendamiento de terreno no se registra hasta que se publica en el registro de arrendamientos de terreno en línea. Las modificaciones también deben registrarse. Si un arrendamiento de terreno no está registrado, el arrendatario del terreno no podrá:

1. Cobrar o intentar cobrar cualquier pago de alquiler del terreno, cargos por pagos atrasados, intereses, costos de cobro u otros gastos relacionados con el arrendamiento del terreno;
2. Entablar una acción civil contra el inquilino arrendatario para hacer valer cualquier derecho que el arrendatario del terreno pueda tener bajo el arrendamiento del terreno; o
3. Entablar una acción contra el arrendatario conforme a las leyes de alquiler de terrenos.

Si un arrendamiento de terreno no está registrado y el titular del arrendamiento cobra, o intenta cobrar, pagos de alquiler del terreno, cargos por pagos atrasados, intereses, costos de cobro u otros gastos, el inquilino del arrendamiento puede presentar una declaración jurada al Departamento de Tasaciones y Evaluaciones del Estado. Impuestos que indican que el arrendatario está violando la ley. 

Una vez que se haya recibido una declaración jurada, el Departamento notificará al arrendatario sobre la supuesta violación, y el arrendatario deberá presentar evidencia para demostrar que su cobro no violó la ley. Si el arrendatario no presenta pruebas dentro de los 45 días de haber sido notificado, el Departamento puede anular el registro de arrendamiento del terreno. 

Cualquiera de las partes puede apelar la decisión final del Departamento ante el Tribunal de Circuito. Las apelaciones deben presentarse dentro de los 45 días siguientes a la notificación de la decisión final.

NOTA: Si descubre que no hay ningún alquiler de terreno registrado en su propiedad, no debe hacer nada. Si una empresa se comunica con usted alegando que le debe pagos de alquiler del terreno, podría ser una estafa o que el arrendatario del terreno está intentando cobrar ilegalmente pagos a los que no tiene derecho. 

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-707. 

¿Qué pasa si no puedo comunicarme con el arrendatario del terreno?

Si compra una propiedad que está sujeta al alquiler del terreno y no puede comunicarse con el titular del arrendamiento del terreno, es posible que su compañía hipotecaria desee reservar las tarifas del alquiler del terreno en depósito en garantía en caso de que aparezca el arrendatario del terreno y exija el pago del alquiler. El importe máximo del alquiler del terreno que se puede cobrar está limitado a tres años. Esto significa que, si ha vivido en la casa durante diez años y, de repente, aparece un arrendatario del terreno y exige el pago, solo podrá cobrar tres años de alquiler del terreno anterior y luego pedirle que pague la tarifa anual en el futuro.

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-806. 

¿Qué pasa si no pago el alquiler del terreno?

Si no paga el alquiler del terreno a tiempo, el arrendatario del terreno puede presentar un gravamen contra la casa en su terreno por el alquiler del terreno adeudado. El arrendatario del terreno puede ejecutar el gravamen, tal como lo puede hacer un banco cuando usted no paga su hipoteca. Si el titular del arrendamiento del terreno presenta una acción ante el tribunal para cobrar el alquiler del terreno vencido, es posible que deba pagarle al arrendatario los honorarios y costos asociados con el cobro del alquiler del terreno vencido. 

Si no paga el alquiler atrasado del terreno, el arrendatario del terreno también puede presentar una demanda ante el tribunal para tomar posesión de la propiedad. Si lo hacen, usted puede ser responsable de tarifas y costos adicionales y, en última instancia, de la pérdida de la propiedad. Antes de presentar una acción de posesión, el arrendatario del terreno debe enviarle dos avisos por correo certificado de primera clase.

NOTA: Según la ley de Maryland, el arrendatario de un terreno no puede exigir más de 3 años de alquiler vencido del terreno, y existen límites sobre cuánto se le puede reembolsar al arrendatario por honorarios y costos. Además, conservaría el valor líquido que tenga en la vivienda en lugar de perderlo en manos del arrendatario del terreno.

Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles § 8-402.2; § 8-806; § 8-807.

¿Qué significa canjear el alquiler del terreno?

Si no es propietario del terreno en el que se encuentra su casa, es posible que pueda comprarlo. Canjear el alquiler del terreno es comprar el terreno (o terreno) en el que se encuentra su casa al arrendatario del terreno. Si el alquiler del terreno es redimible o irredimible depende de cuándo se creó la escritura de alquiler del terreno. Un alquiler del terreno creado después del 8 de abril de 1884 se puede canjear y el propietario debe venderle el alquiler del terreno si desea comprarlo. Si canjea el alquiler del terreno, tendrá la propiedad absoluta de la propiedad en pleno dominio. 
El propietario de un alquiler de terreno creado después del 8 de abril de 1884 debe venderle el alquiler del terreno por un monto fijado por la ley de Maryland si desea comprarlo. Si el arrendamiento del terreno se estableció como irredimible en los términos del contrato de arrendamiento, el titular del arrendamiento debe haber presentado un aviso de intención de preservar la irredimibilidad en los registros de tierras antes del 31 de diciembre de 2010. Si se presentó un aviso, la irredimibilidad continúa durante el calendario actual. año a menos que se presente otro aviso de 10 años. Si el arrendatario no presentó aviso antes del 31 de diciembre de 2010, o si no presenta avisos adicionales de 10 años, el alquiler del terreno se vuelve reembolsable.
Los propietarios del alquiler del terreno deben proporcionar a los propietarios toda la información necesaria para que puedan comprar el alquiler del terreno. El titular del arrendamiento del terreno debe incluir un aviso de su derecho a comprar el arrendamiento del terreno con todas y cada una de las facturas de alquiler del terreno. Además, se debe notificar a los compradores de viviendas que pueden canjear el alquiler del terreno como parte del financiamiento inicial o refinanciamiento de su propiedad.
Si desea canjear el arrendamiento del terreno, comuníquese con el titular del arrendamiento del terreno. Si se desconoce la identidad del titular del arrendamiento del terreno, el Departamento de Tasaciones e Impuestos del Estado proporciona un proceso para canjear el arrendamiento del terreno cuando no ha habido comunicación por parte del propietario durante tres años. 

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-805.

¿Cuánto cuesta canjear el alquiler del terreno? 

Actualmente, el estado de Maryland regula los precios de compra de los alquileres de terrenos. La ley tiene en cuenta tanto el valor de arrendamiento de la propiedad como los ingresos anuales del arrendatario para evitar que el arrendatario cree barreras monetarias excesivas para canjear el arrendamiento del terreno.

El precio de compra se determina tomando la tarifa anual de alquiler del terreno y dividiéndola por una tasa de capitalización. La tasa de capitalización se basa en el año en que se creó el arrendamiento:

• 2 de julio de 1982 – Presente – 12%
• 6 de abril de 1888 - 1 de julio de 1982 - 6%
• 8 de abril de 1884 – 5 de abril de 1988 – 4%
• Antes del 9 de abril de 1884: negociable y posiblemente no redimible.

Por ejemplo, si el alquiler del terreno es de $100 y el contrato de arrendamiento comenzó en 1945, el cálculo es $100 dividido por 06. Por lo tanto, el costo de compra del alquiler del terreno sería de $1,666.67. También habrá honorarios legales e impuestos relacionados con la compra del alquiler del terreno. La compra del alquiler del terreno es una transacción financiera privada y se recomienda que participe un abogado o una compañía de títulos para ayudar con la investigación, el papeleo y las presentaciones requeridas. 

Si no puede permitirse el lujo de comprar su terreno, alquile el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland. Programa de préstamos para canje de alquiler de terrenos proporciona financiamiento de préstamos especiales disponible para propietarios de viviendas con ingresos elegibles. 

Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-804

¿Qué pasa si heredo una propiedad en arrendamiento de terreno?

Los alquileres del terreno se pueden comprar, vender y transmitir a los familiares más cercanos a través de testamentos, como una casa o una reliquia familiar. El interés de arrendamiento sobre la propiedad se considera mueble y se rige por la ley que dirige la administración de bienes personales (Myers v. Silljacks, 58 Md. 319, 330 (1882)). Cada vez que el interés del arrendamiento del terreno pasa a otra persona, las tareas administrativas aumentan en forma de trámites y, a veces, de consultas con abogados o comparecencias ante los tribunales. Por esta razón, los arrendamientos de tierras a veces resultan más gravosos que beneficiosos para los nuevos arrendatarios.

Cuando los intereses del arrendamiento cambian de manos, es posible que los nuevos arrendatarios ocasionalmente no busquen a los arrendatarios para el pago, y cuando no llegan por correo demandas de pago, los propietarios están felices de cumplir. Sin embargo, la ley de Maryland anterior a 2007 imponía a los arrendatarios la carga legal de encontrar a sus arrendatarios de terrenos y realizar los pagos.