Temas en esta página:

• ¿Qué es una hipoteca inversa?
• Requisitos
• Cómo funciona una hipoteca inversa
• Trampas

¿Qué es una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un tipo especial de préstamo hipotecario que le permite convertir parte del valor líquido de su vivienda en efectivo sin tener que venderla ni pagar facturas mensuales adicionales.

Las hipotecas inversas pueden ser una buena opción para las personas mayores:

• Cuando vender su casa puede no ser rentable debido a los impuestos sobre las ganancias de capital; o
• Cuando buscas mejorar tu nivel de vida aumentando tus ingresos.

Los ingresos de una hipoteca inversa se pueden utilizar:

• Para gastos de manutención;
• Para gastos médicos;
• Para liquidar el resto de la primera hipoteca; o
• Cualquier otra finalidad.

Los préstamos de hipoteca inversa no tienen que devolverse hasta que los propietarios fallezcan o se muden. Los propietarios pueden utilizar el producto de la venta de la vivienda para liquidar el préstamo. Si los propietarios mueren, los herederos pueden vender la casa para pagar el préstamo. Si los herederos no pueden pagar el préstamo, el prestamista toma posesión de la propiedad.

Las hipotecas inversas también vienen en una amplia variedad de opciones, formas y tamaños. Una hipoteca inversa que funcionó para su vecino puede ser lo peor para usted. La única hipoteca inversa asegurada por el gobierno federal de los EE. UU. se llama Hipoteca de Conversión del Valor de la Vivienda o HECM, y solo está disponible a través de un prestamista aprobado por la FHA. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. asegura los préstamos HECM. Los gobiernos y las corporaciones privadas también ofrecen productos de hipotecas inversas. Por lo general, los préstamos HECM son las hipotecas inversas menos costosas.

Requisitos

Requisitos del prestatario

Usted debe:

• Tener 62 años de edad o más,
• Ser propietario de la propiedad en su totalidad o haber pagado una cantidad considerable,
• Ocupar la propiedad como su residencia principal,
• No estar en mora con ninguna deuda federal, y
• Participe en una sesión de información al consumidor impartida por un consejero HECM aprobado por HUD.

Requisitos de propiedad

Los siguientes tipos de propiedad elegibles deben cumplir con todos los estándares de propiedad y requisitos de inundación de la FHA:  

• Vivienda unifamiliar o vivienda de 2 a 4 unidades con una unidad ocupada por el prestatario
• Proyecto de condominio aprobado por HUD
• Casa prefabricada que cumple con los requisitos de la FHA

Requerimientos financieros

• Se pueden verificar ingresos, activos, gastos de manutención mensuales e historial crediticio.
• Se puede verificar el pago oportuno de los impuestos sobre bienes inmuebles y las primas de seguros contra riesgos e inundaciones.

Lea la Ley: 12 Código de Estados Unidos 1715z-20

La Ley de Préstamos de Hipoteca Invertida de Maryland, aprobada en 2010, exige que un prestamista, al recibir una solicitud para un préstamo de hipoteca inversa, proporcione al posible prestatario una lista de verificación escrita, escrita en letra de 12 puntos o más, aconsejando al prestatario que analice lo siguiente Problemas con un consejero de una agencia de asesoramiento:

1. Cómo los eventos médicos inesperados o de otro tipo que hacen que el prestatario se mude de su casa antes de lo previsto afectarán el costo total anual del préstamo de hipoteca inversa;
2. La medida en que las necesidades financieras del prestatario se cubrirían mejor con opciones distintas a un préstamo de hipoteca inversa, incluidas líneas de crédito con garantía hipotecaria menos costosas, programas de aplazamiento de impuestos a la propiedad o programas de ayuda gubernamental;
3. Si el prestatario tiene la intención de utilizar los ingresos del préstamo de hipoteca inversa para comprar una anualidad u otro producto financiero o de seguro y las consecuencias de hacerlo;
4. El efecto del pago del préstamo de hipoteca inversa sobre otros residentes de la vivienda que garantizan el préstamo de hipoteca inversa después de que todos los prestatarios hayan fallecido o hayan abandonado permanentemente la vivienda;
5. La capacidad del prestatario para financiar reparaciones rutinarias o catastróficas de la vivienda, especialmente si el mantenimiento es un factor que puede determinar cuándo será pagadero el préstamo de hipoteca inversa;
6. El impacto que el préstamo de hipoteca inversa puede tener sobre las obligaciones tributarias del prestatario y su elegibilidad para programas de asistencia gubernamental, y el efecto que tendrá la pérdida del valor líquido de la vivienda que garantiza el préstamo de hipoteca inversa sobre el patrimonio y los herederos del prestatario; y 
7. La capacidad del prestatario para financiar alojamiento alternativo, como vida asistida o atención a largo plazo, después de que se agote el capital del prestatario.  Lea la Ley: Código de Maryland, Ley Comercial § 12-1207

Cómo funciona una hipoteca inversa

El HECM le permite elegir entre varias opciones de pago. Puedes seleccionar un:

• Opción de plazo: adelantos en efectivo mensuales fijos por un tiempo específico.
• Opción de tenencia: adelantos en efectivo mensuales fijos mientras viva en su casa.
• Línea de crédito que le permite retirar los fondos del préstamo en cualquier momento en los montos que elija hasta que haya agotado la línea de crédito.
• Combinación de pagos mensuales y una línea de crédito.

Si sus circunstancias cambian, puede cambiar su opción de pago por una tarifa de $20.

Otras características de las hipotecas inversas:

• Los prestatarios siguen siendo los propietarios de la vivienda;
• Los prestatarios siguen siendo responsables de todos los impuestos, seguros, mantenimiento y reparación aplicables; y
• Los prestatarios nunca pueden deber a los prestamistas más que el valor de su vivienda en el momento de pagar el préstamo.

El monto que una persona puede retirar depende de:

• La edad del propietario más joven; 
• La tasa de interés actual;
• El valor de tasación de la vivienda; y
• El gobierno impuso límites a los préstamos.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano establece un límite hipotecario para los préstamos de hipoteca inversa de HECM. Incluso si una persona tiene el valor líquido de una vivienda por encima del límite de la hipoteca, el prestatario solo podrá pedir prestado hasta el límite de la hipoteca ($765,600 en 2020).

Errores: tenga precaución

La mayoría de los asesores financieros aconsejan a las personas mayores que tengan cuidado al considerar una hipoteca inversa. Si bien una hipoteca inversa puede ser una gran oportunidad para que una persona mayor aproveche el valor líquido de su vivienda para obtener un mejor estilo de vida, este tipo de préstamo no es para todos. Puede ser costoso y un propietario anciano puede que sólo vea entre el 30% y el 80% del valor de su casa a través de una hipoteca inversa. También hay una serie de tarifas. Normalmente, obtener un préstamo HECM incluye:

• Una tarifa de originación (con un límite de $6,000);
• Costos de cierre;
• Una prima de seguro hipotecario;
• Interés; y
• Una tarifa de servicio de $35 por mes. 

Algunos tienen tasas de interés fijas y otros son ajustables. Además, debido a la disparidad en la cantidad de valor líquido de la vivienda que pueden obtener los prestatarios más jóvenes versus lo que pueden obtener los prestatarios mayores, puede ser prudente posponerlo. En general, cuanto mayor sea usted, más valor líquido tendrá en su casa y cuanto menos deba por ella, más dinero podrá obtener.