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¿Qué es una hipoteca inversa?
Una hipoteca inversa es un tipo especial de préstamo hipotecario que le permite convertir parte del capital de su casa en efectivo sin tener que vender su casa o pagar facturas mensuales adicionales.
Las hipotecas inversas pueden ser una buena opción para las personas mayores:
- Cuando vender su casa puede no ser rentable debido a los impuestos sobre las ganancias de capital; o
- Cuando busca mejorar su nivel de vida aumentando sus ingresos.
Los ingresos de una hipoteca inversa se pueden utilizar:
- Para gastos de manutención;
- Para gastos médicos;
- Para pagar la primera hipoteca restante; o
- Cualquier otro propósito.
Los préstamos de hipoteca inversa no tienen que devolverse hasta que los propietarios mueran o se muden. Los propietarios pueden utilizar el producto de la venta de la vivienda para pagar el préstamo. Si los propietarios fallecen, los herederos pueden vender la casa para pagar el préstamo. Si los herederos no pueden pagar el préstamo, el prestamista obtiene la posesión de la propiedad.
Las hipotecas inversas también vienen en una amplia variedad de opciones, formas y tamaños. Una hipoteca inversa que funcionó para su vecino puede ser lo peor para usted. La única hipoteca inversa asegurada por el gobierno federal de los EE. UU. se denomina Hipoteca de conversión del valor acumulado de la vivienda o HECM, y solo está disponible a través de un prestamista aprobado por la FHA. El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de EE. UU. asegura los préstamos HECM. Los gobiernos y las corporaciones privadas también ofrecen productos de hipoteca inversa. Por lo general, los préstamos HECM son las hipotecas inversas menos costosas.
Requisitos
Requisitos del prestatario
Debes:
- Tener 62 años de edad o más,
- Poseer la propiedad directamente o pagar una cantidad considerable,
- Ocupar la propiedad como su residencia principal,
- No estar en mora con ninguna deuda federal, y
- Participar en una sesión de información para el consumidor impartida por un asesor de HECM aprobado por HUD.
Requisitos de propiedad
Los siguientes tipos de propiedades elegibles deben cumplir con todos los estándares de propiedad de la FHA y los requisitos de inundación:
- Vivienda unifamiliar o vivienda de 2 a 4 unidades con una unidad ocupada por el prestatario
- Proyecto de condominio aprobado por HUD
- Casa prefabricada que cumple con los requisitos de la FHA
Requisitos financieros
- Se pueden verificar los ingresos, los activos, los gastos de manutención mensuales y el historial de crédito.
- Se puede verificar el pago oportuno de los impuestos inmobiliarios y las primas de seguro contra riesgos e inundaciones
Lea la ley: 12 Código de los Estados Unidos 1715z- 20
La Ley de Préstamos Hipotecarios Inversos de Maryland, aprobada en 2010, requiere que un prestamista, al recibir una solicitud de préstamo de hipoteca inversa, proporcione al posible prestatario una lista de verificación por escrito, escrita en letra de 12 puntos o más grande, aconsejándole al prestatario que discuta los siguientes temas con un consejero de una agencia de consejería:
- Cómo los eventos médicos inesperados o de otro tipo que hacen que el prestatario se mude de la casa del prestatario antes de lo previsto afectarán el costo anual total del préstamo de hipoteca inversa;
- La medida en que las necesidades financieras del prestatario se cubrirían mejor con opciones distintas a un préstamo de hipoteca inversa, incluidas líneas de crédito con garantía hipotecaria menos costosas, programas de aplazamiento de impuestos sobre la propiedad o programas de ayuda gubernamental;
- Si el prestatario tiene la intención de utilizar los fondos del préstamo de hipoteca inversa para comprar una anualidad u otro producto financiero o de seguro y las consecuencias de hacerlo;
- El efecto del pago del préstamo de hipoteca inversa sobre otros residentes de la vivienda que garantiza el préstamo de hipoteca inversa después de que todos los prestatarios hayan fallecido o hayan abandonado permanentemente la vivienda;
- La capacidad del prestatario para financiar reparaciones rutinarias o catastróficas en el hogar, especialmente si el mantenimiento es un factor que puede determinar cuándo se hace pagadero el préstamo de hipoteca inversa;
- El impacto que el préstamo de hipoteca inversa puede tener en las obligaciones tributarias del prestatario y la elegibilidad para los programas de asistencia del gobierno, y el efecto que tendrá la pérdida de capital en la vivienda que garantiza el préstamo de hipoteca inversa en el patrimonio y los herederos del prestatario; y
- La capacidad del prestatario para financiar viviendas alternativas, como vivienda asistida o atención a largo plazo, después de que se agote el capital del prestatario. Lea la ley: Md. Código, Ley Comercial § 12-1207
Cómo funciona una hipoteca inversa
El HECM te permite elegir entre varias opciones de pago. Puede seleccionar un:
- Opción de plazo: adelantos de efectivo mensuales fijos durante un tiempo específico.
- Opción de tenencia: adelantos en efectivo mensuales fijos durante el tiempo que viva en su hogar.
- Línea de crédito que le permite retirar los fondos del préstamo en cualquier momento en las cantidades que elija hasta que haya agotado la línea de crédito.
- Combinación de pagos mensuales y una línea de crédito.
Si sus circunstancias cambian, puede cambiar su opción de pago por un cargo de $20.
Otras características de las hipotecas inversas:
- Los prestatarios siguen siendo los propietarios de la vivienda;
- Los prestatarios siguen siendo responsables de todos los impuestos, seguros, mantenimiento y reparaciones correspondientes; y
- Los prestatarios nunca pueden deber a los prestamistas más que el valor de su casa en el momento en que se paga el préstamo.
La cantidad que una persona puede sacar depende de:
- La edad del propietario más joven;
- La tasa de interés actual;
- El valor de tasación de la vivienda; y
- Límites de préstamo impuestos por el gobierno.
El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano establece un límite de hipoteca para los préstamos de hipoteca inversa HECM. Incluso si una persona tiene capital en una casa por encima del límite de la hipoteca, el prestatario solo podrá pedir prestado hasta el límite de la hipoteca ($765,600 en 2020).
Trampas - Tenga precaución
La mayoría de los asesores financieros aconsejan a las personas mayores que tengan cuidado al considerar una hipoteca inversa. Si bien una hipoteca inversa puede ser una gran oportunidad para que una persona mayor aproveche el capital de su casa para obtener un mejor estilo de vida, este tipo de préstamo no es para todos. Puede ser costoso, y un propietario de edad avanzada solo puede ver entre el 30 % y el 80 % del valor de su casa a través de una hipoteca inversa. También hay una serie de tarifas. Por lo general, obtener un préstamo HECM incluye:
- Una tarifa de originación (con un tope de $6,000);
- Costos de cierre;
- una prima de seguro hipotecario;
- Interés; y
- Una tarifa de servicio de $35 por mes.
Algunos tienen tasas de interés fijas y otros son ajustables. Además, debido a la disparidad en la cantidad de valor acumulado de la vivienda que pueden obtener los prestatarios más jóvenes en comparación con lo que pueden obtener los prestatarios mayores, puede ser conveniente esperar. En general, cuanto mayor sea, más capital tendrá en su casa y cuanto menos deba sobre ella, más dinero podrá obtener.