Temas en esta página:
- Distress for Rent
- Procedimiento
- Orden de gravamen
- Propiedad personal exenta de gravamen
- Hora y forma de convulsión
- Retiro de bienes de la propiedad antes de la venta
- Responsabilidad por pérdida o destrucción de bienes
- Venta de Bienes
- Apelaciones
Distress en Renta
La "dificultad por el alquiler" es un procedimiento judicial en el que el arrendador busca embargar y vender las posesiones del arrendatario en las instalaciones alquiladas y usar el producto de la venta para reembolsar al arrendador cualquier renta no pagada. Este procedimiento está disponible solo cuando existe un contrato de arrendamiento por escrito por un plazo superior a 3 meses o existe una tenencia a voluntad o una tenencia periódica que ha continuado por más de 3 meses. El arrendador también puede solicitar que se rescinda el contrato de arrendamiento y/o que tenga derecho a recuperar la propiedad como parte de una acción de socorro. Lea la ley: Md. Código, Bienes inmuebles § 8-324
Procedimiento
El propietario debe presentar una petición bajo juramento en el Tribunal de Distrito donde se encuentra el inmueble arrendado alegando que el inquilino debe una cierta cantidad de alquiler. Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-302 & 8-303
El inquilino debe recibir una notificación de la petición y una orden para comparecer en una audiencia que se llevará a cabo no antes de los 7 días posteriores a la notificación. Si el inquilino no puede ser notificado en persona, el servicio puede realizarse por correo certificado, con solicitud de acuse de recibo; si este servicio es devuelto o rechazado por el arrendatario, entonces el servicio puede hacerse por correo de primera clase. La orden notificada debe informar al inquilino que puede comparecer en el momento indicado y presentar pruebas en su nombre Y que si el demandado no comparece, el alguacil puede incautar y retirar todos los bienes del inmueble arrendado que no estén exentos por ley. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-304
El inquilino puede presentar una respuesta a la petición, exponiendo cualquier defensa que pueda tener. La audiencia sobre la respuesta del inquilino debe celebrarse dentro de los 10 días posteriores a la notificación a todas las partes sobre la audiencia por correo ordinario (Sección 8-314(b)). El tribunal puede posponer la audiencia si notifica a todas las partes. En la audiencia, el tribunal podrá determinar y decidir todas las cuestiones planteadas, y emitir una orden de venta de los bienes y podrá dictar cualquier otra orden en relación con los bienes del arrendatario según sea necesario. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-314
Para que el propietario prevalezca en la audiencia, ya sea que el inquilino comparezca o no, el tribunal debe determinar que existe una probabilidad razonable de que las alegaciones del propietario sean correctas.Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-305
Orden de gravamen
Si el arrendador gana, el tribunal emitirá de inmediato una orden para incautar (embargar) los bienes personales no exentos del inquilino en el inmueble (consulte a continuación los bienes personales que están exentos). Se debe entregar una copia de la orden de embargo a cada inquilino, pero si no se encuentra ningún inquilino en el inmueble, la orden debe publicarse en un lugar destacado en el interior del inmueble.
Un oficial de la corte luego hará un inventario de todos los artículos no exentos en las instalaciones; esta copia debe entregarse al inquilino o, si no se encuentra ningún inquilino, colocarse dentro de las instalaciones. Luego, este inventario debe entregarse al tribunal. Lea la ley: Med. Código de Bienes Raíces § 8-305
Propiedad personal exenta de gravamen
La propiedad personal del inquilino que no se encuentra en las instalaciones está exenta. El gravamen debe hacerse únicamente sobre los bienes en las instalaciones arrendadas, independientemente de si los bienes son propiedad del arrendatario o de alguna otra persona (Sección 8-306 (a)). Si el término de un arrendamiento es por más de 15 años, los bienes de cualquier subarrendatario o de cualquier tercero en las instalaciones arrendadas no están sujetos a gravamen (Sección 8-306(b)).
Los siguientes artículos específicos también están exentos de gravamen:
- Herramientas accionadas y accionadas a mano utilizadas por el arrendatario en su ocupación
- Los libros de derecho de un abogado
- Instrumentos manuales de un médico
- Libros médicos de un médico
- Archivos y registros profesionales de un abogado o médico
- La garantía mobiliaria registrada de una tercera persona sobre bienes que están en posesión del arrendatario
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-306 &erio; 8-307
Hora y forma de la convulsión
El gravamen se puede realizar en cualquier momento del día o de la noche. Sin embargo, sin una orden judicial, no se puede entrar por la fuerza en los locales residenciales que están actualmente ocupados. Si alguno de los bienes embargados pertenece a un tercero que no sea arrendatario, el tercero podrá solicitar al tribunal dentro de los 7 días siguientes al embargo que se excluyan sus bienes.
Un arrendatario cuyos bienes hayan sido embargados pero aún no vendidos puede solicitar al tribunal la devolución de los bienes, pero el tribunal puede exigirle que presente una fianza antes de que se devuelvan los bienes. Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-309, 8-311, 8-316, 8-317
Retiro de bienes de la propiedad antes de la venta
Si se demuestra la necesidad de proteger los bienes embargados antes de la venta, el demandante puede solicitar al tribunal que se retire el bien embargado de las instalaciones arrendadas a un lugar aprobado por el tribunal hasta la venta; el tribunal puede exigir una fianza del demandante para hacer esto. El gasto de traslado de cualquier bien del local arrendado a cualquier otro lugar para su almacenamiento pendiente de venta debe incluirse como parte de los costos del juicio. Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-310 &erio; 8-313
Responsabilidad por Pérdida o Destrucción de Bienes
El riesgo de pérdida o destrucción de los bienes gravados es del propietario o arrendatario del local arrendado, independientemente de que los bienes hayan sido retirados del local arrendado por el funcionario; sin embargo, el funcionario es responsable ante el propietario por los daños intencionales a los bienes. Un oficial no incurre en responsabilidad por la remoción de los bienes que están adheridos a la propiedad y el oficial puede requerir que el demandante obtenga una fianza de indemnización para proteger al oficial de cualquier reclamo por daños o lesiones a cualquier persona o propiedad causados por la remoción del oficial por enajenación de bienes adheridos al inmueble. Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-312 &erio; 8-313
Venta de Bienes
La fecha de la venta queda a discreción del tribunal, pero debe celebrarse tan pronto como sea posible.
La venta debe anunciarse por lo menos 1 vez (o más si así lo ordena el tribunal) en un periódico que se publique por lo menos semanalmente y que tenga circulación general en el área. Si ningún periódico cumple con estos requisitos, el aviso puede colocarse en la puerta del juzgado.
El aviso de venta debe contener la hora y el lugar de la venta y publicarse o publicarse al menos 7 días antes de la fecha de la venta. La venta debe realizarse dentro de los 28 días posteriores a la notificación de la venta.
La venta debe ser en forma de subasta pública. Un funcionario del tribunal puede trasladar los bienes del local arrendado a algún lugar adecuado para la subasta o celebrar la venta en el local arrendado. Los costos de retiro de bienes para la venta están incluidos como costos de la venta.
Solo se puede vender lo suficiente de los bienes del arrendatario para satisfacer el reclamo de la renta adeudada y para pagar todos los costos. Los bienes del arrendatario deben venderse primero y en su totalidad, si es necesario, para satisfacer el reclamo de alquiler y todos los costos antes de que se vendan los bienes de otros y la venta de bienes de otros debe hacerse solo en la medida necesaria para satisfacer el reclamación de alquiler y todos los gastos. El tercero cuyos bienes fueron vendidos tiene derecho de acción contra el arrendatario por cualquier pérdida sufrida por el tercero como resultado del gravamen y la venta de los bienes del tercero. Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8-318, 8-319, 8-320, 8-323
Todos los bienes no vendidos, así como cualquier excedente de dinero, deben devolverse al inquilino o pagarse según lo disponga la orden judicial. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-320
Después de que se hayan pagado todos los costos judiciales y otros gastos, si la cantidad de dinero recibida de la venta urgente no es suficiente para pagar el reclamo del arrendador, el arrendador puede solicitar al tribunal una sentencia de falta de dinero contra el arrendatario. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-325
Apelaciones
Cualquiera de las partes puede apelar cualquier orden o sentencia final ante el tribunal de circuito del condado dentro de los 14 días a partir de la fecha de la orden o sentencia.
La apelación será un nuevo juicio (llamado "de novo") y cada parte tiene derecho a un juicio con jurado, si así lo solicita, de acuerdo con las reglas de la corte de apelaciones.
NOTA: Una apelación no retrasa ni evita otra acción de apremio por alquiler que vence después del juicio original ni retrasa la ejecución de una sentencia u orden del juicio original. Sin embargo, el tribunal puede ordenar la suspensión de todos los procedimientos posteriores o la ejecución de cualquier sentencia si el inquilino presenta una fianza de apelación aprobada por el tribunal. Lea la ley: Md. Código de Bienes Raíces § 8-332