Temas en esta página:
- Angustia en alquiler
- Procedimiento
- Orden de embargo
- Propiedad personal exenta de embargo
- Momento y forma de incautación
- Retirar bienes de la propiedad antes de la venta
- Responsabilidad por pérdida o destrucción de bienes
- Venta de Bienes de
- Apelaciones
Angustia en alquiler
La demanda de apremio por alquiler es un procedimiento judicial en el que el arrendador pretende embargar y vender las pertenencias del inquilino. El producto de la venta se utiliza para cubrir el alquiler impago. La demanda de apremio solo puede interponerse por alquileres impagos. El arrendador puede interponer una demanda de apremio si existe un contrato de arrendamiento escrito con una duración superior a tres meses, un arrendamiento a voluntad o un arrendamiento periódico de más de tres meses. Como parte de la demanda de apremio, el arrendador puede solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento o el derecho a recuperar la propiedad.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes Raíces, Título 8, Subtítulo 3
Procedimiento
Una petición de embargo en apuros (DC-CV-086) debe presentarse ante el Tribunal de Distrito donde se ubica el inmueble arrendado. El arrendador presentará la demanda como demandante, nombrando al inquilino como demandado. El arrendador debe indicar en la demanda el monto de la renta que reclama al inquilino. La demanda debe presentarse bajo juramento o bajo la declaración del arrendador de que la información contenida en la demanda es verdadera y correcta.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 302 & 8 - 303
Después de que el arrendador presente el formulario, el tribunal fijará la fecha de la audiencia. El inquilino deberá recibir la notificación de la petición y una orden para comparecer a la audiencia. La audiencia no podrá celebrarse antes de 7 días después de la notificación. Si no es posible notificar al inquilino en persona, la notificación podrá realizarse por correo certificado con acuse de recibo. Si el inquilino devuelve o rechaza la notificación, la notificación podrá realizarse por correo urgente. La orden notificada deberá informar al inquilino que:
- El inquilino podrá comparecer a la hora señalada y presentar pruebas a su favor Y
- Si el demandado no comparece, el alguacil podrá incautar y retirar todos los bienes del local arrendado que no estén exentos por ley.
Lea la ley: Código de Maryland, bienes inmuebles § 8-304 & 8 - 303
El inquilino puede presentar una contestación a la demanda, exponiendo cualquier defensa que pueda tener. Se debe celebrar una audiencia sobre la contestación del inquilino dentro de los 10 días siguientes a la notificación a todas las partes sobre la audiencia. La notificación de la audiencia se enviará por correo postal. El tribunal puede aplazar la audiencia si notifica a todas las partes. En la audiencia, el tribunal puede determinar y decidir sobre todas las cuestiones planteadas. El tribunal puede emitir una orden que autorice la venta de los bienes y puede dictar cualquier otra orden relacionada con los bienes del inquilino según sea necesario.
Si el inquilino no presenta una respuesta a la petición dentro de los 7 días de haberse realizado el embargo, el tribunal puede emitir una orden de venta de los bienes del inquilino.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-314
Para que el propietario prevalezca en la audiencia, el tribunal debe determinar que existe una probabilidad razonable de que las alegaciones del propietario sean correctas.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-305
Orden de embargo
Si el tribunal determina que existe una probabilidad razonable de que las reclamaciones del arrendador se justifiquen en la demanda, emitirá sin demora una orden de embargo de los bienes personales no exentos del inquilino que se encuentren en la propiedad (véase más adelante la información sobre los bienes personales exentos). Se deberá notificar una copia de la orden de embargo a cada inquilino de la propiedad arrendada. Si no se encuentra ningún inquilino en la propiedad, la orden deberá publicarse en un lugar visible del interior de la misma.
Tras la emisión de la orden judicial, un funcionario judicial elaborará un inventario de todos los artículos no exentos presentes en el inmueble. Se deberá entregar una copia del inventario al inquilino o, si no se encuentra a ningún inquilino, se publicará dentro del inmueble. Posteriormente, el inventario deberá entregarse al tribunal.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-305
Propiedad personal exenta de embargo
El gravamen debe aplicarse únicamente a los bienes que se encuentren en el inmueble arrendado, independientemente de si son propiedad del arrendatario o de otra persona. Los bienes personales del arrendatario que no se encuentren en el inmueble están exentos. Si el plazo del arrendamiento es superior a 15 años, los bienes de cualquier subarrendatario o de cualquier tercero que se encuentren en el inmueble arrendado no están sujetos al gravamen.
También están exentos del impuesto los siguientes artículos específicos:
- Herramientas accionadas y operadas manualmente utilizadas por el inquilino en su ocupación
- libros de derecho de un abogado
- Instrumentos manuales de un médico.
- Libros médicos de un médico.
- Expedientes y registros profesionales de un abogado o médico.
- Interés de seguridad registrado de un tercero sobre bienes que están en posesión del inquilino
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 306 & 8 - 307
Momento y forma de incautación
El embargo puede efectuarse a cualquier hora del día o de la noche. Sin embargo, sin orden judicial, no se podrá allanar viviendas ocupadas.
Si alguno de los bienes embargados pertenece a un tercero que no sea arrendatario, este podrá solicitar al tribunal la exclusión de sus bienes. La solicitud deberá presentarse dentro de los 7 días siguientes al embargo.
Un inquilino cuyos bienes han sido embargados pero aún no se han vendido puede solicitar al tribunal la devolución de los bienes, pero el tribunal puede exigirle que presente una fianza antes de devolver los bienes.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 309, 8 - 311, 8 - 316, 8 - 317
Retirar bienes de la propiedad antes de la venta
Si el arrendador puede demostrar que es necesario proteger los bienes embargados antes de la venta, podrá solicitar al tribunal que los retire del inmueble arrendado a un lugar aprobado por el tribunal hasta la venta. El tribunal podrá exigir una fianza al demandante para ello. Los gastos de traslado de cualquier bien del inmueble arrendado a cualquier otro lugar de almacenamiento hasta la venta deberán incluirse como parte de las costas judiciales.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 310 & 8 - 313
Responsabilidad por pérdida o destrucción de bienes
El riesgo de pérdida o destrucción de los bienes gravados recae sobre el propietario o el inquilino del inmueble arrendado, independientemente de si el funcionario que efectuó el gravamen retiró los bienes del inmueble. Sin embargo, el funcionario es responsable ante el propietario por daños intencionales a los bienes. El funcionario no incurre en responsabilidad por la retirada de bienes fijados a la propiedad y puede exigir al arrendador que obtenga una fianza para protegerlo de cualquier reclamación por daños o perjuicios causados por la retirada para la venta de bienes fijados a la propiedad.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 312 & 8 - 313
Venta de Bienes de
La fecha de la venta queda a discreción del tribunal, pero debe celebrarse lo antes posible.
El aviso de venta debe anunciarse en un periódico de circulación general en la zona, con una periodicidad mínima semanal. El aviso de venta debe publicarse al menos una vez, o más si así lo ordena el tribunal. Si ningún periódico cumple estos requisitos, el aviso podrá publicarse en la puerta del juzgado.
El aviso de venta debe:
- contener la hora y el lugar de la venta; y,
- publicarse o colocarse al menos 7 días antes de la fecha de la venta.
La venta deberá realizarse dentro de los 28 días siguientes a la notificación de la venta.
La venta debe realizarse en subasta pública. Un funcionario judicial podrá retirar los bienes del inmueble arrendado a un lugar adecuado para su subasta o celebrar la venta en el mismo inmueble. El costo del traslado de los bienes para la venta se incluye como costo de la venta.
Solo se podrá vender la cantidad suficiente de los bienes del inquilino para satisfacer la reclamación de renta vencida y cubrir todos los costos. Los bienes del inquilino deben venderse primero y, en su totalidad, si es necesario, para satisfacer la reclamación de renta y todos los costos antes de vender los bienes de terceros. La venta de bienes de terceros debe realizarse solo en la medida necesaria para satisfacer la reclamación de renta y todos los costos. El tercero cuyos bienes se vendieron tiene derecho a demandar al inquilino por cualquier pérdida sufrida por este debido al embargo y la venta de sus bienes.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles §§ 8 - 318, 8 - 319, 8 - 320, 8 - 323
Todos los bienes no vendidos, así como el dinero sobrante, deben devolverse al inquilino o pagarse según lo dispuesto por orden judicial.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-320
Después de que se hayan pagado todos los costos judiciales y otros gastos, si la cantidad de dinero recibida de la venta urgente no es suficiente para pagar el reclamo del propietario, el propietario puede solicitar al tribunal una sentencia por deficiencia monetaria contra el inquilino.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-325
Apelaciones
Cualquiera de las partes podrá apelar la orden o sentencia definitiva ante el tribunal de circuito del condado. La apelación deberá presentarse dentro de los 14 días siguientes a la fecha de la orden o sentencia.
La apelación será un nuevo juicio (llamado “de novo”), Cada parte tiene derecho a un juicio por jurado, si lo solicita, de acuerdo con las reglas del tribunal de apelaciones.
NOTAUna apelación no retrasa ni impide otra acción de apremio por alquileres vencidos después del juicio original, ni retrasa la ejecución de una sentencia u orden del juicio original. Sin embargo, el tribunal puede ordenar la suspensión de todos los procedimientos posteriores o la ejecución de cualquier sentencia si el inquilino presenta una fianza de apelación aprobada por el tribunal.
Lea la Ley: Código de Maryland, Bienes inmuebles § 8-332