Este artículo describe el proceso general para ceder los derechos de propiedad a alguien más sin retribución monetaria. Por ejemplo, puede que usted desee regalar una propiedad, o puede que desee agregar un familiar a su escritura. Debe ser consciente de que simplemente agregar alguien a la escritura de una propiedad puede tener resultados muy diferentes dependiendo de las palabras exactas usadas en la escritura nueva.
Si usted compra o vende una propiedad, es importante obtener ayuda profesional.
Información general sobre las escrituras de propiedades
Por lo general, cambiar la persona o personas que aparecen en una escritura de bienes raíces cambia el dueño de la propiedad. El término legal de este cambio es "traspaso" ("conveyance"). La escritura de la propiedad en sí misma no cambia. Más bien, se prepara una escritura nueva y se registra para mostrar al dueño deseado. Esto es cierto cuando se compra o se vende una propiedad y, también, cuando se cede o se comparte la titularidad de una propiedad.
Hay muchas maneras de otorgar ciertos derechos de su propiedad a otras personas, y las palabras exactas que use en la escritura pueden tener resultados significativos. Hay muchos tipos de escrituras y es importante tener mucho cuidado sobre el tipo y las palabras de la escritura. De ser posible, es importante obtener ayuda de un abogado con experiencia.
Cambio de nombre
Incluso si usted es el único dueño de la propiedad y simplemente ha cambiado su nombre, si desea que la escritura refleje su nombre nuevo, debe elaborar y registrar una escritura nueva, traspasar la propiedad de su nombre anterior al nuevo.
Cómo hacerlo: pasos para elaborar y registrar una escritura nueva
Para cambiar los nombres de una escritura de bienes raíces, necesitará presentar una escritura nueva ante la División de Registros Territoriales en el Tribunal de Circuito para el condado donde esté ubicada la propiedad. El secretario registrará la escritura nueva.
En general, debe seguir pasos como los siguientes. Tome en cuenta que los pasos específicos pueden variar dependiendo del condado. Puede verificar los pasos específicos para su condado al hablar con un abogado o funcionario del condado, con un secretario de Registros Territoriales en el Tribunal de Circuito o con un agente en la Oficina de Finanzas del condado.
1. Escritura nueva: prepare una escritura nueva, en la cual se muestren los dueños que desea. Usted mismo puede preparar la escritura con un formulario o puede hacer que un abogado la elabore. Es una buena idea que un abogado elabore la escritura, debido a que hay errores en la escritura o en el proceso que pueden tomar años encontrar, y pueden ser difíciles de corregir. Por lo general, una escritura debe indicar la "consideración" ("consideration") (esto es, el precio de compra). Si la transferencia es un regalo, o implica agregar libremente un coproprietario, la escritura debe indicar que no hay consideración.
NOTA: Una de las partes más importante de una escritura se llama la cláusula de "habendum", también conocida como cláusula de "tenencia y uso" ("to have and to hold"). Esa cláusula indica el tipo de propiedad que se desea traspasar. Si esta parte de la escritura se escribe de manera incorrecta, puede que la escritura no cumpla legalmente lo que usted desea.
2. Certificado: la escritura incluye un certificado de preparación, el cual indica que la escritura fue preparada por, o bajo la supervisión de, un abogado de Maryland o una de las partes. Este certificado debe estar firmado por el abogado o la parte que preparó la escritura.
3. Escritura notariada: la escritura nueva se debe firmar ante un notario público.
4. Solicitud de Certificado de Gravamen, si se exige: un Certificado de Gravamen (Lien Certificate) es un documento oficial que muestra el estado de cualquier impuesto sin pagar u otras obligaciones para una parte de la propiedad. En muchos condados, antes de registrar una escritura nueva, debe solicitar un Certificado de Gravamen para la propiedad y pagar cualquier obligación pendiente al condado.
a. Llene la solicitud de Certificado de Gravamen para el condado.
b. Envíe la solicitud y pague su costo. El costo de la solicitud es diferente en cada condado. La solicitud se envía, por lo general, a la Oficina de Finanzas del condado.
c. Puede tomar varios días o semanas preparar el Certificado de Gravamen.
5. Hoja de Admisión de Instrumento Territorial: debe llenar una Hoja de Admisión de Instrumento Territorial del estado de Maryland. Esta hoja se usará para determinar sus impuestos de transferencia y registro, si los hubiere. La Hoja de Admisión de Instrumento Territorial (Land Instrument Intake Sheet) está disponible en línea: http://www.courts.state.md.us/courtforms/circuit/intakesheet.html. Puede haber copias impresas disponibles en la Oficina de Finanzas o en la División de Registros Territoriales.
6. Pago de obligaciones del gobierno local: en los condados que exijan un Certificado de Gravamen, por lo general, usted debe pagar las obligaciones que se indican en su Certificado de Gravamen. Entregue su Certificado de Gravamen, con el pago, al cajero de la Oficina de Finanzas. Después de que haya pagado las obligaciones, la Oficina de Finanzas firmará su Hoja de Admisión de Instrumento Territorial.
7. Impuestos de transferencia y registro: por lo general, hay varios tipos de impuestos que debe pagar a fin de transferir una propiedad. Estos incluyen impuestos estatales y del condado para transferencias y el impuesto estatal de registro. Algunas transferencias de propiedades pueden estar exentas de ciertos impuestos. Por ejemplo, los regalos de propiedades a padres, hermanos, cónyuges, hijos, hijastros y nietos pueden estar exentos de los impuestos de transferencia y registro de Maryland.
Ejemplos: si uno de los padres tiene una vivienda que no está sujeta a ninguna deuda, y le transfiere libremente la vivienda al hijo, el regalo no está sujeto al impuesto de registro de Maryland. Sin embargo, el resultado puede ser diferente si uno de los padres desea transferir una vivienda que esté sujeta a una deuda, como una hipoteca. En este ejemplo, si la transferencia implica refinanciar la hipoteca, y el hijo asume el resto de la deuda de la hipoteca, el hijo de hecho está "comprando" la vivienda por el monto de la deuda restante, incluso si uno de los padres no recibe dinero. En esta situación, la transferencia implicaría "consideración" y por tanto estaría sujeta al impuesto de registro de Maryland.
Lea la legislación: Maryland Code, Tax-Property, Section 2-105 (Código de Maryland, Impuestos sobre Bienes Inmuebles, Sección 2-105) (Concerniente al cálculo de impuestos de registro)
Lea la legislación: Maryland Code, Tax-Property, Section 12-108 (Código de Maryland, Impuestos sobre Bienes Inmuebles, Sección 12-108) (Concerniente a las exenciones específicas para impuestos de registro)
Lea la legislación: Maryland Code, Tax-Property, Title 13 (Código de Maryland, Impuestos sobre Bienes Inmuebles, Título 13) – Impuestos de transferencia
Los condados de Maryland, y algunas ciudades, tienen diferentes impuestos y procedimientos específicos. Puede verificar el procedimiento de su condado al contactar a la Oficina de Finanzas del condado o a la División de Registros Territoriales del Tribunal de Circuito. Pague cualquier impuesto necesario de transferencia y registro. Si se determina que está exento de cualquiera de estos impuestos, su escritura se sellará en señal de conformidad.
8. Registrar la escritura: Una vez que se hayan pagado todos los impuestos necesarios, entregue la escritura original, una copia de esta y la Hoja de Admisión de Instrumento Territorial completada y firmada a la División de Registros Territoriales del Tribunal de Circuito. Debe pagar el costo de registro. Cuando el secretario de Registros Territoriales esté satisfecho con que se han enviado los documentos correctos, aceptará los documentos para la presentación. Después de que se registren los documentos, se le devolverá la escritura original.
La transferencia de propiedad pasa a ser efectiva cuando se registra la escritura.
Nota: Ni el secretario de Registros Territoriales ni cualquier funcionario gubernamental en este proceso podrá asesorarlo sobre si una escritura nueva está escrita de manera tal que cumpla precisamente con lo que usted desea. Tampoco podrán determinar si usted tiene la autoridad legal completa para ceder la propiedad. Por esto es importante, si es posible, consultar con un abogado y que este lo asesore y elabore la escritura.