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- ¿Qué es el alquiler de terrenos?
- Derechos y responsabilidades del alquiler de terrenos
- Rescate (compra) de su alquiler de terrenos
- Antecedentes
¿Qué es el alquiler de terrenos?
Casi exclusivo del área metropolitana de Baltimore, el alquiler de terreno es un pago monetario periódico por parte de un inquilino a un arrendatario de terrenos con opción a compra que tiene un interés de reversión en la propiedad o "terreno" bajo de una casa. Los términos y condiciones específicos están supeditados al lenguaje real del arrendamiento del terreno con opción a compra, pero estos arrendamientos con opción a compra a menudo requieren el pago del cedente (propietario de la vivienda) de entre $50 y150 por año, que comúnmente se pagan en cuotas semestrales.
En efecto, el dueño de una vivienda que está sujeto a un alquiler de terreno debe efectuar el pago a un arrendatario de terrenos con opción a compra por el derecho a habitar en la propiedad. El pago total y puntual al arrendatario con opción a compra garantiza este derecho perpetuamente, o hasta que caduque el arrendamiento y no se renueve.
Los acuerdos de alquiler de terreno difieren legalmente de una relación normal arrendador-arrendatario porque el arrendatario de terrenos con opción a compra no tiene ningún interés de reversión sobre algo que esté apoyado sobre la propiedad o en el espacio de vivienda construido sobre la propiedad a menos que el inquilino sea moroso en el pago.
La administración y el control absolutos de la propiedad serán del arrendatario con opción a compra siempre y cuando se pague el alquiler del terreno (Beehler v. Ijams, 72 Md. 193 (1890)). En consecuencia, el arrendatario con opción a compra tiene la autoridad para alterar, remodelar y reconstruir la propiedad como lo desee, pero el inquilino debe asegurarse de que sus acciones dejen seguro el alquiler de quien tenga el interés de reversión (Crowe v. Wilson, 65 Md. 479, 484 (1886)).
El dueño de la vivienda es responsable del mantenimiento de la tierra y de cualquier mejora en la tierra, incluso de las mejoras realizadas en la propia casa (Kolker v. Biggs, 203 Md. 137, 141 (1953)). Es responsabilidad exclusiva del dueño de la vivienda para adquirir y hacer el pago de cualquier servicio público de la propiedad.
Cuando se compra una casa, el dueño de la vivienda puede determinar si está sujeto al pago de un alquiler de terrenos al observar la escritura o comprobar la lista de propiedades en la base de datos nacional de listado de servicios múltiples. Si usted es un inquilino de alquiler de terrenos o arrendatario con opción a compra y tiene una pregunta, es una buena idea comunicarse con un abogado.
Derechos y responsabilidades del alquiler de terrenos
El Título 8 del Artículo de Bienes Inmuebles del Código de Maryland dicta las leyes relativas a los alquileres de terreno. El subtítulo 7 rige el registro de arrendamientos de terrenos con opción a compra y el subtítulo 8 rige los arrendamientos de terrenos con opción a compra residenciales.
El Departamento de Valuaciones e Impuestos mantiene un registro en línea de las propiedades que están sujetas a arrendamientos de terrenos con opción a compra. Los arrendatarios de terrenos con opción a compra tienen que registrar oficialmente sus arrendamientos de terrenos con opción a compra en el Departamento o hacer frente al confiscación de los futuros cobros de los arrendamientos con opción a compra. Este sistema garantiza que los arrendatarios con opción a compra y los cedentes tengan la información de contacto de cada uno, de modo que los problemas de cobro no tengan por qué surgir al no recibir notificaciones de pago.
Lea la Ley: Bienes Inmuebles de Md., Sección 8-704. Md. Real Prop. § 8-704
Los arrendatarios de terrenos con opción a compra registrados tienen derecho a un gravamen contra la propiedad por el monto adeudado y el arrendatario con opción a compra puede presentar una ejecución sobre el gravamen si el alquiler no se paga después de un tiempo razonable. Estos derechos de ejecución son como los de un banco cuando se ejecuta una hipoteca. La ley tiene por objeto garantizar que cuando el gravamen sea ejecutado, el dueño de la vivienda conserve el capital de su vivienda a pesar de la confiscación de la propiedad.
Lea la Ley: Bienes Inmuebles de Md., Sección 8-402.3. Md. Real Prop. § 8-402.3
Si no se registra un arrendamiento de terreno con opción a compra, el titular del arrendamiento de terreno con opción a compra no podrá:
- Cobrar los pagos de alquiler de terreno adeudados en virtud del arrendamiento de terrenos con opción a compra;
- Presentar una demanda civil contra el inquilino con opción a compra para hacer valer cualquier derecho que el titular del arrendamiento de terrenos con opción a compra pueda tener en virtud del arrendamiento de terrenos con opción a compra; o
- Presentar una demanda contra el inquilino con opción a compra según las leyes de alquiler de terrenos.
Lea la Ley: Bienes Inmuebles de Md., Sección 8-707. Md. Real Prop. § 8-707
Rescate (compra) de su alquiler de terrenos
Algunos inquilinos de alquileres de terrenos residenciales conservan el derecho de "rescatar" (comprar) el alquiler de terreno. El Estado de Maryland actualmente regula los precios de compra de los alquileres de terrenos utilizando un algoritmo especial. Representa tanto el valor de arrendamiento con opción a compra de la propiedad como los ingresos anuales del cedente para evitar que el arrendatario con opción a compra cree barreras monetarias excesivas para rescatar el arrendamiento de terrenos con opción a compra.
Los cedentes de alquileres de terrenos pueden obtener información relacionada con la compra de su arrendamiento de terrenos con opción a compra a través del Programa de rescate de alquiler de terrenos del Departamento de Valuaciones e Impuestos. Si se desconoce la dirección del arrendatario con opción a compra, el inquilino debe publicar en un lugar visible una notificación legal de su intención de compra. El cedente tiene 30 días para cumplir o de lo contrario perderá los cobros futuros de conformidad con el arrendamiento con opción a compra.
Si desea comprar su alquiler de terreno pero no puede pagarlo, el Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario de Maryland ofrece un programa de préstamos para rescate de alquiler de terrenos a través del cual los dueños de las viviendas elegibles por ingresos pueden rescatar su alquiler de terrenos.
Lea la Ley: Sección 8-804 de Bienes Inmuebles de Md. Md. Real Prop. § 8-804
Antecedentes
Los orígenes históricos del alquiler de terrenos
El concepto de alquiler de terrenos en Baltimore y los Condados circundantes se remonta a la época colonial, cuando los colonizadores que deseaban establecerse en el área pagaban impuestos a Lord Baltimore por el derecho a hacerlo.
A medida que el antiguo sistema de señorío inglés se eliminaba gradualmente, los inversionistas emprendedores compraron extensiones de tierra de los gobiernos coloniales recién soberanos y permitieron a los inquilinos que de otra manera no podían comprar tierras para sí mismos hacer pequeños pagos incrementales de alquiler como alternativa menos costosa para lograr la propiedad de la tierra.
La práctica fue especialmente popular en los años posteriores a la Revolución Americana, ya que muchos de los que antes eran terratenientes se vieron obligados a comenzar de nuevo desde cero. La poca riqueza que se había construido en los primeros tiempos de los Estados Unidos, en muchos casos desapareció por la guerra. Los arrendamientos de terrenos con opción a compra ofrecían una solución de posguerra que requería poca inversión inicial, pero ofrecía a la gente todas las ventajas sustantivas de la propiedad, inclusive un grado de soberanía sobre su hogar.
Los términos específicos de estos primeros arrendamientos con opción a compra eran tan arbitrarios como variados, pero la práctica popular era establecer los arrendamientos con opción a compra a un plazo de 99 años con disposiciones para renovaciones indefinidas a partir de entonces a fin de evitar la norma contra las perpetuidades.
Como los arrendamientos con opción a compra de 99 años expiraron a finales de 1800, solo se renovó un porcentaje muy pequeño. La práctica de redactar arrendamientos de terrenos con opción a compra pronto dio paso a una mayor proporción de posesión de la tierra y a arrendamientos con opción a compra más tradicionales entre arrendador inquilino en los que el arrendador también poseía el espacio de la vivienda.
Los alquileres de los terrenos resurgieron en Baltimore después de la Segunda Guerra Mundial cuando los inversionistas compraban gran parte de la tierra que dejaron desocupadas aquellos que luchaban en el extranjero y redactaron arrendamientos de terrenos con opción a compra para las propiedades. Cuando los GI volvieron a establecerse y criar sus familias, hubo una enorme demanda para la posesión de viviendas de bajo costo en la ciudad y los Condados circundantes. Muchos de los que inicialmente no pudieron pagar tanto la tierra como la vivienda construida sobre ella aprovecharon la oportunidad de realizar pequeños pagos anuales sobre la tierra a cambio de una mayor inversión inicial en la vivienda. Muchos de estos arrendamientos con opción a compra, también, fueron redactados para expirar después de un período de 99 años, de ahí la prevalencia persistente en la zona.
Desarrollos modernos de alquiler de terrenos
En la actualidad, el alquiler de terrenos es comúnmente considerado como un vestigio agonizante del pasado colonial de Maryland, pero no menos vinculante a nivel legal. Casi todos los casos nacionales restantes de alquiler de terrenos están confinados al área metropolitana de Baltimore, áreas aisladas de Pensilvania y la mayor parte de Hawái.
A pesar de la naturaleza irregular de la ley de alquiler de terrenos, muchas de las mismas disposiciones se aplican a las relaciones normales entre arrendador e inquilino. Si uno paga su alquiler de terreno, el arrendatario del terreno con opción a compra recibe el pago de los terrenos que posee, y a cambio el cedente (dueño de la vivienda) sigue justificando su vivienda en la propiedad.
Sin embargo, el tratamiento jurídico de los arrendamientos de terrenos con opción a compra ha creado un problema. Los alquileres de terrenos pueden ser comprados, vendidos y transferidos a parientes cercanos a través de testamentos, como una vivienda o una reliquia familiar. El interés del arrendamiento con opción a compra en la propiedad se considera bien mueble y se rige por la ley que dirige la Administración de Bienes Personales (Myers v. Silljacks, 58 Md. 319, 330 (1882)). Cada vez que el interés de arrendamiento de terrenos con opción a compra se transfiere a otra persona, aumentan las tareas administrativas de papeleo, y a veces a través de consultas con abogados o a través de comparecencias judiciales. Por esta razón, los arrendamientos de alquileres de terrenos con opción a compra a veces se vuelven más gravosos que beneficiosos para los nuevos arrendatarios con opción a compra.
Cuando los intereses del arrendamiento con opción a compra cambian de dueño, los nuevos arrendatarios con opción a compra ocasionalmente no pueden buscar a los cedentes para el pago, y cuando no llegan por correo las demandas de pago los dueños de la vivienda están felices de obligar. Sin embargo, la ley de Maryland antes de 2007 puso la carga legal a los cedentes para encontrar sus arrendatarios de terrenos con opción a compra y hacer los pagos.
En los últimos años, según artículos en The Baltimore Sun durante 2006 y 2007, varias firmas inmobiliarias y entidades privadas han comprado miles de alquileres de terrenos inactivos y han rastreado a los cedentes para el pago. Como resultado, algunos dueños de viviendas se han sorprendido al saber que sus arrendamientos de terrenos con opción a compra inactivos durante mucho tiempo están nuevamente activos y que en algunos casos son considerados morosos en el pago, a pesar de que no habían sido notificados por su arrendatario de terreno con opción a compra de la renovación de su deuda.
Antes del verano de 2007, las entidades de arrendamiento con opción a compra tenían derecho a demandar a los dueños de las viviendas por todos los alquileres atrasados, cobrar intereses sobre la deuda y facturar a los cedentes los costos legales y procesales asociados con la búsqueda de lo que a menudo son nuevos nombres, nuevas direcciones y otra información pertinente de facturación. A veces, el dueño de la vivienda no puede pagar tales deudas en el poco tiempo requerido, en cuyo caso el arrendatario con opción a compra tiene derecho a tramitar un desalojo judicial de la vivienda.
De acuerdo con la ley de Maryland en ese momento, un desalojo exitoso también significaba que el arrendatario con opción a compra incautaba la titularidad de la vivienda y todo el capital asociado. Potencialmente, un cedente que incumplió el pago del alquiler del terreno arriesgó la pérdida de la vivienda al arrendatario con opción a compra, que entonces podría vender la vivienda a valor de mercado por un precio significativamente superior a las tarifas de alquiler de terreno originales.
Miles de casos inundaron el sistema de los Tribunales civiles de Maryland durante estas últimas décadas, especialmente después de una conmovedora y exhaustiva serie de investigación en el Baltimore Sun de diciembre de 2006 titulada "On Shaky Ground". El sistema de alquiler de terrenos a menudo ignorado ganó notoriedad por las disposiciones de larga data de la ley de Maryland que permitió a los inversionistas emprendedores desalojar a los dueños de viviendas de Baltimore, luego incautar y vender sus viviendas por simple impago de alquiler de terrenos. Las investigaciones del Sun habían presentado un caso particular en el que una familia se vio obligada a llegar a un acuerdo con el arrendatario del terreno con opción a compra por un monto de $18 000 o arriesgarse a perder su vivienda. Su deuda de alquiler atrasado había ascendido a $24 (caso de alquiler de terreno acordado – por $18 000 The Sun 12/21/06).
La respuesta pública que siguió a la serie de alquiler de terrenos de The Sun obligó a la Asamblea General de Maryland a hacer que el alquiler de terrenos fuera una prioridad legislativa.
Controversia de la legislación sobre el alquiler de terrenos
En nombre de una coalición de dueños de alquileres de terreno descontentos, el abogado y fiduciario alquiler de terrenos Charles Muskin presentó una demanda para impugnar la constitucionalidad de las nuevas leyes de Maryland que prohíben los nuevos alquileres de terrenos y obligan a los arrendatarios de terrenos a cumplir con los requisitos del registro del Estado.
Muskin sostuvo que la nueva legislación infringió sus derechos como dueño de la propiedad para buscar la reparación adecuada para los inquilinos morosos. También afirmó que los mandatos del Estado de que registrara su arrendamiento de terrenos con opción a compra y pagara los honorarios administrativos requeridos al Departamento de Valuaciones e Impuestos violaron sus derechos según la constitución de Maryland.
El 25 de octubre de 2011, el Tribunal de Apelaciones de Maryland emitió su decisión. En el caso, Charles Muskin v. Departamento de Evaluación e Impuestos del Estado (núm. 140 de septiembre), el Tribunal de Apelaciones falló a favor del Sr. Muskin, dictaminando que permitir a los inquilinos extinguir los alquileres de terreno no registrados es un inconstitucional.
Además del caso Muskin, otro grupo de titulares de alquileres de terrenos presentó una demanda contra el Estado en noviembre de 2007 por una disposición diferente de la ley de 2007, que prohibía los desalojos para los arrendamientos de terrenos con opción a compra residenciales en propiedades de cuatro unidades o menos, y estableció un proceso de gravamen y ejecución cuando los inquilinos además debían al menos seis meses de alquiler. El 26 de febrero de 2014, el Tribunal de Apelaciones de Maryland emitió su decisión. En el caso del Estado de Maryland v. Stanley Goldberg (núm. 8, de septiembre de 2013), el Tribunal falló a favor de los titulares de los alquileres de terreno, sosteniendo que "el derecho de reingreso del arrendatario de terreno con opción a compra debe ser visto como una parte inextricable del paquete de derechos adquiridos que la Legislatura no puede abolir retrospectivamente." En efecto, los titulares de alquileres de terreno no pueden verse obligados a presentar acciones de ejecución con el fin de hacer valer sus derechos contra las personas que viven en la propiedad.