Sujets sur cette page :

• Effet de la vente par forclusion sur l'acheteur et le locataire
• Avis requis pour mettre fin à la location
• Avis d'action en forclusion
• Avis de vente par forclusion imminente
• Interdiction des expulsions non judiciaires
• Avis d'expulsion
• Résumé des avis requis
• Perception du loyer

La loi du Maryland offre des protections aux locataires lorsque la propriété est saisie. Cet article décrit les droits des acheteurs et des locataires.

Effet de la vente par forclusion sur l'acheteur et le locataire

L'acheteur lors d'une vente par saisie hypothécaire a les mêmes droits et recours contre les locataires du débiteur hypothécaire (le propriétaire d'origine des locataires) que le débiteur hypothécaire, et les locataires ont les mêmes droits et recours contre l'acheteur que contre leur propriétaire d'origine. le jour où l'hypothèque a été enregistrée. Ainsi, lorsque le bail est antérieur à l’hypothèque, une vente par forclusion ne mettra pas fin au bail. Lorsque la location a débuté après la constatation de l'hypothèque, les locataires conservent certains droits concernant la notification de l'action en saisie, de la vente par saisie et de tout avis d'expulsion. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 7-105.8

Avis requis pour mettre fin à la location

Les locataires de bonne foi d'une propriété résidentielle ont droit à un préavis d'au moins 90 jours avant la résiliation de la location. Un bail ou une location est considéré comme « de bonne foi » seulement si le locataire n'est pas l'enfant, le conjoint ou le parent du propriétaire d'origine, si la transaction de location a été conclue sans lien de dépendance (c'est-à-dire que le bailleur et le locataire agissent de manière indépendante) et si le loyer est pas sensiblement inférieur au loyer équitable du marché pour la propriété (sauf si le loyer de l'unité est réduit ou subventionné en raison d'une subvention fédérale, étatique ou locale). Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 7-105.8

Si la propriété saisie n'a pas été achetée par un propriétaire qui l'utilisera comme résidence principale (un « propriétaire occupant »), le nouveau propriétaire prend possession de la propriété sous réserve de tout bail sur la propriété et doit permettre au locataire de continuer à louer la propriété jusqu'à la dernière des dates suivantes :

• la fin de la durée du bail, ou
• 90 jours à compter de la date à laquelle l'avis de résiliation de la location est donné au locataire. 

Si un propriétaire occupant achète le bien, il peut résilier la location avant la fin de la durée du bail, mais doit fournir au locataire un préavis de résiliation de 90 jours. Pour les locataires qui ne sont plus sous bail et qui louent à volonté ou au mois, le nouveau propriétaire, qu'il soit propriétaire occupant ou non, doit donner au locataire un préavis de 90 jours avant son départ.

REMARQUE : Si la vente par forclusion a été annoncée comme étant soumise à une ou plusieurs locations, ces baux ne sont pas affectés par la vente, sauf que l'acheteur devient propriétaire, à compter de la date de la vente.  

Le préavis requis de 90 jours doit :

1. être par écrit ;
2. Être envoyé par courrier recommandé et certifié, avec accusé de réception demandé ;
3. Indiquer la date à laquelle l'avis est donné ;
4. Indiquer la date à laquelle la résiliation de la location entre en vigueur ; et
5. Indiquez si la base de résiliation de la location est l'expiration de la durée du bail, la vente de la propriété à un acheteur qui occupera la propriété comme résidence principale ou la résiliation d'une location au mois ou à volonté.

Les exigences de résiliation de toute location subventionnée par le gouvernement fédéral ou l'État, ou de toute loi d'État ou locale qui prévoit des périodes plus longues ou une protection supplémentaire pour les locataires, remplacent ces dispositions de préavis. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 7-105.8

Avis d'action en forclusion

En plus de tout autre avis requis par la loi du Maryland, la personne autorisée à vendre une propriété résidentielle dans le cadre d'une action en forclusion doit envoyer un avis écrit distinct conformément aux exigences suivantes :

• avis envoyé par courrier prioritaire
• en caractères d'au moins 12 points
• adressé à "tous les occupants"
• à l'adresse de l'immeuble d'habitation
• le côté adresse de l'enveloppe doit afficher ce qui suit : « AVIS IMPORTANT À TOUS LES OCCUPANTS : INFORMATIONS SUR LA FORCÉRATION JOINTES. OUVERT IMMÉDIATEMENT. » - en caractères gras et majuscules d'au moins 12 points
• être envoyé au moins 45 jours avant que la vente par forclusion puisse avoir lieu

L'avis doit essentiellement être sous la forme suivante :

AVIS IMPORTANT !

Une action en saisie a été déposée contre la propriété située à (insérer l'adresse) auprès du tribunal de circuit de (insérer le nom du comté). Cet avis vous est envoyé en tant que personne qui habite cette propriété.  

Une vente par forclusion de la propriété peut avoir lieu à tout moment après 45 jours à compter de la date du présent avis.  

La plupart des locataires ont le droit de continuer à louer la propriété après sa vente lors de la saisie. L'acheteur de la vente par saisie devient le nouveau propriétaire.  

La plupart des locataires ayant un bail pour une durée déterminée ont le droit de continuer à louer le bien jusqu'à la fin de la durée du bail. La plupart des locataires au mois ont le droit de continuer à louer la propriété pendant 90 jours après avoir reçu un avis écrit de départ du nouveau propriétaire.  

Vous devriez obtenir des conseils juridiques pour déterminer si vous disposez de ces droits.  

Vous trouverez ci-dessous le nom, l'adresse et le numéro de téléphone de la personne autorisée à vendre la propriété. Vous pouvez contacter cette personne pour l'aviser que vous êtes locataire de la propriété et pour en savoir plus sur la vente. Pour plus d'informations, vous pouvez consulter le dossier au bureau du greffier du tribunal de circuit. Vous pouvez également contacter le Département du logement et du développement communautaire du Maryland, au (insérer le numéro de téléphone), ou consulter le site Web du Département, (insérer l'adresse du site Web), pour obtenir de l'aide.  

Personne autorisée à vendre la propriété :  

(Nom)
(Adresse)  
(Téléphone)
(Date de cet avis)

Lisez la loi : Code Md, Biens immobiliers § 7-105.11

Avis de vente par forclusion imminente

En plus de l'avis décrit ci-dessus, la personne autorisée à vendre une propriété résidentielle dans le cadre d'une action en forclusion doit envoyer un avis écrit distinct selon les exigences suivantes :

• avis envoyé par courrier prioritaire
• en caractères d'au moins 12 points
• adressé à "tous les occupants"
• à l'adresse de l'immeuble d'habitation
• le côté adresse de l'enveloppe doit afficher ce qui suit : « AVIS IMPORTANT À TOUS LES OCCUPANTS : INFORMATIONS SUR LA FORCÉRATION JOINTES. OUVERT IMMÉDIATEMENT. » - en caractères gras et majuscules d'au moins 12 points
• être envoyé au plus tôt 30 jours et au plus tard 10 jours avant la date de vente

L'avis doit essentiellement être sous la forme suivante :

AVIS DE VENTE IMMINENTE PAR FORECLOSURE

Une action en saisie a été déposée contre la propriété située à (insérer l'adresse) auprès du tribunal de circuit de (insérer le nom du comté). Cet avis vous est envoyé en tant que personne qui habite cette propriété.

Une vente par forclusion de la propriété devrait avoir lieu comme suit :  

Date: ________________________
Temps: ________________________
Lieu: ________________________

La plupart des locataires ont le droit de continuer à louer la propriété après sa vente lors de la saisie. L'acheteur de la vente par saisie devient le nouveau propriétaire.  

La plupart des locataires ayant un bail pour une durée déterminée ont le droit de continuer à louer le bien jusqu'à la fin de la durée du bail. La plupart des locataires au mois ont le droit de continuer à louer la propriété pendant 90 jours après avoir reçu un avis écrit de départ du nouveau propriétaire.  

Vous devriez obtenir des conseils juridiques pour déterminer si vous disposez de ces droits.  

Vous trouverez ci-dessous le nom, l'adresse et le numéro de téléphone de la personne autorisée à vendre la propriété. Vous pouvez contacter cette personne pour l'aviser que vous êtes locataire de la propriété et pour en savoir plus sur la vente. Pour plus d'informations, vous pouvez consulter le dossier au bureau du greffier du tribunal de circuit. Vous pouvez également contacter le Département du logement et du développement communautaire du Maryland, au (insérer le numéro de téléphone), ou consulter le site Web du Département (insérer l'adresse du site Web), pour obtenir de l'aide.  

Personne autorisée à vendre la propriété :
(Nom)
(Adresse)  
(Téléphone)
(Date de cet avis)

Lisez la loi : Code Md, Biens immobiliers § 7-105.11

Interdiction des expulsions non judiciaires

La personne qui achète une propriété résidentielle dans le cadre d'une vente par forclusion ou revendique un droit de possession ne peut pas prendre possession ou menacer de prendre possession de la propriété d'un résident protégé en excluant le résident de la propriété résidentielle, en coupant les services essentiels, tels que le gaz. , chauffage, eau, électricité, etc., ou prendre toute autre mesure privant le résident protégé de sa possession effective. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 7-113

Avis d'expulsion

Une expulsion résidentielle après une vente par forclusion suit ce calendrier :

• l'acheteur achète la propriété lors d'une vente par forclusion
• l'acheteur informe le locataire de la résiliation de la location, lui donnant 90 jours pour déménager
• si le locataire ne part pas, l'acheteur dépose une requête en jugement de possession
• le tribunal rend un jugement de possession à l'acheteur

Après l'inscription du jugement de mise en possession, l'acheteur doit envoyer un avis selon les exigences suivantes :

• avis écrit
• envoyé par courrier de première classe
• écrit en caractères d'au moins 12 points
• adressé à "tous les occupants"
• à l'adresse de l'immeuble d'habitation
• le côté adresse de l'enveloppe doit afficher ce qui suit : « AVIS IMPORTANT À TOUS LES OCCUPANTS : INFORMATIONS SUR L'EXPULSION CI-JOINTES. OUVERT IMMÉDIATEMENT. » - en caractères gras majuscules d'au moins 12 points)

L'avis doit essentiellement être sous la forme suivante :

AVIS D'EXPULSION IMPORTANT

Le tribunal de circuit de (insérer le nom du comté) a rendu un jugement accordant la possession de la propriété située à (insérer l'adresse). VOUS POURRIEZ ÊTRE EXCUTÉ DE LA PROPRIÉTÉ N'IMPORTE QUEL JOUR APRÈS (insérer la première date après laquelle l'expulsion pourrait légalement avoir lieu en vertu de la législation nationale et locale).  

Vous trouverez ci-dessous le nom, l'adresse et le numéro de téléphone de la personne qui a acheté la propriété ou de l'agent de l'acheteur. Vous pouvez contacter cette personne pour en savoir plus sur l'ordonnance du tribunal. Pour plus d'informations, vous pouvez consulter le dossier au bureau du greffier du tribunal de circuit. Vous souhaiterez peut-être consulter un avocat pour déterminer vos droits. Vous pouvez également contacter le Département du logement et du développement communautaire du Maryland, au (insérer le numéro de téléphone), ou consulter le site Web du Département, (insérer l'adresse du site Web), pour obtenir de l'aide.  

Acheteur du bien ou mandataire de l'acheteur :  
(Nom)
(Adresse)
(Téléphone)
(Date de cet avis)

Lisez la loi : Code Md, Biens immobiliers § 7-105.11

La personne qui donne un avis requis par le présent article doit déposer dans la procédure de forclusion après l'envoi de chaque avis un affidavit de conformité aux dispositions du présent article.

En cas de report de la vente, qui peut être fait à la discrétion de la personne autorisée à faire la vente, aucun avis nouveau ou supplémentaire ne doit être donné en vertu du présent article.

Résumé des avis requis

• Premier avis
  • Dépôt de forclusion au tribunal (la vente peut avoir lieu après 45 jours)
• Deuxième avis
  • Préavis de 10 à 30 jours à l'occupant de la date et de l'heure prévues de la vente par forclusion
• Troisième avis
  • Transfert de titre, le locataire a 90 jours pour quitter
  • Remarque : un locataire non véritable ne peut pas profiter de l'exigence d'un préavis de 90 jours et l'acheteur peut déposer immédiatement la requête en jugement de possession.
• Quatrième avis
  • Le locataire doit recevoir une copie de la requête en jugement de possession.
  • Md. Règle 14-102
• Cinquième avis
  • Le tribunal rend un jugement de possession

Perception du loyer

L’acheteur d’une vente par saisie ne peut exercer aucun droit de percevoir le loyer d’un locataire de bonne foi en possession d’une propriété résidentielle à moins que l’acheteur :

1. Mene une enquête raisonnable sur :
   1. Le statut d'occupation de la propriété résidentielle ; et
   2. Si toute personne en possession de la propriété résidentielle est un locataire de bonne foi ; et
2. Signifie à chaque locataire de bonne foi, par courrier de première classe avec certificat de dépôt, un avis que :
   1. Contient le nom, l'adresse et le numéro de téléphone de l'acheteur ou de son mandataire qui est responsable de la gestion et de l'entretien de la propriété résidentielle ; et
   2. Indique que les paiements de loyer doivent être adressés à l’acheteur ou à l’agent.

L'acheteur d'une vente par forclusion renonce à toute réclamation au paiement du loyer d'un locataire de bonne foi en possession d'une propriété résidentielle pendant toute période de temps avant que l'acheteur ne satisfasse aux exigences du présent article, sauf que la renonciation ne s'applique pas au loyer pour l'utilisation de la propriété résidentielle. propriété pour les 15 jours précédant immédiatement la date à laquelle l'acheteur a satisfait aux exigences du présent article. Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 7-105.12