Pour de nombreux habitants du Maryland, leur maison est le bien le plus important de leur famille. La maison familiale n’est pas seulement une ressource économique majeure qui peut être utilisée pour constituer un patrimoine, elle est souvent la pierre angulaire émotionnelle de la famille. Si un propriétaire élève une famille dans la maison, il conservera toute une vie de souvenirs précieux, et il devient extrêmement important que la maison – et les souvenirs – restent dans la famille pour les générations futures. La meilleure façon d’y parvenir est de procéder à une bonne planification successorale. 

ATTENTION : Cet article ne peut pas aborder tous les enjeux potentiels liés au transfert de propriété. Consultez un avocat avant de prendre toute mesure liée à la modification de l'acte, afin que votre avocat puisse examiner votre situation spécifique et vos besoins en matière de planification.

• Quelle est la meilleure option de planification successorale si vous êtes propriétaire d’une maison ?
• Que se passe-t-il si aucune planification successorale n’est effectuée avant le décès du propriétaire ?
• En quoi un acte est-il différent d’un acte viager ?
• Dois-je renoncer au contrôle de ma maison avec un acte viager ?
• En quoi un acte viager est-il différent d’un testament ?
• Que se passe-t-il si je suis propriétaire de ma maison avec un acte de succession viagère et que j'ai besoin de soins de longue durée de Medicaid ?
• Existe-t-il d’autres moyens d’éviter l’homologation de votre maison ?
• Dois-je ajouter le nom de mon enfant (ou d’une autre personne) sur l’acte de propriété de ma maison ?

 
Quelle est la meilleure option de planification successorale si vous êtes propriétaire d’une maison ? 

La meilleure approche pour un propriétaire est de prendre les mesures appropriées de planification successorale pour s’assurer que la propriété soit léguée à un héritier. Cela peut être fait en changeant la propriété de la propriété, en léguant la propriété à vos proches dans votre testament, en établissant une fiducie révocable, en établissant une fiducie irrévocable ou par un acte de succession viagère, comme indiqué ci-dessous. (Voir la section sur la propriété foncière et les titres de propriété ci-dessus.) Il ne faut pas présumer que l'ajout d'un membre de la famille à l'acte de propriété de la maison est la meilleure chose à faire. Comme indiqué ci-dessous, plusieurs options sont à considérer, et le meilleur choix dépend de la situation unique de chaque personne. Il est donc préférable de demander un avis juridique avant de procéder à tout changement concernant la propriété de votre maison.

Que se passe-t-il si aucune planification successorale n’est effectuée avant le décès du propriétaire ? 

Si un propriétaire décède sans avoir suivi aucune des étapes de planification successorale décrites ici, le titre de propriété de la maison restera au nom du défunt et sera soumis aux règles d’homologation. (Voir l'article sur Testaments et autres documents de transfert de propriété.) Si la maison ne passe pas par l'homologation, le titre et la propriété de la maison ne peuvent pas être transférés aux héritiers. Cela peut être vrai même si un héritier reste dans la maison et continue de payer une hypothèque et d’autres dépenses. Cela signifie que sans une planification successorale appropriée, l’enfant qui pourrait supporter les dépenses liées à l’entretien de la maison pourrait ne jamais en devenir propriétaire après le décès du parent. De plus, comme l’enfant n’est pas le propriétaire légal, il existe plusieurs programmes extrêmement avantageux – crédits d’impôt aux propriétaires, programmes d’aide aux services publics et subventions d’aide aux réparations – qui sont inaccessibles à l’enfant. Cela pourrait entraîner de graves difficultés financières, ce qui pourrait rendre encore plus difficile le maintien de la propriété dans la famille et éviter la saisie. 

En quoi un acte est-il différent d’un acte viager ?

Un « acte » est le document qui confère la propriété d’un bien immobilier – terrain et bâtiments. Un « acte de succession viagère » est un acte qui reflète la propriété de votre maison, mais qui limite votre propriété à votre vie. En d’autres termes, un acte de succession viagère vous permet de posséder une propriété de votre vivant et de la remettre aux personnes que vous nommez (légalement appelées « restant ») après votre décès. C'est un moyen de devenir propriétaire de votre maison de votre vivant tout en permettant que la propriété soit transférée aux personnes que vous avez nommées dans l'acte sans homologation. (Voir l'article sur Testaments et autres documents de transfert de propriété.) Les particuliers et les couples mariés peuvent utiliser des actes de succession viagère. 

Dois-je renoncer au contrôle de ma maison avec un acte viager ?

Vous pouvez, mais vous n’êtes pas obligé. Il existe deux sortes d’actes de viager : le « viager sans pouvoirs » et le « viager avec pleins pouvoirs ». Dans l’un, vous abandonnez le contrôle de ce qui se passe après votre mort, et dans l’autre, vous ne le faites pas.

Dans un acte de « succession viagère sans pouvoirs », vous cédez tous les droits sur votre logement après votre décès ainsi que de nombreux droits actuels associés à votre logement. Il s'agit d'un don maintenant du droit à votre maison dans le futur, ce qui signifie que vous n'avez pas le pouvoir de vendre ou d'hypothéquer la propriété sans le consentement du reste. Parce que vous ne pouvez pas annuler l'acte de succession sans le consentement du reste, vous ne devez pas signer un acte de succession « sans pouvoirs » à moins que vous ne soyez absolument convaincu que vous souhaitez faire un don permanent de votre maison que vous ne pouvez pas modifier.

L'acte viager « avec pleins pouvoirs » vous permet de changer d'avis. C’est comme un don qui se produira automatiquement dans le futur au moment de votre décès. Vous avez donné la maison après votre décès, mais vous avez conservé le pouvoir de changer d'avis et de la reprendre, de la vendre, d'emprunter sur elle, de la donner à quelqu'un d'autre ou de faire tout ce que le propriétaire d'une maison peut faire. Mais si vous ne faites aucune de ces choses, alors l’acte prendra effet à votre mort.

En quoi un acte viager est-il différent d’un testament ?        

Un testament est votre déclaration actuelle indiquant comment tous vos biens doivent être distribués après votre décès, mais il ne fonctionne pas automatiquement. Il indique à la personne responsable de votre succession – les biens que vous possédiez au moment de votre décès – qui obtient quoi. (Cette personne est appelée le représentant personnel.) Cependant, les créances des créanciers et des agences fiscales sont payées en premier. Tout cela passe par le processus connu sous le nom d’homologation, au cours duquel un tribunal supervise la conduite du représentant personnel dans l’administration de la succession. (Voir la section sur les testaments et autres documents de transfert de propriété ci-dessus.)

Un viager avec pleins pouvoirs, c'est un peu comme un testament dans le sens où vous pouvez changer d'avis. Mais contrairement à un testament, dans le cas d'un viager avec pleins pouvoirs, la donation de votre logement prend automatiquement effet à votre décès ; les tribunaux des successions ne sont pas impliqués et la maison n’est pas exposée à vos créanciers.

D’un autre côté, un acte de succession sans pouvoirs cède en fait la propriété à votre « restant », mais le don de la propriété n’a réellement lieu qu’au moment de votre décès. Vous ne pouvez pas le reprendre et vous ne pouvez pas l’annuler vous-même. Aucune autre action n’est requise – ni autorisée. Les créanciers n'ont aucun droit sur celui-ci (à l'exception du créancier hypothécaire et de quelques autres). 

Que se passe-t-il si je suis propriétaire de ma maison avec un acte de succession viagère et que j'ai besoin de soins de longue durée de Medicaid ?

Les actes de succession viagère présentent des problèmes uniques et spécifiques pour les personnes postulant à Medicaid, qui est un programme « sous conditions de ressources » destiné à fournir des prestations uniquement aux personnes pauvres et à faible revenu. Pour déterminer l’éligibilité à Medicaid, les actifs d’une personne sont identifiés, évalués et calculés pour déterminer le montant des ressources financières, le cas échéant, qui doivent être utilisées pour payer vos soins médicaux avant que Medicaid ne paie le reste. En calculant vos actifs disponibles pour déterminer le montant que vous devriez être tenu de payer pour vos propres soins, Medicaid inclura dans ce chiffre la valeur de tout bien immobilier (maison) qui n'est pas déterminé par Medicaid comme étant une « maison exonérée ». Les raisons pour désigner un bien immobilier comme « maison exonérée » incluent vous-même, votre conjoint ou un enfant handicapé résidant actuellement dans la maison. Dans le cas d'un domaine viager avec acte de pleins pouvoirs, Medicaid refusera le statut de « domicile exonéré » dans certaines situations (ni vous, ni votre conjoint ou enfant handicapé n'y vivez), ce qui signifie que, pour devenir éligible aux prestations de Medicaid, vous devrez obligé soit de vendre la maison et de « dépenser » le produit de la vente, soit de remettre la maison à votre nom, annulant ainsi le bénéfice d'un acte de succession viagère. Une « dépense » est une stratégie financière dans laquelle vous travaillez avec un avocat qualifié en planification Medicaid pour avoir droit aux prestations.

Dans le cas d'un domaine viager sans pouvoirs, votre éligibilité à Medicaid sera retardée si vous demandez des prestations dans les cinq ans suivant la signature de l'acte. La raison en est que Medicaid considérera probablement ce transfert de votre maison à une autre personne comme un appauvrissement délibéré de votre personne pour avoir droit aux prestations, car vous avez donné le reste sans rien obtenir en retour. Si vous postulez à Medicaid plus de cinq ans après avoir signé l'acte, les prestations de Medicaid ne seront pas retardées en raison du transfert. Cela ne veut pas dire que vous ne pouvez pas ou ne devez pas utiliser un domaine viager si vous prévoyez avoir besoin de soins de longue durée, mais simplement que vous devez comprendre ce qui fonctionne et ce qui ne fonctionne pas pour atteindre vos objectifs. Recherchez une assistance juridique compétente avant de transférer une maison ou d'autres actifs, surtout si vous avez des inquiétudes concernant l'éligibilité actuelle ou future à Medicaid.

Existe-t-il d’autres moyens d’éviter l’homologation de votre maison ?

Oui, mais ils peuvent être plus chers et créer d’autres problèmes. Par exemple, vous pourriez engager un avocat pour préparer une fiducie révocable pour conserver votre maison jusqu'à votre décès, puis la transmettre à ceux de votre choix. Vous pouvez également mettre votre maison en copropriété avec la personne (ou les personnes) à qui vous souhaitez confier la maison après votre décès. (Voir l'article sur Propriété foncière et titres de propriété.) Ces options peuvent être coûteuses et compliquées. Veuillez consulter un avocat avant d’envisager ces options ou d’autres.

Dois-je ajouter le nom de mon enfant (ou d’une autre personne) sur l’acte de propriété de ma maison ? 

Ça dépend. Cependant, gardez toujours à l’esprit que l’ajout d’une personne en tant que propriétaire de votre maison peut avoir des conséquences inattendues.

• Ajouter une autre personne comme copropriétaire de votre maison peut être risqué, car vous ne pourrez peut-être pas changer d’avis concernant la propriété de votre maison sans le consentement du copropriétaire une fois que vous aurez donné à cette personne un droit de propriété sur la maison. 
• Vous pourriez perdre certaines exonérations de taxe foncière qui ne sont disponibles que pour vous et être disqualifié de certains avantages publics auxquels vous auriez autrement droit si vous n'aviez pas ajouté une autre personne à l'acte. 
• Il peut y avoir certaines taxes de transfert ou d'enregistrement qui doivent être payées pour ce transfert en fonction de votre relation avec la personne que vous ajoutez à l'acte.
• Si la personne que vous ajoutez à l’acte doit de l’argent à un créancier et que le créancier a obtenu un jugement contre cette personne, le créancier peut forcer la vente de votre maison pour régler la dette de cette personne.
• L'ajout d'une personne à votre acte peut amener cette personne à payer des impôts supplémentaires qui auraient autrement pu être évités si elle avait hérité de la maison à votre décès.

Cet article a été adapté du Manuel de planification de la vie et de la santé créé par le Comité de planification de la vie et de la santé des Groupe de travail sur l'accès à la justice Covid-19 du procureur général du Maryland.