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• Généralités
• Restrictions du propriétaire : prise de possession ou menace de prise de possession
• Restrictions du propriétaire : couper ou interférer avec les services publics
• Baltimore City
• Comté de Baltimore

Lock-out illégal et services essentiels

Sauf quelques exceptions expliquées ci-dessous, il est illégal pour un propriétaire de :

• prendre possession d'un bien loué à un locataire,
• menacer de prendre possession d'un bien qui a été loué à un locataire, ou
• éteindre ou interrompre le service utilitaire de chauffage, eau courante, eau chaude, électricité ou gaz.

La règle de base est qu’un propriétaire ne peut pas se faire justice lui-même. Même si le locataire est en retard dans le paiement du loyer ou ne quitte pas le bien loué à la fin du bail, le propriétaire ne peut entreprendre aucune de ces actions afin de punir le locataire ou de le forcer à partir.  

Lisez la loi :  Code Md., Biens immobiliers, § 8-216
 

Restrictions du propriétaire : prise de possession ou menace de prise de possession

Règle : Un propriétaire ne peut pas prendre possession ou menacer de prendre possession d'un logement (comme un appartement) d'un locataire en lock-out le locataire ou en prenant toute autre mesure. Cette loi s’applique même lorsque le locataire n’a pas payé son loyer ou est «retenir» – ce qui signifie que le locataire continue de vivre dans la propriété louée après la fin du bail.  

Exemple:  Disons qu'un locataire loue un appartement et qu'il ne paie pas de loyer pendant plusieurs mois. Si le propriétaire appelle le locataire et lui dit qu'il envisage d'entrer dans l'appartement, de prendre toutes ses affaires et de l'enfermer hors de l'appartement, alors le propriétaire a probablement violé la loi en menaçant de prendre possession du bien loué.  

Exceptions :  Un propriétaire peut prendre possession d'un bien loué auprès d'un locataire dans deux situations :

1. le propriétaire dispose d'un « mandat de restitution » délivré par un tribunal et exécuté par un shérif ou un autre fonctionnaire du gouvernement ; ou
2. le locataire a abandonné ou a renoncé à la possession du logement, par exemple en déménageant.

Mandats de restitution:  Pour qu'un propriétaire reçoive un « mandat de restitution », il doit déposer une plainte officielle auprès du tribunal de district du comté où se trouve la propriété. Le tribunal ordonnera alors à un shérif ou à un autre fonctionnaire de signifier la plainte au locataire, en informant le locataire de comparaître devant le tribunal. Cela donne au locataire la possibilité d'expliquer pourquoi le bien loué ne doit pas être restitué au propriétaire. En d’autres termes, un locataire saura généralement à l’avance que le propriétaire tente d’obtenir un mandat de restitution.  

Lisez la loi :  Code Md., Biens immobiliers, § 8-216 et les  Code Md., Biens immobiliers, § 8-402

Que puis-je faire? Si un propriétaire entre effectivement dans une propriété louée (comme un appartement) et en prend possession, le locataire pourrait alors poursuivre le propriétaire en dommages-intérêts. 

Devant le tribunal, le locataire pourrait tenter de récupérer auprès du propriétaire tout « dommage réel », qui serait de l’argent pour indemniser le locataire pour (1) la perte ou les dommages causés aux biens personnels du locataire qui se trouvaient dans l’appartement ; et (2) l'argent que le locataire a dû dépenser pour trouver un autre logement (frais de motel et frais d'entreposage).  

En outre, le tribunal pourrait exiger que le propriétaire paie les honoraires d’avocat du locataire.  

Payer un avocat:  Généralement, lorsque vous engagez un avocat, vous devez payer pour les services de l'avocat. Mais, dans certaines situations, un tribunal peut ordonner à la partie perdante de payer les honoraires d’avocat des parties gagnantes. Étant donné que le Maryland Property Law permet à la partie gagnante de récupérer les honoraires d'avocat dans ce type de cas, un avocat peut accepter de vous représenter à peu ou pas de frais initiaux. Ainsi, si vous pensez que votre propriétaire a enfreint la loi en prenant possession ou en menaçant de prendre possession d’un bien que vous louez, vous devriez alors envisager de consulter un avocat. Plus d'informations sur l'embauche d'un avocat. 

Lisez la loi :  Code Md., Biens immobiliers, § 8-216

Restrictions du propriétaire : couper ou interférer avec les services publics 

Règle : Les propriétaires ne peuvent pas intentionnellement couper les services publics ou interrompre le service de chauffage, d'eau courante, d'eau chaude, d'électricité ou de gaz afin de forcer le locataire à quitter la propriété louée ou de punir le locataire pour des paiements de loyer en retard (ou manquants).

Exceptions  : Un propriétaire peut légalement fermer ou interrompre ces services publics si toutes les conditions ci-dessous sont remplies :

1. les services publics sont au nom du propriétaire,
2. le propriétaire a reçu une ordonnance judiciaire définitive lui accordant la possession du bien loué, et
3. le propriétaire a donné au locataire un préavis raisonnable de son intention de couper les services publics et la possibilité pour le locataire d'ouvrir un compte pour mettre le service public au nom du locataire (plutôt qu'au nom du propriétaire).  

Lisez la loi :  Code Md., Biens immobiliers, § 8-216

Que puis-je faire? Si un propriétaire coupe illégalement les services publics, le locataire a deux options :  

1. retenir le loyer et être soumis à l’expulsion, ou 
2. continuer à payer le loyer sur un compte séquestre créé par le tribunal de district local.  

Plus d'informations sur ces options.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers, § 8-211 et les  Code Md., Biens immobiliers, § 8-216

Baltimore City 

Il est interdit à un propriétaire :

• fait de fausses déclarations sur les droits du locataire,
• empêcher volontairement le locataire d'entrer ou de sortir du bien loué, 
• interrompre ou arrêter tout service public, y compris l'eau, le chauffage, l'éclairage, l'électricité, le gaz, l'ascenseur ou des services similaires,
• retirer les meubles, les installations de cuisine, les appareils électroménagers ou les articles similaires que le bail autorise le locataire,
• empêcher le locataire d'accéder au logement en changeant les serrures et en ne fournissant pas de nouvelles clés au locataire,
• retirer les portes ou fenêtres extérieures, ou
• retirer des lieux les biens personnels, les meubles ou tout autre objet du locataire.

Un propriétaire qui enfreint ces lois est coupable d'un délit. S'il est reconnu coupable, un propriétaire coupable pourrait être condamné à une amende pouvant aller jusqu'à 500 $ ou à une peine d'emprisonnement pouvant aller jusqu'à 10 jours (ou les deux) pour chaque infraction.  

Lire la loi : Code des lois publiques locales de la ville de Baltimore, article 4, § 9-15

Que puis-je faire? Un locataire peut déposer une plainte auprès du Commissaire du tribunal au tribunal du district de Borgerding, 5800 Wabash Avenue, Baltimore, Maryland (410-878-8017 / 1-800-939-4523).    

Comté de Baltimore

Il est interdit à un propriétaire :

• priver un locataire d'un moyen d'entrer ou de sortir du bien loué,
• interrompre ou arrêter les services publics de gaz, d'électricité, d'eau, de chauffage ou de lumière, ou
• priver un locataire de meubles, d'ameublement ou de services similaires auxquels le bail donne droit au locataire.

Un propriétaire qui enfreint ces lois est coupable d'un délit. S'il est reconnu coupable, un propriétaire coupable pourrait être condamné à une amende pouvant aller jusqu'à 100 $.  

Lisez la loi : Code du comté de Baltimore, article 35-3-101

Que puis-je faire? Un locataire peut déposer une plainte auprès Département des permis, approbations et inspections au 111 W. Chesapeake Avenue, Suite 105, Towson, MD 410-887-3351 ou 410-887-8099.