Achat d'une maison

Sujets sur cette page

• Introduction
• Agents immobiliers
• Préparation et soumission de votre offre
• Approbation hypothécaire
• Inspection de maison
• Recherche de titre
• Problèmes de titre potentiels
• Assurance Titre
• Autres considérations relatives à la propriété foncière
• Fermeture
• En mouvement

Introduction

Pour la plupart des Américains, une maison est l’achat le plus coûteux qu’ils feront jamais. L'achat d'une maison implique à la fois des considérations pratiques et des questions juridiques. Une planification minutieuse peut vous aider à éviter les pièges juridiques et à économiser du temps, de l’argent et des tracas. Cet article est destiné à vous aider en identifiant les questions juridiques les plus importantes associées à l’achat d’une maison. En raison de l’importance financière et de la complexité juridique, vous devriez envisager de faire appel à un avocat spécialisé en droit immobilier pour vous aider. 

Recommandation: Au minimum, assurez-vous de lire attentivement et de bien comprendre tous les documents qui vous sont présentés dans le cadre de l'achat de votre maison.

Agents immobiliers

La plupart des gens font appel à un agent immobilier pour acheter ou vendre une maison. En tant qu'acheteur, vous pouvez conclure un accord avec un agent immobilier pour vous représenter tout au long du processus. Votre agent est connu sous le nom d’agent de l’acheteur et peut vous aider dans les nombreuses étapes associées à l’achat d’une maison. Un agent acheteur peut vous aider à localiser et à évaluer des maisons. Ils peuvent également vous aider à déterminer la fourchette de prix que vous pouvez vous permettre et à présenter une proposition formelle à un vendeur. L’agent d’un acheteur peut également recommander des prêteurs, des inspecteurs en bâtiment et d’autres professionnels avec lesquels vous devrez peut-être travailler pendant le processus d’achat d’une maison. 

Un particulier qui vend une maison aura également un agent. L’agent vendeur travaille pour la société immobilière qui répertorie la propriété. L’agent du vendeur représente exclusivement le vendeur. L’agent d’un vendeur peut assister un acheteur, mais en l’absence d’accord avec l’acheteur, le devoir de loyauté de l’agent s’applique uniquement au vendeur. Un agent immobilier ne travaille pas pour vous sans un accord formel. Ils travaillent pour le vendeur et leurs honoraires sont payés en pourcentage du prix de vente de la maison.
 
En tant qu'acheteur, si vous êtes intéressé par un bien immobilier proposé par la société pour laquelle travaille votre agent, on parle alors de situation de « double agent ». Autrement dit, les agents de l’acheteur et du vendeur travaillent pour la même société immobilière. En raison de conflits d’intérêts potentiels, les agents doubles n’agissent pas exclusivement dans l’intérêt du vendeur ou de l’acheteur. En tant que tels, ils ne peuvent accorder une loyauté sans faille à l’une ou l’autre des parties. Si l'une des parties n'accepte pas la double agence, la société immobilière doit retirer le contrat de courtage pour cette propriété particulière avec l'acheteur ou le vendeur, ou les deux.

Quel que soit le type d’agent avec lequel vous choisissez de travailler, les agents immobiliers doivent :

• traiter toutes les parties honnêtement et équitablement. 
• faire preuve d’un soin et d’une diligence raisonnables et maintenir la confidentialité des clients. 
• ne pas faire de discrimination dans l'offre de propriétés, 
• présenter rapidement chaque offre écrite ou contre-offre à l'autre partie, 
• répondez honnêtement aux questions,
• divulguer tous les faits importants qu’ils connaissent ou devraient connaître concernant une propriété. 
  • REMARQUE : L’obligation d’un agent de maintenir la confidentialité ne s’applique pas à la divulgation de faits importants concernant une propriété. 

Toutes les ententes avec les courtiers et agents immobiliers doivent :

• être par écrit
• expliquer les devoirs et obligations du courtier et de l'agent
• expliquez comment le courtier et l'agent seront payés ainsi que tout accord de partage de frais avec d'autres courtiers.

Bien que les agents immobiliers doivent traiter toutes les parties de manière honnête et équitable, un agent immobilier désigné comme agent acheteur a envers son client un devoir de diligence, de loyauté et de diligence plus élevé. Le Commission immobilière du Maryland régit les agents immobiliers et fournit des informations utiles aux acheteurs et aux vendeurs de maisons.

REMARQUE: Un agent immobilier agréé est qualifié pour vous conseiller uniquement sur les questions immobilières. Vous devriez consulter un avocat ou un comptable agréé si vous avez besoin de conseils juridiques ou fiscaux concernant l'achat de votre maison.

Préparation et soumission de votre offre

Une fois que vous avez trouvé une maison que vous souhaitez acheter, l’étape suivante consiste à présenter au propriétaire une offre écrite détaillée comprenant les conditions proposées. Si vous travaillez avec un agent acheteur, celui-ci peut vous aider à générer la proposition. L'offre comprendra généralement les éléments suivants :

• identité du bien immobilier à transférer
• prix d'achat
• montant de la caution à verser
• éventualités de financement, le cas échéant,
• la date de clôture,
• description des biens personnels – par exemple les appareils électroménagers, les habillages de fenêtres et tout meuble – à inclure dans la vente 

De plus, une offre prévoit généralement une inspection de la propriété avant la clôture. Lors d'une inspection de la maison, la propriété sera inspectée pour vérifier la solidité de la structure, l'état de la plomberie et des systèmes électriques, si des parasites (en particulier les termites) sont présents et si certaines autres conditions, comme la présence de radon, nécessitent une attention particulière.

Si le propriétaire accepte votre proposition, l'offre devient un contrat de vente. Une fois que vous et le vendeur avez accepté les termes du contrat de vente, vous, en tant qu'acheteur, paierez un acompte, souvent appelé « acompte », pour garantir la transaction en démontrant votre intention de donner suite à l'achat. dépôt, le vendeur ne peut accepter aucune offre ultérieure d'un autre acheteur. Le montant du dépôt peut varier considérablement en fonction du prix de la maison et d'autres facteurs. Le dépôt que vous payez vous sera crédité à la clôture.

REMARQUE: Les arrhes ne sont pas un acompte. Une mise de fonds est l’argent que vous devez réunir vous-même pour obtenir un prêt hypothécaire auprès de votre prêteur.

Approbation hypothécaire

La plupart des acheteurs financent une partie importante du prix d’achat de leur maison. Une fois votre offre acceptée, vous ferez une demande de financement. Les banques et autres prêteurs proposent une large gamme de prêts hypothécaires avec une variété de taux d’intérêt et de conditions de remboursement. Cela vaut la peine de magasiner. Si vous travaillez avec un agent acheteur, celui-ci peut vous recommander un prêteur avec lequel travailler.

Certains acheteurs se pré-qualifient pour un prêt hypothécaire. La pré-qualification à un prêt hypothécaire signifie que vous obtenez un engagement d’un prêteur avant de soumettre une offre d’achat d’une maison. La pré-qualification peut accélérer le processus d’achat d’une maison.

Le Maryland propose des programmes, dont beaucoup sont destinés aux premiers acheteurs, pour les aider à obtenir un financement hypothécaire. De même, il existe des programmes fédéraux, notamment des programmes bénéficiant aux anciens combattants, qui aident les acheteurs de maison.  

Inspection de maison

Pour vous assurer que la propriété que vous cherchez à acheter est en bon état, une inspection physique de la propriété doit être effectuée. Si vous financez votre propriété, votre prêteur exigera probablement une inspection. Des consultants professionnels agréés effectuent des inspections de la maison. Lorsque vous sous-traitez une inspection de maison, recherchez un inspecteur qui garantit son travail. 

La portée d’une inspection peut varier selon la propriété. Par exemple, l’inspection d’une maison ancienne sera plus complète que celle d’une unité en copropriété nouvellement construite. Les inspecteurs rendent compte de l’état de la structure de base, du câblage, de la plomberie et du toit de la maison. Les inspecteurs déterminent également la présence d’insectes ou de dégâts d’eau. 
Habituellement, l’inspection est payée par l’acheteur et n’est effectuée qu’après la signature du compromis de vente. Le contrat de vente doit préciser ce qui se passe si l’inspection révèle un problème grave. Les parties peuvent convenir d'un certain nombre d'options. La résolution d'un problème identifié par l'inspection peut varier en fonction de la nature du problème et des coûts de réparation nécessaires.

En plus de l’état physique de la maison, vous devez également déterminer si la propriété que vous souhaitez acheter se trouve dans une zone présentant un risque élevé de dommages catastrophiques à votre propriété. Les zones à haut risque peuvent inclure des zones inondables, des zones sismiques, des zones sujettes aux incendies ou des zones où d'importantes activités minières souterraines ont eu lieu ou où les glissements de terrain sont fréquents. Vous devez connaître les risques et être sûr de les éviter ou de vous assurer contre eux. Les agences environnementales nationales et locales devraient être en mesure de fournir ce type d’informations. Votre prêteur s’intéressera à ce domaine de préoccupation potentiel et pourra également vous fournir de l’aide.

Recherche de titre

Une recherche de titre est un examen des archives publiques pour vérifier la propriété légale d'une propriété. Le but d’une recherche de titre est de découvrir tout problème ou divergence potentiel qui pourrait affecter les droits de propriété de la propriété. 
Le terme « titre » désigne les droits d’un propriétaire sur un bien immobilier. Grâce à votre achat, vous recherchez un titre « clair » auprès du vendeur. Un titre clair signifie qu’il n’y a aucun privilège existant sur la propriété et aucun défaut dans le titre. Autrement dit, personne d’autre que le vendeur ne peut revendiquer un intérêt sur le bien.

Lors d'une recherche de titre, les aspects suivants sont généralement étudiés :

• Registres de propriété : La recherche révélera la « chaîne de titres », montrant comment la propriété a été transférée d'un propriétaire à un autre au fil du temps.
• Liens et charges : Tous les privilèges, hypothèques, servitudes ou autres charges en suspens sur la propriété seront identifiés. Ceux-ci pourraient avoir un impact sur la qualité marchande de la propriété ou sur la capacité de transférer un titre clair.
• Description légale : La description légale de la propriété sera examinée pour s'assurer qu'elle correspond à la propriété examinée.
• Taxes et évaluations : Toute taxe foncière ou évaluation impayée sera identifiée.
• Jugements et actions en justice : tout jugement judiciaire ou action en justice en cours lié à la propriété peut être découvert.
• Dossiers d'arpentage : les dossiers d'arpentage de propriété peuvent être examinés pour garantir des limites et des dimensions précises de la propriété.

Si vous financez votre achat, le prêteur exigera normalement une recherche de titre. Dans la plupart des cas, le prêteur prendra les dispositions nécessaires pour que cela soit exécuté. Les frais de recherche de titre vous seront facturés dans le cadre des frais de prêt. 

Problèmes de titre potentiels

Liens

Les « privilèges » sont des créances légales des créanciers du vendeur. Les privilèges peuvent résulter de soldes hypothécaires impayés, d'autres prêts pour lesquels la maison a été utilisée comme garantie et de jugements rendus contre le propriétaire par un tribunal ou des organismes gouvernementaux pour des taxes ou des évaluations de services publics impayées. Jusqu'à ce qu'il soit payé, un privilège reste avec la propriété. Le titulaire du privilège peut recouvrer le privilège en vendant la maison même si elle a été vendue à un nouveau propriétaire. Les privilèges doivent être officiellement enregistrés dans les archives publiques des tribunaux ou des bureaux gouvernementaux locaux où les actes sont enregistrés dans le comté où se trouve la propriété. Ainsi, une recherche dans ces dossiers révélera l’existence de privilèges sur la maison que vous cherchez à acheter.

Défauts

Les vices de titre peuvent provenir de nombreuses circonstances différentes. Une propriété titrée au nom d'un ancêtre décédé de la personne qui occupe la propriété et tente de la vendre serait un exemple de vice de titre. De même, les litiges relatifs aux limites de propriété et aux droits de passage à travers une propriété peuvent présenter des problèmes de titre.

Les privilèges et les vices de titre sont découverts en examinant les registres municipaux où sont enregistrés les actes, privilèges et jugements. L’enquête sur le titre nécessite certaines connaissances et expérience. Une recherche de titre est généralement effectuée par une société de titres, un avocat ou un professionnel qualifié. 

Assurance Titre

Une police d’assurance titres protège l’acheteur ou le prêteur de tout problème imprévu lié au titre qui pourrait survenir à l’avenir. La police couvre les problèmes potentiels pouvant découler de problèmes liés à l'historique du titre de propriété, tels que des privilèges non découverts, des revendications de propriété conflictuelles, une fraude, des erreurs dans les archives publiques ou d'autres défauts de titre.

Il existe deux principaux types d’assurance titres :

Assurance titres du propriétaire: Ce type d’assurance est souscrit par l’acheteur et permet de protéger son investissement dans la propriété. La police couvre les pertes qui peuvent survenir si quelqu'un conteste sa propriété ou si un vice de titre est découvert après l'achat.

Assurance titres du prêteur: Ce type d'assurance protège l'investissement du prêteur dans la propriété. Cette politique garantit que le privilège du prêteur est valide et que sa priorité en tant que titulaire de privilège est protégée. Les prêteurs exigent généralement que les emprunteurs paient le coût de leur prime d’assurance titres.

Les problèmes de titre ne sont pas courants, mais s’ils surviennent, leur résolution peut être coûteuse. L'assurance titres fournira une représentation juridique et paiera toutes les dépenses nécessaires pour régler le problème. La prime d’assurance titres est un frais unique et n’est pas trop chère. Les polices d’assurance titres restent en vigueur aussi longtemps que l’assuré est propriétaire de la propriété ou détient l’hypothèque. Même si vous ne financez pas votre achat et n’êtes pas obligé de souscrire une assurance titres, vous souhaiterez effectuer une recherche de titre et vous devrez souscrire une assurance.
 

Autres considérations relatives à la propriété foncière

La propriété immobilière n’est pas absolue. Votre propriété de votre maison sera affectée par le zonage et d’autres réglementations gouvernementales en matière d’utilisation des terres. Les accords privés tels que les accords d’association de propriétaires ou d’association de copropriété peuvent également affecter votre propriété.  

Maison unifamiliale isolée

Si vous achetez une maison unifamiliale détachée, assurez-vous de vous renseigner sur le zonage. Vérifiez le zonage non seulement de la propriété que vous achetez, mais aussi du quartier. Si le zonage permet une utilisation autre que résidentielle, vous pourriez être confronté à un développement à proximité, ce qui peut être indésirable. 

Si vous recherchez dans une zone actuellement en développement ou en rénovation, le développement à proximité peut être préoccupant. Vous devez également connaître les lois locales concernant des questions telles que la construction d'annexes, de bâtiments extérieurs, de clôtures, de murs, etc. Si vous envisagez d’apporter des modifications ou des améliorations à la propriété, cela est essentiel. Même si ce n’est pas le cas, vous voulez probablement savoir si la loi autorise un voisin à construire un mur de béton de 10 pieds de haut à côté de votre maison. Ce sont des questions importantes à connaître et à considérer.

Maison dans une communauté planifiée

Si vous recherchez une copropriété, une coopérative, une maison de ville (en rangée), un duplex ou tout type d'unité dans une communauté planifiée, il est important de découvrir comment les espaces communs sont gérés. Les espaces communs sont les toits, les murs, les halls, les allées, les lignes électriques ou toute zone ou structure partagée par les propriétaires d'unités. Les copropriétés, les coopératives et les communautés planifiées auront des règles et règlements écrits. Obtenez des copies des règles et règlements et examinez-les attentivement. Vous devriez considérer : 

• Qui fait respecter les règles : est-ce le promoteur, une association de copropriétaires ou un gestionnaire engagé à cet effet ? 
• Quelle contribution les propriétaires de logements ont-ils à prendre dans la prise de décision ? 
• Quelle partie des locaux physiques relève de la responsabilité du groupe et où commence la responsabilité du propriétaire de l'unité ? 
• Existe-t-il des règles restreignant l'utilisation de votre appareil ? 
• Pouvez-vous louer votre logement si vous le souhaitez ? 
• Quel est le montant des taxes, des services publics, de l'assurance et de l'entretien, et quelle est la répartition entre ce que paie le propriétaire et ce que paie l'association ? 

Vous devriez également demander à voir des copies des budgets des dernières années et un budget projeté pour l’année suivante, si disponible. Assurez-vous de comprendre comment les finances sont gérées. Habituellement, les documents constitutifs couvrent de nombreuses questions et sont généralement à la fois longs et compliqués. L’assistance d’un avocat pour examiner les documents est utile pour la plupart des acheteurs.  

Les maisons en rangée et les duplex ne peuvent pas faire partie d’une association de propriétaires. Chaque propriétaire possède un acte de propriété qui définit les limites de la propriété. Bien que chaque propriétaire possède sa propre propriété, les propriétés adjacentes peuvent partager des espaces communs tels que le toit, les trottoirs, les allées et les murs. Des problèmes surviennent lorsque les voisins ne coopèrent pas à l’entretien nécessaire. Il est important que vous obteniez des informations précises sur ces questions. Déterminez si des accords sont en place et si et comment les lois nationales et locales s'appliquent. Encore une fois, il est préférable que ces informations soient fournies par votre propre avocat.
 

Fermeture

La clôture, également appelée règlement, est la dernière étape de la réalisation d’un transfert immobilier. A la clôture, les parties se réunissent pour échanger l'acte contre le prix d'achat. Un agent de règlement, sélectionné par vous et le plus souvent un représentant de la société de titres fournissant l'assurance titres, procède à la clôture.  

La plupart des établissements résidentiels sont soumis à la loi sur les procédures de règlement immobilier (RESPA) de 1974. Vous bénéficiez de droits importants en vertu du RESPA. Vous avez le droit de recevoir des informations sur les frais de règlement dès le début du processus de règlement. Vous avez le droit de recevoir un projet de relevé de règlement (sur formulaire HUD-1) un jour ouvrable avant le règlement. Le relevé de règlement détaillera tous les montants transitant au moment du règlement et une spécification de tous les coûts de règlement. La déclaration de règlement détaillera également tous les coûts et crédits accordés à l'acheteur, au vendeur, au prêteur, à l'agent immobilier et aux avocats. Le relevé de règlement détaillera les frais d'enregistrement de l'acte, les taxes municipales et les services publics payés dans le cadre de la clôture. 

Recommandation: Vous devriez envisager d'avoir votre avocat présent pour vous représenter à la clôture. Parfois, des problèmes surviennent qui nécessitent une résolution immédiate pour éviter un retard dans le transfert de la propriété.

En mouvement

Loi fédérale et la loi du Maryland interdit à un transporteur de prendre en otage vos articles ménagers. Le Loi sur les déménageurs d'articles ménagers du Maryland interdit aux déménageurs de refuser de livrer les articles ménagers d'un consommateur lorsqu'ils fournissent des services de déménagement d'articles ménagers lors d'un déménagement à l'intérieur de l'État. La violation de cette loi par un déménageur constitue une pratique commerciale déloyale et trompeuse et est passible d'une amende pouvant aller jusqu'à 1000 XNUMX $, d'un an d'emprisonnement, ou des deux. Contactez votre local Better Business Bureau pour plus d'information.