Sujets sur cette page :

• Qu'est-ce qu'un bail ?
• Dispositions de location obligatoires et interdites
• Avis d'augmentation de loyer
• Dispositions de renouvellement automatique pour des périodes de plus d'un mois
• Retard de paiement du loyer : pénalités
• Propriétaires avec cinq logements ou plus

Qu'est-ce qu'un bail ?

Un « bail » est tout accord oral ou écrit, explicite ou implicite, qui crée une relation propriétaire-locataire, y compris toute sous-location et toute sous-location ultérieure.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 1-101(h)

Un bail d'une durée de 1 an ou moins est valide qu'il soit écrit ou oral. Cependant, tout bail d'une durée supérieure à 1 an doit être écrit et signé par celui qui le crée pour être exécutoire.

Lisez la loi : Md. Code, Biens immobiliers §§ 5-101; 5-102

Un propriétaire qui loue en vertu d'un bail écrit doit, sur demande écrite du demandeur, fournir une copie du bail proposé, complet avec tous les détails importants, à l'exception de la date, du tarif de location, de la désignation des locaux et du nom/adresse du locataire. Un propriétaire doit fournir cette copie sans exiger de dépôt ni d’exécution effective du bail.

Les lois locales peuvent compléter, mais ne peuvent pas diminuer, tout droit ou recours accordé par les lois de l'État du Maryland.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-208

Dispositions de location obligatoires et interdites

Un bail résidentiel doit comprendre :

• une déclaration selon laquelle les locaux seront mis à disposition dans un état permettant l'habitation, avec une sécurité raisonnable, si tel est l'accord, ou si tel n'est pas l'accord, un énoncé de l'accord concernant l'état des lieux ;
• les obligations spécifiques du propriétaire et du locataire en matière de chauffage, de gaz, d'électricité, d'eau et de remise en état des lieux ; 
• un reçu du dépôt de garantie ; et
• un lien vers le Fiche d'information du ministère de l'Agriculture qui fournit des informations sur les soins et la protection des animaux de compagnie en cas d'expulsion
  • la loi oblige le propriétaire à fournir un lien vers la fiche d'information si « le propriétaire sait que le locataire possède un animal de compagnie ».

Un bail ne peut PAS inclure de disposition qui :

• le locataire autorise-t-il toute autre personne à confesser son jugement sur une réclamation découlant du bail ;
• demande au locataire d'accepter de renoncer à tout droit ou recours prévu par la loi ;
• demande au locataire de payer une pénalité de retard qui est supérieure à 5% du montant du loyer dû pour la période pour laquelle le paiement est en retard. (Cependant, lorsque le loyer est payé en versements hebdomadaires, une pénalité de 3 $ peut être imposée pour chaque paiement en retard, jusqu'à un maximum de 12 $ par mois même si celle-ci dépasse la limite de 5 % sur les frais de retard.) Si le propriétaire inclut de tels frais une disposition, le propriétaire peut ne pas être en mesure de percevoir les frais de retard ;
• demande au locataire de renoncer à son droit à un procès devant jury ;
• demande au locataire de s'engager à accepter un délai de préavis plus court que celui prévu par la loi. (Toutefois, les deux parties peuvent convenir d'un délai plus long, à condition que le locataire ne soit pas tenu de donner un préavis plus long que celui que doit donner le propriétaire.) ;
• autorise le propriétaire à prendre possession des lieux ou des biens du locataire sans procédure judiciaire, à moins que le bail n'ait été résilié par les parties ou par action de justice et que le locataire y ait abandonné ses biens personnels ; 
• est contraire à l’ordre public et est nul en tant que clause disculpatoire invalide ; 
• permet au propriétaire d'entamer une procédure d'expulsion pour avoir participé à une organisation de locataires ; ou,
• limite la capacité du locataire à appeler les forces de l'ordre ou les services d'urgence.

Clauses disculpatoires - Une clause disculpatoire empêche le locataire de tenir le propriétaire responsable des dommages liés au bail. Un propriétaire ne peut pas se dégager de sa responsabilité lorsque l'effet d'une disposition du bail le protégerait de toute responsabilité envers un locataire ou une autre personne pour toute blessure ou tout dommage causé par la négligence, la faute, l'omission, etc., du propriétaire concernant toute partie de les locaux loués ne sont pas sous le contrôle exclusif du locataire. Ce type de clause de bail est contraire à l’ordre public et est nul.

REMARQUE : De telles clauses disculpatoires se retrouvent encore dans de nombreux baux et, bien qu'elles ne soient pas exécutoires devant les tribunaux, pourraient amener le locataire à penser que le propriétaire n'est pas responsable des blessures ou des dommages alors qu'en fait, le propriétaire peut être responsable.

Lire la loi : Md. Code, biens immobiliers § 8-208; § 8-105

Pénalités pour l'inclusion d'une disposition interdite - Toute disposition du bail interdite par la loi ne peut être exécutée par le propriétaire. Pour certaines dispositions interdites du bail, si un propriétaire tente de faire respecter ou fait savoir au locataire qu'il a l'intention de faire respecter une disposition interdite du bail, le locataire peut récupérer les dommages réels, y compris les honoraires d'avocat raisonnables.

Lire la loi : Md. Code, biens immobiliers § 8-208; § 8-105; § 8-203; §14-804.

Avis d'augmentation de loyer

Un propriétaire ne peut augmenter le loyer que lors du renouvellement du bail. Si le propriétaire envisage d'augmenter le loyer dans le nouveau bail, il doit en informer le locataire. Le montant du préavis dépend de la durée du bail :

• Location supérieure à 1 mois - 90 jours
• Location plus d'une semaine, mais moins d'un mois - 1 jours
• Location de moins d'une semaine
  • Préavis de 7 jours pour les baux écrits
  • Préavis de 21 jours pour les baux oraux

Notez que les comtés et les municipalités peuvent avoir des lois qui exigent plus de préavis.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-209

Dispositions de renouvellement automatique pour des périodes de plus d'un mois

Lorsqu'un bail prévoit le renouvellement automatique du bail, sauf préavis donné par la partie cherchant à résilier le bail, cette disposition de renouvellement doit être distinctement distincte des autres dispositions du bail, et un espace doit être prévu pour la reconnaissance écrite du locataire cette disposition. Sans signature, initiales ou marque devant témoin du locataire, le propriétaire ne pourra pas faire appliquer la clause de renouvellement tacite. La validité du reste du bail n'est pas affectée par l'absence de reconnaissance par le locataire de la clause de tacite reconduction. Ceci s’applique uniquement aux périodes de renouvellement tacite de plus d’un mois. 

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-208

Retard de paiement du loyer : pénalités

La pénalité pour retard de paiement du loyer ne peut être supérieure à 5 % du montant du loyer dû pour la période pour laquelle le paiement est en retard. Cependant, lorsque le loyer est payé en versements hebdomadaires, le propriétaire peut facturer 3 $ pour chaque paiement en retard jusqu'à un maximum de 12 $ par locataire et par mois même s'il dépasse la limite de 5 %. Un propriétaire ne peut percevoir aucun frais de retard si la disposition du bail précise une pénalité qui dépasse le montant autorisé par la loi. De plus, si un propriétaire inclut une disposition interdite dans le bail, ou tente de faire respecter ou de faire connaître au locataire son intention de faire respecter une telle disposition, le locataire peut récupérer les dommages réels subis, y compris les honoraires d'avocat. 

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-208

Propriétaires avec cinq logements ou plus

Bail écrit requis - Les propriétaires qui proposent 5 logements locatifs ou plus à louer dans l'État doivent utiliser un bail écrit pour les logements résidentiels. Le défaut du propriétaire d'utiliser un bail écrit entraîne la présomption d'une location d'un an à compter de la date de première occupation du locataire, à moins que le locataire ne choisisse de mettre fin à la location à une date antérieure en donnant un préavis écrit d'un mois.

Un propriétaire qui propose 5 logements ou plus à louer dans l'État doit inclure dans chaque bail une déclaration selon laquelle les locaux seront disponibles dans un état raisonnablement sûr et habitable ; ou, si tel n'est pas le cas, le bail doit comprendre une déclaration concernant l'état des lieux ; une déclaration précisant les obligations du propriétaire et du locataire en matière de chauffage, de gaz, d'électricité, d'eau et de remise en état des lieux.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-208

Demande de bail - Chaque demande de bail doit inclure une déclaration expliquant les responsabilités que le locataire encourt lors de la signature de la demande. De plus, si un propriétaire demande à un locataire potentiel de payer des frais autres qu'un dépôt de garantie et que ces frais dépassent 25 $, le propriétaire doit alors restituer les frais au plus tard 15 jours après la date d'occupation, ou au plus tard 15 jours. après communication écrite par le propriétaire ou le locataire à l'autre qu'aucune location n'aura lieu. Si le propriétaire ne s'y conforme pas, il est redevable du double du montant des frais. Toutefois, le propriétaire peut retenir le montant réellement dépensé pour une vérification de crédit ou pour d'autres dépenses découlant de la demande. Notez que cela s’applique uniquement aux propriétaires qui proposent 5 logements locatifs ou plus sur une parcelle de propriété ou à un seul endroit. Elle ne s’applique pas aux locations saisonnières ni aux locations en copropriété.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-213