Sujets sur cette page :

• Qu’est-ce que le plaisir tranquille ?
• Expulsion constructive
• Résiliation anticipée du bail
• Plaintes de bruit

Qu’est-ce que le plaisir tranquille ?

Dans un bail, le propriétaire s'engage implicitement à ce que le locataire ait droit à une « jouissance paisible » des lieux. La loi appelle cette promesse une alliance de jouissance tranquille. Les tribunaux du Maryland ont statué que même lorsque la perturbation de la jouissance tranquille du locataire est causée par un autre locataire, la perturbation peut être imputable au propriétaire, car celui-ci pourrait prendre des mesures pour arrêter le locataire fautif.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 2-115 ainsi que 8-204

Lire le cas : Bocchini c.Gorn Management Co., 69 Md. App.1 (1986)

Expulsion constructive

Lorsque le propriétaire ne parvient pas à remédier à un dérangement et que celui-ci nuit gravement à l'usage et à la jouissance des lieux loués par le locataire, le locataire est fondé à abandonner les lieux. Un locataire qui part dans ces conditions n’aura plus aucune obligation de payer le loyer. Aux yeux de la loi, le propriétaire a violé le droit de jouissance tranquille et a « expulsé de manière constructive » le locataire. Selon le Black’s Law Dictionary, une expulsion déguisée signifie « l’acte du propriétaire de rendre les locaux impropres à l’occupation, avec souvent pour résultat que le locataire est obligé de partir ». le propriétaire peut être tenu d'indemniser le locataire pour les frais de déménagement, les honoraires d'avocat et autres dépenses résultant de l'expulsion déguisée. 

Remarque : Les faits dans Bocchini c.Gorn mentionnés ci-dessus, sont que le propriétaire était au courant du problème et n'a pas pris de mesures contre une locataire qui a persisté pendant plusieurs mois à faire des bruits très inquiétants et a également menacé le locataire plaignant après qu'elle lui ait demandé de modifier son comportement et après qu'elle lui ait demandé le propriétaire pour obtenir de l'aide. Le tribunal a déclaré que ces faits constituaient une violation de l'engagement de jouissance tranquille et a soutenu l'affirmation de la locataire selon laquelle elle avait été expulsée de manière déguisée.

Résiliation anticipée du bail

Le locataire qui constate que son usage et sa jouissance des lieux sont gravement compromis par le propriétaire ou par un autre locataire doit :

1. communiquer le problème au propriétaire par écrit
2. donner au propriétaire une possibilité raisonnable de résoudre la situation
3. avoir des témoins de la situation, si possible

Si tous les efforts échouent, si les troubles persistent et que le locataire décide de déménager avant la fin de la durée du bail, il existe toujours un risque pour le locataire que le propriétaire intente une action en justice pour perte du loyer dû pour le reste de la durée du bail. Pour que le locataire obtienne gain de cause, il devra prouver au tribunal que le dérangement était suffisamment important pour constituer une « expulsion déguisée ». Si le dérangement est lié à l'état de la propriété, séquestre de loyer peut être une meilleure option à essayer avant de mettre fin au bail.

Plaintes de bruit

Le bruit crée plus de vilaines confrontations entre locataires que tout autre problème. Souvent, la situation dégénère en conflit : plaintes constantes et dénégations colériques ; frapper au plafond ou piétiner le sol ; appels à la police suivis d'un bruit plus fort lorsque la police est partie ; d'autres représailles sous une forme ou une autre.

De nombreux locataires faisant l’objet d’une plainte se sentent harcelés par une personne déraisonnable et trop sensible au bruit. D'autres locataires déclarent que leur vie est absolument misérable à cause du bruit excessif d'un autre locataire. 

Points à considérer des deux côtés de la question :

• Avant de louer, rendez-vous au complexe un week-end et discutez avec les locataires qui y vivent de la qualité de l'insonorisation des appartements et de la réactivité de la direction aux plaintes concernant le bruit. La direction a la responsabilité d'assurer la jouissance paisible des lieux.
• Si vous entretenez de bonnes relations avec les locataires à l'origine du bruit, vous voudrez peut-être tenter, de manière diplomatique, de régler la situation en appelant ou en vous rendant chez les locataires bruyants, avant de vous adresser à la direction. N'exprimez pas de colère. Ne menacez pas. Les locataires fautifs ne réalisent peut-être pas à quel point ils sont bruyants.
• Soyez attentif aux autres. Faites attention au bruit. Même si vous payez un loyer et avez le droit de jouir de votre appartement, vous avez choisi un style de vie - un appartement plutôt qu'une maison individuelle - qui appelle des règles de conduite adaptées à la proximité avec d'autres personnes. Acceptez les plaintes de manière positive. Sachez que l’hostilité engendre l’hostilité et qu’une fois le conflit commencé, on ne sait pas où il se terminera.
• Si vous êtes sensible au bruit, pensez à louer au dernier étage.
• Si vous avez des enfants dynamiques, essayez de louer un appartement au rez-de-chaussée.
• Assurez-vous de couvrir adéquatement les sols avec des tapis. Même si vous avez de la moquette mur à mur, des tapis supplémentaires peuvent vous aider.
• Pour écouter la télévision, la radio ou un lecteur CD tard dans la nuit, utilisez des écouteurs. Ils produisent un excellent son et il existe même des écouteurs sans fil.
• Essayez d'être tolérant à l'égard d'une fête de week-end de temps en temps qui peut être un peu bruyante. 

S'il est nécessaire de porter plainte auprès de la direction, faites-le par écrit et conservez une copie de votre plainte. Assurez-vous de savoir d'où vient le bruit. Soyez très précis quant au type de bruit, à sa durée et à son ampleur. Parlez aux autres locataires pour voir s'ils sont dérangés. Il est toujours plus efficace d’avoir plusieurs personnes pour se plaindre. Si nécessaire, essayez d'avoir un ami, comme témoin, qui reste chez vous aux moments où il est probable qu'il y ait du bruit. Sachez que la direction doit être juste et qu’elle se retrouve souvent prise au milieu de réclamations et d’accusations contradictoires qui ne sont pas faciles à résoudre.

Si tout le reste échoue, envisagez de demander un transfert vers un autre appartement, même si cela n’est pas pratique et coûte de l’argent. La tranquillité d’esprit et la capacité de se sortir d’une situation très négative en valent la peine.

En dernier recours, si vous avez signalé le bruit au propriétaire et qu'après un délai raisonnable, il n'a pas corrigé le problème, vous pouvez rester dans votre appartement et poursuivre le propriétaire pour violation de la clause de jouissance tranquille ou vous pouvez déménager et poursuivre le propriétaire. le propriétaire pour expulsion déguisée. Il est fortement suggéré de consulter un avocat avant de vous lancer dans cette démarche.