Sujets sur cette page

• Qu'est-ce qu'un bien immobilier ?
• Mots clés
• Location en commun
• Location conjointe
• Location par la totalité
• Déterminer la propriété qui vous convient le mieux

 

Qu'est-ce qu'un bien immobilier ?

Les biens immobiliers, également souvent appelés biens immobiliers, sont le terrain et les choses qui y sont attachées en permanence, comme une maison. Les biens immobiliers peuvent avoir un seul propriétaire. Les biens immobiliers peuvent également avoir plusieurs propriétaires. Le propriétaire peut être une personne, mais les propriétaires peuvent également être une société, une fiducie ou une autre entité. Une propriété peut appartenir à une combinaison de personnes et d’entités. Il n’y a pas de véritable limite au nombre de personnes ou d’entités pouvant posséder un bien immobilier spécifique.

Cet article se concentre sur la propriété de biens immobiliers dans le Maryland par plusieurs propriétaires, souvent appelée «possession communeoupropriété simultanée.» Il est très important de savoir où se trouve le bien immobilier, car les différents États ont des lois différentes sur la manière dont plusieurs propriétaires peuvent posséder un bien immobilier. 

Dans le Maryland, les copropriétaires ont trois options pour devenir propriétaire ou «détenant le titre» aux biens immobiliers. Les lois relatives à la copropriété de biens immobiliers dans le Maryland sont principalement régies par la jurisprudence, c'est-à-dire le droit que l'on retrouve dans les avis des juges. Il est très important de comprendre les différences entre les trois options, car chaque option comporte des droits et des obligations différents pour les copropriétaires.

 

Mots clés

A "acte» est un document juridique qui montre la propriété d'un bien immobilier et est enregistré auprès du Land Records Department du Maryland. 

"Titre titulaire« à un bien immobilier est une manière légale de dire que vous êtes propriétaire de ce bien immobilier.     

"Présomption» signifie qu’un tribunal est autorisé à présumer que quelque chose est vrai à moins qu’il n’existe des preuves qui réfutent ou l’emportent sur la présomption. Il incombe à la partie qui argumente contre la présomption de fournir cette preuve pour réfuter ou contrebalancer la présomption. 

"Droit de survie» signifie qu'un copropriétaire survivant peut devenir propriétaire de la part du bien du copropriétaire décédé.  

"Intérêt indivis» signifie que chaque propriétaire a un droit égal d’utiliser et de jouir de l’ensemble de la propriété. Cependant, aucun individu n’a de droit exclusif sur une partie spécifique de la propriété.

 

Location en commun

La location en commun est une forme de copropriété d'un bien immobilier avec deux ou plusieurs propriétaires appelée «locataires en commun.» Chaque copropriétaire ou locataire commun possède une part ou un pourcentage spécifique de la propriété. Les locataires communs peuvent avoir des parts égales, mais ils peuvent également détenir des titres de propriété en parts inégales. Par exemple, vous pouvez avoir une propriété détenue par deux propriétaires, l'un d'entre eux détenant une part de 75 % et l'autre une part de 25 %. Cependant, les locataires communs ont toujours un intérêt indivis dans la propriété, ce qui signifie qu'ils ont le droit d'utiliser et de jouir de l'intégralité de la propriété.  

Il n’y a aucun droit de survie. Si un propriétaire décède, ses intérêts sont transmis à ses héritiers. Un locataire commun peut céder son droit de propriété par testament. Si le locataire commun décède sans testament (intestat), alors Les lois ab intestat du Maryland s’appliquerait à ce locataire dans la part commune de la propriété.

 

Location conjointe

La copropriété est une forme de copropriété d'un bien immobilier avec deux ou plusieurs propriétaires appelée «colocataires.» Les colocataires ont un intérêt indivis dans les biens immobiliers et un droit de survie. Bien qu'il soit courant que les copropriétaires soient conjoints ou parents et enfants, il n'est pas nécessaire que les parties soient mariées ou liées. Chaque propriétaire a un intérêt égal et indivis dans le bien immobilier.  

La copropriété inclut les droits de survie. Lorsqu’un colocataire décède, l’intérêt indivis de ce copropriétaire dans le bien immobilier est automatiquement transféré au(x) colocataire(s) survivant(s). De manière générale, les biens ayant un droit de survie sont exclus de la succession d’une personne décédée et ne sont donc pas soumis à un testament. Il peut toutefois y avoir des exceptions à cette règle générale. Donc, si vous êtes dans cette situation, c’est une bonne idée d’en parler à un avocat.  

Pour créer une copropriété en vertu de la loi du Maryland, le texte de l'acte doit être très clair et indiquer que les parties ont l'intention de créer une copropriété parce que le Maryland a un présomption contre copropriété. Cela signifie que les documents, tels que les actes, doivent expressément prévoir que le bien immobilier doit être détenu en copropriété pour qu'il soit légalement reconnu comme tel. Par conséquent, si vous achetez un bien immobilier dans l'intention d'en devenir copropriétaire, un langage explicite indiquant cette intention est nécessaire. En l’absence de cette formulation, la propriété sera considérée comme une location commune. 

La création et le maintien d’une copropriété nécessitent également «quatre unités d'intérêt" être présent. Ces « quatre unités » sont quatre exigences légales liées à la propriété qui impliquent des droits unifiés en termes de durée, de titre, d'intérêt et de possession pour tous les colocataires.

1. Unité de temps – les intérêts de tous les propriétaires doivent avoir été acquis en même temps (« propriété acquise » signifie que la propriété inconditionnelle de la propriété pour tous les propriétaires a été acquise en même temps) 
2. Unité de titre – tous les intérêts des propriétaires doivent être acquis à partir du même acte
3. Unité d'intérêt – tous les propriétaires ont des intérêts égaux dans la propriété 
4. Unité de possession – tous les propriétaires ont des droits égaux et concurrents de posséder la propriété

 

Location par la totalité

La location en totalité est la troisième option de copropriété de biens immobiliers dans le Maryland. Contrairement à la copropriété et à la colocation en commun, la location en totalité n'est accessible qu'aux couples mariés. 

Chaque époux possède un intérêt indivis dans les biens immobiliers et dispose d’un droit de survie. Le Maryland a un présomption que les biens détenus par un couple marié sont détenus en tant que locataires par la totalité. La présomption s'applique aux biens acquis par les époux. La location en totalité nécessite la présence des quatre unités d'intérêt décrites ci-dessus.  

Le divorce des propriétaires transformera une location en totalité en une location commune.

 

Déterminer la propriété qui vous convient le mieux

Déterminer le mode de propriété qui vous convient le mieux dépendra vraiment de votre situation particulière et de celle de vos copropriétaires. Parfois, la décision échappe à votre contrôle. Par exemple, vous avez peut-être hérité d’une part d’une propriété détenue par plusieurs propriétaires dans le cadre d’une location commune. Cependant, vous souhaiterez peut-être prendre en compte les questions ci-dessous lorsque vous ferez vos choix. 

• Êtes-vous mariés avec l'autre propriétaire ? N'oubliez pas que la location dans sa totalité n'est accessible qu'aux couples mariés.  
• Souhaitez-vous que l’autre copropriétaire hérite automatiquement de votre part des biens à votre décès ? N'oubliez pas qu'une copropriété comporte un droit de survie. 
• Connaissez-vous les dettes de toutes les parties ? Un créancier peut être en mesure de réclamer une partie de la part du bien de l’autre propriétaire. 
• Vous envisagez de vendre ou de financer votre maison ? Vous devrez peut-être obtenir que toutes les parties approuvent la vente ou le financement.