Foire aux questions sur les services publics pour les propriétaires et les locataires

Sujets sur cette page

Que sont les utilitaires ?
Quels services publics un propriétaire doit-il fournir ?
Qui est responsable du paiement des services publics ?
Un propriétaire peut-il facturer les services publics à un locataire ?
Un propriétaire peut-il facturer des frais de retard à un locataire pour les services publics impayés ?
Si le locataire est responsable du paiement des services publics, le locataire doit-il fournir les informations de compte au propriétaire ?
Qui paie le dépôt auprès de la société de services publics pour un nouveau compte ?
Le propriétaire est-il autorisé à couper les services publics du locataire ?
Le locataire peut-il retenir le loyer si les services publics ne sont pas payés ou coupés ?
Le locataire peut-il créer son propre compte de services publics si le propriétaire refuse de payer les services publics convenus ?
Systèmes de facturation des services publics Ratio
Le locataire a-t-il droit à un compteur unique dans un immeuble à logements multiples ?
Le propriétaire peut-il utiliser le dépôt de garantie du locataire pour les factures de services publics en souffrance ?
Une entreprise de services publics peut-elle mettre fin au service du locataire en cas de chaleur ou de froid extrême ?

1. Que sont les utilitaires ?

Les services publics sont des services essentiels nécessaires pour rendre un logement habitable. Il s'agit notamment de l'électricité, du gaz, de l'évacuation des eaux usées et de la collecte des déchets. Les services publics de base n'incluent pas les frais de télévision par câble, d'Internet ou d'association de propriétaires (HOA), à moins qu'un service public, tel que l'eau ou la collecte des déchets, ne fasse partie des frais HOA.

2. Quels services publics un propriétaire doit-il fournir ?

Les propriétaires doivent fournir un logement sûr et habitable à leurs locataires. C'est ce qu'on appelle la garantie implicite d'habitabilité et garantit aux locataires le droit à un logement répondant aux normes de vie de base. Le Maryland exige que les propriétaires fournissent un accès au chauffage, à la lumière, à l'électricité, à l'eau courante chaude/froide et à une évacuation adéquate des eaux usées. La climatisation, la télévision par câble et Internet ne sont pas des services publics auxquels le propriétaire doit donner accès, mais il est courant qu'ils le fassent.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-211

3. Qui est responsable du paiement des services publics ?

Les propriétaires doivent fournir un accès aux services publics de base, sans nécessairement payer pour les services publics. Le contrat de location détermine qui est responsable du paiement des services publics. Un bail peut être écrit ou oral, mais dans certains cas, un contrat de location écrit est requis.

Des baux écrits sont requis pour tout bail de 12 mois ou plus ou pour tout propriétaire qui loue cinq logements ou plus dans le Maryland. Le contrat de location écrit doit indiquer si le propriétaire ou le locataire est responsable du paiement des services publics.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-208

Si votre bail ne comprend aucune condition indiquant qui est responsable des services publics, vous ne devez pas signer ou accepter le bail. La loi ne prévoit aucune responsabilité en cas de défaut quant à qui doit payer (c'est-à-dire que la loi ne remplit pas les blancs si votre bail ne dit rien sur cette question). Si vous avez déjà signé le bail, parlez à un avocat pour évaluer votre situation et déterminer qui doit payer les services publics.

4. Un propriétaire peut-il facturer les services publics à un locataire ?

Les propriétaires peuvent facturer les services publics aux locataires, contrairement à la société de services publics qui facture le locataire. Cela se produit généralement lorsque le service public (gaz, électricité ou eau) est connecté à un compteur principal et qu'il y a plusieurs logements dans un bâtiment. Les réglementations du Maryland détaillent la manière de calculer la facture pour chaque logement.

Lire le règlement : COMAR 20.25.01.05(B)

Les propriétaires d'un immeuble comportant seulement un ou deux logements peuvent facturer directement les frais d'eau ou d'égout aux locataires, mais doivent :

avoir un bail écrit stipulant que le locataire est tenu de payer directement le propriétaire ; et
fournir une copie de la facture d'eau et/ou d'égout au locataire.

Lisez la loi : Biens immobiliers, § 8-205.1

5. Un propriétaire peut-il facturer des frais de retard à un locataire pour les services publics impayés ?

Si le propriétaire facture au locataire des services publics facturés au compteur (comme le gaz ou l'électricité), le propriétaire ne peut imposer que les coûts et les frais qui lui ont été facturés. Si le propriétaire n’a pas effectué un paiement dans les délais, les frais de retard doivent être soustraits de la facture de services publics du locataire.

Lire le règlement : COMAR 20.25.01.05(B)

Si le locataire n'a pas effectué un paiement dans les délais et que la société de services publics a facturé des frais de retard au propriétaire, celui-ci peut alors imposer ces frais de retard au locataire, mais aucun montant supplémentaire.

Lisez la loi : Md. Code, services publics § 7-303

6. Si le locataire est responsable du paiement des services publics, le locataire doit-il fournir les informations de compte au propriétaire ?

Oui, si cela a été convenu dans le contrat de location. Lisez attentivement votre contrat de location. Certains propriétaires exigent des informations sur le compte pour s'assurer que le locataire a changé le compte de service public à son nom.

7. Qui paie le dépôt auprès de la société de services publics pour un nouveau compte ?

Si le locataire a accepté de payer les services publics, il paie généralement la caution pour le nouveau compte. Si le propriétaire est tenu de payer les services publics et n'effectue pas les paiements, le locataire peut ouvrir un nouveau compte et déduire le montant de la caution du loyer.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-212.3

8. Le propriétaire est-il autorisé à couper les services publics du locataire ?

Les propriétaires ne peuvent pas intentionnellement couper les services publics ou interrompre le service de chauffage, d'eau courante, d'eau chaude, d'électricité ou de gaz afin de forcer le locataire à quitter les lieux ou de punir le locataire pour retard de paiement du loyer. Il doit s'agir d'une action intentionnelle du propriétaire et non du résultat d'une cause naturelle (par exemple, des pannes de courant généralisées dues à une tempête).

Les services publics peuvent être fermés ou interrompus si (1) le propriétaire a reçu une ordonnance judiciaire définitive lui accordant la possession du logement, (2) le propriétaire a donné au locataire un préavis raisonnable de son intention de couper les services publics, (3) et le locataire avait la possibilité d'ouvrir un nouveau compte pour le service public au nom du locataire.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-216

9. Le locataire peut-il retenir le loyer si les services publics ne sont pas payés ou coupés ?

Si les services publics sont coupés, le locataire a deux options : (1) retenir le loyer et être soumis à l'expulsion ou (2) continuer à payer le loyer sur un compte séquestre créé par le tribunal de district local. La deuxième option évite l’expulsion pour non-paiement du loyer, mais nécessite plusieurs étapes.

Premièrement, il doit y avoir une condition grave ou dangereuse dans le logement. Cela inclut, sans toutefois s'y limiter, le manque de chauffage, de lumière, d'électricité, d'eau ou d'évacuation adéquate des eaux usées. Le manque de climatisation n'est pas inclus à moins que le locataire puisse démontrer qu'il constitue une menace sérieuse et substantielle pour sa vie, sa santé et sa sécurité. Le locataire n'a pas le droit de bloquer les paiements de loyer s'il était responsable du paiement des services publics et que ceux-ci ont été fermés parce que le locataire n'a pas effectué ces paiements.

Deuxièmement, le locataire doit informer le propriétaire du manque ou de l'insuffisance des services publics. L'avis peut être donné par (1) une communication écrite, (2) une présentation physique du propriétaire ou (3) un avis écrit émis par l'agence gouvernementale compétente.

Troisièmement, le propriétaire doit disposer d’un délai raisonnable pour résoudre le problème. Il est présumé que le délai de 30 jours suivant la réception de l’avis par le propriétaire constitue un délai raisonnable.

Quatrièmement, si le propriétaire n'effectue pas les réparations nécessaires ou ne rallume pas les services publics, le locataire peut intenter une action en justice pour demander qu'il soit autorisé à verser le loyer sur un compte séquestre. Pour plus de détails sur le processus de dépôt de loyer, voir Engagement de location.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-211

10. Le locataire peut-il créer son propre compte de services publics si le propriétaire refuse de payer les services publics convenus ?

Si le gaz ou l’électricité du locataire a été ou va être coupé, le locataire peut créer un nouveau compte auprès de la société de services publics afin de rétablir le service. Le locataire ne sera pas responsable des montants en souffrance dus par le propriétaire, mais pourra être tenu de payer tout montant antérieur dû sur d’autres comptes au nom du locataire. Le locataire peut déduire du loyer tous paiements, y compris un dépôt de garantie, effectués sur le nouveau compte de services publics.

Il existe certaines conditions pour que le locataire puisse déduire les paiements du loyer. Premièrement, le locataire doit avoir un bail valide (écrit ou oral) qui stipule que le propriétaire est tenu de payer le gaz ou l'électricité. Deuxièmement, le locataire et le propriétaire ne peuvent pas vivre ensemble dans le logement. Troisièmement, le gaz ou l’électricité doivent être livrés via un seul compteur, et non via un compteur principal. Quatrièmement, le locataire doit payer tout ou partie de la facture de services publics (y compris les paiements effectués sur le compte de services publics) OU doit payer tout dépôt de garantie requis pour obtenir un nouveau compte de services publics.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers, § 8-212.3; Services publics § 7-309

11. Systèmes de facturation des services publics Ratio

De nombreux immeubles d’habitation disposent d’un compteur principal et les locataires paient une partie de la facture. Il est parfois difficile pour un locataire potentiel d’estimer quels seraient ses frais de services publics dans de telles situations. Les propriétaires qui utilisent un système de facturation proportionnelle doivent fournir locataires potentiels en nous indiquant les informations suivantes :

Une déclaration indiquant que le locataire sera facturé par le propriétaire pour les services publics et qui identifie les services publics ;
Une copie des deux dernières factures de services publics émises au propriétaire par le fournisseur de services publics ;
Une description de la méthode qui sera utilisée pour attribuer le coût du service public au locataire, par service public ;
Une déclaration selon laquelle tout litige relatif au calcul de la facture du locataire oppose le locataire et le propriétaire ;
La facture mensuelle moyenne pour tous les logements de l'immeuble résidentiel locatif au cours de l'année civile précédente, par service public ;
Une déclaration selon laquelle le locataire a le droit d'inspecter les dossiers conservés par le propriétaire qui documentent une facture de services publics sur demande écrite ;
Des informations concernant les frais de service supplémentaires ou les frais administratifs à payer par le locataire pour le fonctionnement du système de facturation des services publics ratio ; et
Une citation de cette loi (Md. Code, Real Property § 8-212.4).

Si un propriétaire ne fournit pas ces informations par écrit, il ne peut pas percevoir les paiements des services publics comme l'exige le bail.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-212.4

12. Le locataire a-t-il droit à un compteur unique dans un immeuble à logements multiples ?

Il n’y a pas de droit à avoir un seul compteur. Le propriétaire peut choisir d’installer ou non un seul compteur. Généralement, lorsqu'il y a un compteur principal, le propriétaire inclura la facture de gaz, d'électricité ou d'eau (selon le service public indiqué sur un compteur principal) dans le montant du loyer et utilisera la taille de l'appartement pour déterminer la part du service public que le locataire est susceptible de payer. utilisé.

Lire le règlement : COMAR 20.25.01.05(B)

13. Le propriétaire peut-il utiliser le dépôt de garantie du locataire pour les factures de services publics en souffrance ?

Un dépôt de garantie ne peut être utilisé qu'en cas de non-paiement du loyer, de manquement aux frais de location ou de dommages au logement loué, aux parties communes, aux gros appareils électroménagers ou au mobilier.

Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-203

La seule façon pour le propriétaire de recouvrer les factures de services publics impayées est de poursuivre le locataire en justice et de demander un « loyer supplémentaire ». Cela n’est possible que si le contrat de location stipule que les factures de services publics impayées seront considérées comme un « loyer supplémentaire » si le locataire et le propriétaire s’adressaient au tribunal.

14. L’entreprise de services publics peut-elle mettre fin au service du locataire en cas de chaleur ou de froid extrême ?

Une entreprise de services publics ne peut pas mettre fin au service de gaz ou d’électricité en raison d’un non-paiement un jour où il est prévu qu’elle atteigne 32 degrés Fahrenheit ou moins ou 95 degrés Fahrenheit ou plus.

Lisez la loi : Md. Code, services publics § 7-307.1

Identifier

Claire S. Calomeris, JD, LL.M.