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Droit de premier refus
Dans la ville de Baltimore, avant que le propriétaire d'une propriété locative résidentielle unifamiliale ne vende ou ne transfère volontairement la propriété à un autre, le locataire actuel a le droit de premier refus, qui est la possibilité d'acheter la propriété à des conditions commercialement raisonnables.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13, sous-titre 6
« Locataire » désigne un locataire, un sous-locataire ou toute personne ayant le droit d'occuper un logement locatif appartenant à une autre personne qui habite dans le logement depuis au moins 6 mois.
- Lorsque le logement locatif a été occupé par un locataire à tout moment au cours des 6 mois précédents, le dernier locataire à l'occuper est considéré comme le « locataire » au sens de cette loi.
- Tout locataire expulsé pour non-paiement de son loyer ne bénéficie pas d'un droit de premier refus pour ce bien.
« Propriétaire » désigne un propriétaire, un bailleur, un sous-bailleur, un cessionnaire, leur agent ou toute personne recevant ou ayant le droit de recevoir un loyer ou un autre avantage pour un logement locatif résidentiel dans la ville de Baltimore.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-2
Exceptions
Les transferts suivants sont autorisés sans offrir au préalable la propriété au locataire :
- transfert au conjoint, à l'enfant, au parent, au frère ou à la sœur du propriétaire ou au beau-frère ;
- transfert par testament ou en vertu des lois sur les successions ;
- un don à un destinataire religieux, caritatif ou bienveillant exonéré d'impôt ;
- transfert de titre dans le cadre d'une hypothèque ou d'un acte de fiducie ;
- transfert à une agence gouvernementale;
- certains transferts liés à la création d'un intérêt de rente foncière ;
- transfert de titre en lieu et place de la forclusion d'une hypothèque ou d'un acte de fiducie ;
- vente du bien aux enchères publiques lorsque le propriétaire avait correctement proposé le bien au locataire et que le locataire n'a pas accepté l'offre ;
- le bien est vendu dans le cadre de l’administration de la succession du propriétaire si celui-ci est décédé ;
- un don de bonne foi à des parents ou à des ancêtres tels que définis à l'article 267(c)(4) de l'Internal Revenue Code de 1986 et à tous les descendants en ligne directe, y compris les enfants adoptés, illégitimes et les beaux-enfants ; ou
- un transfert de titre dans lequel la propriété est mise en vente auprès d'un courtier immobilier tiers agréé de bonne foi, et le locataire est informé par écrit avec une copie de toutes les informations incluses dans l'offre publique de vente, envoyée au dernier locataire adresse connue par courrier certifié, avec accusé de réception demandé, dans les 48 heures suivant l'inscription de la propriété chez un courtier immobilier, que :
- le droit de premier refus prévu par ce sous-titre ne s'applique pas en raison de l'une des exemptions ci-dessus ;
- le locataire peut négocier l'achat du bien au même titre que les autres membres du grand public ; et
- le locataire peut contacter le Homeownership Institute du ministère du Logement et du Développement communautaire pour obtenir des informations sur le processus d'achat et de financement d'une maison.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-7
Procédure
Offre écrite de vente au locataire et réponse du locataire
Avant que le propriétaire ne transfère le titre d'une unité résidentielle unifamiliale, le propriétaire doit envoyer au locataire, par courrier de première classe, port payé, une offre de vente écrite indiquant le prix de vente et les modalités de la vente. L'expéditeur doit également obtenir un reçu du bureau de poste pour l'envoi.
Si le propriétaire signe un contrat de vente avec un tiers avant d'envoyer une offre au locataire ou pendant le délai de préavis de 30 jours, le propriétaire doit poster un avis du contrat au locataire, de la même manière que prévu ci-dessus. Le locataire dispose d'un délai de 30 jours à compter de la date de cet envoi pour indiquer sa volonté d'acheter la propriété pour au moins autant que ce que le tiers lui a proposé.
Si le locataire décide d'accepter l'offre, il doit répondre dans les 30 jours suivant la date d'envoi de l'offre par courrier de première classe, port payé, et obtenir un reçu du bureau de poste. Si le locataire envisage d'utiliser un programme fédéral, étatique ou municipal pour aider au financement ou à l'assurance de l'achat, le locataire doit indiquer le programme dans l'avis du locataire au propriétaire.
Si le locataire avise le propriétaire de son intention d'exercer son droit de premier refus, le propriétaire doit alors fournir au locataire un contrat signé pour la vente de la propriété aux mêmes termes et conditions indiqués dans l'offre de vente ou dans le tiers. contrat de partie dans les 10 jours. Le locataire dispose alors de 10 jours après la remise du contrat pour exécuter le contrat et restituer le contrat exécuté avec la caution exigée au propriétaire.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-4(a)
Après l'expiration du délai de 30 jours, si le propriétaire conclut un contrat avec un tiers pour un montant inférieur à celui proposé au locataire ou avec des conditions matériellement plus favorables à l'acheteur que dans le contrat proposé au locataire, le locataire doit être informé comme décrit ci-dessus. Cette fois, le locataire doit exercer son droit de premier refus dans un délai de 15 jours à compter de la date de l'envoi de l'avis, à moins que plus de 6 mois ne se soient écoulés depuis que le locataire a reçu la première offre ou que le produit net du contrat avec le tiers soit moins de 80 % de la première offre au locataire ; dans ce cas, le locataire dispose d'un délai de 30 jours à compter de la date d'envoi pour répondre.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-4(b)
Lorsque le logement du locataire est inclus dans un contrat de vente groupée (défini comme la vente de deux propriétés ou plus) et que le locataire décide d'exercer son droit d'acheter le logement, le propriétaire peut augmenter le prix au locataire jusqu'à 1.75 % du prix proposé au tiers.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-4(e)
Conditions requises des offres et des contrats
- Chaque offre de vente au locataire doit inclure une déclaration des droits du locataire en vertu de cette loi, et une copie de l'offre doit être envoyée au ministère du Logement et du Développement communautaire.
- La date de règlement ne peut être fixée à moins de 60 jours après la signature du contrat par le locataire. Lorsque le locataire propose d'utiliser un programme fédéral, étatique ou local pour aider à financer l'achat, le règlement ne peut pas être exigé moins de 90 jours après la signature du contrat par le locataire.
- Le propriétaire ne peut pas refuser de contracter avec le locataire au motif que celui-ci propose de recourir à un programme gouvernemental pour aider au financement.
- Lorsque le locataire propose d'utiliser un programme gouvernemental pour l'aider à l'achat, le propriétaire ne peut pas exiger un dépôt supérieur à celui exigé par le programme ; en l'absence de programme gouvernemental, l'acompte ne peut excéder 7 % du prix de vente.
- Le contrat de vente ne peut exiger que le locataire obtienne un financement dans un délai inférieur à 60 jours à compter de la soumission du contrat par le propriétaire.
- Le contrat de vente doit libérer le locataire du contrat si celui-ci ne parvient pas à obtenir un financement adéquat dans ce délai.
- Une disposition contractuelle obligeant le locataire à demander un financement dans un délai inférieur à 7 jours ouvrables à compter de la date à laquelle le locataire signe le contrat est déraisonnable et viole cette loi.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-5
Validité de la vente - La validité du contrat de vente entre le propriétaire et un tiers dépend du respect de cette loi, et le contrat doit le préciser.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-4(c)
Si le propriétaire transfère une propriété particulière à une personne qui se qualifie comme locataire en vertu de cette loi, le propriétaire sera considéré comme étant en conformité même si une autre personne se qualifie comme locataire ou si cette personne n'est pas le seul locataire ou n'est pas la personne avec dont le propriétaire avait un bail.
En cas de changement de locataire après l'envoi par le propriétaire de l'offre de vente, le nouveau locataire a droit à une notification et à la conclusion d'un contrat en tant que tiers.
Le locataire ne peut renoncer à son droit de recevoir une offre de vente ou tout avis requis par la présente loi. Le locataire peut renoncer à son droit au délai pour conclure un contrat de vente avec le propriétaire, et le locataire peut donner au propriétaire le droit de contracter ou de transférer le titre de propriété à un tiers sans attendre le délai requis. Toute renonciation du locataire doit être écrite et signée par le locataire et indiquer en haut de la renonciation que le locataire n'est pas tenu de signer la renonciation et ne peut pas être expulsé pour avoir refusé de signer la renonciation. Le locataire ne pourra pas être expulsé s'il refuse de signer une renonciation à ses droits.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-6
Lorsqu'un logement locatif résidentiel unifamilial est transféré à une personne qui n'est pas le locataire, le propriétaire doit déposer auprès du bureau des archives foncières de la ville de Baltimore un affidavit détaillé (déclaration sous serment) comme indiqué à la section 6-9 (c) (section 6-9 (un)). Le dépôt approprié de cet affidavit protégera le cessionnaire de toute réclamation d'un locataire découlant de cette loi.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-9
Il existe des exigences supplémentaires pour le propriétaire et le locataire en ce qui concerne la procédure prévue par cette loi. Lisez attentivement la loi. Si vous avez des questions, envisagez de consulter un avocat.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13, sous-titre 6
Pénalités
En plus des sanctions liées à la fausse déclaration sous serment, si le propriétaire enfreint une disposition de cette loi, il est coupable d'un délit et peut être condamné à une amende pouvant aller jusqu'à 500 $ pour chaque infraction. De plus, un locataire peut demander au tribunal de faire cesser une violation de cette loi par une injonction.
Lisez la loi : Code de la ville de Baltimore, article 13 § 6-8