La Loi de 2024 sur la sécurité des locataires Il a été établi que tout bien locatif proposé à la location est considéré comme habitable. L'exonération accordée aux locataires dans le cadre de cette loi est similaire à celle accordée pour le dépôt de garantie. Contrairement à ce dernier, un locataire qui sollicite une exonération en vertu de cette loi n'est pas tenu de verser son loyer sur un compte séquestre. En savoir plus séquestre de loyer.
Lisez la loi : Code Md., Biens immobiliers § 8-212
Habitabilité
Dans la loi, « propre à l'habitation humaine » signifie qu'un logement locatif est exempt de conditions ou de défauts graves qui constituent ou pourraient constituer un risque d'incendie ou un danger grave pour la santé, la sécurité ou la vie des personnes qui y vivent s'ils ne sont pas rapidement corrigés. Les logements locatifs doivent rester propres à l'habitation humaine du début à la fin du bail.
Lorsqu'un locataire découvre un défaut ou une condition grave, il doit en informer immédiatement le propriétaire. La garantie d'habitabilité exige l'une des formes d'avis suivantes :
- communication écrite envoyée par courrier recommandé énumérant le défaut ou la condition
- avis réel du défaut ou de la condition (ce qui signifie que le propriétaire a vu la condition dangereuse)
- une violation écrite, une condamnation ou un autre avis d'une agence gouvernementale appropriée identifiant la condition ou le défaut
Avertissement
Il s'agit des mêmes types d'exigences de notification que celles que l'on retrouve dans la loi sur les séquestres de loyer. Une fois que le propriétaire est informé de la situation, il doit régler le problème dans un délai raisonnable. Les réparations doivent être effectuées même si le locataire est en retard dans le paiement du loyer.
Si le propriétaire ne résout pas le problème, le locataire peut prendre l’une ou les deux mesures suivantes :
- intenter une action en dommages et intérêts et en réduction de loyer contre le propriétaire
- refuser de payer le loyer
Foire aux questions (FAQ)
Quelle est la différence entre la loi sur la garantie d'habitabilité et la loi sur le séquestre de loyer ?
Les deux lois sont similaires et peuvent être appliquées simultanément. En règle générale, la loi sur la garantie d'habitabilité est rétroactive (elle allège le locataire pour avoir vécu dans de mauvaises conditions), tandis que la loi sur le séquestre de loyer est prospective (elle permet au tribunal de superviser les réparations pendant que le locataire continue d'occuper le logement). Cependant, il peut arriver que vous souhaitiez opter pour l'une ou l'autre de ces deux lois.
Exemple de scénario:
Le 1er janvier, John tombe en panne d'eau chaude à cause d'une chaudière défectueuse. Il prévient le propriétaire, mais celui-ci ne résout pas le problème. Le 1er février, John refuse de payer son loyer et le propriétaire demande son expulsion. L'audience est fixée au 1er mars.
Exemple 1 : Le 1er mars, le problème d'eau chaude n'est toujours pas résolu. John peut défendre son expulsion en invoquant soit la loi sur la garantie d'habitabilité, soit la loi sur le séquestre de loyer, soit les deux.
Exemple 2 : Même situation que ci-dessus, sauf que le 28 février, le propriétaire installe un nouveau chauffe-eau. Jean n'a plus de recours au séquestre de loyer, mais peut demander des dommages et intérêts, une réduction de loyer ou la résiliation du bail en vertu de la garantie d'habitabilité pour les deux derniers mois sans eau chaude.
Que se passe-t-il si le locataire donne un préavis et cesse ensuite de payer le loyer ?
Le propriétaire peut alors intenter une action en justice pour défaut de paiement du loyer. Devant les tribunaux, le locataire peut invoquer la présence du vice ou de l'état grave.
Un propriétaire a-t-il des défenses ou des raisons pour lesquelles il refuse de régler le problème ?
Un propriétaire peut se défendre si les dommages ont été causés par le locataire, la famille du locataire ou un invité. Le propriétaire peut également se défendre si lui ou son agent n'a pas été autorisé à entrer dans le logement locatif pour régler le problème.
Si le locataire intente une action en justice, que peut-il se passer ?
Après une audience, le tribunal rendra ses conclusions sur les faits. Le cas échéant, le tribunal peut ordonner l'une des mesures suivantes :
- une indemnisation réelle
- une réduction (abattement) du loyer dû ou impayé
- résiliation du bail, restitution de toute partie inutilisée d'un dépôt de garantie au locataire et frais de déménagement pour un locataire
Qu’en est-il des problèmes qui affectent un immeuble entier de logements locatifs ?
La loi permet également à plusieurs plaignants de se joindre à un seul procès contre un propriétaire.
Que dit la loi sur les honoraires d’avocat et les frais de justice ?
Si un tribunal ordonne une réparation au locataire, il peut également accorder des honoraires d'avocat et des frais raisonnables, ainsi que des dépenses liées à la poursuite. Si un tribunal estime que la poursuite intentée par le locataire a été intentée de mauvaise foi ou sans justification substantielle, il peut accorder au propriétaire des honoraires d'avocat et des frais raisonnables, ainsi que des dépenses liées à la poursuite.