Causas de acción del Arrendador e Inquilino: Cuando las cosas están mal

¿Lo ha demandado su Arrendador o su Inquilino? ¿Le gustaría solicitar que los Tribunales resuelvan una disputa entre usted y su Arrendador o Inquilino? A continuación encontrará una lista de demandas comunes entre Arrendadores e Inquilinos. Debajo de los títulos de cada demanda, también hay una lista y descripción de las defensas comunes (argumentos de los Demandados que demuestran por qué no se debería dictar un fallo en su contra). Haga clic en los enlaces para obtener más información.

Si se le ha entregado una demanda y una citación. Lo más importante es comparecer en la fecha, hora y lugar del tribunal que se indica en la citación. De no comparecer, podría resultar en que se dicte un fallo en su contra.

Si tiene preguntas adicionales, puede hablar con un abogado acerca de los problemas relacionados con una disputa entre usted y un Arrendador o Inquilino. Para obtener más información, puede leer Cómo obtener ayuda legal en Maryland.

Demandas comunes por parte de Arrendadores e Inquilinos

Causas de Acción del Arrendador

Incumplimiento con el pago de la renta
 

Definición: cuando un Inquilino no paga la renta, un Arrendador puede pedirle al tribunal que desaloje al Inquilino y solicitar daños monetarios por la renta, pagos atrasados y gastos del tribunal. El Arrendador puede presentar una demanda inmediatamente después de que el Inquilino incumpla con el pago de la renta.

Pasos iniciales a seguir:

1. Presentar una Demanda por Incumplimiento del Pago de la Renta al Arrendador (DC-CV 082).
   • La Demanda se debe llenar por completo y entregarse en el Tribunal de Distrito del condado en el que se ubica la propiedad. Luego, el tribunal emitirá una citación.
      
2. Entregar la demanda y la citación por publicación y envío por correo, si la acción es solo para la reposesión de la propiedad. Para obtener más información sobre la entrega, lea Incumplimiento con el Pago de la Renta.
   • La notificación en persona se exige para un fallo monetario (recibir la renta que se adeuda).

Defensas del Inquilino:

• Defecto de forma en la entrega o demanda: si el Inquilino no recibió la información adecuadamente (Ej. La citación no se publicó de manera llamativa), o si la demanda no se completó en su totalidad, el Tribunal puede desestimar la acción.
   
• Pago:  si el Inquilino hace el pago antes de la fecha del Tribunal, el Inquilino se puede presentar en el Tribunal y solicitar que se desestime la demanda. El Inquilino también tiene el derecho de amortización, lo que quiere decir que incluso si hay un fallo en contra del Inquilino, este puede hacer un pago en cualquier momento antes de que ocurra el desahucio, a menos que el Inquilino tenga una cierta cantidad de fallos en su contra por incumplimiento de pago de la renta dentro de los últimos 12 meses (las normas varían en cada condado).
   
• Incumplimiento en suministro de un registro o certificado de pintura con plomo: Si la propiedad es una “propiedad afectada”, entonces el Arrendador debe tener un registro actual en el Departamento del Medioambiente de Maryland (Maryland Department of Environment, MDE) y un certificado de inspección del MDE o suministrar una razón válida para no hacerlo. Usted puede verificar la demanda para ver si hay un número de certificado de plomo y revisar la Búsqueda de Registro de Propiedad en Alquiler con Plomo para saber si la propiedad está registrada. Si el Arrendador no cumple, puede que el tribunal no dicte un fallo en contra del Inquilino. Para obtener más información, lea la Ley sobre Pinturas a Base de Plomo: Derechos y Obligaciones para Arrendatarios y Propietarios.
   
• De no tener una licencia o registro de Arrendador: El Arrendador debe cumplir con las leyes locales para obtener la licencia para que el tribunal dicte un fallo en contra del Inquilino.
   
• Acción por cobro de dinero que no es la renta: El Arrendador solo puede solicitar dinero adeudado que esté relacionado con el pago de la renta, pagos atrasados y gastos del tribunal.
   
• El Inquilino está inscrito en el Programa de Vales de Elección de Vivienda: El Arrendador no puede desahuciar al Inquilino si la Autoridad de Vivienda no paga su porción de la renta. Para obtener más información, léase Asuntos Especiales para Inquilinos Subsidiados y en Viviendas Públicas.
   
• Violación de un acuerdo de disfrute tranquilo: cuando hay una perturbación que interfiere gravemente con el uso y disfrute de la propiedad por parte del Inquilino. Algunos ejemplos incluyen el ruido excesivo por parte de otros Inquilinos, que el Arrendador no suministre calefacción o electricidad y el cierre ilegal. El cierre ilegal ocurre cuando el Arrendador cambia las cerraduras, o evita de otro modo que el Inquilino entre a la propiedad sin un fallo del Tribunal. Un arrendador no puede usar sus “propios medios” para un desahucio. 
   
• Quebrantamiento de garantía de habitabilidad: los Arrendadores deben hacer las reparaciones y arreglar las condiciones que son una amenaza grave a la vida, salud o seguridad de los ocupantes. Algunos ejemplos incluyen la falta de calefacción, agua, electricidad y sistema de drenajes inadecuado. Es importante destacar que el problema no puede ser menor o no peligroso. Usted debe notificarle a su arrendador de inmediato sobre cualquier peligro grave sobre la propiedad. Si un Arrendador no repara los peligros graves, el Inquilino puede usar eso como defensa en una demanda por falta de pago de la renta.

Soluciones:

• Desahucio: Un arrendador debe presentar una “Solicitud de orden de restitución” después de que dicta un fallo en contra del Inquilino. Para obtener más información sobre el proceso de desahucio, lea Tribunal de Alquileres y Casos de Desahucio.
   
• Derecho de ejecución de hipoteca para rescatarla: Si el Inquilino tiene cierto número de fallos en su contra por no pagar la renta, el Arrendador puede desahuciar incluso si el Inquilino desea pagar la renta (las normas cambian por condado).
   
• Daños monetarios
   
• Pueden estar disponibles los honorarios de abogados.

Incumplimiento del contrato de alquiler
 

Definición: cuando un Inquilino incumple el contrato de alquiler, el Arrendador puede solicitar que el tribunal desahucie al Inquilino. Este proceso solo se puede usar para buscar un desahucio. Para obtener daños monetarios, vea Demandas por daños monetarios después de que el Inquilino se marche:

Pasos iniciales a seguir:

1. Aviso de violación de contrato de alquiler. El Arrendador le debe dar un aviso escrito de 30 días al Inquilino antes de presentar la Demanda o un aviso escrito de 14 días por un incumplimiento del contrato de alquiler que cause un peligro claro e inminente de daño serio a otros o a la propiedad.
    
2. Si el Inquilino no abandona la propiedad dentro de 30 días, el Arrendador puede presentar una Demanda y una Citación en contra del Inquilino por Incumplimiento del Contrato de Alquiler (DC-CV-085).  Se debe anexar una copia de este aviso a la demanda.
   • La demanda se debe llenar por completo y entregarse en el Tribunal de Distrito del condado en el que se ubica la propiedad. Luego, el tribunal emitirá una citación.
      
3. Entrega de la demanda y la citación al inquilino por publicación y envío por correo. Para obtener más información sobre la entrega, lea Incumplimiento del Contrato de Alquiler.

Defensas del Inquilino:

• Defecto de forma en la entrega o demanda: si al Inquilino no se le hizo la entrega adecuadamente (Ej. la citación no se publicó de manera llamativa), o si la demanda no se completó en su totalidad, el Tribunal puede desestimar la acción.
   
• Sin aviso: si el Arrendador no proporciona un aviso escrito dentro del lapso descrito, entonces el tribunal no ordenará el desahucio.
   
• El incumplimiento del contrato de alquiler es menor: El incumplimiento de contrato de alquiler debe ser importante para que haya un desahucio. Por ejemplo, un Inquilino puede argumentar que el daño o pérdida de la propiedad fue menor, o que el incumplimiento fue una primera violación que implica un asunto menor para demostrar que el incumplimiento del contrato de alquiler no fue importante.
   
• Retaliación: el Arrendador amenaza con presentar una demanda, desalojar, aumentar la renta o reducir los servicios (electricidad, calefacción, etc.) del Inquilino como resultado de la demanda del Inquilino de una violación relacionada con la propiedad en alquiler. La demanda puede ser tanto una demanda informal (decirle al arrendador sobre un problema), como una demanda y/o fallo del tribunal. La demanda del Inquilino debe ser dentro de los últimos 6 meses para que se le considere en represalia.

Soluciones:

• Desahucio: si el tribunal determina que hay una violación del contrato de alquiler, ellos emitirán una Orden de Restitución, que le ordena al Alguacil a retirar al Inquilino de la propiedad.
   
• Pueden estar disponibles los honorarios de
  abogados.

Retención indebida
 

Definición: una persona que vive sin permiso en la propiedad del Arrendador (“ocupante ilegal” o habitante no deseado). El Arrendador puede presentar una demanda en contra de la persona por daños monetarios y desahucio.

Pasos iniciales a seguir:

1. Denuncia por una retención ilícita de inmueble (DC-CV-089).
   • La demanda se debe llenar por completo y entregarse en el Tribunal de Distrito del condado en el que se ubica la propiedad. Luego, el tribunal emitirá una citación.
      
2. Si la acción es solo para la reposesión de la propiedad, la Entrega por publicación y envío por correo al Inquilino es suficiente. Para obtener más información sobre la entrega, léase Retención Ilícita de Inmueble.
   • La notificación en persona se exige para un fallo monetario (daños causados por una persona que vive en la propiedad y/o la renta razonable que se adeuda).

Defensas del Inquilino:

• Defecto de forma en la entrega o demanda: si al Inquilino no se le hizo la entrega adecuadamente (Ej. la citación no se publicó de manera llamativa), o si la Demanda no se completó en su totalidad, el Tribunal puede desestimar la acción.
   
• Con derecho a la posesión de la propiedad: si hay un acuerdo o contrato de alquiler escrito, que le dé posesión a la persona, entonces es inapropiado una demanda por Retención Ilícita de Bienes.

Soluciones:

• Desahucio: si el tribunal determina que la persona está viviendo en la propiedad sin permiso, ellos emitirán   una Orden de Restitución, que le ordena al Alguacil a retirar a la persona de la propiedad.
   
• Daños monetarios
   
• Pueden estar disponibles los honorarios de abogados.

Permanencia del inquilino
 

Definición: cuando un Inquilino permanece en la propiedad después de que haya expirado el contrato de alquiler, el Arrendador puede presentar una acción en contra del Inquilino por daños monetarios y desahucio.

Se debe mencionar que si a un Arrendador se le ha otorgado la posesión de la propiedad por parte del tribunal en otro tipo de procedimiento de Arrendador e Inquilino (Ej. Incumplimiento con el pago de la renta o Incumplimiento del contrato de alquiler), entonces una Demanda y citación judicial contra la permanencia del inquilino no es el método apropiado para desalojar al Inquilino. Se deben seguir los procedimientos para el desahucio en aquellas demandas particulares.

Pasos iniciales a seguir:

1. El Arrendador debe darle al Inquilino un aviso escrito de 30 días, si hubo un arrendamiento de duración definida (fecha indicada en el contrato de alquiler) o un contrato de alquiler de renovación mensual. El Arrendador debe dar un aviso escrito de 3 meses si había un arrendamiento de renovación anual.
   • La demanda se debe llenar por completo y entregarse en el Tribunal de Distrito del condado en el que se ubica la propiedad. Luego, el tribunal emitirá una citación.
      
2. Demanda y citación judicial contra la permanencia del inquilino (DC-CV- 080).  
    
3. Si la acción es solo para la reposesión de la propiedad, la entrega de la demanda y la citación al Inquilino por publicación y envío por correo es apropiado. Para obtener más información sobre la entrega, léase Permanencia del Inquilino.
   • La notificación en persona se exige para un fallo monetario (recepción del dinero que se adeuda).

Defensa del Inquilino:

• Defecto de forma en la entrega o demanda: si al Inquilino no se le hizo la entrega adecuadamente (Ej. la citación no se publicó de manera llamativa), o si la Demanda no se completó en su totalidad, el Tribunal puede desestimar la acción.
   
• Aviso inapropiado: si un Arrendador no envía el aviso, el Tribunal desestimará la demanda por Permanencia del Inquilino.
   
• Existencia de un acuerdo para permanecer en la propiedad: si hay pruebas de que el Arrendador le otorgó permiso al Inquilino para permanecer en la propiedad después de que venza el contrato de alquiler, entonces una demanda por Permanencia del Inquilino es inapropiada.

Soluciones:

• Desahucio: si el tribunal determina que la persona está viviendo en la propiedad sin permiso, ellos emitirán una Orden de Restitución, que le ordena al Alguacil a retirar a la persona de la propiedad.
   
• Daños monetarios
   
• Existencia del contrato de alquiler: si hay un contrato de alquiler y el Inquilino debe el dinero de la renta, el Arrendador puede demandar al Inquilino por Incumplimiento con el pago de la renta.
   
• Pueden estar disponibles los honorarios de abogados.

Demanda por daños monetarios después de que el Inquilino se marche
 

Definición: un Arrendador puede presentar una demanda por el dinero que resulte del daño a la propiedad causado por el Inquilino que es más del “desgaste ordinario”. 

Un Arrendador también puede exigir daños monetarios por la violación de contrato de alquiler del Inquilino (Ej. El Inquilino rompe el contrato antes; el Inquilino es responsable por la renta adeudada por el resto del contrato de alquiler).

Pasos iniciales a seguir por el Arrendador:

1. Formulario de demanda general (DC-CV-001).
   • Si la demanda es por menos de $5,000, se considera una “Demanda de menor cuantía” y las normas del tribunal son más informales.
   • Si la Demanda es por más de $5,000, se considera una “Demanda de mayor cuantía”. Para obtener más información, léase Diferencia entre Demandas de mayor cuantía y Demandas de menor cuantía.
   • La demanda se debe llenar por completo y entregarse en el Tribunal de Distrito del condado en el que se ubica la propiedad. Luego, el tribunal emitirá una citación.
      
2. Se exige la notificación en persona.

Pasos iniciales a seguir por el Inquilino:

1. El Inquilino debe presentar una “Notificación de la intención de defensa”. Para obtener más información, léase Prepare su caso y defiéndase usted mismo.
    
2. El Inquilino puede presentar una contrademanda si el Inquilino cree que el Arrendador le debe dinero. Por ejemplo, si el Arrendador alega que el Inquilino dañó la propiedad y está reteniendo el depósito de garantía del Inquilino, pero el Inquilino cree que no hay daños a la propiedad, el Inquilino puede presentar una contrademanda por Retención indebida del depósito de garantía. Para obtener más información sobre la contrademanda, léase Presentación de una “contrademanda”.

Defensas del Inquilino:

• Daños a la propiedad
   
  • Defecto de forma en la entrega o demanda: si al Inquilino no se le hizo la entrega adecuadamente, o si la Demanda no se completó en su totalidad, el Tribunal puede desestimar la acción.
     
  • Daños cubiertos por el depósito de garantía: si el depósito de garantía que el Inquilino le dio al Arrendador cuando se firmó el contrato de alquiler cubre los daños a la propiedad, entonces el Arrendador ya tiene un remedio y la demanda se debe desestimar.
     
  • Desgaste ordinario: un arrendador no puede cobrarle a un Inquilino por los daños que resulten de “desgaste ordinario”. Esta es una regla de sentido común. Por ejemplo, el Arrendador no puede cobrarle al Inquilino para reemplazar la alfombra que está desgastada por el uso a lo largo del tiempo, ni para repintar las paredes porque hay agujeros pequeños donde estaban colgados los cuadros. La condición de la propiedad en el momento en que se alquiló y cuánto tiempo vivió el inquilino en la propiedad también son factores pertinentes.
     
• Incumplimiento del contrato de alquiler
   
  • Mitigación de los daños:  cuando un Inquilino rompe el contrato antes de que finalice; por lo general, el Inquilino es responsable por el resto del plazo del contrato de alquiler. Sin embargo, el Arrendador debe hacer esfuerzos razonables para encontrar un Inquilino nuevo. Si el Arrendador no lo hace, entonces este no puede cobrar la renta impaga que se adeuda.
     
  • Desahucio constructivo: cuando hay una perturbación que interfiere gravemente con el uso y disfrute de la propiedad por parte del Inquilino. Algunos ejemplos incluyen el ruido excesivo por parte de otros Inquilinos, que el Arrendador no suministre calefacción o electricidad y el cierre ilegal. El cierre ilegal ocurre cuando el Arrendador cambia las cerraduras, o evita de otro modo que el Inquilino entre a la propiedad sin un fallo del Tribunal. Un arrendador no puede usar sus “propios medios” para un desahucio. 
     
  • Renta adeudada cubierta por el depósito de garantía: si el depósito de garantía cubre la renta que se adeuda, entonces el Arrendador ya tiene un remedio y la demanda se debe desestimar.

Soluciones:

• Daños monetarios
   
• Pueden estar disponibles los honorarios de abogados.

Causas de acción del Inquilino

Depósito en garantía del alquiler
 

Definición:

Un Arrendador debe reparar y eliminar las condiciones que son una amenaza grave a la vida, salud o seguridad de los ocupantes (para obtener más información sobre artículos específicos léase Depósito en garantía de alquiler. Si hay una condición peligrosa, el Inquilino no debe retener la renta del Arrendador. El Arrendador puede entablar una acción por Incumplimiento con el pago de la renta. La manera apropiada de hacer que el Arrendador arregle la condición peligrosa es presentar una Demanda por depósito en garantía del alquiler. El Inquilino pagará la renta en la “cuenta de depósito en garantía” que establezca el Tribunal, hasta que el Arrendador solvente la condición peligrosa.

Pasos iniciales a seguir:

1. Aviso al Arrendador: Informar al arrendador sobre el problema. Puede ser informal (una carta, en persona, por teléfono, etc.). Se recomienda un aviso por escrito.
    
2. El Inquilino le da al Arrendador un tiempo razonable para hacer las reparaciones.
   • Si el Inquilino está inscrito en el Programa de Vales de Elección de Vivienda, solicite que la Autoridad de Vivienda inspeccione la propiedad. Para obtener más información, léase Asuntos Especiales para Inquilinos Subsidiados y en Viviendas Públicas.
      
3. Presente una Demanda por depósito en garantía del alquiler (DC-CV-083).
   • La demanda se debe llenar por completo y entregarse en el Tribunal de Distrito del condado en el que se ubica la propiedad. Luego, el tribunal emitirá una citación.

Defensas del Arrendador:

• Defecto de forma en la entrega o demanda: si al Arrendador no se le hizo la entrega adecuadamente, o si la Demanda no se completó en su totalidad, el Tribunal puede desestimar la acción.
   
• Sin aviso: Si un Arrendador nunca recibió el aviso del problema, el tribunal puede posponer o desestimar la acción.
   
• No hay un tiempo razonable para las reparaciones: el Inquilino debe darle al Arrendador un tiempo razonable para hacer las reparaciones. Mientras más grave sea el problema, mayor tiempo se necesitará para reparar.
   
• Reparaciones hechas: el Arrendador ha arreglado los problemas serios.
   
• El Arrendador no permite la entrada a la propiedad:  después de que el Inquilino le da el aviso del problema al Arrendador, el Inquilino debe permitirle el ingreso a la propiedad al Arrendador o a sus personas dispuestas para el arreglo.
   
• Problema con una propiedad que no es una condición peligrosa: el problema en la propiedad debe ser una amenaza grave a la vida, salud o seguridad de los ocupantes. El problema no puede ser menor ni estético.
   
• El Inquilino causó un problema grave en la propiedad: si el Inquilino causó el daño de la propiedad, el Arrendador no es responsable de la reparación.
   
• El Tribunal dictó fallos por incumplimiento con el pago de la renta: si el tribunal ha dictado tres o más fallos en contra del Inquilino por incumplimiento de pago de la renta en los últimos 12 meses, el tribunal no emitirá una orden de depósito en garantía del alquiler. Las reglas específicas varían en cada condado.

Soluciones:

• Defecto grave reparado: el arrendador reparará el problema grave después de que el tribunal emita una orden de depósito en garantía del alquiler y establecerá una cuenta de depósito en garantía del alquiler. El Arrendador tiene 90 días para hacer las reparaciones a la propiedad. Durante este tiempo, es importante que: (1) se le permita el ingreso a la propiedad al Arrendador al encargado de las reparaciones y (2) se pague la renta en la cuenta de depósito en garantía. No hacerlo podría resultar en que se detenga antes la acción del depósito en garantía del alquiler.
   
• Depósito en garantía del alquiler: si el arrendador no hace las reparaciones en 6 meses, usted puede solicitar que el tribunal le dé el dinero pagado en la cuenta de depósito en garantía. Usted también puede solicitar dinero de la cuenta de depósito en garantía si gasta todo su dinero haciendo las reparaciones.
   
• Finalización del contrato de alquiler (desahucio constructivo): si el tribunal determina que los defectos son un problema grave, usted puede pedirle al tribunal que finalice el contrato de alquiler y usted no será responsable de pagar ninguna renta futura adeudada.
   
• Reubicación si las reparaciones toman un período de tiempo largo: si las reparaciones tomarán un tiempo largo en repararse, usted puede pedirle al tribunal que haga que el Arrendador pague por una reubicación temporal, mientras se hacen las reparaciones.
   
• Disminución del alquiler: puede pedirle al Tribunal una reducción de la renta si la condición de la propiedad es muy grave.
   
• Pueden estar disponibles los honorarios de abogados.

Retención indebida del depósito en garantía
 

Definición: el Arrendador puede quedarse con una porción del depósito en garantía por renta impaga, daños debido al incumplimiento del contrato de alquiler o un daño a la propiedad que excede el “desgaste ordinario”.  

El “desgaste ordinario” es una regla de sentido común. Por ejemplo, un Arrendador no puede cobrarle a un Inquilino para reemplazar la alfombra que está desgastada por el uso a lo largo del tiempo, ni para repintar las paredes porque hay agujeros pequeños donde estaban colgados los cuadros. La condición de la propiedad en el momento en que se alquiló y cuánto tiempo vivió el inquilino en la propiedad también son factores pertinentes.

El Arrendador debe enviar una declaración escrita de los daños al Inquilino dentro de los 45 días posteriores a que finalice el contrato de alquiler. Si un Inquilino no está de acuerdo con la declaración de daños, o si el Arrendador no envía una declaración escrita de daños, un Inquilino puede presentar una demanda en contra del Arrendador.

Pasos iniciales a seguir:

1. Formulario de demanda general (DC-CV-001).
   • Si la demanda es por menos de $5,000, se considera una “Demanda de menor cuantía” y las normas del tribunal son más informales.
   • Si la Demanda es por más de $5,000, se considera una “Demanda de mayor cuantía”. Para obtener más información, léase Diferencia entre Demandas de mayor cuantía y Demandas de menor cuantía.
   • La demanda se debe llenar por completo y entregarse en el Tribunal de Distrito del condado en el que se ubica la propiedad. Luego, el tribunal emitirá una citación.
      
2. Se exige la notificación en persona.

Pasos iniciales a seguir por el Arrendador:

1. El Arrendador debe presentar una “Notificación de la intención de defensa”. Para obtener más información, léase Prepare su caso y defiéndase usted mismo.
    
2. El Arrendador puede presentar una contrademanda si cree que el Inquilino le debe dinero. Para obtener más información sobre la contrademanda, léase: Presentación de una “contrademanda”.

Defensas del Arrendador:

• Defecto de forma en la entrega o demanda: si al Arrendador no se le hizo la entrega adecuadamente, o si la Demanda no se completó en su totalidad, el Tribunal puede desestimar la acción.
   
• Requisitos de avisos cumplidos: si el Arrendador envía una declaración de daños por escrito dentro de los 45 días a partir del término del contrato de alquiler, entonces el Inquilino no puede alegar que el aviso fue inapropiado.
   
• La retención del depósito de garantía fue razonable: si el depósito de garantía se retuvo con fundamento, el tribunal puede permitirle al Arrendador que conserve todo o una porción del depósito en garantía (solo algunos de los daños que se reclamaron fueron razonables).

Soluciones:

• Devolución del depósito en garantía: el Inquilino puede tener derecho a la devolución de todo o de una porción del depósito en garantía, más los intereses.
   
• Daños triples: si el tribunal determina que no hubo un fundamento razonable para retener un depósito de garantía, el tribunal puede otorgarle al Inquilino el triple del valor del depósito de garantía.
   
• Pueden estar disponibles los honorarios de abogados.

Violación de un acuerdo de disfrute tranquilo
 

Definición: cuando hay una perturbación que interfiere seriamente con el uso y disfrute de la propiedad por parte del Inquilino. Algunos ejemplos incluyen el ruido excesivo por parte de otros Inquilinos, que el Arrendador no suministre calefacción o electricidad y el cierre ilegal. El cierre ilegal ocurre cuando el Arrendador cambia las cerraduras, o evita de otro modo que el Inquilino entre a la propiedad sin un fallo del tribunal. Un arrendador no puede usar sus “propios medios” para un desahucio. 

Pasos iniciales a seguir:

1. Aviso al Arrendador.
    
2. Oportunidad razonable para que el Arrendador haga la reparación.
    
3. Solicitud por orden conminatoria (DC-CV-083)).
   • La demanda se debe llenar por completo y entregarse en el Tribunal de Distrito del condado en el que se ubica la propiedad. Luego, el tribunal emitirá una citación.

Defensas del Arrendador:

• Defecto de forma en la entrega o demanda: si al Arrendador no se le hizo la entrega adecuadamente, o si la Demanda no se completó en su totalidad, el Tribunal puede desestimar la acción.
   
• Sin aviso: si un Arrendador nunca recibió el aviso del problema, el tribunal puede posponer o desestimar la acción.
   
• No hay un tiempo razonable para las reparaciones: el Inquilino debe darle al Arrendador un tiempo razonable para solventar el problema. Mientras más grave sea el problema, mayor tiempo se necesitará para reparar.
   
• La perturbación es menor: la perturbación debe interferir gravemente con el disfrute del Inquilino. No puede ser una mera molestia.

Soluciones:

• El Arrendador soluciona el problema: el Tribunal puede ordenar que el Arrendador solucione el problema. Si hay un cierre ilegal, el Tribunal también puede ordenar que se permita el ingreso del Inquilino a la propiedad otra vez.
   
• Finalización del contrato de alquiler (desahucio constructivo): si el tribunal determina que el problema es grave o que el Arrendador no lo solventó, usted puede pedirle al tribunal que termine el contrato de alquiler y usted no será responsable de pagar ninguna renta futura adeudada. Usted también puede pedirle al tribunal por los gastos de mudanza y pedirle al Arrendador que pague la diferencia entre un alquiler nuevo y la renta previa del Inquilino adeudada.
   
• Pueden estar disponibles los honorarios de abogados.

Retaliación
 

Definición:

El Arrendador amenaza con presentar una demanda, desalojar, aumentar la renta o reducir los servicios (electricidad, calefacción, etc.) del Inquilino como resultado de la demanda del Inquilino de una violación relacionada con la propiedad en alquiler. La demanda puede ser tanto una demanda informal (decirle al arrendador sobre un problema), como una demanda y/o fallo del tribunal. La demanda del Inquilino debe ser dentro de los últimos 6 meses para que se le considere en represalia.

Pasos iniciales a seguir:

1. Formulario de demanda general (DC-CV-001).
   • Si la demanda es por menos de $5,000, se considera una “Demanda de menor cuantía” y las normas del tribunal son más informales.
   • Si la Demanda es por más de $5,000, se considera una “Demanda de mayor cuantía”. Para obtener más información, léase Diferencia entre Demandas de mayor cuantía y Demandas de menor cuantía.
   • La demanda se debe llenar por completo y entregarse en el Tribunal de Distrito del condado en el que se ubica la propiedad. Luego, el tribunal emitirá una citación.
      
2. Se exige la notificación en persona.

Pasos iniciales a seguir por el Arrendador:

1. El Arrendador debe presentar una “Notificación de la intención de defensa”. Para obtener más información, léase Prepare su caso y defiéndase usted mismo.
    
2. El Arrendador puede presentar una contrademanda si cree que el Inquilino le debe dinero. Para obtener más información sobre la contrademanda, léase: Presentación de una “contrademanda”.

Defensas del Arrendador:

• Defecto de forma en la entrega o demanda: si al Arrendador no se le hizo la entrega adecuadamente, o si la Demanda no se completó en su totalidad, el Tribunal puede desestimar la acción.
   
• Negación de retaliación: el demandado puede alegar que no hubo una demanda en los últimos seis meses o que no hubo una reducción de los servicios. El desahucio por parte del Arrendador se basó en razones legales.

Soluciones:

• Daños monetarios: el Inquilino puede pedir hasta 3 meses de renta.
   
• Pueden estar disponibles los honorarios de abogados.