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Derecho de primer rechazo
En la ciudad de Baltimore, antes de que el propietario de una propiedad de alquiler residencial unifamiliar venda o transfiera voluntariamente la propiedad a otro, el inquilino actual tiene el derecho de preferencia, que es la oportunidad de comprar la propiedad en términos comercialmente razonables.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13, Subtítulo 6
"Inquilino" significa un inquilino, subarrendatario o cualquier persona con derecho a ocupar una unidad de alquiler propiedad de otra persona que haya vivido en la unidad durante al menos 6 meses.
- Cuando la unidad de alquiler haya sido ocupada por un inquilino en cualquier momento durante los 6 meses anteriores, el último inquilino que la ocupó se considera el "inquilino" según esta ley.
- Cualquier inquilino que haya sido desalojado por falta de pago de la renta no tiene derecho de preferencia sobre esa propiedad.
"Propietario" significa un propietario, arrendador, subarrendador, cesionario, su agente o cualquier persona que reciba o tenga derecho a recibir alquiler u otro beneficio por una unidad residencial de alquiler en la ciudad de Baltimore.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13 § 6-2
Excepciones
Se permiten las siguientes transferencias sin ofrecer primero la propiedad al inquilino:
- transferir al cónyuge, hijo, padre, hermano o pariente político del arrendador;
- transferencia por testamento o en virtud de las leyes de herencia;
- un regalo a un destinatario exento de impuestos religioso, caritativo o benévolo;
- transferencia de título en una hipoteca o escritura de fideicomiso;
- transferencia a una agencia gubernamental;
- ciertas transferencias relacionadas con la creación de un interés de renta de terreno;
- transferencia de título en lugar de ejecución hipotecaria de una hipoteca o escritura de fideicomiso;
- venta de la propiedad en subasta pública donde el arrendador había ofrecido correctamente la propiedad al arrendatario y el arrendatario no aceptó la oferta;
- la propiedad se vende en el curso de la administración del patrimonio del arrendador si el arrendador ha fallecido;
- una donación de buena fe a parientes o antepasados según se define en la Sección 267(c)(4) del Código de Rentas Internas de 1986 y todos los descendientes directos, incluidos los hijos adoptivos, ilegítimos e hijastros; o
- una transferencia de título en la que la propiedad se pone a la venta con un corredor de bienes raíces con licencia de terceros de buena fe, y se notifica al inquilino por escrito junto con una copia de toda la información incluida en la oferta pública de venta, enviada a la última dirección conocida del inquilino por correo certificado, con acuse de recibo, dentro de las 48 horas posteriores a la publicación de la propiedad con un corredor de bienes raíces, que:
- el derecho de preferencia bajo este subtítulo no se aplica debido a una de las exenciones anteriores;
- el inquilino puede negociar la compra de la propiedad en las mismas condiciones que otros miembros del público en general; y
- el inquilino puede comunicarse con el Instituto de Propiedad de Vivienda del Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario para obtener información sobre el proceso de compra y financiación de una vivienda.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13 § 6-7
Procedimiento
Oferta de venta por escrito al inquilino y respuesta del inquilino
Antes de que el arrendador transfiera el título a una unidad residencial unifamiliar, el arrendador debe enviar al arrendatario, por correo de primera clase, franqueo prepago, una oferta de venta por escrito que indique el precio de venta y los términos y condiciones de la venta. El remitente también debe obtener un recibo de la oficina de correos por el envío.
Si el propietario firma un contrato de venta con una tercera persona antes de enviar por correo una oferta al inquilino o durante el período de aviso de 30 días, el propietario debe enviar por correo un aviso del contrato al inquilino, de la misma manera que se indica anteriormente. El inquilino tiene 30 días a partir de la fecha de ese envío para indicar su voluntad de comprar la propiedad por al menos el monto que el tercero le ha ofrecido.
Si el inquilino decide aceptar la oferta, debe responder dentro de los 30 días posteriores a la fecha en que se envió la oferta por correo de primera clase, franqueo prepago y obtener un recibo de la oficina de correos. Si el inquilino planea utilizar un programa federal, estatal o municipal para ayudar a financiar o asegurar la compra, el inquilino debe indicar el programa en el aviso del inquilino al propietario.
Si el arrendatario notifica al arrendador la intención del arrendatario de ejercer su derecho de preferencia, entonces el arrendador debe proporcionar al arrendatario un contrato ejecutado para la venta de la propiedad en los mismos términos y condiciones indicados en la oferta de venta o el contrato de terceros dentro de 10 días. El inquilino tiene entonces 10 días después de la entrega del contrato para ejecutar el contrato y devolver el contrato ejecutado con el depósito requerido al propietario.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13 § 6-4(a
Después de que haya vencido el período de 30 días, si el arrendador celebra un contrato con un tercero por un monto menor al ofrecido al arrendatario o con términos materialmente más favorables para el comprador que en el contrato ofrecido al arrendatario, el inquilino debe ser notificado como se describe anteriormente. Esta vez, el inquilino debe ejercer su derecho de preferencia dentro de los 15 días a partir de la fecha del envío del aviso, a menos que hayan pasado más de 6 meses desde que el inquilino recibió la primera oferta o si los ingresos netos del contrato con la tercera persona son menos del 80% de la primera oferta al inquilino; en ese caso, el inquilino tiene 30 días a partir de la fecha del envío para responder.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13 § 6-4(b)
Cuando la vivienda del arrendatario esté incluida en un contrato de venta al por mayor (definido como la venta de dos o más inmuebles) y el arrendatario decida ejercer su derecho a comprar la vivienda, el arrendador podrá incrementar el precio al arrendatario hasta en un 1,75% del precio ofrecido al tercero.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13 § 6-4(e)
Condiciones Requeridas de Ofertas y Contratos
- Toda oferta de venta al inquilino debe incluir una declaración de los derechos del inquilino en virtud de esta ley, y se debe enviar una copia de la oferta al Departamento de Vivienda y Desarrollo Comunitario.
- No se puede exigir que la fecha de liquidación sea inferior a 60 días después de que el inquilino firme el contrato. Cuando el inquilino proponga utilizar un programa federal, estatal o local para ayudar a financiar la compra, no se puede exigir que la liquidación sea inferior a 90 días después de que el inquilino firme el contrato.
- El arrendador no puede negarse a contratar con el arrendatario con el argumento de que el arrendatario propone utilizar un programa gubernamental para ayudar en la financiación.
- Cuando el arrendatario proponga utilizar un programa del gobierno para ayudar en la compra, el arrendador no puede exigir un depósito superior al que exige el programa; cuando no se trate de un programa gubernamental, el depósito no podrá ser superior al 7 % del precio de venta.
- El contrato de compraventa no puede obligar al arrendatario a obtener financiación en menos de 60 días desde que el arrendador presenta el contrato.
- El contrato de venta debe liberar al arrendatario del contrato si el arrendatario no puede obtener el financiamiento adecuado dentro de ese tiempo.
- Una disposición del contrato que requiera que el inquilino solicite financiamiento dentro de menos de 7 días hábiles a partir de la fecha en que el inquilino firme el contrato no es razonable y viola esta ley.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13 § 6-5
Validez de la Venta - La validez del contrato de compraventa entre el arrendador y un tercero depende del cumplimiento de esta ley, y así debe constar en el contrato.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13 § 6-4(c)
Si el arrendador transfiere una propiedad en particular a una persona que califica como inquilino según esta ley, se considerará que el arrendador cumple incluso si otra persona califica como inquilino o si esa persona no es el único inquilino o no es la persona con quien el arrendador tenía un contrato de arrendamiento.
Si se produce un cambio de inquilinos después de que el propietario haya enviado la notificación de la oferta de venta, el nuevo inquilino tiene derecho a la notificación y el derecho a celebrar un contrato como tercero.
El arrendatario no podrá renunciar a su derecho a recibir una oferta de venta o cualquier notificación requerida por esta ley. El inquilino puede renunciar a su derecho al período de tiempo para celebrar un contrato de venta con el propietario, y el inquilino puede dar al propietario el derecho de contratar o transferir el título a una tercera persona sin esperar el período de tiempo requerido. Cualquier renuncia de este tipo por parte del inquilino debe estar por escrito y firmada por el inquilino y debe indicar en la parte superior de la renuncia que el inquilino no tiene la obligación de firmar la renuncia y no puede ser desalojado por negarse a firmar la renuncia. El inquilino no puede ser desalojado por negarse a firmar una renuncia a sus derechos.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13 § 6-6
Cuando una vivienda de alquiler residencial unifamiliar se transfiera a una persona que no sea el inquilino, el propietario debe presentar ante la Oficina de Registros de Tierras de la Ciudad de Baltimore una declaración jurada detallada (declaración jurada) como se describe en la Sección 6-9(c) (Sección 6-9 (un)). La presentación adecuada de esta declaración jurada protegerá al cesionario de cualquier reclamo de un inquilino que surja en virtud de esta ley.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13 § 6-9
Hay requisitos adicionales sobre el arrendador y el arrendatario con respecto al procedimiento bajo esta ley. Lee atentamente la ley. Si tiene preguntas, considere consultar con un abogado.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13, Subtítulo 6
Sanciones
Además de las sanciones relacionadas con hacer una declaración jurada falsa, si el arrendador viola cualquier disposición de esta ley, el arrendador es culpable de un delito menor y puede recibir una multa de hasta $500 por cada infracción. Además, un inquilino puede pedirle a la corte que detenga una violación de esta ley a través de una orden judicial.
Lea la ley: Código de la Ciudad de Baltimore, Artículo 13 § 6-8