Un « dépôt de garantie » correspond à tout paiement de nature pécuniaire, dont le dernier mois de location payé en avance, et versé au propriétaire par le locataire afin de permettre au propriétaire d’être protégé contre les risques liés à l’absence de paiement, les dommages dus à la résiliation du bail ou les dommages causés aux lieux loués, aux parties communes, aux appareils ménagers ou aux meubles.

Montant maximum  

Le montant maximum que le propriétaire est en droit d’exiger en tant que dépôt de garantie pour chaque logement correspond à l’équivalent de deux mois de loyer. Et ce, peu importe le nombre de locataires présents dans le logement. Si le propriétaire exige un montant plus élevé, le locataire peut obtenir jusqu’à trois fois la somme supplémentaire demandée, ainsi que des frais de justice raisonnables. Pour cela, le locataire doit entreprendre des démarches, et il peut le faire à n’importe quel moment pendant la durée de location du bien ou dans les deux ans qui suivent la date à laquelle il a quitté les lieux.

Reçu

Le propriétaire doit fournir un reçu écrit au locataire précisant le paiement d’un dépôt de garantie comme cela est précisé dans le Droit foncier du Maryland (Maryland Real Property) § 8-203.1. Le propriétaire encourt une amende de 25 $ s’il ne remplit pas cette obligation.  Le reçu doit être inclus au bail écrit. Consultez la loi : Droit foncier du Maryland (MD Code Real Prop.) § 8-203.1
 

Le reçu doit également mentionner plusieurs points à l’attention du locataire :

• Le locataire a le droit de demander au propriétaire d’inspecter le logement en sa présence afin que le propriétaire puisse dresser une liste des dommages existants au début de la période de location. Le locataire doit demander cette inspection par courrier recommandé dans les 15 jours qui suivent le début de la période de location.
• Le locataire a le droit d’être présent lorsque le propriétaire inspecte le logement à la fin de la période de location afin de déterminer si les dommages ont été subis au cours de la période de location. Le locataire peut demander cette inspection par courrier recommandé au moins 15 jours avant le départ du locataire et ce dernier doit mentionner dans ce courrier son intention de déménager, la date prévue ainsi que sa nouvelle adresse.
• Le propriétaire est dans l’obligation de notifier par écrit au locataire la date de l’inspection et le propriétaire est dans l’obligation de procéder à cette inspection dans les 5 jours qui précèdent ou suivent le départ du locataire.
• Le locataire a le droit de recevoir une liste par écrit des frais déduits du dépôt de garantie et réclamés par le propriétaire ainsi que les coûts réels, dans les 45 jours qui suivent son départ. Cette liste écrite doit être envoyé par courrier de première catégorie à la dernière adresse connue du locataire.
• Le propriétaire est dans l’obligation de rendre au locataire toute part inutilisée du dépôt de garantie dans les 45 jours qui suivent la date de fin de location. Le propriétaire doit envoyer toute part inutilisée de l’argent par courrier de première catégorie à la dernière adresse connue du locataire.
• Enfin, le reçu doit inclure une clause précisant que si le propriétaire n’a pas été en mesure de satisfaire aux exigences de la loi en matière de dépôt de garantie, alors il peut être condamné à payer une pénalité d’un montant pouvant aller jusqu’à 3 fois le montant du dépôt de garantie retenu, ainsi que des frais judiciaires raisonnables.

Le propriétaire doit conserver une copie du reçu pendant les 2 années qui suivent la fin de la période de location, d’expulsion ou d’abandon du logement.

Compte bancaire

Le propriétaire doit conserver tous les dépôts de garantie dans des institutions financières protégées par la loi fédérale, comme cela est précisé dans la section 1-101 de l’Article sur les institutions financières du Maryland (Maryland Financial Institutions Article), qui régit leurs actions au sein de l’État. Une fois le dépôt de garantie obtenu, le propriétaire dispose de 30 jours pour le déposer sur ce compte bancaire. Le dépôt de garantie ne peut pas être appréhendé par les créanciers du propriétaire.  Consultez la loi : Loi relative aux institutions financières du Maryland (MD Code Financial Institutions) § 1-101

Retour du dépôt de garantie au locataire ; Intérêts

À compter de la fin de la période de location, le propriétaire dispose de 45 jours pour rendre l’argent correspondant au dépôt de garantie au locataire, moins les frais déduits de manière légitime par le propriétaire. Des intérêts simples de 3 % par an doivent être payés sur les dépôts de garantie d’un montant minimum de 50 $ et doivent être revalorisés à 6 mois d’intervalle depuis le jour où le dépôt de garantie a été obtenu. L’intérêt n’est pas composé. Si le propriétaire, sans raison valable, omet de rendre toute part du dépôt de garantie dans les 45 jours qui suivent la date de fin de location, le propriétaire peut être condamné à payer une pénalité d’un montant pouvant aller jusqu’à 3 fois le montant du dépôt de garantie retenu, ainsi que des frais judiciaires raisonnables.

Conserver le dépôt de garantie

Le dépôt de garantie, ou toute part de ce montant, peut être retenu(e) pour compenser un loyer non payé, les dommages subis suite à une violation du bail, ou les dommages causés par le locataire ou la famille du locataire, ses agents, ses employés, ses invités ou ses clients en excès de l’usure ordinaire aux biens loués, aux parties communes, aux appareils électroménagers ou aux meubles appartenant au propriétaire.

Si le locataire informe le propriétaire par lettre recommandée qu’il a l’intention de déménager, précisant la date prévue du déménagement et sa nouvelle adresse, il aura le droit d’être présent lorsque le propriétaire inspectera le logement afin de déterminer si le logement a subi d’éventuels dégâts. L’avis doit être envoyé par voie postale au minimum dans les 15 jours qui précèdent la date du déménagement. Le propriétaire doit alors informer le locataire par lettre recommandée de l’heure et de la date de l’inspection, qui doit avoir lieu dans les 5 jours qui précèdent ou qui suivent le jour du déménagement du locataire.

Si au moment du paiement du dépôt de garantie, le propriétaire oublie de faire part au locataire, par écrit, de ses droits tels que mentionnés dans cette sous-section concernant la procédure d’inspection, ledit propriétaire perd alors le droit de conserver une part du dépôt de garantie pour les éventuels dommages, dont les loyers impayés.

Si le propriétaire tente d’utiliser l’argent du dépôt de garantie pour compenser une violation des dispositions du bail, il peut uniquement réclamer le montant réel perdu suite à l’infraction commise par le locataire. Si le propriétaire reloue le bien avant la fin de la période de location accordée au locataire, les dommages réels sont alors réduits et compensés par l’argent obtenu dans le cadre du nouvel accord de location.

Un niveau « d’usure » supérieur à la normale

Le propriétaire peut uniquement exiger le paiement d’indemnités pour les dommages matériels allant au-delà d’une usure normale. Il s’agit d’une règle de bon sens. Par exemple, si un tapis est élimé parce qu’il a été utilisé, il s’agit d’un niveau d’usure normal. Si un tapis comporte des taches d’encre, il ne s’agit plus d’un niveau d’usure ordinaire.

À la fin de la période de location, un locataire doit convenablement nettoyer le logement, ainsi que tous les appareils ménagers. Nous vous suggérons de vous faire aider par un ou deux ami(s), disposés à se rendre au tribunal, afin qu’ils inspectent chaque pièce en prenant des notes afin de déterminer l’état des lieux. Nous vous suggérons également de documenter l’état du logement avant votre départ en prenant des photos de l’état de chaque pièce.

Avis transmis au locataire

Si le propriétaire conserve une quelconque part du dépôt de garantie, il doit faire parvenir une liste écrite au locataire par courrier recommandé à sa dernière adresse connue pour les dommages qu’il a constaté, accompagnée d’une déclaration des coûts réellement impliqués. Si, dans les 45 jours qui suivent la fin de la période de location, le propriétaire omet de le faire, il perd le droit de conserver une part du dépôt de garantie pour les dommages subis.

Expulsion, éviction du locataire ou abandon du logement

Lorsque le locataire a été expulsé pour dérogation au bail, ou qu’il a abandonné les lieux avant la fin de la période de location mentionnée dans le bail, la procédure pour le retour du dépôt de garantie est la suivante :

1. Dans les 45 jours qui suivent le départ, le locataire doit faire parvenir au propriétaire, par courrier recommandé, une demande pour le retour du dépôt de garantie et lui communiquer sa nouvelle adresse ;
2. Après avoir reçu le courrier, le propriétaire dispose de 45 jours pour envoyer au locataire, par courrier recommandé, une liste des dommages déduits du dépôt de garantie et une déclaration mentionnant les coûts réellement impliqués. Ensuite il doit rendre au locataire le dépôt de garantie avec des intérêts simples de 3 % par an, moins la somme retenue pour le paiement des dommages.
3. Si le propriétaire omet d’envoyer la liste des dommages, il perd le droit de conserver la partie du dépôt de garantie réservée au paiement des dommages.
4. Si le propriétaire ne rend pas l’argent du dépôt de garantie comme il est contrait de le faire, il peut alors être contrait de payer au locataire une somme d’un montant pouvant aller jusqu’à trois fois la somme conservée, ainsi que des frais judiciaires raisonnables. Consultez la loi : Droit foncier du Maryland (MD Code Real Prop) 8-203

Renonciation à une clause de cette section

Peu importe le contrat de location, aucune clause de cette loi ne peut être ignorée. 
Consultez la loi : Droit foncier du Maryland (MD Code, Real Prop.) § 8-203

Que faire en cas de problème avec votre dépôt de garantie

Si votre propriétaire a commis une infraction à la loi régissant le dépôt de garantie, vous pouvez engager une procédure judiciaire à son encontre auprès du tribunal du District. La procédure doit être entamée dans les deux ans qui suivent la fin de la période de location. Si vous engagez des poursuites à l’encontre de votre propriétaire et que vous engagez un avocat pour vous représenter, vous pouvez également demander le remboursement des honoraires de votre avocat. Consultez la loi : Droit foncier du Maryland (MD Code, Real Prop.) § 8-203

Il se peut que vous souhaitiez parler avec un avocat de votre problème de dépôt de garantie. Il est possible que vous puissiez bénéficier de services juridiques gratuits ou des conseils de l’Assistance juridique du Maryland (Maryland Legal Aid) ou d’un programme juridique bénévole.

Vous pouvez obtenir les formulaires dont vous avez besoin pour entamer des poursuites à l’encontre de votre propriétaire auprès du tribunal de votre District. Les formulaires sont simples à remplir, et le greffier du tribunal est à même de répondre à vos questions si vous avez besoin d’aide pour le faire. Vous pouvez également vous rendre au tribunal de votre district afin d’obtenir des brochures gratuites décrivant la procédure à suivre en cas de litige et concernant la loi qui régit les relations entre le propriétaire et le locataire. Vous pouvez également obtenir des informations sur les dépôts de garantie. Vous pouvez également obtenir ces brochures sur Internet ou auprès d’un greffier.

Si vous souhaitez entamer des poursuites à l’encontre du propriétaire, il faudra vous acquitter du paiement des divers frais (somme peu élevée). Vous devez également demander à une personne de transmettre les documents à votre propriétaire, ou si vous êtes prêt(e) à payer des frais supplémentaires, la Cour se chargera de transmettre les documents par courrier recommandé, avec avis de réception contre signature. Si vous bénéficier d’un programme d’aide financière, vous n’avez besoin de payer ces frais. Nous vous conseillons de demander au greffier de ne pas vous facturer ces frais lorsque vous déposez les formulaires. Dans le cadre de la Loi sur les dépôts de garantie du Maryland (Maryland’s security deposit law) vous êtes protégé(e), tout comme le sont les indemnités financières que vous recevez.

Les cautions

De nouvelles lois promulguées en 2006 définissent des dispositions relatives aux cautions à fournir aux propriétaires avec une alternative qui correspond au paiement d’un dépôt de garantie dans son intégralité. Ces nouvelles lois sont complexes et il est difficile de savoir si cette option a été fréquemment choisie.

Selon la loi, un propriétaire ne peut pas obliger un locataire à payer une caution. Le montant de la caution ne peut excéder deux mois de loyer, par unité locative. Si le propriétaire souhaite obtenir le versement d’une caution, il dispose de 10 jours pour le signaler au locataire par courrier recommandé de première catégorie. Une fois le courrier du propriétaire reçu, le locataire dispose de 10 jours pour s’opposer au versement de la caution en répondant par écrit à la demande du propriétaire.

La caution soumet par écrit les faits suivants, à savoir que :

1. L’argent versé pour le paiement d’une caution est non remboursable ;
2. La caution ne peut faire office d’assurance pour le locataire ;
3. Le versement d’une caution ne sert pas à protéger le propriétaire des éventuelles pertes liées au non-paiement du loyer, à une infraction au bail, ou aux dégâts causés par le locataire ;
4. Le locataire risque de devoir rembourser le garant pour la somme payée par ce dernier au propriétaire ;
5. Même après le versement de la caution par le locataire, ce dernier est toujours responsable du paiement des loyers impayés et des dégâts causés ;
6. Le locataire a le droit de verser l’argent directement au propriétaire ou de demander à ce dernier d’utiliser le dépôt de garantie du locataire, le cas échéant, avant que le propriétaire n’exige le versement d’une caution ; et

7. Si le garant est dans l’incapacité d’honorer ses engagements, il perd le droit de poursuivre le locataire dans le cadre du versement de la caution.

Consultez la loi : Droit foncier du Maryland (MD Code, Real Prop.) § 8-203