많은 메릴랜드 주민에게 집은 가족 중 가장 크고 가장 중요한 자산입니다. 가족의 집은 부를 쌓는 데 사용할 수 있는 주요 경제적 자원일 뿐만 아니라 가족의 정서적 초석이기도 합니다. 집주인이 집에서 가족을 키우는 경우 평생 잊지 못할 소중한 추억이 남게 되며, 집과 그 추억이 미래 세대를 위해 가족과 함께 유지되는 것이 매우 중요해집니다. 이를 보장하는 가장 좋은 방법은 적절한 유산 계획을 통해서입니다. 

주의: 이 기사에서는 주택 소유권 이전과 관련된 모든 잠재적인 문제를 다룰 수 없습니다. 증서 변경과 관련된 조치를 취하기 전에 변호사와 상담하여 변호사가 귀하의 특정 상황과 계획 요구 사항을 검토할 수 있도록 하세요.

• 주택을 소유하고 있는 경우 가장 좋은 부동산 계획 옵션은 무엇입니까?
• 주택 소유자가 사망하기 전에 상속 계획이 완료되지 않으면 어떻게 됩니까?
• 증서는 종신 물권 증서와 어떻게 다릅니까?
• 종신 물권 증서로 내 집에 대한 통제권을 포기해야 합니까?
• 종신 물권 증서는 유언장과 어떻게 다릅니까?
• 종신 물권 증서를 통해 주택을 소유하고 있고 Medicaid의 장기 치료가 필요한 경우 어떻게 됩니까?
• 귀하의 주택에 대한 검인을 피할 수 있는 다른 방법이 있습니까?
• 내 집 증서에 내 자녀(또는 다른 사람)의 이름을 추가해야 합니까?

 
주택을 소유하고 있는 경우 가장 좋은 부동산 계획 옵션은 무엇입니까? 

주택 소유자를 위한 최선의 접근 방식은 부동산이 상속인에게 남겨지도록 적절한 유산 계획 단계를 취하는 것입니다. 이는 아래 설명된 대로 부동산 소유권 변경, 유언장에 있는 사랑하는 사람에게 재산 남기기, 취소 가능 신탁 설정, 취소 불가능 신탁 설정 또는 종신 물권 증서를 통해 이루어질 수 있습니다. (위의 부동산 소유권 및 소유권 섹션을 참조하십시오.) 집 증서에 가족 구성원을 추가하는 것이 최선의 방법이라고 가정해서는 안 됩니다. 아래에서 자세히 설명하는 것처럼 고려해야 할 몇 가지 옵션이 있으며 최선의 선택은 각 개인의 고유한 상황에 따라 다릅니다. 따라서 주택 소유권을 변경하기 전에 법률 자문을 구하는 것이 가장 좋습니다.

주택 소유자가 사망하기 전에 상속 계획이 완료되지 않으면 어떻게 됩니까? 

주택 소유자가 여기에 논의된 유산 계획 단계를 전혀 따르지 않고 사망한 경우, 주택에 대한 소유권은 고인의 이름으로 유지되며 검인 규칙의 적용을 받습니다. (에 관한 기사를 참조하세요. 유언장 및 기타 재산 양도 서류.) 주택이 검인을 통과하지 못한 경우 주택의 소유권과 소유권은 상속인에게 이전되지 않을 수 있습니다. 상속인이 집에 남아 모기지 및 기타 비용을 계속 지불하는 경우에도 마찬가지입니다. 이는 적절한 유산 계획이 없으면 집을 유지하는 데 드는 비용을 부담할 수 있는 자녀가 부모가 사망한 후 집을 소유할 수 없다는 것을 의미합니다. 또한 자녀가 법적 소유자가 아니기 때문에 주택 소유자 세금 공제, 공과금 지원 프로그램, 수리 지원 보조금 등 매우 유익한 여러 프로그램이 있지만 자녀는 이용할 수 없습니다. 이로 인해 심각한 재정적 어려움이 발생할 수 있으며, 이로 인해 가족이 재산을 유지하고 압류를 피하기가 더욱 어려워질 수 있습니다. 

증서는 종신 물권 증서와 어떻게 다릅니까?

“증서”는 부동산(토지 및 건물)의 소유권을 전달하는 문서입니다. “종신 물권 증서”는 귀하의 주택 소유권을 반영하지만 소유권을 평생으로 제한하는 것입니다. 즉, 종신 물권 증서는 귀하가 살고 있는 동안 재산을 소유할 수 있게 하고, 귀하가 사망한 후에 귀하가 지명한 사람들(법적으로 “남은 사람”이라고 함)에게 그 부동산을 부여하는 것을 허용합니다. 이는 검인 없이 귀하가 증서에 지정한 사람들에게 소유권이 이전되도록 허용하면서 평생 동안 집을 소유할 수 있는 방법입니다. (에 관한 기사를 참조하세요. 유언장 및 기타 재산 양도 서류.) 개인과 부부 모두 종신 물권 증서를 사용할 수 있습니다. 

종신 물권 증서로 내 집에 대한 통제권을 포기해야 합니까?

할 수 있지만 반드시 그럴 필요는 없습니다. 종신 물권 증서에는 "권력 없는 종신 물권"과 "전권력이 있는 종신 물권"이라는 두 종류가 있습니다. 한 쪽에서는 죽은 후에 일어나는 일에 대한 통제권을 포기하고, 다른 쪽에서는 그렇지 않습니다.

“권한 없는 종신 물권” 증서에서는 귀하가 사망한 후 귀하의 주택에 대한 모든 권리는 물론 귀하의 주택과 관련된 현재의 많은 권리도 포기하게 됩니다. 이는 미래에 귀하의 주택에 대한 권리를 현재 선물하는 것이며, 이는 귀하가 나머지 사람의 동의 없이 해당 부동산을 판매하거나 담보로 대출을 받을 수 없음을 의미합니다. 남은 사람의 동의 없이 종신 물산 증서를 취소할 수 없기 때문에, 변경할 수 없는 집을 영구적으로 증여하고 싶다고 절대적으로 확신하지 않는 한 "권한 없는" 종신 물산 증서에 서명해서는 안 됩니다.

“전권을 가진” 종신 물권 증서로 마음을 바꿀 수 있습니다. 그것은 당신이 죽을 때 미래에 자동으로 일어나는 선물과 같습니다. 당신은 죽은 후에 그 집을 포기했지만 마음을 바꾸고 다시 가져갈 수 있고, 팔고, 담보로 빌릴 수 있고, 다른 사람에게 줄 수 있고, 집주인이 할 수 있는 모든 일을 할 수 있는 권한을 갖고 있습니다. 그러나 그러한 일을 하지 않으면 그 행위는 당신이 죽을 때 효력을 발휘하게 됩니다.

종신 물권 증서는 유언장과 어떻게 다릅니까?        

유언장은 귀하가 사망한 후 귀하의 모든 재산이 어떻게 분배되어야 하는지에 대한 귀하의 현재 진술이지만 자동으로 적용되지는 않습니다. 이는 귀하의 재산(귀하가 사망 시 소유한 재산)에 대한 책임이 있는 사람에게 누가 무엇을 갖게 되는지 알려줍니다. (그 사람을 개인 대리인이라고 합니다.) 그러나 채권자 및 세무 기관의 청구권은 먼저 지급됩니다. 이 모든 과정은 법원이 개인 대리인의 유산 관리 행위를 감독하는 검인이라는 과정을 거칩니다. (위의 유언장 및 기타 재산 양도 문서 섹션을 참조하십시오.)

전권 증서가 포함된 종신 재산은 마음을 바꿀 수 있다는 점에서 유언장과 약간 비슷합니다. 그러나 유언장과 달리 전권을 가진 종신 물권의 경우, 귀하의 사망 시 주택 증여가 자동으로 발효됩니다. 검인 법원은 관여하지 않으며 집도 채권자에게 노출되지 않습니다.

반면, 권한이 없는 종신 물권 증서는 실제로 귀하가 지명한 "나머지 사람"에게 재산을 넘겨주지만, 귀하가 사망하는 순간까지 재산 증여는 실제로 발생하지 않습니다. 되돌릴 수도 없고 스스로 취소할 수도 없습니다. 추가 조치가 필요하지 않거나 허용되지 않습니다. 채권자는 이에 대한 청구권이 없습니다(모기지 보유자 및 기타 일부 제외). 

종신 물권 증서를 통해 주택을 소유하고 있고 Medicaid의 장기 치료가 필요한 경우 어떻게 됩니까?

종신 부동산 증서는 빈곤층과 저소득층 개인에게만 혜택을 제공하기 위한 "자산 테스트" 프로그램인 Medicaid를 신청하는 사람에게 독특하고 구체적인 문제를 제시합니다. Medicaid 자격 여부를 결정하기 위해 개인의 자산을 식별하고 평가하고 계산하여 Medicaid가 나머지 비용을 지불하기 전에 귀하의 의료 비용을 지불하는 데 사용해야 하는 재정 자원의 양을 결정합니다. 귀하가 자신의 치료에 대해 지불해야 하는 금액을 결정하기 위해 사용 가능한 자산을 계산할 때 Medicaid는 Medicaid에서 "면제 주택"으로 결정하지 않은 모든 부동산(주택)의 가치를 해당 수치에 포함합니다. 부동산을 "면제 주택"으로 지정하는 이유에는 귀하, 배우자 또는 현재 해당 주택에 거주하는 장애 자녀가 포함됩니다. 전권 증서가 있는 종신 물권의 경우, Medicaid는 일부 상황(귀하, 배우자 또는 장애 자녀 모두 그곳에 거주하지 않음)에서 "면제 주택" 상태를 거부합니다. 즉, Medicaid 혜택을 받을 자격이 되려면 강제로 집을 팔고 수익금을 "소모"하거나 집을 귀하의 이름으로 돌려보내 종신 물권 증서의 혜택을 취소하게 됩니다. "스펜드 다운(spend down)"은 혜택 자격을 얻기 위해 Medicaid 계획 자격을 갖춘 변호사와 협력하는 재정 전략입니다.

권한이 없는 종신 물권의 경우, 증서 서명 후 5년 이내에 혜택을 받으려면 Medicaid 자격이 지연됩니다. 그 이유는 Medicaid가 귀하의 주택을 다른 사람에게 양도하는 것을 귀하가 아무것도 대가로 받지 않고 나머지를 기부했기 때문에 혜택을 받을 자격을 갖추기 위해 의도적으로 자신을 가난하게 만드는 것으로 간주할 가능성이 높기 때문입니다. 증서에 서명한 후 5년이 지나서 Medicaid를 신청하는 경우 양도로 인해 Medicaid 혜택이 지연되지는 않습니다. 이는 장기 요양이 필요할 것으로 예상되는 경우 종신 물권을 사용할 수 없거나 사용해서는 안 된다는 의미가 아니라, 목표 달성에 효과가 있는 것과 효과가 없는 것이 무엇인지 이해해야 한다는 것입니다. 특히 현재 또는 미래의 Medicaid 자격에 대해 우려가 있는 경우 주택이나 기타 자산을 양도하기 전에 유능한 법률 지원을 구하십시오.

귀하의 주택에 대한 검인을 피할 수 있는 다른 방법이 있습니까?

예, 하지만 비용이 더 많이 들고 다른 문제가 발생할 수 있습니다. 예를 들어, 변호사를 고용하여 귀하가 죽을 때까지 집을 보유하고 귀하가 선택한 사람에게 집을 물려주는 취소 가능 신탁을 준비할 수 있습니다. 또는 귀하가 사망한 후 집을 가져가고 싶은 사람(또는 사람들)과 공동 소유로 집을 설정할 수도 있습니다. (에 관한 기사를 참조하세요. 부동산 소유권 및 소유권.) 이러한 옵션은 비용이 많이 들고 복잡할 수 있습니다. 이러한 옵션이나 기타 옵션을 고려하기 전에 변호사와 상담하시기 바랍니다.

내 집 증서에 내 자녀(또는 다른 사람)의 이름을 추가해야 합니까? 

때에 따라 다르지. 그러나 누군가를 집의 소유자로 추가하면 의도하지 않은 결과가 발생할 수 있다는 점을 항상 염두에 두십시오.

• 다른 사람을 주택의 공동 소유자로 추가하는 것은 위험할 수 있습니다. 그 사람에게 주택 소유권을 부여한 후에는 공동 소유자의 동의 없이 주택 소유권에 대한 마음을 바꿀 수 없기 때문입니다. 
• 귀하는 귀하에게만 제공되는 특정 재산세 면제를 상실할 수 있으며 증서에 다른 사람을 추가하지 않은 경우 귀하가 받을 수 있는 특정 공공 혜택의 자격이 박탈될 수 있습니다. 
• 귀하가 증서에 추가하는 사람과의 관계에 따라 이러한 양도에 대해 지불해야 하는 특정 양도세 또는 기록세가 있을 수 있습니다.
• 귀하가 증서에 추가한 사람이 채권자에게 빚을 지고 있고 채권자가 해당 사람에 대한 판결을 받은 경우, 채권자는 그 사람의 빚을 갚기 위해 귀하의 주택을 강제로 매각할 수 있습니다.
• 귀하의 증서에 누군가를 추가하면 귀하의 사망 시 집을 상속받은 사람이라면 피할 수 있었던 추가 세금을 그 사람이 납부하게 될 수 있습니다.

이 기사는 다음에서 수정되었습니다. 생명과 건강 계획 핸드북 에 의해 작성된 생명건강계획위원회 의 메릴랜드 법무장관의 코로나19 사법 태스크포스에 대한 접근권.