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개요
대부분의 미국인에게 주택은 지금까지 구매한 것 중 가장 비싼 구매입니다. 주택 구입에는 실질적인 고려 사항과 법적 문제가 모두 포함됩니다. 신중하게 계획하면 법적 문제를 방지하고 시간, 비용, 번거로움을 줄이는 데 도움이 됩니다. 이 문서는 주택 구입과 관련된 가장 중요한 법적 문제를 식별하여 귀하를 돕기 위한 것입니다. 재정적 중요성과 법적 복잡성으로 인해 경험이 풍부한 부동산 변호사의 도움을 받는 것을 고려해야 합니다.
추천: 최소한 주택 구입과 관련하여 제시된 모든 문서를 주의 깊게 읽고 완전히 이해하십시오.
공인중개사
대부분의 사람들은 주택을 구매하거나 판매할 때 부동산 중개인을 이용합니다. 구매자로서 귀하는 부동산과 계약을 체결하여 전체 과정에서 귀하를 대리할 수 있습니다. 귀하의 대리인은 구매자의 대리인으로 알려져 있으며 주택 구입과 관련된 여러 단계를 지원할 수 있습니다. 구매자의 대리인이 주택을 찾고 평가하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 또한 귀하가 감당할 수 있는 가격대를 결정하는 데 도움을 주고 판매자에게 공식 제안서를 제시하는 데 도움을 줄 수도 있습니다. 구매자의 대리인은 주택 구매 과정에서 함께 일해야 할 대출 기관, 주택 조사관 및 기타 전문가를 추천할 수도 있습니다.
주택을 판매하는 개인에게도 대리인이 있습니다. 판매자의 대리인은 해당 부동산을 등록한 부동산 회사에서 근무합니다. 판매자의 대리인은 판매자를 독점적으로 대표합니다. 판매자의 대리인은 구매자를 지원할 수 있지만 구매자와의 합의가 없으면 대리인의 충성 의무는 판매자에게만 있습니다. 부동산 중개인은 공식적인 합의 없이는 귀하를 위해 일하지 않습니다. 그들은 판매자를 위해 일하며 수수료는 주택 판매 가격의 일정 비율로 지불됩니다.
구매자로서 귀하가 대리인이 근무하는 회사가 등록한 부동산에 관심이 있는 경우 해당 상황을 "이중 대리인" 중 하나라고 합니다. 즉, 구매자와 판매자의 대리인이 모두 동일한 부동산 회사에서 근무합니다. 잠재적인 이해 상충으로 인해 이중 대리인은 판매자나 구매자의 이익을 위해서만 행동하지 않습니다. 따라서 그들은 어느 쪽에도 완전한 충성을 바칠 수 없습니다. 어느 쪽이든 이중 대리인에 동의하지 않는 경우, 부동산 회사는 구매자나 판매자 또는 둘 다와의 특정 부동산에 대한 중개 계약을 철회해야 합니다.
어떤 유형의 중개인과 협력하기로 선택하든 부동산 중개인은 다음을 수행해야 합니다.
- 모든 당사자를 정직하고 공정하게 대하십시오.
- 합리적인 주의와 근면을 행사하고 고객의 기밀을 유지합니다.
- 부동산 제공에 있어 차별을 두지 않으며,
- 각 서면 제안이나 반대 제안을 상대방에게 즉시 제시하고,
- 질문에 솔직하게 대답하고,
- 재산과 관련하여 알고 있거나 알아야 하는 모든 중요한 사실을 공개합니다.
- 참고: 기밀 유지에 대한 대리인의 의무는 부동산에 관한 중요한 사실의 공개에는 적용되지 않습니다.
부동산 중개인 및 중개인과의 모든 계약은 다음을 준수해야 합니다.
- 서면으로 있다
- 브로커와 대리인 모두의 의무와 의무를 설명합니다.
- 브로커와 대리인에게 지급되는 방식과 다른 브로커와의 수수료 공유 계약에 대해 설명합니다.
부동산 중개업자는 모든 당사자를 정직하고 공정하게 대해야 하지만, 구매자 대리인으로 지정된 부동산 중개업자는 고객에게 더 높은 주의, 충성 및 근면 의무를 집니다. 그만큼 메릴랜드 부동산 위원회 부동산 중개인을 관리하고 주택 구매자와 판매자 모두에게 유용한 정보를 제공합니다.
주의사항: 공인 부동산 중개인은 부동산 문제에 대해서만 조언을 제공할 자격이 있습니다. 주택 구입에 관해 법적 또는 세금 관련 조언이 필요한 경우 자격증을 갖춘 변호사나 회계사와 상담해야 합니다.
제안 준비 및 제출
사고 싶은 주택을 찾으면 다음 단계는 제안된 조건이 포함된 상세한 서면 제안을 소유주에게 제시하는 것입니다. 구매자의 대리인과 협력하는 경우 제안서를 생성하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 제안에는 일반적으로 다음이 포함됩니다.
- 양도할 부동산의 신원
- 구매 가격
- 지불할 보증금 금액
- 자금 조달에 대한 우발사항이 있는 경우,
- 마감일,
- 판매에 포함될 개인 재산(예: 가전제품, 창문 장식, 가구 등)에 대한 설명
또한, 제안은 일반적으로 마감 전에 부동산 검사를 제공합니다. 주택 검사 중에 건물의 구조적 건전성, 배관 및 전기 시스템 상태, 해충(특히 흰개미) 존재 여부, 라돈 가스 존재와 같은 기타 특정 조건에 주의가 필요한지 여부를 검사합니다.
소유자가 귀하의 제안을 수락하면 해당 제안은 판매 계약이 됩니다. 귀하와 판매자가 판매 계약 조건에 동의한 후 구매자로서 귀하는 구매를 완료하겠다는 의사를 보여줌으로써 거래를 보장하기 위해 종종 "성금"이라고 불리는 보증금을 지불하게 됩니다. 보증금이 있는 경우 판매자는 다른 구매자의 후속 제안을 받아들일 수 없습니다. 보증금 금액은 주택 가격 및 기타 요인에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 귀하가 지불하는 보증금은 마감 시 귀하에게 적립됩니다.
주의사항: 적립금은 계약금이 아닙니다. 계약금은 대출 기관으로부터 모기지를 받기 위해 스스로 마련해야 하는 돈입니다.
모기지 승인
대부분의 구매자는 주택 구입 가격의 상당 부분을 융자합니다. 제안이 수락되면 파이낸싱을 신청하게 됩니다. 은행 및 기타 대출 기관은 다양한 이자율과 상환 조건을 갖춘 광범위한 모기지를 제공합니다. 주변에서 쇼핑하는 것이 좋습니다. 귀하가 구매자의 대리인과 협력하는 경우 대리인은 협력할 대출 기관을 추천할 수 있습니다.
일부 구매자는 모기지 사전 자격을 갖추고 있습니다. 모기지 사전 자격은 주택 구매 제안을 제출하기 전에 대출 기관으로부터 약정을 확보한다는 의미입니다. 사전 자격을 갖추면 주택 구입 과정이 더 빨라질 수 있습니다.
메릴랜드는 모기지 융자를 받는 데 도움을 주기 위해 최초 구매자를 대상으로 하는 프로그램을 제공합니다. 마찬가지로, 재향군인에게 혜택을 주는 프로그램을 포함하여 주택 구매자를 지원하는 연방 프로그램도 있습니다.
가정 검사
구입하려는 부동산의 상태가 양호한지 확인하려면 해당 부동산에 대한 물리적 검사를 완료해야 합니다. 귀하가 부동산에 자금을 조달하는 경우 대출 기관에서 검사를 요구할 가능성이 높습니다. 자격을 갖춘 전문 컨설턴트가 주택 검사를 실시합니다. 주택 검사 계약 시 작업을 보장해 주는 검사관을 찾으십시오.
검사 범위는 부동산에 따라 다를 수 있습니다. 예를 들어, 오래된 주택에 대한 검사는 새로 지은 콘도미니엄에 대한 검사보다 더 포괄적입니다. 검사관은 주택의 기본 구조, 배선, 배관 및 지붕 상태를 보고합니다. 검사관은 또한 곤충이나 물로 인한 손상이 있는지 확인합니다.
일반적으로 검사 비용은 구매자가 지불하며 판매 계약서에 서명할 때까지 완료되지 않습니다. 판매 계약서에는 검사 결과 심각한 문제가 발견될 경우 어떻게 되는지 명시해야 합니다. 당사자들은 다양한 옵션에 동의할 수 있습니다. 검사를 통해 확인된 문제의 해결 방법은 문제의 성격과 필요한 수리 비용에 따라 달라질 수 있습니다.
주택의 물리적 상태 외에도, 구입하려는 부동산이 심각한 피해를 입을 위험이 높은 지역에 있는지도 확인해야 합니다. 고위험 지역에는 홍수 지역, 지진 지역, 화재가 발생하기 쉬운 지역, 대규모 지하 채굴이 이루어졌거나 산사태가 자주 발생하는 지역이 포함될 수 있습니다. 귀하는 위험을 알고 이를 피하거나 보험에 가입해야 합니다. 주 및 지역 환경 기관은 이러한 유형의 정보를 제공할 수 있어야 합니다. 귀하의 대출 기관은 잠재적인 우려 사항에 관심을 갖고 도움을 제공할 수도 있습니다.
제목 검색
소유권 검색은 부동산의 법적 소유권을 확인하기 위해 공공 기록을 조사하는 것입니다. 소유권 검색의 목적은 부동산의 소유권에 영향을 미칠 수 있는 잠재적인 문제나 불일치를 찾아내는 것입니다.
“소유권”이라는 용어는 부동산에 대한 소유자의 권리를 의미합니다. 구매를 통해 판매자로부터 "명확한" 소유권을 구합니다. 명확한 소유권이란 해당 부동산에 기존 유치권이 없고 소유권에 결함이 없음을 의미합니다. 즉, 매도인 외에는 누구도 부동산에 대한 이권을 주장할 수 없습니다.
제목 검색 중에는 일반적으로 다음과 같은 측면이 조사됩니다.
- 소유권 기록: 검색을 하면 시간이 지남에 따라 부동산이 한 소유자에서 다른 소유자로 어떻게 이전되었는지 보여주는 "소유권 체인"이 표시됩니다.
- 유치권 및 저당권: 해당 부동산에 대한 미결제 유치권, 모기지, 지역권 또는 기타 저당물이 식별됩니다. 이는 부동산의 시장성이나 명확한 소유권 이전 능력에 영향을 미칠 수 있습니다.
- 법적 설명: 부동산에 대한 법적 설명을 검토하여 조사 대상 부동산과 일치하는지 확인합니다.
- 세금 및 과세금: 미납된 재산세 또는 과세금이 확인됩니다.
- 판결 및 법적 조치: 해당 자산과 관련된 모든 법적 판결 또는 계류 중인 법적 조치가 밝혀질 수 있습니다.
- 조사 기록: 정확한 부동산 경계 및 치수를 확인하기 위해 부동산 조사 기록을 검토할 수 있습니다.
구매 자금을 조달하는 경우 대출 기관은 일반적으로 소유권 검색을 요구합니다. 대부분의 경우 대출 기관은 이를 수행하도록 준비합니다. 소유권 검색 비용은 대출 수수료의 일부로 귀하에게 청구됩니다.
잠재적인 소유권 문제
연결
"유치권"은 판매자의 채권자가 제기하는 법적 청구권입니다. 유치권은 미납된 모기지 잔액, 주택을 담보로 사용했던 기타 대출, 미납된 세금이나 유틸리티 평가에 대해 법원이나 정부 기관이 소유자에게 내린 판결로 인해 발생할 수 있습니다. 지불될 때까지 해당 부동산에 유치권이 유지됩니다. 유치권 보유자는 해당 주택이 새 소유자에게 판매된 경우에도 주택을 판매하여 유치권을 회수할 수 있습니다. 유치권은 부동산이 위치한 카운티에서 증서가 등록된 법원이나 지방 정부 사무소의 공공 기록에 공식적으로 기록되어야 합니다. 따라서 이러한 기록을 검색하면 귀하가 구입하려는 주택에 유치권이 존재한다는 사실이 드러날 것입니다.
결함
소유권 결함은 다양한 상황에서 발생할 수 있습니다. 해당 부동산을 점유하고 판매하려는 사람의 사망한 조상의 이름으로 소유권이 설정된 부동산은 소유권 결함의 예가 될 수 있습니다. 마찬가지로, 부동산 경계 분쟁 및 부동산을 통한 통행권으로 인해 소유권 문제가 발생할 수 있습니다.
유치권 및 소유권 결함은 증서, 유치권 및 판결이 기록된 지방자치단체 기록을 조사하여 발견됩니다. 소유권 조사에는 약간의 지식과 경험이 필요합니다. 소유권 검색은 일반적으로 소유권 회사, 변호사 또는 자격을 갖춘 전문가가 수행합니다.
소유권 보험
소유권 보험은 장래에 발생할 수 있는 예상치 못한 소유권 관련 문제로부터 구매자나 대출 기관을 보호합니다. 이 보험은 발견되지 않은 유치권, 소유권 주장 충돌, 사기, 공공 기록 오류 또는 기타 소유권 결함과 같은 부동산 소유권 기록 문제로 인해 발생할 수 있는 잠재적인 문제에 대한 보장을 제공합니다.
소유권 보험에는 두 가지 주요 유형이 있습니다.
소유자 소유권 보험: 이 유형의 보험은 구매자가 구입하며 부동산에 대한 구매자의 투자를 보호하는 데 도움이 됩니다. 이 보험은 누군가가 자신의 소유권에 대해 이의를 제기하거나 구매 후 소유권 결함이 발견된 경우 발생할 수 있는 손실을 보장합니다.
대출 기관의 소유권 보험: 이 유형의 보험은 부동산에 대한 대출 기관의 투자를 보호합니다. 이 정책은 대출 기관의 선취권이 유효하고 선취권 보유자로서의 우선순위가 보호되도록 보장합니다. 대출 기관은 일반적으로 차용인에게 소유권 보험 보험료를 지불하도록 요구합니다.
소유권 관련 문제는 흔하지 않지만, 문제가 발생하면 해결하는 데 비용이 많이 들 수 있습니다. 소유권 보험은 법적 대리인을 제공하고 문제 해결에 필요한 모든 비용을 지불합니다. 소유권 보험 보험료는 일회성 수수료이며 그리 비싸지 않습니다. 소유권 보험 정책은 피보험자가 부동산을 소유하거나 모기지를 보유하고 있는 동안 유효합니다. 구매 자금을 조달하지 않고 소유권 보험을 구입할 필요가 없는 경우에도 소유권 검색을 하고 보험을 구입해야 합니다.
기타 부동산 소유권 고려사항
부동산 소유권은 절대적이지 않습니다. 귀하의 주택 소유권은 구역 설정 및 기타 정부 토지 사용 규정의 영향을 받습니다. 주택 소유자 협회 또는 콘도미니엄 협회 계약과 같은 민간 계약도 귀하의 소유권에 영향을 미칠 수 있습니다.
단독주택
단독 단독 주택을 구입하는 경우 구역 설정에 대해 꼭 물어보세요. 구입하려는 부동산뿐만 아니라 인근 지역에 대해서도 구역 설정을 확인하세요. 구역 설정이 주거용 이외의 용도를 허용하는 경우 인근 개발에 직면할 수 있으며 이는 바람직하지 않을 수 있습니다.
현재 개발 중이거나 재개발 중인 지역을 찾고 있다면 인근 개발이 우려될 수 있습니다. 또한 추가 건설, 건물 외부, 울타리, 벽 등과 같은 문제에 관한 현지 법률을 알고 있어야 합니다. 부동산에 대한 개선 사항을 변경하려고 생각하고 있다면 이것이 필수적입니다. 그렇지 않더라도 법에 따라 이웃이 집 옆에 10피트 높이의 콘크리트 벽을 쌓는 것이 허용되는지 알고 싶을 것입니다. 이것들은 알고 고려해야 할 중요한 사항입니다.
계획된 커뮤니티의 집
콘도미니엄, 협동조합, 연립 주택, 복층 주택 또는 계획된 커뮤니티의 모든 유형의 유닛을 찾고 있다면 공용 공간이 어떻게 관리되는지 알아내는 것이 중요합니다. 공용 구역에는 지붕, 벽, 복도, 진입로, 송전선 또는 단위 소유자가 공유하는 모든 구역이나 구조물이 포함됩니다. 콘도미니엄, 협동조합, 계획된 커뮤니티에는 서면 규칙과 규정이 있습니다. 규칙과 규정의 사본을 받아 철저하게 검토하십시오. 다음 사항을 고려해야 합니다.
- 규칙을 집행하는 사람은 누구입니까? 개발자, 단위 소유자 협회 또는 해당 목적을 위해 고용된 관리자입니까?
- 단위 소유자는 의사결정에 어떤 영향을 미치나요?
- 물리적 건물의 어떤 부분이 그룹의 책임이며, 단위 소유자의 책임은 어디에서 시작됩니까?
- 장치 사용을 제한하는 규칙이 있습니까?
- 원하시면 유닛을 임대해 주실 수 있나요?
- 세금, 공과금, 보험 및 유지 관리 비용은 얼마이며 소유주가 지불하는 금액과 협회가 지불하는 금액은 어떻게 구분됩니까?
또한 가능하다면 지난 몇 년간의 예산 사본과 내년도의 예상 예산 사본을 보여달라고 요청해야 합니다. 재정이 어떻게 처리되는지 이해하십시오. 일반적으로 관리 문서는 많은 문제를 다루며 일반적으로 길고 복잡합니다. 문서 검토 시 변호사의 도움은 대부분의 구매자에게 도움이 됩니다.
연립 주택과 복층 주택은 소유자 협회의 일부가 될 수 없습니다. 각 소유자는 부동산의 경계를 정의하는 부동산 증서를 가지고 있습니다. 각 소유자는 자신의 자산을 관리하지만 인접한 자산은 지붕, 보도, 진입로 및 벽과 같은 공용 영역을 공유할 수 있습니다. 이웃이 필요한 유지 관리에 협조하지 않으면 문제가 발생합니다. 이러한 문제에 대해 정확한 정보를 얻는 것이 중요합니다. 합의가 이루어졌는지, 주 및 지역 법률이 적용되는지 여부와 방법을 확인합니다. 다시 한번 말씀드리지만, 이 정보는 귀하의 변호사가 제공하는 것이 가장 좋습니다.
폐회사
종결이라고도 하는 종결은 부동산 양도를 수행하는 마지막 단계입니다. 거래가 끝나면 당사자들이 만나 증서를 구매 가격으로 교환합니다. 귀하가 선택한 결제 대리인(주로 소유권 보험을 제공하는 소유권 회사의 대표자임)이 종결을 수행합니다.
대부분의 주거 정착에는 1974년 부동산 정산 절차법(RESPA)이 적용됩니다. 귀하는 RESPA에 따라 상당한 권리를 누리게 됩니다. 귀하는 정산 절차 초기에 정산 비용 정보를 받을 권리가 있습니다. 귀하는 정산 하루 전에 정산 명세서 초안(HUD-1 양식)을 받을 권리가 있습니다. 정산 명세서에는 정산 시 발생하는 모든 금액과 모든 정산 비용이 자세히 설명되어 있습니다. 또한 합의서에는 구매자, 판매자, 대출 기관, 부동산 중개인 및 변호사에 대한 모든 비용과 크레딧이 자세히 설명되어 있습니다. 합의 명세서에는 거래 종결의 일부로 지불된 증서 기록 수수료, 지방자치세 및 공과금이 항목별로 표시됩니다.
추천: 종결 시 귀하를 대리할 변호사가 참석하는 것을 고려해야 합니다. 때로는 재산 양도 지연을 피하기 위해 즉각적인 해결이 필요한 문제가 발생합니다.
움직이는
연방법 메릴랜드 법은 운송업체가 귀하의 가정용품을 인질로 잡는 것을 금지하고 있습니다. 그만큼 메릴랜드 가정용품 운송업체법 주 내 이사 시 가정용품 이사 서비스를 제공할 때 이사업체가 소비자의 가정용품 배달을 거부하는 것을 금지합니다. 이사업체가 이 법을 위반하는 것은 불공정하고 기만적인 거래 관행에 해당하며 최대 $1000의 벌금이나 XNUMX년 징역 또는 두 가지 모두에 처해질 수 있습니다. 현지에 문의하세요 더 나은 사업 관리국