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중재 란 무엇입니까?
중재는 주택 소유자와 대출 기관 간의 대화입니다. 중재에서는 모든 당사자가 함께 모여 주택담보대출 상황과 주택 소유자가 주택을 유지하거나 이사할 수 있도록 하는 옵션에 대해 논의합니다. 대출 기관은 일반적으로 전화로 참여합니다.
중재는 비밀이 보장됩니다. 즉, 중재에서 말한 내용은 중재 이외의 다른 장소에서 공유될 수 없습니다.
언제 중재를 요청할 수 있나요?
주택 소유자가 대출 기관이 참석해야 하는 중재를 요청할 수 있는 유일한 기회는 대출 기관이 주택 소유자에게 최종 손실 완화 진술서를 제공할 때입니다. 대출 기관이 손실 완화 검토를 완료하고 압류에 대한 대안이 없는 경우 최종 손실 완화 진술서가 제출되어 주택 소유자에게 우편으로 발송됩니다.
최종 손실 완화 진술서는 OTD(Order to Docket)에 포함될 수 있습니다. OTD는 법원에 압류 소송을 제기하는 첫 번째 서류입니다. "압류 불만 사항" 또는 "압류 조치 통지"라고도 부를 수 있습니다. 목록 정리 명령에 최종 손실 완화 진술서 대신 예비 손실 완화 진술서가 포함되어 있는 경우, 대출 기관은 최소한 최종 손실 완화 진술서를 귀하에게 보내야 합니다. 압류 판매일로부터 30일 전. 압류 중재 요청 양식은 최종 손실 완화 진술서에 포함되어야 합니다. 최종 손실 완화 진술서를 받은 후 25일 이내에 중재를 요청할 수 있습니다.
중재를 어떻게 요청하나요?
귀하는 압류 사건이 접수된 카운티의 순회 법원에 가능한 한 빨리 중재 요청 양식을 제출해야 합니다. 또한 대출 기관의 변호사에게 요청 양식 사본을 보내야 합니다.
중재 요청 수수료 $50 절대로 필요한 것 중재가 예약되기 전에 비용을 지불해야 합니다. 수수료를 지불할 수 없는 경우 법원에 다음 신청서를 제출하여 수수료 면제를 요청할 수 있습니다. 압류 조정 수수료 면제 요청 중재 요청서와 함께. 이 양식은 법원 웹사이트에서 구할 수 있습니다.
주의사항: 압류 중재를 요청할 수 있는 기회는 이번이 유일합니다. 50일 이내에 압류 중재 요청 양식과 환불 불가 수수료 $25를 제출하지 않으면 더 이상 기회가 없습니다.
중재에는 누가 참석합니까?
모기지 상에 이름이 기재되어 있는 모든 사람은 중재에 참석해야 합니다. 중재 기간 동안 귀하를 지원해 줄 배우자, 가족 또는 친구를 동반할 수 있습니다. 아마도 대출 기관을 대표하는 변호사가 있을 것입니다. 변호사를 데려오셔도 됩니다.
또한 행정법 판사(ALJ)도 있습니다. ALJ는 판사 역할을 하는 것이 아니라 중재자 역할을 할 것입니다. 중재자는 당사자들이 자발적인 합의에 도달하도록 돕는 중립적인 제3자입니다. 중재자는 귀하의 상황에 대해 어떠한 결정도 내리지 않으며 대출 기관에게 귀하의 사건에 대해 특정 조치를 취해야 한다는 사실도 알리지 않습니다.
중재는 누가 감독합니까?
중재는 Office of Administrative Hearings(OAH)에서 수행됩니다. 귀하가 중재 요청을 제출하면 법원은 일정 조정을 위해 귀하의 요청을 OAH에 전달합니다. OAH는 법원으로부터 귀하의 요청을 받은 후 60일 이내에 중재 일정을 잡을 것입니다. 일정이 정해지면 OAH는 귀하에게 중재 날짜, 시간 및 장소가 포함된 통지문을 보내드릴 것입니다. 통지서에는 귀하와 귀하의 대출 기관이 교환해야 하는 필수 서류 목록도 포함됩니다. 이 문서는 조정이 시작되기 최소 20일 전에 교환되어야 합니다.
중재에 앞서 다음 서류를 대출 기관에 보내야 합니다.
- 차용자 정보 워크시트
- 압류 중재 요청
- 가장 최근 2년간의 연방 소득세 신고서(일정 및 첨부 파일 포함)
- 이전 대출 수정 사항
- 귀하의 부동산에 대한 기타 대출에 대한 가장 최근 명세서
- 직접 지불하는 경우 재산세 및 보험에 대한 가장 최근 청구서 또는 지불 증명서.
갈등이 있어 중재를 연기해야 하는 경우 OAH에 연락하여 연기를 요청해야 합니다. 모든 연기 요청은 예정된 조정일로부터 최소 5일 전에 제출되어야 합니다.
압류 중재 메릴랜드 법원에서
중재에서는 어떤 일이 발생하나요?
조정이 시작되면 조정자 역할을 하는 ALJ가 조정의 목적과 규칙을 설명합니다. 중재자는 모든 사람에게 기밀 유지와 관련된 규칙을 포함하여 중재 규칙을 이해했음을 확인하는 진술서에 서명하도록 요청할 것입니다. 중재 중에 제시된 모든 논의나 제안은 향후 법적 절차에서 증거로 사용될 수 없습니다.
중재자는 귀하의 상황을 해결하는 데 도움이 될 수 있는 잠재적 옵션 목록을 제시할 것입니다. 대출 기관은 귀하와 함께 이러한 각 옵션을 검토할 것입니다.
귀하 또는 귀하의 변호사가 귀하의 상황에 대해 이야기할 수도 있습니다. 급여명세서, 손익계산서 또는 앞으로 월별 모기지를 감당할 수 있음을 보여주는 기타 문서를 제시할 수 있습니다. 가능한 모든 옵션은 공개적으로 논의되며 모든 사람이 자유롭게 토론에 참여할 수 있습니다.
중재의 최종 결과에는 여러 가지 요소가 관련됩니다. 중재는 대출 기관이 새로운 대출 수정 신청을 고려하는 데 동의하거나 모든 서류가 접수되었다는 확인 또는 특정 기간 내에 특정 요구 사항을 충족할 계획을 세우는 데 동의함으로써 끝날 수 있습니다. 중재를 통해 합의가 이루어지지 않을 수도 있습니다. 중재자는 정당한 사유가 있을 경우 한 번만 중재를 계속할 수 있습니다. 조정자는 모든 당사자가 지속에 동의하지 않는 한 조정을 두 번 이상 계속할 수 없습니다.
중재는 일반적으로 1시간에서 1시간 XNUMX분 정도 지속됩니다.
당사자들이 합의에 도달하면 중재자는 합의서를 서면으로 작성하고 모든 사람이 이에 서명합니다. 중재자가 합의서를 서면으로 작성한 후 생각이 바뀌면 합의서에 서명하지 않기로 결정할 수 있습니다. 귀하의 대출 기관은 서명하지 않기로 결정할 수도 있습니다.
대출 내용을 수정하고 싶습니다. 중재에 무엇을 가져가야 합니까?
대출 수정을 원할 경우 이전에 제출한 적이 있더라도 다음 문서를 중재에 가져오십시오.
- 새로 준비되고 완료된 대출 신청서
- 3개월치 현재 은행 명세서
- 최소 1개월치의 현재 급여 명세서
- 현재 날짜의 고난 편지
- 고난 편지는 주택 소유자가 대출 기관에게 자신이 겪고 있는 어려움으로 인해 지불을 놓치게 된 이유를 설명하는 편지입니다. 편지는 대출 기관이 대출 조정을 고려하는 출발점이 될 수 있으므로 문제에 대한 주요 배경 정보를 제공해야 합니다. 서신에는 주택 소유자가 문제를 해결하기 위한 계획과 대출 조정이나 상환 계획 등 중재를 통해 원하는 것이 무엇인지 설명할 수 있습니다.
- 사회보장이나 퇴직 등 고용 이외의 소득이 있는 경우 다음을 가져오십시오.
- 1년 이상 동안 승인된 사회보장 소득 서류
- 1년 이상 승인된 사회 복지 소득 서류(푸드 스탬프 등)
- 1년 이상 승인된 장애 소득 서류
- 1년 이상 승인된 퇴직 소득 서류
모든 서류의 사본 3부를 지참하세요. ALJ용으로 1개, 대출기관을 대표하는 변호사용으로 1개, 기록용으로 1개가 필요합니다. 대출 조정을 받으려는 경우, 가져오는 서류에는 귀하의 소득이 모기지 지불금 및 연체금을 포함하여 월별 부채를 모두 지불하기에 충분하다는 것이 입증되어야 합니다.
귀하의 중재 목표는 무엇입니까?
귀하의 목표가 대출 조정을 얻는 것인 경우:
정확하고 유리한 재무 상황을 제시해야 합니다. 여기에는 부업을 찾거나 세입자를 고용하여 소득을 늘리는 방법을 찾고, 비용에서 비필수 항목을 제거할 수 있는 방법을 생각하여 부채를 줄이는 방법이 포함될 수 있습니다. 큰 소비자 부채(예: 신용카드)가 있거나 2차 모기지가 있는 경우 파산을 고려해야 할 수도 있습니다.
이 어플리케이션에는 XNUMXµm 및 XNUMXµm 파장에서 최대 XNUMXW의 평균 출력을 제공하는 채무자 지원 프로젝트("DAP") 변호사 없이 개인에게 법적 조언을 제공합니다. DAP는 압류를 방지하기 위해 파산을 사용하는 방법을 포함하여 파산에 관한 질문에 답할 수 있습니다. 이를 옵션으로 고려하고 있다면 파산 전문 변호사에게 조언을 구해야 합니다. 또한 아직 주택 상담사가 없다면 주택 상담사와 협력하는 것도 고려해 보시기 바랍니다. 주택 상담사는 귀하가 지속 가능한 해결책을 갖고 있는지 판단하는 데 도움을 줄 수 있습니다. 즉, 모든 가계 부채와 월 모기지 지불액을 모두 지불할 수 있는 충분한 소득이 있는지 여부를 판단하는 데 도움이 될 수 있습니다. 에 전화하시면 무료 주택 상담사를 찾으실 수 있습니다. 희망 핫라인 888-995-4673에서
귀하의 대출 기관은 일부 소득원을 계산하지만 다른 소득원은 계산하지 않을 수 있습니다. 대출 기관이 인정하는 소득에는 임금, 푸드 스탬프, 사회 보장, 사회 보장 장애 소득, 퇴직 연금, 사회 보장 보충 소득, 메릴랜드 전기 지원 프로그램 및 일시적이지 않은 기타 소득이 포함됩니다. 대출 기관은 실업 수당, 임시 장애 또는 국세청(IRS)에 보고되지 않은 소득을 인정하지 않습니다.
귀하의 대출 기관은 새로운 대출 수정 신청서를 수락하고 이를 검토하는 동안 압류 판매를 일시 중지하는 데 동의할 수 있지만 반드시 그럴 필요는 없습니다. 귀하의 대출 기관이 새로운 대출 수정 신청을 거부하면 압류 판매가 진행됩니다. 대출 기관이 새 신청서를 검토하는 데 동의하는 경우 새 문서를 제출해야 하는 시기와 신청서를 검토하는 데 걸리는 시간에 대한 명확한 일정을 설정하십시오. 대출 기관은 귀하가 제공한 문서, 대출 규정 및 모기지 투자자의 지침을 토대로 결정을 내릴 것입니다.
이사하는 것이 목표인 경우:
귀하의 입장에 대한 최선의 주장을 준비하십시오. 예를 들어, 일부 대출 기관은 '현금 대금'을 기꺼이 제공합니다. 이는 대출 기관이 귀하에게 이사를 가면 돈을 지불한다는 의미입니다. 대출 기관은 특정 날짜까지 이사하고 해당 부동산을 깨끗하고 좋은 상태로 유지하겠다는 귀하의 동의에 대한 대가로 기꺼이 지불 협상을 할 수도 있습니다. 이 금액은 최대 수천 달러에 달할 수 있습니다.
중재 시 변호사가 필요합니까?
중재에서 귀하를 대리하는 변호사는 필요하지 않습니다. 준비가 되어 있고 목표를 뒷받침하는 데 필요한 서류를 모두 가져오면 스스로 진행할 수 있습니다. 그러나 변호사는 귀하를 위한 추가 옹호자 역할을 할 수 있으며 잠재적인 법적 문제나 귀하가 이용할 수 있는 기타 옵션을 식별할 수 있습니다. 다음 연락처로 문의하실 수 있습니다. 희망 핫라인 무료 법적 대리 자격이 있는지 알아보려면 888-995-4673번으로 전화하세요.
중재 후에는 어떻게 되나요?
귀하와 귀하의 대출 기관이 업데이트된 문서를 제공하기로 동의한 경우 모든 문서를 즉시 대출 기관의 변호사에게 제출하십시오. 제출한 내용의 사본을 보관하고 기록을 위해 제출할 때 기록해 두십시오.
귀하와 귀하의 대출 기관이 다른 후속 조치에 동의한 경우, 약속한 일을 반드시 수행하십시오.
귀하와 대출 기관이 합의에 이르지 못한 경우 다음 단계에 대해 생각해 보십시오. 귀하의 집이 압류 판매로 팔리면 어떻게 되나요? 집에서 어떻게 나갈지, 어디로 갈지 등을 포함한 예비 계획을 세우십시오. 중재는 귀하의 주택 유지를 보장하지 않습니다. 조정 후 압류 기간은 짧으므로 조정 전에 이 대화를 나누십시오. 중재에서 합의에 도달하지 못하는 경우, 중재 후 15일 후에 압류 판매가 이루어질 수 있습니다.
중재: 4부작 시리즈
파트 1: 중재란 무엇입니까? 메릴랜드 법원에서
파트 2: 중재자를 어떻게 찾을 수 있나요? 메릴랜드 법원에서
파트 3: 중재에 참여하는 방법 메릴랜드 법원에서
파트 4: 중재 후 일반적인 질문 메릴랜드 법원에서