이 페이지의 주제:

• 부동산 상태 및 수리
• 사소한 문제 또는 위험하지 않은 위반
• 임대료 에스크로 절차의 단계
• 임대료 에스크로 청문회에서의 대리
• 법원이 명령할 수 있는 것

부동산 상태 및 수리

메릴랜드 법에 따르면 집주인은 거주자의 생명, 건강 또는 안전에 심각한 위협이 되는 상태를 수리하고 제거해야 합니다.

집주인이 임대 주택의 심각하거나 위험한 문제를 수리하지 못하는 경우, 귀하는 지역 지방 법원에 개설된 에스크로 계좌에 임대료를 지불할 권리가 있습니다. 귀하는 임대료를 법원에 직접 지불하게 되며, 법원은 판사가 귀하의 사건을 심리하고 결정을 내릴 때까지 이를 보류합니다. 상태가 얼마나 나쁜지, 집주인이 문제를 해결하는 데 걸리는 시간에 따라 임대료의 전부 또는 일부를 돌려받을 수 있습니다.

법은 임대료를 에스크로에 넣을 수 있는 조건에 대해 매우 구체적입니다. 임대료를 에스크로에 넣을 권리를 갖기 전에 집주인에게 수리를 위한 적절한 통지와 적절한 시간을 제공해야 합니다. 에스크로 계좌는 법원에서만 설정할 수 있습니다. 다음을 제출하여 법원에 임대료 에스크로 설정을 요청할 수 있습니다. 임대료 에스크로에 대한 불만 사항(DC-CV-083). 

임대료 에스크로는 문제가 단일 유닛 내에서든 모든 세입자가 공동으로 사용하는 구역에서든 상관없이 집에서 심각하고 위험한 문제를 수리할 수 있는 방법을 세입자에게 제공합니다. 이 법에서 다루는 문제는 세입자의 "생명, 건강 및 안전에 대한 실질적이고 심각한 위협"을 구성하는 문제입니다. 임대료 에스크로는 바닥, 벽 또는 천장의 작은 균열과 같이 아파트나 집을 덜 매력적이거나 편안하게 만드는 문제에는 적용되지 않습니다. 임대료 에스크로는 위험하지 않은 지역 주택법 위반 및 범죄와 같은 지역 사회의 위험한 상황에는 사용할 수 없습니다. 

심각하거나 위험한 상황에는 다음이 포함되지만 이에 국한되지는 않습니다.

• 난방, 조명, 전기 부족, 냉온수 공급 부족(공과금에 대한 책임이 귀하에게 있고 청구서를 지불하지 않아 공공사업이 중단된 경우는 제외)
• 적절한 하수 처리 부족
• 두 개 이상의 유닛에서 설치류 침입
• 집주인이 줄이지 못한 납 페인트 위험
• 귀하의 신체적 안전에 심각한 위협이 되는 구조적 결함의 존재
• 심각한 화재나 건강상의 위험을 초래하는 상태의 존재

임대 부동산에 위험한 상황이 존재하도록 허용하는 집주인을 처벌하고 이러한 상황을 예방하고 복구하기 위한 효과적인 법률을 제정하는 것이 국가의 공공 정책입니다.

이 법은 농장 임차를 제외한 모든 주거용 주택에 적용됩니다.

이는 공공 및 개인 소유 주택과 단일 및 다세대 주택에 동일하게 적용됩니다.

법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 8-211

임대료 에스크로 파트 1: 임대료 에스크로란 무엇입니까? 메릴랜드 법원에서

사소한 문제 또는 위험하지 않은 위반

지역 주택법의 사소한 문제나 위험하지 않은 위반은 이 법의 적용을 받지 않습니다. 법원은 일반적으로 달리 입증할 수 없는 한 다음 조건이 건강과 안전에 위협이 되지 않는다고 가정합니다. 건물의 시각적 매력을 감소시키는 새 페인트, 양탄자, 카펫, 판넬 또는 기타 장식이 부족합니다. 벽, 바닥 또는 천장에 작은 균열이 있습니다. 바닥이 구조적으로 건전하고 안전한 경우 바닥에 리놀륨이나 타일이 부족합니다. 아니면 에어컨이 없는지.

임대료 에스크로 절차의 단계

세입자는 집주인에게 결함 상태를 알려야 합니다. 집주인에게 요구되는 통지는 다음 중 하나일 수 있습니다.

• 위험한 상태 또는 결함을 나열한 서면 통지서를 내용 증명 우편으로 발송합니다.
• 결함이나 상태에 대한 실제 통지(집주인이 위험한 상태를 목격했다는 의미)
• 또는 상태나 결함을 확인하는 해당 정부 기관의 서면 위반, 비난 또는 기타 통지

서면 통지는 법원에 대한 더 나은 증거 형태입니다. 통지를 받은 후 집주인은 수리를 위한 합리적인 시간을 갖습니다. 합리적이라고 간주되는 실제 기간은 문제의 심각성과 거주자에게 미치는 위험을 고려하여 법원이 결정합니다. 법원은 일반적으로 집주인이 달리 입증할 수 없는 한 통지를 받은 후 30일 이상의 기간이 불합리하다고 가정합니다. 주택 조사관이 집주인에게 더 짧은 기한을 준 경우 이는 종종 합리적인 기한으로 간주됩니다.

집주인이 수리를 거부하거나 합리적인 시간 내에 수리하지 못하는 경우, 세입자는 임대료 에스크로 소송을 제기하여 법원에 임대료 지불을 요청하거나, 집주인에게 임대료를 보류하고 지불이 완료될 때까지 기다릴 수 있습니다. 고소했다.

에스크로 계좌가 개설되기 전에 법원은 양측의 입장을 듣기 위해 청문회를 열 것입니다. 사실에 따라 임대료 에스크로 계좌 개설이 요구되는 경우, 판사는 보상금으로 귀하에게 금액 전체 또는 일부를 반환하거나, 귀하 또는 집주인에게 돈의 전부 또는 일부를 반환하는 등 여러 조치를 취할 수 있습니다. 수리하거나 수리가 이루어졌는지 확인하기 위해 특별 관리자를 임명합니다. 에스크로 계좌가 개설되면 법원이 달리 명령할 때까지 정기적으로 이 계좌로 임대료를 계속 지불해야 합니다.

임차인은 조건에 대해 집주인을 고소하거나 나쁜 조건에 대한 임대료 미납에 대해 항변하는 등 이 법에서 제공하는 구제책 중 하나를 요청할 수 있습니다. 또한, 법원이 해당 조건이 존재한다고 판단한 후 집주인이 90일 이내에 해당 조건을 시정하지 않는 경우 세입자는 지방 법원에 "금지 명령"을 구할 수 있으며 법원에서는 집주인에게 수리를 명령합니다.

세입자가 원고인지 피고인지에 관계없이 구제는 다음을 조건으로 합니다.

1. 집주인은 적절한 통지를 받았으며, 적절한 경우 결함을 시정할 합리적인 시간을 가졌습니다.
2. 임차인은 법원이 해당 금액을 수정하지 않는 한 임대 계약에 따라 요구되는 임대료를 법원에 지불했습니다.
3. 월간 임대 또는 3개월 이상의 기간으로 측정된 임대의 경우, 소송 제기 전 4개월 동안 임차인에 대해 만기 및 미지급 임대료에 대한 점유 판결이 12회(볼티모어 시에서는 XNUMX회) 이상 발생하지 않았습니다. .
4. 주간 임대의 경우, 지난 6개월 동안 세입자를 상대로 지불 기한 및 미지급 임대료에 대한 점유 판결이 12회 이상 없었거나, 세입자가 해당 거주지에서 6개월 이하 동안 거주한 경우 3회 이상 없었습니다. 또는 임차인에 대해 더 많은 점유 판결이 내려졌습니다.

집주인이 다음 중 하나를 증명할 수 있으면 승리할 것입니다:

• 결함이 있는 상태가 임차인이나 임차인의 가족, 대리인, 직원, 양수인 또는 손님에 의해 발생한 경우 또는
• 집주인이나 그의 대리인은 수리를 위해 합리적이고 적절한 건물 출입을 거부당했습니다.

임대료 에스크로 2부: 임대료 에스크로 절차 메릴랜드 법원에서

임대료 에스크로 청문회에서의 대리

일반적으로 변호사만이 법정에서 누군가를 변호할 수 있습니다. 임대료 에스크로 조치의 경우 집주인과 세입자를 위한 다른 옵션이 있습니다.

집주인

집주인은 지방 법원의 약식 퇴거(퇴거) 또는 임대료 에스크로 소송에서 변호사가 아닌 사람이 자신을 대리하도록 선택할 수 있습니다. 집주인이 부동산 중개업자에게 그러한 조치를 취하는 것이 일반적입니다. 

임차인

세입자는 다음과 같은 경우 지방 법원의 임대료 에스크로 또는 약식 퇴거 절차에서 변호사가 아닌 사람이 자신을 대리하도록 선택할 수 있습니다.

1. 공인된 임상 법률 프로그램에서 실습하는 법학 학생
2. 교수진의 법정 감독을 받는 로스쿨; 또는
3. 훈련을 받고 변호사의 감독을 받는 특정 유형의 비영리 조직의 직원.

법률을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 사업 직업 및 전문직, § 10-206

법원이 명령할 수 있는 것

법원은 사실에 대해 적절한 판단을 내려야 하며, 정의가 요구하는 명령을 내릴 수 있습니다. 이러한 주문에는 다음 중 하나 이상이 포함될 수 있습니다.

• 집주인에게 특정 수리를 하거나 세입자가 불만을 제기하고 법원에서 존재한다고 판단한 조건을 시정하도록 명령하십시오.
• 임대료 에스크로 조치를 기각합니다.
• 법원에 지불하든 집주인에게 지불하든 임대 계약에 따라 요구되는 임대료를 건물 상태를 공정하게 나타내는 금액으로 줄이십시오.
• 임차인의 환매 권리(임차인은 빚진 금액을 지불하고 해당 부동산에 머물 수 있는 권리)에 따라 임대 계약이 종료되고 건물이 집주인에게 양도됩니다.

주의 사항: 법원의 명령을 따르지 않는 것은 법원 모독죄로 간주되며 벌금이나 징역형에 처해질 수 있습니다.

적절한 임대료 에스크로 사례가 제시되고 에스크로 계정이 설정된 경우 법원은 다음 중 하나를 수행할 수 있습니다.

• 필요한 수리가 완료된 후 에스크로 계좌에 있는 돈을 집주인에게 주도록 명령합니다.
• 필요한 수리를 위해 에스크로 계좌에 있는 금액의 일부 또는 전부를 임차인, 집주인, 기타 적절한 사람이나 기관에 지불하도록 명령합니다.
• 수리를 수행하고 에스크로 계좌에 있는 돈으로 수리 비용을 지불하도록 법원에 신청할 특별 관리자를 임명하십시오.
• 압류를 방지하기 위해 부동산에 대한 모기지나 신탁 증서를 지불하는 데 사용할 에스크로 자금의 일부 또는 전부를 명령합니다.
• 수리가 이루어지지 않거나 에스크로 계좌에 돈을 입금하기로 한 최초 결정 후 6개월 이내에 수리를 위한 선의의 노력이 이루어지지 않은 경우, 에스크로에 있는 자금은 세입자에게 제공됩니다. 세입자는 계속해서 법원에 임대료를 지불해야 합니다. 그러나 집주인이 해당 사건에 대해 항소하는 경우 세입자에 대한 에스크로 자금의 몰수는 항소가 계속되는 동안 유지됩니다.
• 적절한 청문회 후, 임차인이 에스크로 계좌에 임대료를 정기적으로 지불하지 않는 경우, 누적된 금액을 집주인에게 지급하도록 명령하십시오.

주의 사항: 볼티모어 시에는 임대료 에스크로 법이 있습니다. 이는 주법과 매우 유사합니다. 볼티모어 거주자는 시법에 따라 임대료 에스크로 권리를 행사해야 합니다. 그러한 임대료 에스크로 법률이 채택된 카운티에 거주하는 경우 에스크로 계정 설정을 위해 현지 법률에서 요구하는 절차를 따라야 합니다.

법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산, § 8-211