임대료 미납으로 인한 임차인의 소유물 압수
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임대에 대한 조난
"임대료에 대한 조난"은 집주인이 임대 건물에 있는 세입자의 소유물을 압류 및 판매하고 판매 수익금을 사용하여 집주인에게 미지급된 임대료를 상환하려는 법원 절차입니다. 이 절차는 3개월 이상의 기간에 대한 서면 임대 계약이 있거나 임의 임대 또는 3개월 이상 지속된 정기 임대가 있는 경우에만 사용할 수 있습니다. 집주인은 또한 조난 조치의 일환으로 임대 계약 종료 및/또는 건물을 회수할 권리를 요청할 수도 있습니다. 법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 8-324
순서
집주인은 임차인이 일정 금액의 임대료를 지불해야 한다고 주장하는 임대 건물이 위치한 지방 법원에 선서하에 청원서를 제출해야 합니다. 법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-302 & 8-303
세입자는 청원 통지를 받아야 하며 청원서를 받은 후 7일 이내에 열리는 청문회에 출석하라는 명령을 받아야 합니다. 세입자에게 직접 송달할 수 없는 경우 반송 영수증을 요청하는 배달 증명 우편으로 송달할 수 있습니다. 임차인이 이 서비스를 반환하거나 거부하는 경우 XNUMX종 우편을 통해 서비스를 받을 수 있습니다. 송달된 명령은 세입자가 명시된 시간에 출석하여 그를 대신하여 증거를 제시할 수 있으며, 피고가 출석하지 않을 경우 임대 건물에 있는 법에 의해 면제되지 않는 모든 물품을 보안관이 압수하고 제거할 수 있다는 점을 세입자에게 알려야 합니다. 법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-304
세입자는 자신이 가질 수 있는 방어 수단을 명시하여 청원서에 대한 답변을 제출할 수 있습니다. 세입자의 답변에 대한 심리는 모든 당사자에게 일반 우편으로 심리에 대해 통보한 후 10일 이내에 개최되어야 합니다(8-314(b)항). 법원은 모든 당사자에게 통지하는 경우 심리를 연기할 수 있습니다. 심리에서 법원은 제기된 모든 문제를 결정하고 결정할 수 있으며, 물품 판매 명령을 내릴 수 있고, 필요에 따라 임차인의 물품과 관련하여 다른 명령을 내릴 수도 있습니다. 법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-314
세입자가 출석하든 안 하든 청문회에서 집주인이 승리하려면 법원은 집주인의 주장이 정확할 합리적인 개연성이 있다고 판단해야 합니다.법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-305
부과금 명령
집주인이 승소할 경우, 법원은 해당 건물에 있는 세입자의 비면제 개인 재산을 압수(압류)하라는 명령을 즉시 발부합니다(면제되는 개인 재산은 아래 참조). 추가 부담금 명령 사본은 각 세입자에게 제공되어야 하지만, 건물에서 세입자를 찾을 수 없는 경우 해당 명령은 건물 내부의 눈에 띄는 장소에 게시되어야 합니다.
그런 다음 법원 직원은 구내에 있는 모든 비면제 품목의 목록을 작성합니다. 이 사본은 임차인에게 제공되어야 하며, 임차인을 찾을 수 없는 경우 건물 내부에 게시해야 합니다. 이 목록은 법원에 제공되어야 합니다.법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-305
부과금이 면제되는 개인 재산
구내에 있지 않은 세입자의 개인 재산은 면제됩니다. 부과금은 해당 물품이 임차인의 소유인지 다른 사람의 소유인지 여부에 관계없이 임대 건물에 있는 물품에 대해서만 부과되어야 합니다(8-306(a)항). 임대 기간이 15년을 초과하는 경우 임대 건물에 있는 임대인 또는 제8자의 물품에는 부과금이 부과되지 않습니다(306-XNUMX(b)항).
다음과 같은 특정 항목도 부과금에서 면제됩니다.
- 세입자가 직업상 사용하는 수동 및 작동 도구
- 변호사의 법률 서적
- 의사의 수동 기구
- 의사의 의학서적
- 변호사 또는 의사의 파일 및 전문 기록
- 세입자가 소유한 상품에 대한 제3자의 기록된 담보권
법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-306 & 8-307
발작 시기와 방식
부과금은 주야간 언제든지 부과될 수 있습니다. 그러나 법원 명령 없이는 현재 거주 중인 주거 건물에 강제로 진입할 수 없습니다. 압수된 물건이 임차인이 아닌 제7자의 소유인 경우, 제XNUMX자는 압수일로부터 XNUMX일 이내에 자신의 소유물을 제외해 달라고 법원에 청원할 수 있습니다.
물건이 압수되었으나 아직 매각되지 않은 임차인은 법원에 물건 반환을 신청할 수 있지만, 법원은 물건이 반환되기 전에 보증금을 신청하도록 요구할 수 있습니다. 법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-309, 8-311, 8-316, 8-317
판매 전 부동산에서 물품 제거
판매 전에 압류 물품을 보호할 필요가 있음을 입증하는 경우, 원고는 압류 물품을 임대 건물에서 매각될 때까지 법원이 승인한 장소로 옮기도록 법원에 청원할 수 있습니다. 법원은 이를 위해 원고에게 보증금을 요구할 수 있습니다. 판매 대기 중인 보관을 위해 임대 건물에서 다른 장소로 물건을 옮기는 데 드는 비용은 소송 비용의 일부로 포함되어야 합니다. 법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-310 & 8-313
물품의 분실 또는 파손에 대한 책임
부과된 물품의 손실 또는 파손의 위험은 담당관이 물품을 임대 건물에서 제거했는지 여부에 관계없이 임대 건물의 소유자 또는 임차인에게 있습니다. 그러나 담당자는 물품의 고의적인 손상에 대해 소유자에 대해 책임을 집니다. 경찰관은 재산에 부착된 물품을 제거하는 것에 대해 책임을 지지 않으며 경찰관의 제거로 인해 발생한 사람이나 재산에 대한 피해 또는 부상에 대한 청구로부터 경찰관을 보호하기 위해 원고에게 면책 채권을 얻도록 요구할 수 있습니다. 부동산에 부착된 물품의 판매. 법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-312 & 8-313
상품 판매
매각 날짜는 법원의 재량에 달려 있지만 가능한 한 빨리 이루어져야 합니다.
판매는 적어도 매주 발행되고 해당 지역에서 일반 배포되는 신문에 적어도 1회(또는 법원이 명령한 경우 그 이상) 광고되어야 합니다. 이러한 요건을 충족하는 신문이 없을 경우 법원 문에 통지문을 게시할 수 있습니다.
판매 통지에는 판매 시간과 장소가 포함되어야 하며 판매일로부터 최소 7일 전에 게시되거나 게시되어야 합니다. 판매는 판매 통지 후 28일 이내에 이루어져야 합니다.
판매는 공개 경매 형식이어야 합니다. 법원 직원은 임대 건물에서 물건을 적절한 경매 장소로 옮기거나 임대 건물에서 판매를 진행할 수 있습니다. 판매할 상품을 제거하는 비용은 판매 비용에 포함됩니다.
지불해야 할 임대료 청구권을 충족하고 모든 비용을 지불하기에 충분한 임차인의 물품만 판매할 수 있습니다. 타인의 물품을 판매하기 전에 임차인의 물품을 먼저 그리고 필요한 경우 임대료 청구권과 모든 비용을 충족하기 위해 전부 판매해야 하며, 타인의 물품 판매는 임대 요구 사항을 충족하는 데 필요한 범위 내에서만 이루어져야 합니다. 임대료 청구 및 모든 비용. 물품이 매각된 제3자는 제3자 물품의 부과금 및 매각으로 인해 제3자가 입은 손실에 대해 임차인을 상대로 소송을 제기할 권리가 있습니다. 법률 읽기: Md. Code, 부동산 §§ 8-318, 8-319, 8-320, 8-323
판매되지 않은 모든 물품과 잉여금은 임차인에게 반환되거나 법원 명령에 따라 지불되어야 합니다. 법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-320
법원 비용 및 기타 비용을 모두 지불한 후, 조난 매각으로 받은 금액이 집주인의 청구 금액을 지불하기에 충분하지 않은 경우, 집주인은 세입자를 상대로 부족금 판결을 법원에 신청할 수 있습니다. 법을 읽어보세요: 메릴랜드주 부동산법 § 8-325
항소
각 당사자는 명령이나 판결일로부터 14일 이내에 최종 명령이나 판결에 대해 카운티 순회 법원에 항소할 수 있습니다.
항소는 새로운 재판(“de novo”라고 함)으로 진행되며 각 당사자는 요청 시 항소 법원의 규칙에 따라 배심원 재판을 받을 권리가 있습니다.
주의사항: 항소는 원래 재판 이후에 만기가 되는 임대료에 대한 또 다른 조난 조치를 지연하거나 방지하지 않으며, 원래 재판의 판결 또는 명령의 집행을 지연시키지 않습니다. 그러나 세입자가 법원에서 승인한 항소 보증금을 제출하는 경우 법원은 모든 추가 절차를 중단하거나 판결 집행을 명령할 수 있습니다. 법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 8-332