이 페이지의 주제
첫 번째 거절의 권리
볼티모어 시에서는 단독 주택 임대 부동산의 소유자가 자발적으로 해당 부동산을 다른 사람에게 판매하거나 양도하기 전에 현재 세입자가 먼저 거부할 권리가 있습니다. 이는 상업적으로 합리적인 조건으로 해당 부동산을 구매할 수 있는 기회입니다.
법을 읽어보세요: 볼티모어 도시법, 13조, 부제 6
"세입자"란 다른 사람이 소유한 임대 주택을 점유할 자격이 있는 세입자, 차입자 또는 해당 주택에 최소 6개월 동안 거주한 모든 사람을 의미합니다.
- 이전 6개월 동안 임차인이 임대 단위를 점유한 경우, 해당 임대 단위를 점유한 마지막 임차인은 이 법에 따라 "임차인"으로 간주됩니다.
- 임대료 미납으로 인해 퇴거된 세입자는 해당 부동산에 대한 우선권을 행사할 수 없습니다.
"집주인"은 소유자, 임대인, 전대인, 양수인, 대리인 또는 볼티모어 시의 주거용 임대 단위에 대한 임대료 또는 기타 혜택을 받거나 받을 자격이 있는 모든 사람을 의미합니다.
법을 읽어보세요: 볼티모어 시법 제 13조 § 6-2
예외
임차인에게 먼저 부동산을 제공하지 않고 다음 양도가 허용됩니다.
- 집주인의 배우자, 자녀, 부모, 형제자매 또는 인척에게 양도합니다.
- 유언장이나 상속법에 따른 양도;
- 종교적, 자선적 또는 자비로운 세금 면제 수혜자에게 주는 선물,
- 모기지 또는 신탁 증서의 소유권 이전;
- 정부 기관으로 이전;
- 지상 임대료 이자 창출과 관련된 특정 양도,
- 모기지 압류 또는 신탁 증서 대신 소유권 이전;
- 집주인이 세입자에게 부동산을 적절하게 제안했지만 세입자가 제안을 수락하지 않은 경우 공개 경매에서 부동산을 판매하는 경우,
- 집주인이 사망한 경우 집주인의 재산을 관리하는 과정에서 부동산이 매각됩니다.
- 267년 내국세입법 4(c)(1986)항에 정의된 친척 또는 조상과 입양 자녀, 사생아, 의붓 자녀를 포함한 모든 직계 자손에 대한 선의의 선물, 또는
- 부동산이 선의의 제48자 허가를 받은 부동산 중개인을 통해 판매용으로 등록되어 있고, 판매용 공모에 포함된 모든 정보의 사본과 함께 세입자에게 서면으로 통지되어 세입자의 마지막 주소로 전송되는 소유권 이전. 부동산 중개인에게 부동산을 등록한 후 XNUMX시간 이내에 알려진 주소를 배달 증명 우편으로 보내고 영수증을 요청해야 하며 다음 사항을 충족해야 합니다.
- 위의 면제 사항 중 하나로 인해 이 부제에 따른 우선 거부 권리가 적용되지 않습니다.
- 임차인은 다른 일반 대중과 동일한 기준으로 부동산 구매에 대해 협상할 수 있습니다. 그리고
- 세입자는 주택 구입 및 융자 과정에 대한 정보를 얻기 위해 주택 및 지역사회 개발부의 주택 소유 연구소에 문의할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 볼티모어 시법 제 13조 § 6-7
순서
세입자에 대한 서면 판매 제안 및 세입자의 응답
집주인은 단독 주택에 대한 소유권을 양도하기 전에, 임대인은 판매 가격과 판매 조건을 명시한 서면 판매 제안을 우편 요금 선불로 1종 우편으로 세입자에게 우편으로 보내야 합니다. 발송인은 우체국으로부터 우편물에 대한 영수증도 받아야 합니다.
집주인이 세입자에게 제안을 우편으로 보내기 전 또는 30일 통지 기간 동안 제30자와 매매 계약을 체결한 경우, 집주인은 위에 규정된 것과 동일한 방식으로 세입자에게 계약 통지를 우편으로 보내야 합니다. 임차인은 해당 우편물을 받은 날로부터 XNUMX일 이내에 최소한 제XNUMX자가 제시한 금액만큼 부동산을 구매할 의사가 있음을 표시해야 합니다.
임차인이 제안을 수락하기로 결정한 경우, 임차인은 제안이 발송된 날로부터 30일 이내에 XNUMX급 우편, 우편 요금 선불로 응답하고 우체국에서 영수증을 받아야 합니다. 임차인이 구매 자금 조달이나 보장을 지원하기 위해 연방, 주 또는 시 프로그램을 사용할 계획인 경우 임차인은 집주인에게 임차인 통지문에 해당 프로그램을 명시해야 합니다.
임차인이 임대인에게 우선 거부권을 행사하겠다는 의사를 통지한 경우, 임대인은 판매 제안에 표시된 것과 동일한 조건으로 부동산 판매를 위해 실행된 계약을 임차인에게 제공해야 합니다. 10일 이내에 당사자 계약을 체결합니다. 그러면 임차인은 계약서 전달 후 10일 이내에 계약을 이행하고 이행된 계약서와 필요한 보증금을 집주인에게 반환해야 합니다.
법을 읽어보세요: 볼티모어 시법 제 13조 § 6-4(a
30일 기간이 만료된 후, 집주인이 세입자에게 제안한 금액보다 적은 금액으로 또는 세입자에게 제안한 계약보다 구매자에게 훨씬 더 유리한 조건으로 제15자와 계약을 체결한 경우 세입자는 다음을 수행해야 합니다. 위와 같이 통보를 받습니다. 이번에는 임차인이 첫 번째 제안을 받은 후 6개월을 초과하지 않았거나 제80자와의 계약 순수익이 세입자에게 제공되는 첫 번째 제안의 30% 미만; 이 경우 세입자는 우편물을 받은 날로부터 XNUMX일 이내에 응답해야 합니다.
법을 읽어보세요: 볼티모어 시법, 13조 § 6-4(b)
세입자의 주택이 대량 매매 계약(1.75개 이상의 부동산 매매로 정의됨)에 포함되어 있고 세입자가 주택 구입 권리를 행사하기로 결정한 경우, 집주인은 세입자에게 가격을 최대 XNUMX%까지 인상할 수 있습니다. 제XNUMX자에게 제공되는 가격입니다.
법을 읽어보세요: 볼티모어 시법, 13조 § 6-4(e)
제안 및 계약의 필수 조건
- 세입자에 대한 모든 판매 제안에는 이 법에 따른 세입자의 권리에 대한 설명이 포함되어야 하며, 제안 사본은 주택 및 지역사회 개발부에 보내야 합니다.
- 정산일은 세입자가 계약에 서명한 후 60일 이내일 필요는 없습니다. 임차인이 구매 자금 조달을 돕기 위해 연방, 주 또는 지역 프로그램을 사용할 것을 제안하는 경우, 임차인이 계약에 서명한 후 90일 이내에 합의가 요구될 수 없습니다.
- 집주인은 세입자가 자금 조달을 지원하기 위해 정부 프로그램을 사용할 것을 제안한다는 이유로 세입자와의 계약을 거부할 수 없습니다.
- 임차인이 구매를 지원하기 위해 정부 프로그램을 사용할 것을 제안하는 경우, 집주인은 프로그램에서 요구하는 것보다 더 많은 보증금을 요구할 수 없습니다. 정부 프로그램이 관련되지 않은 경우 보증금은 판매 가격의 7%를 초과할 수 없습니다.
- 판매 계약에서는 집주인이 계약을 입찰한 날로부터 60일 이내에 세입자에게 자금 조달을 요구할 수 없습니다.
- 판매 계약은 임차인이 해당 기간 내에 적절한 자금을 조달할 수 없는 경우 임차인을 계약에서 해제해야 합니다.
- 임차인이 계약에 서명한 날로부터 은행업일 기준 7일 이내에 융자를 신청하도록 요구하는 계약 조항은 불합리하며 이 법을 위반합니다.
법을 읽어보세요: 볼티모어 시법 제 13조 § 6-5
판매 유효성 - 집주인과 제3자 사이의 매매계약의 유효성은 이 법의 준수 여부에 달려 있으며, 계약서에는 이를 명시해야 합니다.
법을 읽어보세요: 볼티모어 시법, 13조 § 6-4(c)
집주인이 이 법에 따라 세입자 자격을 갖춘 사람에게 특정 재산을 양도하는 경우, 다른 사람이 세입자 자격을 갖췄거나 해당 사람이 유일한 세입자가 아니거나 임차인이 아닌 경우에도 집주인은 규정을 준수하는 것으로 간주됩니다. 집주인이 임대를 한 사람.
집주인이 판매 제안 통지를 보낸 후 세입자가 변경되는 경우 새 세입자는 통지를 받을 권리가 있으며 제3자로서 계약을 체결할 권리가 있습니다.
세입자는 판매 제안이나 이 법에서 요구하는 통지를 받을 권리를 포기할 수 없습니다. 임차인은 집주인과 매매계약을 체결할 수 있는 기간에 대한 권리를 포기할 수 있고, 임차인은 정해진 기간을 기다리지 않고 집주인에게 계약을 체결하거나 제3자에게 소유권을 양도할 수 있는 권리를 부여할 수 있다. 세입자의 그러한 권리 포기는 서면으로 작성하여 세입자가 서명해야 하며, 권리 포기서 상단에 세입자가 권리 포기에 서명할 의무가 없으며 서명을 거부하여 퇴거될 수 없다는 점을 명시해야 합니다. 세입자는 자신의 권리 포기에 서명하는 것을 거부했다는 이유로 퇴거될 수 없습니다.
법을 읽어보세요: 볼티모어 시법 제 13조 § 6-6
단독 주택 임대 주택이 임차인이 아닌 사람에게 양도되는 경우, 집주인은 섹션 6-9(c)(섹션 6-9)에 설명된 대로 자세한 진술서(선서 진술서)를 볼티모어 시 토지 기록 사무소에 제출해야 합니다. (ㅏ)). 이 진술서를 적절하게 제출하면 이 법에 따라 발생하는 세입자의 모든 청구로부터 양수인을 보호할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 볼티모어 시법 제 13조 § 6-9
이 법에 따른 절차와 관련하여 집주인과 임차인에 대한 추가 요구 사항이 있습니다. 법을 주의 깊게 읽어보세요. 궁금한 점이 있으면 변호사와 상담해 보세요.
법을 읽어보세요: 볼티모어 도시법, 13조, 부제 6
처벌
허위 진술서 작성과 관련된 처벌 외에도 집주인이 이 법의 조항을 위반하는 경우 집주인은 경범죄에 해당하며 각 위반에 대해 최대 $500의 벌금이 부과될 수 있습니다. 또한 세입자는 금지 명령을 통해 이 법 위반을 중단하도록 법원에 요청할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 볼티모어 시법 제 13조 § 6-8