집주인 및 소송 제기와의 갈등 처리
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법정 회피
임대 상황에서 삶의 사실 중 하나는 좋은 집주인이나 좋은 임차인을 대신할 수 없다는 것입니다. 법은 각 당사자의 관계와 책임을 정의할 수 있지만 예의 바르고 정중하며 공정하게 행동함으로써 가장 잘 해결되는 상황이 항상 있습니다.
집주인은 세입자가 "문제"를 겪을 가능성을 줄이기 위해 신용 조사를 하고, 추천인을 요청하고, 세입자의 이전 집주인과 확인하는 경우가 많습니다. 세입자가 같은 이유로 예비 집주인을 확인하는 것도 좋습니다. 이를 수행하는 한 가지 방법은 현재 세입자 몇 명을 인터뷰하는 것입니다. 또 다른 방법은 친구나 지인에게 집주인이 그들을 어떻게 대하는지 물어보고, 그들이 만족한다면 그 집주인에게 연락하여 관심을 가질 만한 임대 주택을 알아보는 것입니다. 다음은 충돌이 발생하기 전에 집주인과 세입자가 함께 협력하여 문제를 해결할 수 있는 몇 가지 방법입니다.
- 집주인은 임차인과 합리적으로 의사소통을 하도록 노력해야 합니다. 이러한 의사소통은 외교적으로 접근해야 하며 설명이 철저해야 합니다. 적절한 의사소통의 부족은 임차인과 집주인 사이의 긴장의 주요 원인입니다. 몇 가지 예:
- 아파트 단지에서 문제가 발생했습니다. 세입자는 관리팀이 제공하지 않는 특정 서비스(에어컨 등)에 대한 비용을 지불했습니다. 세입자 개인은 경영진의 의견을 듣기가 어려워 세입자 협회를 구성합니다. 경영진은 세입자 대표와의 만남을 거부하고 의사소통은 더욱 두절됩니다.
- 집주인은 수리하는 데 시간이 더 필요하지만 세입자에게 알리지 않습니다.
- 에어컨이 고장나서 한여름 한달간 꺼집니다. 경영진은 언제 수정될 수 있는지 설명하지 않고 회피합니다.
- 개발로 향하는 수도관에 큰 문제가 발생합니다. 경고나 설명도 없이 경영진은 이틀 동안 단수했다.
- 경영진은 임대 위반을 주장하는 퇴거 통지서를 보냅니다. 임차인은 이에 대한 불만 사항에 대해 사전 경고를 받지 않았습니다.
- 한동안 수도요금을 납부해 오던 집주인이 아무런 설명도, 법에서 요구하는 통지도 없이 갑자기 세입자에게 수도요금 고지서를 보냅니다.
- 집주인이 사용하는 많은 양식 편지는 퉁명스럽고, 제대로 작성되지 않았으며, 불필요한 분노를 유발합니다. 집주인은 너무 바빠서 다른 조치를 취할 수 없다고 주장하지만 이러한 접근 방식으로 인해 발생하는 복잡성은 더 큰 문제를 일으킬 수 있습니다. 조금만 생각해보면 양식 편지도 같은 내용을 말하면서도 분노를 최소화할 수 있습니다.
- 집주인은 세입자에게 다음과 같은 서류를 제시해야 합니다. 공정하고 합리적인 임대, 메릴랜드 법률을 준수합니다. 임대차 계약서는 이해하기 쉬운 언어로 간결하게 작성되어야 하며, 임차인과 집주인의 책임을 명확하게 명시해야 합니다. 집주인은 세입자와 임대 계약을 검토하여 모든 당사자가 동의하는 내용을 이해할 수 있도록 시간을 들여야 합니다. 집주인은 서명하기 전에 임대 계약서 사본을 장래 세입자에게 제공하여 세입자가 부담 없이 검토할 수 있도록 해야 합니다. 서명 후 모든 당사자는 서명된 임대 계약서 사본을 보관해야 합니다.
- 집주인은 임대 계약서 외에 모든 "규칙 및 규정"에 대한 서면 사본을 각 세입자에게 제공해야 합니다. 규칙은 합리적이어야 합니다. 일부 규칙은 다른 규칙보다 더 중요하며 특정 상황에서는 규칙을 포기해야 한다는 사실이 인정됩니다. 예를 들어, 경영진은 "애완동물 금지" 규칙을 삽입할 수 있지만 이미 애완동물을 키우고 있는 사람은 애완동물을 키우는 것을 허용할 수 있습니다.
- 집주인은 집을 고치거나 수리하겠다는 약속을 지켜야 합니다. 때때로 그러한 약속은 임차인이 이사하기 전에 유도하기 위해 이루어졌지만 지켜지지 않거나 집주인이 수리를 완료하는 데 수개월이 걸리기도 합니다.
- 집주인은 임대료를 인상하거나 임대차 계약을 종료하기를 원하는 경우 법률에서 요구하는 대로 서면으로 적절한 통지를 해야 합니다.
- 집주인은 법적 절차를 남용해서는 안 됩니다. 예를 들어, 임차인을 빨리 쫓아내려는 일부 집주인은 적절한 통지를 하는 대신 임대료 수락을 거부한 다음 임차인을 임대료 미납 및 퇴거 소송으로 법원에 데려갈 것입니다.
- 집주인이 돌려주어야 합니다 보증금 세입자가 건물을 비운 후 가능한 한 빨리, 45일 마감 기간이 만료될 때까지 기다리지 마십시오. 집주인은 보증금에서 공제되는 금액이 공정하고, 일반적인 마모를 넘어서는 손해에 해당하며, 공제 금액이 적절하게 설명되어 있는지 확인해야 합니다. 보증금법은 양 당사자의 권리를 보장합니다.
- 임차인이 공공 기관에 집주인에 대해 불만을 제기했거나 임차인 협회를 결성했거나 가입했다는 이유로 집주인은 임차인에게 보복해서는 안 됩니다.
세입자 협회는 품위있고 전문적인 집주인에게 위협이 되지 않지만, 세입자와 집주인이 서로 소통할 수 있는 방법입니다. 세입자의 기대가 불합리한 경우 협회를 통해 이에 대한 정보를 얻을 수 있습니다. 집주인과 긴밀히 협력하는 협회는 아파트 단지를 더 살기 좋은 곳으로 만들 수 있습니다.
소송을 제기할 시기
민사 소송은 일반적으로 소송 원인이 발생한 날로부터 3년 이내에 제기되어야 하며, 임차인과 집주인의 이해관계가 다음과 같은 경우는 예외입니다.
소송 원인이 법원 판결이나 봉인된 임대 계약에 근거한 경우, 기한은 12년입니다.
임차인과 집주인이 서명한 곳에 "인감"이라는 단어가 나타나면 임대 계약은 봉인된 문서로 간주될 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드주 코드, 법원 및 사법 절차 § 5-102
상대방의 사기로 인해 소송 원인을 알지 못한 경우, 소송 원인은 먼저 사람이 사기를 발견했거나 일반적인 주의를 기울여 사기를 발견했어야 했던 때 발생한 것으로 간주됩니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드주 코드, 법원 및 사법 절차 § 5-203
미성년자 또는 정신적 무능력자의 경우, 소송 원인의 기한이 3년 미만인 경우 장애가 제거된 후 더 짧은 기간 내에 소송을 제기해야 합니다. 기한이 3년인 경우, 장애가 제거된 후 3년 내에 소송을 제기할 수 있습니다. 장애가 제거될 때까지 기한이 3년 이상 남아 있는 경우, 해당 기간 동안 언제든지 소송을 제기할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드주 코드, 법원 및 사법 절차 § 5-201
소송 제기 장소
민사 소송은 피고가 "거주하거나, 정규 사업을 수행하거나, 고용되거나, 상습적으로 직업에 종사하는" 카운티에서 제기될 수 있습니다. 기업은 또한 메릴랜드 주 사무소를 운영하는 카운티에서 소송을 당할 수도 있습니다.
피고가 두 명 이상이고 소송을 제기할 수 있는 카운티가 두 개 이상인 경우 모든 피고는 소송 원인이 발생한 카운티 또는 그들 중 한 명이라도 고소를 당할 수 있는 카운티에서 고소될 수 있습니다.
본 법의 목적상 "카운티"에는 볼티모어 시가 포함됩니다.
상기 조항에 추가로 다음 조항이 추가됩니다.
- 퇴거(퇴거)에 대한 소송은 소송의 근거가 되는 토지의 일부가 위치한 모든 카운티에서 제기될 수 있습니다.
- 부당하게 취하거나 부당하게 보류된 개인 재산의 반환에 대한 소송은 해당 재산이 위치한 모든 카운티에서 제기될 수 있습니다.
- 과실에 근거한 민사소송은 소송의 원인이 발생한 경우 제기될 수 있습니다.
- 메릴랜드 주 비거주자에 대한 손해 배상 소송은 메릴랜드 내 어느 곳에서나 제기될 수 있습니다.
- 메릴랜드 주에 주요 사업장이 없는 기업에 대한 소송은 원고가 거주하는 곳에서 제기될 수 있습니다.
- 원본 절차(소송 제기 시 법원의 권한에 따라 재산, 임금 등을 가져오는 것)에 따른 압류는 해당 재산이 있는 곳 또는 압류 대상자가 거주하는 곳에서 제기할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드주 코드, 법원 및 사법 절차 §§ 6-201 & 6-203