집주인에 의한 판매
이 어플리케이션에는 XNUMXµm 및 XNUMXµm 파장에서 최대 XNUMXW의 평균 출력을 제공하는 2024년 임차인 권리 및 안정화법 임대주택을 대중이나 제3자에게 매각하기 전에 세입자가 해당 주택의 매수를 협상할 수 있는 절차를 수립합니다.
임차인의 독점 협상 기간
주거용 임대 부동산을 판매하기 전에 부동산 소유주는 세입자에게 부동산 매수 제안을 제출할 권리가 있음을 서면으로 통지해야 합니다. 통지서는 주택 및 커뮤니티 개발부에서 지정한 양식을 따라야 하며,
- 우편 증명서가 첨부된 1등급 우편으로 배달되거나, 배달 추적 및 확인을 제공하는 배달 서비스로 배달되어야 합니다.
- 임차인과의 매매 계약에 소유자가 포함하기로 동의하는 조건이 포함되어 있습니다.
- 해당 공지가 구매 제안이며 구속력 있는 매매 계약으로 의도되지 않는다는 점을 나타냅니다.
- 임차인이 매수 제안을 제출할 수 있는 마감일과 임차인의 단독 협상 기간 등을 명시합니다.
건물 소유자는 또한 세입자 및 임대인 사무국(OTLA)에 통지 사본을 보내야 합니다.
부동산 매수 권리에 대한 통지를 받으면, 독점 협상 기간 동안 세입자는 소유자와 독점적으로 협상할 수 있습니다. 독점 협상 기간 동안 세입자는 부동산 매수 제안을 제출하거나 제안을 긍정적으로 거부할 수 있습니다. 세입자가 제안을 거부하거나 응답하지 않으면 소유자는 부동산을 공개적으로 판매할 수 있습니다.
세입자가 부동산 매수에 관심이 있는 경우, 30일 이내에 제안을 제출해야 합니다. 세입자가 제안을 제출하는 경우, 소유자는 다음을 수행해야 합니다.
- 제안에 공지에 포함된 것과 동일하거나 더 유리한 실질적 조건이 포함되어 있는 경우 제안을 수락하거나
- 세입자의 제안이 공지 사항과 다른 조건을 포함하고 있을 경우, 반대 제안을 제출하세요.
소유자가 반대 제안을 제출하면 세입자는 5일 이내에 반대 제안에 응답해야 합니다. 세입자는 반대 제안을 수락하거나 거부할 수 있습니다. 세입자가 5일 이내에 응답하지 않으면 반대 제안은 거부된 것으로 간주되며 소유자는 OTLA에 통지해야 합니다.
여러 세입자가 제안을 제출하는 경우, 소유자는 다른 세입자에게 책임을 지지 않고 가장 유리한 세입자를 선택할 수 있습니다. 협상은 표준 부동산 관행에 따라 성실하게 이루어져야 하며, 자금 조달 제한이나 검사 권리와 같은 불합리한 제한을 부과할 수 없습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 8-119
첫 번째 거절의 권리
주거용 임대 부동산을 판매하기 전에 부동산의 임차인 또는 임차인 그룹은 부동산을 구매할 우선권이 있습니다. 우선권은 임차인 또는 임차인 그룹이 소유자가 다른 사람에게 판매하기 전에 부동산을 구매할 기회가 있음을 의미합니다. 이 권리는 소유자가 독점 협상 기간 동안 임차인에게 제공된 가격보다 10% 낮은 제XNUMX자 제안을 수락하거나 소유자가 부동산을 판매 목록에 올리지 않고도 요청되지 않은 제안을 받은 경우에 적용됩니다.
이러한 두 가지 상황에서 소유자가 제3자로부터 부동산 매수 제안을 받은 경우, 소유자는 다음의 경우를 제외하고는 제안을 수락할 수 없습니다.
- 소유자는 임차인의 우선 거절권에 대한 서면 통지를 임차인에게 제공합니다.
- 임차인은 통지를 받은 후 30일 이내에 우선 매수권을 행사할 기회가 있습니다.
통지를 받으면 세입자는 판매가 진행되기 전에 제3자 제안에 맞출 수 있습니다. 세입자가 제안에 맞출 경우 소유자는 이를 수락해야 합니다. 여러 세입자가 제안을 제출하는 경우 소유자는 가장 유리한 제안을 선택할 수 있습니다. 세입자가 기간 내에 행동하지 않으면 우선 거부권이 포기되고 소유자는 판매를 진행할 수 있습니다.
소유자가 세입자의 매수 제안을 수락했지만 정산 전에 계약이 종료된 경우 세입자의 우선 거부권은 포기되고 소유자는 OTLA에 통지해야 합니다. 세입자가 매수 제안을 전달하지 않으면 세입자의 우선 거부권은 포기된 것으로 간주되고 소유자는 제3자 제안을 수락할 수 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 8-119
제외
다음의 경우에는 임차인의 배타적 협상기간 및 우선매수권이 적용되지 않습니다.
- 소유자의 가족에게 소유권 이전
- 소유자가 전적으로 소유한 사업체에 대한 소유권 이전
- 법원 명령을 통한 소유권 이전(압류, 세금 매각, 법원 임명 수탁자에 의한 매각 등)
- 사망자의 재산, 보호, 후견 또는 신탁 관리 과정에서 수탁자가 하는 이전.
- 유언장, 신탁증서 또는 상속을 통한 소유권 이전
- 단순 법적 소유권을 취소 가능한 신탁으로 이전하는 것
- 국가 또는 지방 정부에 대한 소유권 이전
- 담보권이나 신탁증서의 압류 대신 소유권 이전
- 법원 명령, 관리인 선임 또는 법원 승인 합의를 통한 소유권 이전
- 파산 법원 명령을 통한 소유권 이전 또는 파산 관리인 또는 채무자가 소유권을 매각하는 경우
- 세금 면제 비영리 조직에 대한 소유권 선물 이전 또는
- 공공주택 당국에 의한 소유권 이전.
- 4개 이상의 개별 주거 단위가 있는 주거용 임대 부동산
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 8-119
벌금 및 책임
임차인의 독점적 협상 기간 및 우선 거부권을 위반한 소유자는 위반당 최대 $1,000의 벌금을 부과받을 수 있습니다. 임차인과 소유자 간의 매매가 확정된 후, 이러한 조항을 준수하지 못한 것에 대한 모든 책임은 부동산이 아닌 소유자에게 있습니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 8-119
임대된 부동산 구매
집주인이 해당 부동산을 판매하고 구매자가 해당 부동산이 임차인에게 임대되었다는 실제 또는 추정 통지를 받은 경우, 구매자는 임대 계약 조항을 준수해야 합니다. 임차인이 건물을 점유하고 있는 경우, 구매자는 법에 따라 임대 계약에 대한 통지를 받은 것으로 간주됩니다. 임차인과 새 소유자의 권리와 책임은 임차인과 전 소유자 사이에 존재했던 것과 동일합니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 부동산 § 8-101
세금 판매
집주인이 재산세나 공과금을 납부하지 않는 경우, 카운티는 해당 부동산을 팔아 빚진 돈을 회수할 수 있습니다. 세금 판매에 대한 추가 정보. 부동산이 매각된 후 부동산을 구입한 구매자(원고)는 압류 절차를 통해 소유권을 취득할 수 있습니다. 압류 절차 동안 원고는 세입자에게 서면 통지를 보내야 합니다.
임차인의 신원이 확인되면 알려져있다 원고에게 보내는 통지는 다음과 같아야 합니다.
- 배달 증명 우편, 우편 요금 선불, 반송 영수증 요청 등으로 발송되어야 합니다.
- 불만 사항의 사본을 포함합니다.
임차인의 신원이 확인되면 알려지지 않았다 원고에게 보내는 통지는 다음과 같아야 합니다.
- '거주자'라는 주소로 우편 요금을 선불로 지불한 1종 우편을 통해 해당 부동산의 별도로 임대한 각 구역으로 발송해야 합니다.
- 봉투 외부에는 "압류 조치 통지"라는 문구가 눈에 띄게 표시되어 있어야 합니다.
- 불만 사항의 사본을 포함합니다.
통지서에는 눈에 띄는 굵은 글씨체로 다음과 같은 문구가 있어야 합니다: "미납된 세금과 비용 및 지출을 모두 납부하지 않은 경우, 법원은 귀하의 임대차 계약과 부동산 점유권을 종료시키는 환매권을 박탈하는 판결을 내릴 수 있습니다. . 귀하는 비용 및 비용과 함께 미납된 세금을 납부하고 임대 계약 종료 및 퇴거를 피할 권리가 있습니다. 환매권을 박탈하는 판결은 향후 90일 이내에 내려질 수 있으며 그 당시 퇴거되거나 다음을 요구받을 수 있습니다. 부동산을 비워라."
원고가 판매의 최종 승인 이전에 소송을 제기하는 경우 세입자가 통지를 받지 못했다고 해서 판매가 무효화되지는 않습니다.
환매권을 박탈하는 판결이 내려진 후, 원고는 해당 재산을 점유할 수 있습니다. 원고는 부동산을 점유하기 최소 30일 전에 세입자에게 이를 알려야 합니다. 통지는 서면으로 이루어져야 합니다.
법을 읽어보세요: 메릴랜드 코드, 세금 재산 § 14-836