A menos que el contrato de arrendamiento estipule otra cosa, existe una garantía o convenio implícito del arrendador de permitir que durante la vigencia del arrendamiento el inquilino pueda disfrutar del “goce pacífico” de la propiedad. El Tribunal de Apelaciones Especiales de Maryland ha sostenido que aunque la perturbación al goce pacífico del inquilino no sea causado por el arrendador sino por otro inquilino, la perturbación puede atribuirse al arrendador debido a que éste puede tomar medidas (como notificación, y si es necesario, desahucio) en contra del inquilino infractor.

Si el arrendador no corrige o pone término a la perturbación, y ésta interfiere seriamente con el uso y goce del inquilino de la propiedad alquilada, se justifica que el inquilino abandone la propiedad. El inquilino que abandona una propiedad debido a estas condiciones no tendrá obligación de seguir pagando el alquiler. De conformidad con la ley, el arrendador ha infringido el convenio de goce pacífico y ha “desahuciado de manera constructiva” al inquilino. Se puede solicitar al arrendador que pague al inquilino gastos de mudanza, honorarios de abogado y otros gastos originados por el desahucio constructivo. (La causa del Tribunal de Apelaciones Especiales es Bocchini c/ Gorn Management Co., 69 Apelaciones de Maryland 1 (1986).)

NOTA: los hechos en Bocchini c/ Gorn, anteriormente mencionado, fueron que el arrendador se enteró del problema y no tomó medidas en contra de un inquilino que insistió durante un período de varios meses en hacer ruidos muy molestos y también amenazó al inquilino que se quejó después de que le pidió que modificará su conducta y de que pidió ayuda al arrendador. El tribunal señaló que los hechos constituían una infracción al convenio de goce pacífico y admitió la demanda del inquilino de que se le había desahuciado de manera constructiva.

Un inquilino que considera que su uso y goce de la propiedad se ven seriamente afectados por el arrendador o por otro inquilino, debe comunicar el problema al arrendador por escrito, brindar al arrendador una oportunidad razonable para resolver la situación y si es posible, contar con testigos de la situación.

Si todos los esfuerzos fracasan, si la perturbación continúa y el inquilino decide mudarse antes del término de la vigencia del contrato de arrendamiento, todavía existe el riesgo de que el arrendador entable una demanda por pérdida del alquiler adeudado por el resto de la vigencia del contrato de arrendamiento. Para que el inquilino gane, tendrá que demostrar al tribunal que la perturbación era lo suficientemente considerable para constituir un “desahucio constructivo”. Lo siguiente se ha determinado adecuado para admitir una demanda de desahucio constructivo en Maryland: no proporcionar calefacción, servicio de ascensor y electricidad necesaria (Chas. E. Burt, Inc. c/ Seven Grand Corp., 340 Mass. 124, 163 N.E.2d 4 (1959)); no proporcionar instalaciones sanitarias (Thirteenth and Washington Sts. Corp. c/ Nelson, 123 Utah 70, 254 P.2d 847 (1953)); e inundación frecuente de la propiedad por culpa del arrendador (Reste Realty Corp. c/ Cooper, 53 N.J. 444, 251 A.2d 268 (1969)).

Dado que la jurisprudencia indica que un arrendador sólo puede ser responsable por el incumplimiento del convenio de goce pacífico y/o desahucio constructivo si estaba enterado de la perturbación o del problema, un inquilino debe asegurarse de notificar al arrendador el problema, de preferencia, por escrito.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Secciones 2-115, 8-204

Ruido

El ruido da lugar a las peores confrontaciones entre inquilinos. Muchas veces, la situación se deteriora y pasa a ser un conflicto: quejas constantes y negaciones enfadadas, golpear en el techo o pisotear el piso, llamadas a la policía seguidas de ruido más fuerte cuando la policía ha abandonado el lugar, otras represalias de una u otra forma, ¡incluso hasta el grado de rajar neumáticos!

Muchos inquilinos que son objeto de quejas sienten que alguien irracional y excesivamente sensible al ruido los está acosando. Otros inquilinos estipulan que su vida es absolutamente miserable debido al ruido excesivo de otro inquilino.  

Los puntos a considerar en ambos lados de la controversia:

  • Antes de alquilar, vaya al complejo y hable con los inquilinos que viven ahí y verifique el grado de aislamiento del ruido de los departamentos y la capacidad de respuesta de la administración a las quejas por ruido. La administración tiene la responsabilidad de asegurar el goce pacífico de la propiedad.
  • Si tiene una buena relación con los inquilinos que causan ruido, debe intentar, de manera diplomática, resolver la situación al llamar o hablar con los inquilinos ruidosos, antes de ir a la administración. No exprese enfado. No amenace. Es posible que los inquilinos infractores no sepan lo ruidosos que son.
  • •    Sea considerado con los demás. Tenga cuidado con el ruido. Aunque pague el alquiler y tenga derecho a disfrutar de su departamento, usted ha optado por un estilo de vida, un departamento en lugar de una casa adosada, que establece normas de conducta adecuadas para vivir cerca de otras personas. Acepte las quejas de una manera positiva. Sea consciente de que la hostilidad genera hostilidad y una vez que comienza el conflicto, no se puede saber dónde terminará.
  • Si es sensible al ruido, considere alquilar en el último piso.
  • Si tiene hijos muy activos, intente alquilar un departamento en la planta baja.
  • Asegúrese de cubrir los pisos de manera adecuada con alfombras. Incluso si tiene alfombra de muro a muro, algunos tapetes adicionales serán de utilidad.
  • Para escuchar televisión, radio o un reproductor de CD tarde en la noche, utilice audífonos. Con ellos puede obtener un excelente sonido, e incluso hay audífonos que son inalámbricos.
  • Una inquilina me dijo que el uso ocasional de tapones para los oídos funcionaron perfecto para ella.
  • Intente ser tolerante de una fiesta de fin de semana de vez en cuando en la que se pueden emitir ruidos fuertes.  

Si es necesario, quéjese ante la administración por escrito y guarde una copia de su queja. Asegúrese de saber dónde se origina el ruido. Sea muy específico respecto del tipo de ruido y su hora y grado. Hable con otros inquilinos para saber si están molestos. Siempre es más eficaz que varias personas se quejen. Si es necesario, intente que un amigo, como testigo, esté presente cuando es probable que haya ruido. Cabe señalar que la administración debe ser justa y muchas veces se ve atrapada en medio de demandas contradictorias y cargos que no son fáciles de resolver.

Si todo lo demás fracasa, considere solicitar un traslado a otro departamento incluso si no es conveniente y cuesta dinero. La tranquilidad y la capacidad para salir de una situación muy negativa hace que el esfuerzo valga la pena.

Como último recurso, si ha notificado sobre el ruido al arrendador, y después de un tiempo razonable no ha corregido el problema, puede permanecer en su departamento y demandar al arrendador por incumplimiento del convenio de goce pacífico o puede mudarse y demandar al arrendador por desahucio constructivo. Se sugiere encarecidamente que solicite asesoría legal antes de embarcarse en este curso de acción.

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