Prácticamente en todos los casos, se requiere una notificación por escrito para que un arrendador o un inquilino rescindan un contrato de arrendamiento, incluso arrendamientos orales mensuales. Por lo general, el contrato de arrendamiento especificará que se requiere la notificación. Los períodos de notificación indicados a continuación son los períodos mínimos requeridos por ley y el inquilino no puede renunciar a su derecho de recibir el mínimo prescrito. Sin embargo, el arrendador o el inquilino, o ambos, pueden acordar proporcionar un período de notificación mayor que el exigido por ley, pero un contrato de arrendamiento escrito no puede requerir que el período de notificación al inquilino sea mayor que el período de notificación proporcionado por el arrendador.

NOTA: el día de entrega no se contabiliza como parte del período de notificación. Si la notificación se envía por correo, se debe enviar con suficiente anticipación para su entrega oportuna; los tribunales generalmente asumen la entrega tres días después de su envío.
El plazo para la notificación por parte del arrendador al inquilino para rescindir el arrendamiento según lo exigido por la ley del estado es el siguiente:

  1. En el caso de arrendamientos semanales, la notificación se debe entregar por escrito al menos una semana antes del término de la semana en que el inquilino debe abandonar la propiedad;
  2. En el caso de arrendamientos mensuales, la notificación se debe entregar por escrito al menos un mes antes del término del mes en que el inquilino debe abandonar la propiedad;
  3. En el caso de arrendamientos anuales, incluidos arrendamientos de campos de tabaco, la notificación se debe entregar por escrito al menos tres meses antes del término del año actual del arrendamiento. (Todos los demás arrendamientos de fincas requieren una notificación de seis meses antes del término del año del contrato de arrendamiento.);
  4. En el caso de arrendamientos a plazo fijo (sin disposición de renovación), la notificación se debe entregar por escrito al menos un mes antes del término de la vigencia;
  5. En arrendamientos a voluntad (sin plazo fijo), se debe notificar por escrito con un mes de anticipación.

Los períodos de notificación anteriormente indicados son períodos mínimos exigidos por ley si el arrendador quiere ser elegible para solicitar ayuda al tribunal para desahuciar a un inquilino que no cumple con la notificación de abandono (un inquilino que “retiene la propiedad”).
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Secciones 8-208(d)(5), 8-501, 8-402

Si las mejoras en la propiedad alquilada por un período inferior a siete años pasan a ser inhabitables debido a un incendio o a un accidente inevitable, el arrendamiento finaliza, y toda la responsabilidad del alquiler se suspende a partir del día del incendio o del accidente inevitable.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-112

En arrendamientos mensuales o semanales en los que no existe un contrato de arrendamiento escrito ni un requisito de código, del estado o local, en relación con la notificación por parte del inquilino al arrendador, el derecho consuetudinario exige que el período de notificación sea igual al período base del arrendamiento, como por ejemplo, una semana o un mes. El Código de Maryland no estipula nada al respecto, y los pocos casos informados no ofrecen una guía clara. Si hay alguna pregunta acerca de la vigencia real del arrendamiento, el inquilino debe proporcionar una notificación por el período mayor.

La notificación debe ser por escrito. En los siguientes casos, el arrendador no tiene que entregar al inquilino una notificación de rescisión por escrito, siempre que el arrendador pueda demostrar la notificación oral del inquilino “por testimonio fehaciente”

  • En un arrendamiento anual, el inquilino proporcionó al arrendador o a su representante una notificación de rescisión oral con al menos tres meses de anticipación al término del año (en todos los arrendamientos de fincas, la notificación debe realizarse al menos con seis meses de anticipación), o
  • En todos los demás casos, el inquilino dio al arrendador o a su representante una notificación de rescisión oral con al menos un mes de anticipación al términos del contrato de arrendamiento.

El día de entrega no se contabiliza como parte del período de notificación. Las notificaciones siempre se deben entregar con suficiente tiempo, ya que un día de atraso puede invalidar la notificación. La notificación se puede entregar en forma personal o enviar por correo con suficiente anticipación para que se entregue en forma oportuna. Generalmente, los tribunales asumen la entrega después de tres días de su envío.

Un arrendador puede entregar una notificación de rescisión de contrato de arrendamiento de 30 días por escrito, que estipule la supuesta causa, en cualquier momento durante el arrendamiento. En Baltimore City, la notificación se debe entregar antes del término de la semana o del mes en que el arrendador quiere que el inquilino haga abandono de la propiedad. Fuera de Baltimore City, el arrendador puede entregar una notificación de rescisión de 30 días por escrito de inmediato. Por supuesto, el inquilino puede impugnar la notificación.

Rescisión del arrendamiento por incendio o accidente inevitable

Si la propiedad alquilada por un plazo de siete años o menos queda inhabitable debido a un incendio o a un accidente inevitable, el arrendamiento finaliza, y el inquilino ya no es responsable del pago del alquiler. (Si un error o una negligencia del inquilino causó o contribuyó al incendio o a otra causa de destrucción, puede ser responsable de los daños.)

Una disposición del contrato de arrendamiento que exige que el inquilino devuelva al arrendador la propiedad en buen estado al final de la vigencia del contrato de arrendamiento, no exige que el inquilino construya una nueva construcción o pague por un nuevo edificio que resultó destruido, a menos que la negligencia u otro error del inquilino haya contribuido a la destrucción.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Secciones 8-112  y 8-113

Rescisión del arrendamiento por parte del inquilino

Si el inquilino tiene un contrato de arrendamiento escrito con disposiciones de rescisión, el inquilino debe dar una notificación de intención de desalojo según lo exigido por el contrato de arrendamiento. Un contrato de arrendamiento escrito no puede exigir que el período de notificación por parte del inquilino sea mayor al período de notificación por parte del arrendador. Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-501

En un arrendamiento por un plazo determinado donde no existe una ley local relacionada con la notificación del inquilino al arrendador, la regla del derecho consuetudinario es que no se requiere notificación para rescindir el arrendamiento al vencimiento del plazo fijo establecido en el contrato de arrendamiento.

En arrendamientos periódicos, como mensuales o semanales, en los que no existe un contrato de arrendamiento escrito ni una ley local en relación con la notificación por parte del inquilino al arrendador, el derecho consuetudinario exige que entregue una notificación y que el período de la notificación debe ser igual al período del arrendamiento, como por ejemplo, una semana o un mes. Consulte Hyder c/ Montgomery County, 160 Apelaciones de Maryland 482, 864 A.2d 279 (2004).

Notificación de víctima de violencia doméstica o agresión sexual para rescindir el contrato de arrendamiento

Un inquilino que es víctima de violencia doméstica o agresión sexual puede poner término a su responsabilidad futura en virtud de un contrato de arrendamiento residencial si:

  1. Es una víctima de violencia doméstica y tiene una orden de protección, o es una víctima de agresión sexual y tiene una orden de protección o de paz; y
  2. Proporciona al arrendador una notificación por escrito de 30 días en forma personal o mediante correo de primera clase antes del fin del contrato de arrendamiento, junto con una copia de la orden judicial.

El inquilino debe pagar el alquiler durante 30 días después de entregada la notificación.

El término de la responsabilidad futura del inquilino en virtud de un contrato de arrendamiento residencial no finaliza ni afecta de otro modo la responsabilidad futura de un inquilino que es demandado en una demanda que tiene como consecuencia:

  1. La emisión de una orden de protección para beneficio del inquilino u ocupante legal que es víctima; o
  2. La emisión de una orden de paz para beneficio del inquilino u ocupante legal que es víctima para la cual el acto subyacente fue agresión sexual.

Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Secciones 8-5A-02, 8-5A-03, 8-5A-04

Limitación de responsabilidad para inquilinos con determinadas afecciones médicas

Un inquilino que desaloja la propiedad alquilada antes del término de la vigencia de su contrato de arrendamiento debido a una afección médica no será responsable por más de dos meses de alquiler después de la fecha en que desaloje la propiedad alquilada (Secciones 8-212.2 (b) y (c)).
Para reunir los requisitos para la limitación de responsabilidad, el inquilino debe proporcionar al arrendador antes de desalojar la propiedad alquilada:

  1. Una certificación escrita* de un médico sobre una persona que es una parte señalada en el (o un ocupante autorizado en virtud de los términos del) contrato de arrendamiento que básicamente estipule lo siguiente (Sección 8-212.2(c)(1)):
    “Yo, (nombre del médico), por medio del presente certifico que mi paciente, (nombre del paciente), ya no puede vivir en su propiedad alquilada, (dirección de la propiedad alquilada), debido a que el paciente tiene una afección médica que: (1) Restringe sustancialmente la movilidad física del paciente dentro de la propiedad alquilada, o para entrar o salir de la misma; o (2) Exige que el paciente se mude a un hogar, un centro o una institución para obtener un nivel superior de cuidado del que se puede brindar en la propiedad alquilada.
    Asimismo, certifico que la duración esperada de la afección médica del paciente continuará en forma posterior a la fecha de rescisión del contrato de arrendamiento del paciente, que el paciente ha señalado que es (fecha de rescisión del contrato de arrendamiento).”
  2. Una notificación por escrito de la rescisión del contrato de arrendamiento que indique la fecha en que el inquilino desalojará la propiedad alquilada.

NOTA: esta ley de limitación de responsabilidad no se aplica a un inquilino en virtud de un contrato de arrendamiento residencial que contiene una cláusula de daños líquidos o cláusula de rescisión anticipada que exige una notificación de desalojo escrita de un mes o menos e impone responsabilidad por el alquiler menor o igual a dos meses de alquiler después de la fecha en que el inquilino desaloje la propiedad alquilada (Sección 8-212.2 (a)).
Lea la ley: Código de Maryland, Sección 8-212.2

Rescisión del arrendamiento por parte del arrendador

Los períodos de notificación indicados a continuación son los períodos mínimos requeridos por ley y el inquilino no puede renunciar a su derecho de recibir el mínimo prescrito.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-208
Notificación del arrendador al inquilino para rescindir el arrendamiento
El plazo para la notificación por parte del arrendador al inquilino para rescindir el arrendamiento según lo exigido por la ley del estado es el siguiente:

  1. En el caso de arrendamientos a plazo fijo (sin disposición de renovación), la notificación de rescisión se debe entregar por escrito al menos un mes antes del término de la vigencia.
  2. En arrendamientos a voluntad (sin plazo fijo), se debe notificar la rescisión por escrito con un mes de anticipación.

    NOTA: Las siguientes disposiciones de notificación no se aplican en Baltimore City y hay excepciones en el Condado de Montgomery.

  3. En el caso de arrendamientos semanales, la notificación se debe entregar por escrito al menos una semana antes del término de la semana en que el inquilino debe abandonar la propiedad.
  4. En el caso de arrendamientos mensuales, la notificación se debe entregar por escrito al menos un mes antes del término del mes en que el inquilino debe abandonar la propiedad.
  5. En el caso de arrendamientos anuales, incluidos arrendamientos de campos de tabaco, la notificación se debe entregar por escrito al menos tres meses antes del término del año actual del arrendamiento.
    Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-402

Notificación del arrendador al inquilino para rescindir el arrendamiento debido a un incumplimiento del contrato de arrendamiento

Un arrendador puede dar una notificación de incumplimiento de contrato de arrendamiento de 30 días escrita y de la intención de rescindir el arrendamiento que estipule la supuesta infracción al contrato de arrendamiento en cualquier momento durante el arrendamiento. El arrendador puede proporcionar esta notificación de incumplimiento de contrato de arrendamiento de 30 días escrita inmediatamente después de conocido el incumplimiento. NOTA: esta disposición es levemente diferente en Baltimore City.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-402

Fallecimiento del arrendador o inquilino

La regla general es que en ausencia de una disposición contraria en el contrato de arrendamiento, el fallecimiento del inquilino o arrendador no rescinde el contrato de arrendamiento y no finaliza las responsabilidades en virtud de dicho contrato. Así, si fallece el arrendador, el inquilino continúa en la misma relación con el sucesor del arrendador.  (Cuerpo de Leyes 2nd, Arrendador e inquilino, Sec. 22d). Si fallece el inquilino, los herederos del inquilino son responsables del alquiler.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-328

Si la ley permite que un arrendador entable una demanda por sumario de desalojo en contra de un inquilino de conformidad con el contrato de arrendamiento que ha fallecido sin un testamento y sin un deudo.
Lea la ley: Código de Maryland, Bienes raíces, Sección 8-401

Modificación del contrato de arrendamiento

Un contrato de arrendamiento, ya sea escrito u oral, es un contrato que da origen a la relación entre el arrendador y el inquilino. La ley de contratos establece que ninguna de las partes puede modificar las condiciones de un contrato sin el consentimiento de la otra parte; y que un acuerdo para modificar un contrato debe basarse en una contraprestación (algo de valor).

Por lo tanto, durante la vigencia de un contrato de arrendamiento, el arrendador no puede modificar unilateralmente sus disposiciones (por ejemplo, aumentar el alquiler o exigir al inquilino que pague el agua u otros servicios públicos), a menos que el inquilino acepte u reciba por su acuerdo algo a lo que ya no haya tenido derecho.

Si el arrendador desea aumentar el alquiler o modificar otras condiciones del contrato de arrendamiento, debe esperar hasta el vencimiento del contrato en vigencia, y negociar un nuevo contrato de arrendamiento con las nuevas condiciones.

La notificación de aumento de alquiler es similar a la notificación de rescisión del contrato de arrendamiento en vigencia, y debe cumplir con las leyes relacionadas con la notificación requerida para poner término a un arrendamiento.

El inquilino que abandona la propiedad debe cerrar las ventanas, cerrar las puertas con llave, dejar la vivienda razonablemente limpia (por lo general, barrida con una escoba), y devolver las llaves al arrendador.
 

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