Залоговые права ремесленников и механиков

Темы на этой странице

• Залоговые права ремесленников
• Залоговые права механиков
• Как установить залог
• альтернативы

Залоговые права ремесленников

"Ремесленники" включают рабочих, механиков, ремонтников, торговцев, химчисток и прачечных. Закон штата Мэриленд автоматически предоставляет ремесленнику, владеющему любой собственностью для ремонта, починки, улучшения, химчистки, стирки или других работ, залоговое право на эту собственность в размере стоимости выполненной работы. залог является юридическим требованием к определенному имуществу за некоторый долг.

Если ремесленнику не выплачивается полная стоимость его работы в течение 90 дней, то он может реализовать залоговое право, продав имущество.

• Мастер должен уведомить владельца недвижимости не менее чем за 30 дней до продажи или утилизации.
• Выручка от продажи в первую очередь направляется на расходы по продаже.
• Затем полученные средства направляются на сумму залогового требования (т. е. на стоимость выполненной работы).
• Все оставшиеся средства передаются владельцу недвижимости.
• Залоговое право действует до тех пор, пока долг не будет погашен.

Перед продажей или утилизацией имущества клиента ремесленник должен уведомить клиента не менее чем за 30 дней, отправив уведомление владельцу по последнему известному адресу владельца. Если ремесленник не знает адреса владельца, то ремесленник может уведомить его следующим образом:

1. Размещение объявления на двери здания суда или на доске объявлений в непосредственной близости от двери здания суда округа, в котором выполнялись работы;
2. Публикация его один раз в неделю в течение двух последовательных недель в одной или нескольких газетах общего тиража в округе, в котором была выполнена работа; ИЛИ
3. КАК путем размещения уведомления в месте работы мастера на видном и понятном месте, на вывеске, которая хорошо видна и на которой указано, что товар может быть продан в течение 90 дней с даты завершения работы, ТАК И путем печати уведомления на квитанции или счете, выдаваемых владельцу.

Химчистки и прачечные может выбросить любую одежду, которую клиент не забирает более 6 месяцев. Химчистки и прачечные должны вывешивать в своих магазинах табличку, предупреждающую клиентов о том, что одежда, оставленная на 6 месяцев, будет выброшена.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Коммерческое право §§ 16-301; 16-302

Пример: Часовщик выполняет ремонт часов клиента за $150. Закон штата Мэриленд автоматически дает часовщику залоговое право на часы в размере $150. Если в течение 90 дней клиент заплатит часовщику только $50, часовщик может продать часы и оставить себе выручку, необходимую для завершения платежа.

• Часовщик должен уведомить покупателя о намерении продать часы не менее чем за 30 дней.
• Если часы продаются за 125 долларов, мастер может оставить себе 100 долларов из этой выручки (т. е. разницу между суммой, которую должен был заплатить заказчик (150 долларов), и суммой, которую заказчик заплатил часовщику (50 долларов).
• Оставшиеся 25 долларов США от продажи должны быть выплачены покупателю.
• Часовщик получает причитающуюся ему сумму, но не более.
• Если часовщик понес расходы при продаже часов, то выручку от продажи часовщик может направить на понесенные расходы.

Залоговые права механиков

Залоговое право механика — это способ для подрядчиков и субподрядчиков, которые поставляют рабочую силу или материалы для строительства, получить оплату за свою работу. Используя залоговое право механика, подрядчик или субподрядчик, который выполнил работу на объекте недвижимости, может продать объект недвижимости, чтобы вернуть любую сумму, причитающуюся, но не выплаченную клиентом.

Прочтите Закон: Код Мэриленда, Недвижимость, Титул 9, Подтитул 1

Прочитайте Правила: Правила штата Мэриленд, раздел 12, глава 300

Подрядчик или субподрядчик может установить залоговое право механика на новые здания и некоторые старые здания, в которых он выполняет работы, увеличивающие стоимость здания.

• Здание включает в себя любую единицу нежилого строения, которая сдается в аренду или продается отдельно как единое целое.
• Некоторые виды работ приводят к автоматическому созданию залогового права механика, включая ландшафтный дизайн, рытье колодца, строительство бассейна или забора, а также сдачу в аренду оборудования для использования на территории.
• Подрядчик или субподрядчик может установить залог на стоимость незавершенных или завершенных проектов, независимо от суммы долга. Если проект не завершен, стоимость будет привязана к выполненной работе или поставленным материалам.
• Для наложения ареста на старое здание работы должны увеличить его стоимость как минимум на 15%.
• Арендатор также может наложить залог на здание, в котором он проживает, но только в том случае, если арендатор выполнит работы, которые увеличат стоимость здания не менее чем на 25%.

Обычно владелец здания не обязан платить субподрядчику напрямую, поскольку между владельцем и субподрядчиком нет договора. Залоговое право механика позволяет субподрядчику взыскать суммы, причитающиеся, но не выплаченные владельцем субподрядчику. Для возникновения залогового права в пользу субподрядчика должен быть договор между подрядчиком и владельцем, по которому работает субподрядчик, и между подрядчиком и субподрядчиком. Договор может быть любым соглашением о товарах или услугах, и его не обязательно прописывать.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 9-101, 9-102 и 9-103

Когда не возникает залоговых прав механиков. Существуют различные ситуации, при которых залоговое право механика недоступно.

• Залоговые права на имущество механиков не возникают при работе в общественных зданиях.
• Если новый владелец приобретает землю или здание до того, как на имущество было наложено залоговое удержание, то залоговое удержание не возникнет, даже если работник оказывает услуги, которые увеличивают стоимость имущества.
• К некоторым субподрядчикам, работающим на строительстве односемейного дома, применяются отдельные правила.
• Субподрядчик не может получить залоговое право на имущество, если владелец уже заплатил подрядчику.

Прочтите Закон:  Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 9-102, § 9-104

Сроки. Для установления залога подрядчик или субподрядчик должен подать ходатайство в окружной суд округа, где находится имущество, в течение 180 дней после завершения работ на имуществе или предоставления материалов. Может быть сложно определить дату завершения работ.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 9-105(a)

Уведомление для субподрядчиков. Субподрядчики должны предоставить владельцу письменное уведомление о своем намерении потребовать залог. Субподрядчики должны предоставить это уведомление в течение 120 дней после завершения работы или поставки материалов. Получив уведомление от субподрядчика, владелец может удержать с подрядчика сумму, причитающуюся субподрядчику, чтобы заплатить субподрядчику напрямую. Однако эта сумма не может превышать сумму, которую владелец должен по контракту на момент подачи уведомления.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 9-104

Как установить залог

Чтобы установить залоговое право механика на землю или здание, подрядчик или субподрядчик (известный как «проситель» или «истец») должен подать иск в окружной суд округа, в котором расположена хотя бы часть имущества, в течение 180 дней с момента завершения работ или поставки материалов.

Заявление подрядчика/субподрядчика в суд должно включать:

1. Жалоба, излагающая факты, подтверждающие утверждение истца о том, что подрядчик/субподрядчик имеет право на залог механиков. Жалоба также должна включать:
   • имя и адрес истца;
   • имя и адрес владельца земли;
   • вид выполненной работы или предоставленных материалов, время выполнения работы или предоставления материалов, имя заказчика и причитающаяся сумма за вычетом любого кредита, признанного истцом;
   • описание земли или здания, достаточное для идентификации, включая информацию о том, находится ли часть имущества в другом округе;
   • в случае залога нескольких зданий — суммы задолженности за работы по каждому зданию;
   • для старых зданий — заявление о том, что проведенные работы увеличили стоимость здания не менее чем на 15 процентов;
   • если истец является субподрядчиком, заявление о том, что владелец был надлежащим образом уведомлен;
2. заявление под присягой, в котором перечислены факты, подтверждающие, что истец имеет право на залоговое удержание имущества; и
3. любые другие документы, необходимые для подтверждения иска.

Подрядчик или субподрядчик может внести поправки в жалобу, но субподрядчики могут сделать это только до крайнего срока предоставления уведомления о залоге или подачи залога. Однако истец не может использовать поправку для увеличения суммы иска или изменения описания земли или здания, о котором идет речь.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 9-105

Прочитайте Правила: Правило 12-302, 12-303

Показать причину слуха. После подачи жалобы суд рассмотрит документы, поданные по делу, и может попросить заявителя дать объяснения или дополнительную информацию. Если суд определит, что условия для залога были выполнены, суд вынесет постановление, предоставляющее владельцу имущества 15 дней, чтобы «указать причину», по которой условия для залога не были выполнены. Если владелец предоставит ответ, показывающий причину, по которой залог не должен быть установлен, будет назначено слушание.

В постановлении суд также уведомит владельца о том, что владелец может явиться на слушание или подать заявление под присягой в ответ на иск истца. Суд также предупредит владельца о том, что если владелец не явится на слушание или не подаст заявление под присягой, то факты, заявленные истцом, будут рассматриваться как признанные владельцем (т. е. рассматриваться так, как если бы они были правдой). В этом случае суд может вынести решение по заявлению о залоге без слушания.

На слушании по представлению обоснования как истец, так и владелец могут представить доказательства в поддержку своих аргументов. Если нет спора по фактам, подтверждающим право истца на залог, то суд вынесет окончательное постановление об установлении залога. В качестве альтернативы, если есть спор по важным фактам, но суд считает, что есть вероятная причина, по которой истец имеет право на залог, суд может вынести промежуточное (или «неокончательное») постановление. Промежуточное постановление:

1. установить залоговое право;
2. описать землю и здания, на которые распространяется залог;
3. указать сумму залога;
4. указать сумму залога, которую владелец должен заплатить для отмены залога, включая разумные гонорары адвокатов; и
5. назначить дату судебного разбирательства в течение шести месяцев.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 9-106

Прочтите правило: Мэриленд Правило 12-304

Пробный. Целью судебного разбирательства является разрешение любых оставшихся споров по важным фактам. В конце судебного разбирательства, на основании всех представленных документов, показаний и других доказательств, суд вынесет постановление об удовлетворении или отклонении просьбы истца об установлении залога.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 9-106 и 9-107

Прочтите правило: Мэриленд Правило 12-304

Освобождение от залога. В любое время после того, как истец подает ходатайство о залоге на землю или здания, владелец имущества может обратиться в суд с просьбой об освобождении от залога. Существует два способа, с помощью которых владелец может получить приказ об освобождении от залога:

1. владелец может подать залог в размере залога; ИЛИ
2. владелец может выплатить истцу сумму залога.

Прочитайте Правила: Правило 2-626, 12-307

Обеспечение исполнения залогового права. В течение одного года после подачи истцом ходатайства об установлении залога истец может подать ходатайство о принудительном исполнении залога. Если суд удовлетворит ходатайство, он вынесет постановление, устанавливающее срок для владельца, чтобы выплатить сумму залога, и предусматривающее, что если владелец не уложится в срок, земля будет продана, а вырученные средства будут использованы для выплаты истцу.

Если на землю или здание наложено несколько залогов, а выручки от продажи недостаточно, чтобы выплатить их все, то каждый держатель залога получит долю выручки, пропорциональную стоимости своего залога. Суд может назначить доверительного управляющего для продажи имущества и аудитора для проверки любой предлагаемой продажи и представления отчета, который суд будет использовать для принятия решения об одобрении продажи.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость §§ 9-108, 9-109

Прочтите правило: Правило 2-543, 12-305, 12-306, 14-303

Альтернативы залогам механиков

Залоговые права механиков не являются единственным способом для подрядчика или субподрядчика взыскать долг. Подрядчик или субподрядчик также может подать иск о нарушении контракта.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 9-111

Кроме того, рассмотрим альтернатива суду, включая посредничество.