Нарушение договора аренды

Темы на этой странице:

• Требуется уведомление
• Процесс
• Платежи принимаются после уведомления, но до выселения
• Апелляции
• Уменьшение ущерба
• Отсрочка выселения из-за погодных условий
• Доступ к программе «Консультации по выселению» (ACE)

Требуется уведомление

Если неистекший договор аренды на определенный период времени предусматривает, что арендатор может быть выселен за нарушение договора аренды, арендодатель может подать жалобу в окружной суд, если арендатор или лицо, владеющее помещением:

1. Нарушил (разрушил) договор аренды;
2. Арендодатель направил арендатору письменное уведомление за 30 дней о том, что арендатор нарушил договор аренды, и арендодатель желает вернуть себе помещение; и
3. Арендатор отказывается подчиниться.

Требуется только письменное уведомление арендодателя арендатору или лицу, владеющему недвижимостью, за 14 дней, если:

1. Нарушение договора аренды подразумевает поведение арендатора или лица, находящегося на территории с согласия арендатора; а также
2. Поведение демонстрирует явную и неминуемую опасность того, что арендатор или другое лицо причинит серьезный вред себе, другим арендаторам, арендодателю, имуществу арендодателя или его представителям или любому другому лицу, находящемуся на территории. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-402.1(a)(1)(i)

Процесс

Суд немедленно уведомит арендатора или иное лицо, владеющее помещением, в письменной форме, отправив судебный бланк, называемый «повесткой». Повестка уведомит арендатора или иное лицо, владеющее помещением, о необходимости явиться в суд в указанную в повестке дату, чтобы объяснить или обосновать («указать причину»), почему помещение не должно быть возвращено арендодателю.

Если арендатор или другое лицо, владеющее имуществом, не могут быть найдены, суд считает вручение повестки достаточным, если шериф или констебль вывешивает копию повестки на видном месте на территории и отправляет копию уведомления арендатору почтой первого класса. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость, §§ 8-402.1(a)(1)(ii) и (2)

В случае неявки одной из сторон на судебное заседание в день, указанный в повестке, суд вправе продолжить (отложить) рассмотрение дела на срок от 6 до 10 дней и уведомить стороны об отложении. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-402.1(a)(3)

Если суд определит, что арендатор нарушил договор аренды и что нарушение было существенным и требует выселения, суд прикажет шерифу или констеблю передать помещение во владение арендодателю и вынесет решение о судебных издержках против арендатора или лица, владеющего помещением. Решение о судебных издержках означает, что арендатор должен выплатить арендодателю расходы, понесенные арендодателем при подаче иска. Это может включать судебные издержки, присужденные судом убытки и судебные издержки. Постановление суда определит конкретную сумму, которую арендатор должен арендодателю. 

Когда шериф исполняет ордер на выселение, шериф обязан немедленно осмотреть помещение на предмет наличия домашних животных и, если они будут найдены, доставить их арендатору. Если арендатор отсутствует на момент исполнения ордера на реституцию, шериф должен: 

• обратиться в приют для животных или организацию по спасению животных, чтобы взять животное под опеку; 
• сообщить арендатору название и контактную информацию приюта для животных или организации по спасению животных, куда взято домашнее животное; и 
• предоставить приюту для животных или организации по спасению животных имя и контактную информацию арендатора, которому принадлежит домашнее животное 

Закон штата Мэриленд запрещает вывозить домашнее животное во время выселения и оставлять его на государственной собственности или на общественном тротуаре.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-402.1(b)(1); 14-806

Платежи принимаются после уведомления, но до выселения

Если арендодатель принимает платеж от арендатора после уведомления арендатора о нарушении договора аренды, но до выселения арендатора, это считается отказом от нарушения уведомления об аренде или любого судебного решения о владении, если стороны специально не договорились об этом в письменной форме.

Любой принятый платеж должен быть в первую очередь зачтен в счет арендной платы (или эквивалента арендной платы на дату фактического восстановления права собственности на помещение арендодателем), затем в счет судебных издержек (включая присужденные судом убытки и судебные издержки), а затем в счет любых потерь арендной платы, вызванных нарушением договора аренды.

Любой платеж, принятый сверх арендной платы, указанной выше, не может облагаться процентами и должен быть возвращен арендатору таким же образом, как и гарантийные депозиты. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-402.1(c)

Апелляции

Любая из сторон может подать апелляцию в течение 10 дней с момента вынесения решения. Если арендодатель выиграл, а арендатор подает апелляцию и желает оставаться в помещении до вынесения решения по апелляции, арендатор должен:

1. Подайте заявление в Окружной суд о том, что апелляция не преследует цель отсрочки выселения;
2. Подать достаточный залог с одним или несколькими ценными бумагами, при условии, что арендатор добросовестно обжалует апелляцию;
3. Оплатить всю задолженность по арендной плате и все судебные издержки по делу; а также
4. Возместить все убытки или ущерб, которые может понести арендодатель в результате того, что арендатор продолжает владеть недвижимостью.

Апелляционный суд назначит слушание в течение 5–15 дней после подачи заявления. Уведомление должно быть вручено другой стороне или ее адвокату не позднее, чем за 5 дней до слушания. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-402.1

Если решение окружного суда будет в пользу арендодателя, шериф выдаст ордер. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-402.1(b)(2)

Подробнее об апелляциях….

Уменьшение ущерба

В следующих ситуациях, даже если произошло нарушение договора аренды, лицо, которому был причинен ущерб, обязано смягчить (уменьшить) ущерб, причиненный арендодателю или арендатору:

1. Когда арендодатель не передает арендатору арендованное помещение во владение или арендатор не передает арендодателю;
2. Когда арендатор не может или отказывается вступить во владение в начале срока; или
3. Когда арендодатель или арендатор прекращает проживание до окончания срока.

В этих случаях нарушившая сторона все равно несет ответственность за ущерб. «Смягчение ущерба» означает, что лицо, которому был нанесен ущерб, должно сделать разумные усилия чтобы не навредить еще больше. Когда арендодатель смягчает ущерб, закон не потребовать от арендодателя показать или сдать в аренду преждевременно освобожденное жилое помещение, отдав предпочтение другим доступным помещениям.

Всякий раз, когда арендатор неправомерно отказывается вступать во владение или освобождает жилое помещение до окончания срока, арендодатель может сдать его в субаренду без предварительного уведомления арендатора. В этом случае арендатор несет ответственность за любой ущерб, который арендодатель понесет в результате нарушения. Кроме того, арендатор вторичная ответственность за аренду (т.е. должен выплатить невыплаченную арендную плату) за оставшийся срок аренды, если:

1. Субарендатор/субарендатор не выполняет своих обязательств; и
2. Арендодатель незамедлительно уведомляет первоначального арендатора о невыполнении обязательств.

Положения настоящего закона не могут быть отменены ни при каком договоре аренды. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-207

Отсрочка выселения из-за погодных условий

В случае «экстремальных погодных условий» административный судья окружного суда может распорядиться о том, чтобы запланированные выселения за неуплату арендной платы за жилую недвижимость были отложены со дня на день. Когда погодные условия позволяют возобновить выселения, отложенное выселение будет иметь приоритет и должно быть завершено в течение 3 дней после окончания экстремальных погодных условий. Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401(f)(2)

Доступ к программе «Консультации по выселению» (ACE)

Если вы находитесь под угрозой выселения или потери жилищного ваучера или субсидии, вы можете иметь право на бесплатного адвоката. Юристы программы ACE могут представлять вас в следующих случаях:

• Неуплата арендной платы
• Нарушение договора аренды
• Арендатор, удерживающий более
• Прекращение выплаты ваучеров или других субсидий

Чтобы иметь право на эту услугу, вы должны быть арендатором, проживающим в Мэриленде, и иметь доход домохозяйства на уровне или ниже 50% от среднего дохода в Мэриленде.

Позвоните по номеру 211 и следуйте инструкциям, чтобы получить юридическую помощь по вопросам выселения или подать заявку онлайн.

Узнайте больше на сайте Гражданского правосудия.