Покупка дома

Темы на этой странице

• Введение
• Агенты по недвижимости
• Подготовка и отправка вашего предложения
• Утверждение ипотеки
• Домашний осмотр
• Поиск по заголовку
• Возможные проблемы с названием
• Страхование против дефектов правового титула
• Другие соображения относительно права собственности на недвижимость
• Закрытие
• Перемещение

Введение

Для большинства американцев дом — это самая дорогая покупка, которую они когда-либо совершали. Покупка дома включает в себя как практические соображения, так и юридические вопросы. Тщательное планирование может помочь вам избежать юридических ловушек и сэкономить время, деньги и хлопоты. Эта статья призвана помочь вам, определив наиболее важные юридические вопросы, связанные с покупкой дома. Из-за финансовой значимости и юридической сложности вам следует рассмотреть возможность найма опытного юриста по недвижимости для оказания вам помощи. 

Рекомендация: Как минимум, внимательно прочитайте и полностью поймите все документы, представленные вам в связи с покупкой дома.

Агенты по недвижимости

Большинство людей пользуются услугами агента по недвижимости при покупке или продаже дома. Как покупатель, вы можете заключить соглашение с агентом по недвижимости, который будет представлять вас на протяжении всего процесса. Ваш агент известен как агент покупателя и может помочь на многих этапах, связанных с покупкой дома. Агент покупателя может помочь вам найти и оценить дома. Он также может помочь определить ценовой диапазон, который вы можете себе позволить, и помочь с представлением официального предложения продавцу. Агент покупателя также может порекомендовать кредиторов, инспекторов по недвижимости и других специалистов, с которыми вам может потребоваться работать в процессе покупки дома. 

У частного лица, продающего дом, также будет агент. Агент продавца работает на компанию по недвижимости, которая выставляет недвижимость на продажу. Агент продавца представляет исключительно продавца. Агент продавца может помогать покупателю, но при отсутствии соглашения с покупателем обязанность агента проявлять лояльность лежит только на продавце. Агент по недвижимости не работает на вас без официального соглашения. Они работают на продавца, и их гонорар выплачивается в виде процента от цены продажи дома.
 
Как покупатель, если вы заинтересованы в недвижимости, выставленной на продажу компанией, в которой работает ваш агент, ситуация называется «двойным агентом». То есть, агенты покупателя и продавца работают в одной и той же компании по недвижимости. Из-за потенциальных конфликтов интересов двойные агенты не действуют исключительно в интересах либо продавца, либо покупателя. Таким образом, они не могут проявлять безраздельную лояльность ни к одной из сторон. Если какая-либо из сторон не согласна на двойное агентство, компания по недвижимости должна расторгнуть брокерское соглашение по этой конкретной недвижимости либо с покупателем, либо с продавцом, либо с обоими.

Независимо от того, с каким типом агента вы решите работать, агенты по недвижимости должны:

• относиться ко всем сторонам честно и справедливо. 
• проявлять разумную осторожность и осмотрительность и сохранять конфиденциальность клиентов. 
• не допускать дискриминации при предложении недвижимости, 
• незамедлительно представлять каждое письменное предложение или встречное предложение другой стороне, 
• отвечайте на вопросы правдиво,
• раскрывать все существенные факты, которые им известны или должны быть известны в отношении имущества. 
  • ПРИМЕЧАНИЕ: Обязанность агента сохранять конфиденциальность не распространяется на раскрытие существенных фактов об объекте недвижимости. 

Все соглашения с брокерами и агентами по недвижимости должны:

• быть в письменной форме
• объяснить обязанности и обязательства как брокера, так и агента
• объясните, как будет осуществляться оплата услуг брокера и агента, а также любые соглашения о разделе вознаграждения с другими брокерами.

Хотя агенты по недвижимости должны относиться ко всем сторонам честно и справедливо, риелтор, назначенный агентом покупателя, обязан проявлять по отношению к своему клиенту большую заботу, лояльность и усердие. Комиссия по недвижимости Мэриленда регулирует деятельность агентов по недвижимости и предоставляет полезную информацию как покупателям, так и продавцам жилья.

ЗАМЕТКА: Лицензированный агент по недвижимости имеет право консультировать вас только по вопросам недвижимости. Вам следует проконсультироваться с лицензированным юристом или бухгалтером, если вам нужна юридическая или налоговая консультация по поводу покупки дома.

Подготовка и отправка вашего предложения

Как только вы нашли дом, который хотите купить, следующим шагом будет предоставление владельцу подробного письменного предложения, включающего ваши предлагаемые условия. Если вы работаете с агентом покупателя, он может помочь в составлении предложения. Предложение обычно включает следующее:

• идентификация недвижимости, подлежащей передаче
• цена
• сумма депозита, подлежащая уплате
• непредвиденные расходы на финансирование, если таковые имеются,
• дата закрытия,
• описание движимого имущества (например, бытовая техника, оконные рамы и мебель), которое будет включено в продажу 

Кроме того, предложение обычно предусматривает осмотр недвижимости перед закрытием. Во время осмотра дома недвижимость будет проверена на прочность конструкции, состояние водопроводных и электрических систем, наличие вредителей (в частности, термитов) и необходимость внимания к некоторым другим условиям, таким как наличие радонового газа.

Если владелец принимает ваше предложение, предложение становится договором купли-продажи. После того, как вы и продавец согласились с условиями договора купли-продажи, вы, как покупатель, вносите депозит, часто называемый «задатком», чтобы закрепить сделку, продемонстрировав свое намерение осуществить покупку. В обмен на ваш депозит продавец не может принять никакое последующее предложение от другого покупателя. Сумма депозита может значительно варьироваться в зависимости от цены дома и других факторов. Депозит, который вы вносите, будет зачислен вам при закрытии сделки.

ЗАМЕТКА: Задаток — это не первоначальный взнос. Первоначальный взнос — это деньги, которые вы должны собрать самостоятельно, чтобы получить ипотеку от своего кредитора.

Утверждение ипотеки

Большинство покупателей финансируют значительную часть цены покупки своего дома. После того, как ваше предложение будет принято, вы подаете заявку на финансирование. Банки и другие кредиторы предлагают широкий спектр ипотечных кредитов с различными процентными ставками и условиями погашения. Стоит поискать варианты. Если вы работаете с агентом покупателя, агент может порекомендовать кредитора, с которым можно работать.

Некоторые покупатели проходят предварительную квалификацию для ипотеки. Предварительная квалификация для ипотеки означает, что вы получаете обязательство от кредитора перед тем, как подать предложение о покупке дома. Предварительная квалификация может ускорить процесс покупки дома.

Мэриленд предлагает программы, многие из которых нацелены на покупателей, впервые покупающих жилье, чтобы помочь с получением ипотечного финансирования. Аналогично существуют федеральные программы, включая программы, выгодные ветеранам, которые помогают покупателям жилья.  

Домашний осмотр

Чтобы убедиться, что недвижимость, которую вы хотите купить, находится в хорошем состоянии, необходимо провести физический осмотр недвижимости. Если вы финансируете свою недвижимость, ваш кредитор, скорее всего, потребует осмотр. Лицензированные профессиональные консультанты проводят осмотры домов. При заключении договора на осмотр домов ищите инспектора, который гарантирует свою работу. 

Объем проверки может различаться в зависимости от объекта недвижимости. Например, проверка старого дома будет более комплексной, чем проверка недавно построенного кондоминиума. Инспекторы составляют отчет о состоянии основных конструкций дома, электропроводки, сантехники и крыши. Инспекторы также определяют наличие повреждений от насекомых или воды. 
Обычно осмотр оплачивается покупателем и не проводится до подписания договора купли-продажи. В договоре купли-продажи должно быть указано, что произойдет, если осмотр выявит серьезную проблему. Стороны могут договориться о любом количестве вариантов. Решение проблемы, выявленной осмотром, может различаться в зависимости от характера проблемы и необходимых затрат на ремонт.

Помимо физического состояния дома, вам также следует определить, находится ли недвижимость, которую вы хотите купить, в районе с высоким риском катастрофического ущерба для вашей собственности. Районы с высоким риском могут включать зоны затопления, районы землетрясений, пожароопасные районы или районы, где велась обширная подземная добыча полезных ископаемых или где часто случаются оползни. Вы должны знать риски и быть уверены, что вы либо избегаете их, либо застрахованы от них. Государственные и местные экологические агентства должны иметь возможность предоставить такую ​​информацию. Ваш кредитор будет заинтересован в этой потенциально проблемной области и также может оказать помощь.

Поиск по заголовку

Поиск титула — это проверка публичных записей для проверки законного права собственности на имущество. Цель поиска титула — раскрыть любые потенциальные проблемы или несоответствия, которые могут повлиять на права собственности на имущество. 
Термин «титул» означает права владельца на недвижимость. Совершая покупку, вы добиваетесь «чистого» титула от продавца. Чистый титул означает, что на недвижимость нет никаких залогов и нет никаких дефектов в титуле. То есть, никто, кроме продавца, не может претендовать на интерес к недвижимости.

В ходе поиска по названию обычно исследуются следующие аспекты:

• Записи о праве собственности: поиск выявит «цепочку прав собственности», показывающую, как имущество переходило от одного владельца к другому с течением времени.
• Залоговые права и обременения: будут выявлены любые непогашенные залоговые права, ипотечные кредиты, сервитуты или другие обременения на имущество. Они могут повлиять на рыночную стоимость имущества или возможность передачи чистого права собственности.
• Юридическое описание: юридическое описание недвижимости будет проверено, чтобы убедиться, что оно соответствует рассматриваемой недвижимости.
• Налоги и сборы: Будут выявлены все неуплаченные налоги на имущество или сборы.
• Судебные решения и судебные иски: Любые судебные решения или ожидаемые судебные иски, связанные с имуществом, могут быть раскрыты.
• Записи обследования: записи обследования имущества могут быть проверены для обеспечения точных границ и размеров собственности.

Если вы финансируете покупку, кредитор обычно требует провести поиск по названию. В большинстве случаев кредитор организует его проведение. Стоимость поиска по названию будет взиматься с вас как часть комиссии за кредит. 

Возможные проблемы с названием

Ссылки

«Залоговые права» — это законные требования кредиторов продавца. Залоговые права могут возникнуть из-за непогашенных остатков ипотеки, других кредитов, по которым дом использовался в качестве обеспечения, и судебных решений, вынесенных против владельца судом или государственными органами за неуплаченные налоги или коммунальные платежи. До момента уплаты залоговое право остается с имуществом. Держатель залога может получить залоговое право, продав дом, даже если он был продан новому владельцу. Залоговые права должны быть официально зарегистрированы в публичных записях судов или местных правительственных учреждений, где регистрируются документы в округе, где находится недвижимость. Таким образом, поиск этих записей выявит наличие каких-либо залоговых прав на дом, который вы пытаетесь купить.

Дефекты

Дефекты права собственности могут возникать из-за множества различных обстоятельств. Имущество, зарегистрированное на имя умершего предка человека, который занимает это имущество и пытается его продать, может быть примером дефекта права собственности. Аналогичным образом, споры о границах имущества и права прохода через имущество могут представлять проблемы права собственности.

Залоговые права и дефекты права собственности обнаруживаются путем изучения муниципальных записей, в которых регистрируются акты, залоговые права и судебные решения. Исследование права собственности требует определенных знаний и опыта. Поиск права собственности обычно проводится компанией по праву собственности, юристом или квалифицированным специалистом. 

Страхование против дефектов правового титула

Полис страхования титула защищает покупателя или кредитора от любых непредвиденных проблем, связанных с титулом, которые могут возникнуть в будущем. Полис обеспечивает покрытие потенциальных проблем, которые могут возникнуть из-за проблем с историей титула собственности, таких как необнаруженные залоговые права, противоречивые претензии на право собственности, мошенничество, ошибки в публичных записях или другие дефекты титула.

Существует два основных вида страхования титула:

Страхование титула владельца: Этот тип страхования приобретается покупателем и помогает защитить инвестиции покупателя в недвижимость. Полис покрывает убытки, которые могут возникнуть, если кто-то оспорит его право собственности или если дефект титула будет обнаружен после покупки.

Страхование титула кредитора: Этот тип страхования защищает инвестиции кредитора в недвижимость. Этот полис гарантирует, что залог кредитора является действительным и что его приоритет как держателя залога защищен. Кредиторы обычно требуют от заемщиков уплаты стоимости страховой премии по страхованию титула.

Проблемы с титулом встречаются нечасто, но если они возникают, их решение может быть дорогостоящим. Титульное страхование обеспечит юридическое представительство и оплатит все расходы, необходимые для урегулирования проблемы. Премия за титульное страхование является единовременной и не слишком дорогой. Полисы титульного страхования остаются в силе до тех пор, пока застрахованная сторона владеет недвижимостью или удерживает ипотеку. Даже если вы не финансируете свою покупку и не обязаны покупать титульное страхование, вам нужно будет провести поиск титула и вам следует приобрести страховку.
 

Другие соображения относительно права собственности на недвижимость

Право собственности на недвижимость не является абсолютным. На ваше право собственности на дом будут влиять зонирование и другие государственные правила землепользования. Частные договоренности, такие как соглашения об ассоциации домовладельцев или ассоциации кондоминиумов, также могут влиять на ваше право собственности.  

Отдельно стоящий односемейный дом

Если вы покупаете отдельно стоящий односемейный дом, обязательно спросите о зонировании. Проверьте зонирование не только для недвижимости, которую вы покупаете, но и для района. Если зонирование допускает использование, отличное от жилого, вы можете столкнуться с близлежащей застройкой, что может быть нежелательным. 

Если вы ищете район, который в настоящее время развивается или проходит реконструкцию, близлежащая застройка может вызывать беспокойство. Вам также следует знать местные законы, касающиеся таких вопросов, как строительство пристроек, надворных построек, заборов, стен и т. п. Если вы думаете о внесении изменений или улучшений в собственность, это необходимо. Даже если вы этого не делаете, вы, вероятно, захотите узнать, позволяет ли закон соседу построить бетонную стену высотой 10 футов рядом с вашим домом. Это важные вопросы, которые нужно знать и учитывать.

Дом в спланированном сообществе

Если вы ищете кондоминиум, кооператив, таунхаус (рядный), дуплекс или любой тип квартиры в запланированном сообществе, важно узнать, как управляются общие зоны. Общие зоны — это крыши, стены, коридоры, подъездные пути, инженерные коммуникации или любая зона или структура, совместно используемая владельцами квартир. Кондоминиумы, кооперативы и запланированные сообщества будут иметь письменные правила и положения. Получите копии правил и положений и внимательно изучите их. Вам следует рассмотреть: 

• Кто обеспечивает соблюдение правил — застройщик, ассоциация владельцев квартир или нанятый для этой цели управляющий? 
• Какое участие в принятии решений принимают владельцы квартир? 
• Какая часть физических помещений находится в зоне ответственности группы и где начинается ответственность владельца помещения? 
• Существуют ли какие-либо правила, ограничивающие использование вашего устройства? 
• Можете ли вы сдать свою квартиру в аренду, если хотите? 
• Каковы налоги, коммунальные услуги, страховка и техническое обслуживание, и какова разбивка расходов на то, что платит владелец, и на то, что платит ассоциация? 

Вам также следует попросить показать копии бюджетов за последние несколько лет и прогнозируемый бюджет на следующий год, если таковой имеется. Убедитесь, что вы понимаете, как обрабатываются финансы. Обычно регулирующие документы охватывают множество вопросов и, как правило, являются длинными и сложными. Помощь юриста в рассмотрении документов полезна для большинства покупателей.  

Рядовые дома и дуплексы могут не быть частью ассоциации владельцев. У каждого владельца есть свидетельство о праве собственности, определяющее границы собственности. Хотя каждый владелец обслуживает свою собственную собственность, соседние объекты могут иметь общие зоны, такие как крыша, тротуары, подъездные пути и стены. Проблемы возникают, когда соседи не сотрудничают с необходимым обслуживанием. Вам важно получить точную информацию об этих проблемах. Определите, существуют ли соглашения, применяются ли государственные и местные законы и как они применяются. Опять же, эту информацию лучше всего предоставить вашему собственному адвокату.
 

Закрытие

Закрытие, также называемое урегулированием, является последним шагом в осуществлении передачи недвижимости. При закрытии стороны встречаются для обмена актом на покупную цену. Агент по урегулированию, выбранный вами и чаще всего представитель титульной компании, предоставляющей титульное страхование, проводит закрытие.  

Большинство жилых расчетов подчиняются Закону о процедурах урегулирования недвижимости (RESPA) 1974 года. Вы пользуетесь значительными правами в соответствии с RESPA. Вы имеете право получить информацию о расходах на урегулирование на раннем этапе процесса урегулирования. Вы имеете право получить проект отчета об урегулировании (по форме HUD-1) за один рабочий день до урегулирования. Отчет об урегулировании будет содержать подробную информацию обо всех суммах, проходящих через урегулирование, и спецификации всех расходов на урегулирование. Отчет об урегулировании также будет содержать подробную информацию обо всех расходах и кредитах покупателю, продавцу, кредитору, риелтору и юристам. Отчет об урегулировании будет содержать подробную информацию о сборах за регистрацию акта, муниципальных налогах и коммунальных услугах, оплаченных в рамках закрытия. 

Рекомендация: Вам следует рассмотреть возможность присутствия вашего адвоката, который будет представлять вас при закрытии сделки. Иногда возникают проблемы, требующие немедленного решения, чтобы избежать задержки в передаче собственности.

Перемещение

Федеральный закон и законы Мэриленда запрещают перевозчику брать в заложники ваши домашние вещи. Закон о перевозке бытовых товаров в Мэриленде запрещает перевозчикам отказываться доставлять бытовые товары потребителя при предоставлении услуг по перевозке бытовых товаров при переезде в пределах штата. Нарушение этого закона перевозчиком является недобросовестной мошеннической торговой практикой и влечет за собой штраф до 1000 долларов, год тюремного заключения или и то, и другое. Свяжитесь с местным Бюро лучшего бизнеса чтобы получить больше информации.