Разрешение конфликтов с арендодателем и подача иска

Темы на этой странице:

• Избегание суда
• Когда подавать иск
• Куда подавать иск

Избегание суда

Один из фактов жизни в ситуации аренды заключается в том, что нет замены хорошему арендодателю или хорошему арендатору. Законы могут определять отношения и обязанности каждой стороны, но всегда есть ситуации, которые лучше всего разрешить, если быть порядочным, вежливым и справедливым.

Арендодатели часто проверяют кредитоспособность, просят рекомендации и сверяются с предыдущим арендодателем арендатора, чтобы уменьшить вероятность наличия «проблемных» арендаторов. Арендаторам также полезно проверить потенциального арендодателя по той же причине. Один из способов сделать это — побеседовать с несколькими нынешними арендаторами. Другой способ — спросить друзей и знакомых, как их арендодатель относится к ним, и если они довольны, то связаться с этим арендодателем, чтобы посмотреть доступные квартиры, которые могли бы вас заинтересовать. Ниже приведены некоторые способы, которыми арендодатели и арендаторы могут работать вместе, чтобы решать проблемы до того, как разразится конфронтация:

1. Арендодатель должен приложить усилия для разумного общения с арендатором. Такое общение должно быть дипломатичным в подходе и основательным в объяснениях. Отсутствие надлежащего общения является основным источником напряженности между арендатором и арендодателем. Вот несколько примеров:
   • В жилом комплексе возникли проблемы. Арендаторы заплатили за определенные услуги (например, за кондиционирование воздуха), которые администрация не предоставляет. Арендаторам как отдельным лицам трудно заставить администрацию выслушать их, поэтому они создают ассоциацию арендаторов. Администрация отказывается встречаться с представителями арендаторов, и коммуникация еще больше нарушается.
   • Арендодателю нужно больше времени для проведения ремонта, но он не сообщает об этом арендатору.
   • Кондиционер сломался и был отключен на месяц в середине лета. Руководство не объясняет и уклоняется от ответа на вопрос, когда его могут починить.
   • Возникла серьезная проблема с водопроводом в жилом комплексе. Без предупреждения и объяснений руководство отключает воду на два дня.
   • Руководство рассылает уведомления о выселении, заявляя о нарушении договора аренды. Арендаторы не были предупреждены о каких-либо жалобах на них.
   • Арендодатель, который уже некоторое время платит за воду, внезапно отправляет арендатору счет за воду без объяснения причин и без уведомления, требуемого по закону.
   • Многие бланки писем, которые используют арендодатели, кратки, плохо написаны и вызывают ненужное негодование. Арендодатели утверждают, что они слишком заняты, чтобы поступать иначе, но осложнения, возникающие из-за такого подхода, могут вызвать более серьезные проблемы. Немного подумав, можно сказать то же самое в бланке письма, но таким образом, чтобы свести негодование к минимуму.
2. Арендодатель должен предоставить арендатору справедливая и разумная аренда, в соответствии с законодательством штата Мэриленд. Договор аренды должен быть написан кратко, понятным языком и должен четко определять обязанности арендатора и арендодателя. Арендодатель должен выделить время, чтобы обсудить договор аренды с арендатором, чтобы все стороны понимали, на что они соглашаются. Арендодатель должен предоставить копию договора аренды потенциальному арендатору до подписания, чтобы арендатор мог ознакомиться с ним без давления. После подписания все стороны должны сохранить подписанную копию договора аренды.
   • Арендодатель должен предоставить каждому арендатору письменную копию любых «правил и положений» в дополнение к договору аренды. Правила должны быть разумными. Признается, что некоторые правила важнее других, и что определенные ситуации требуют отказа от правил. Например, руководство может ввести правило «без домашних животных», но разрешить тем, у кого уже есть домашние животные, держать их.
3. Хозяин должен сдержать свое обещание починить или отремонтировать жилье. Иногда такие обещания даются в качестве стимула перед тем, как арендатор въедет, а затем либо не выполняются, либо хозяину требуются месяцы, чтобы завершить ремонт.
4. Арендодатель должен направить надлежащее письменное уведомление, как того требует закон, если он хочет повысить арендную плату или расторгнуть договор аренды.
5. Арендодатель не должен злоупотреблять юридическим процессом. Например, некоторые арендодатели, которые хотят быстро избавиться от арендатора, вместо того, чтобы дать надлежащее уведомление, отказываются принимать арендную плату, а затем подают на арендатора в суд за неуплату арендной платы и выселение.
6. Арендодатель должен вернуть гарантийный депозит как можно скорее после того, как арендатор освободил помещение, а не ждать истечения 45-дневного срока. Арендодатель должен быть уверен, что любые вычеты из залогового депозита справедливы, предназначены для возмещения ущерба, выходящего за рамки обычного износа, и что вычеты адекватно объяснены. Закон о залоговом депозите охватывает права обеих сторон.
7. Арендодатель не должен принимать ответные меры против арендатора, если арендатор подал на него жалобу в государственный орган или создал ассоциацию арендаторов или вступил в нее.

Ассоциации арендаторов не представляют угрозы для порядочного и профессионального арендодателя, но являются способом, с помощью которого арендаторы и арендодатели могут общаться друг с другом. Если ожидания арендаторов необоснованны, они могут быть проинформированы об этом через ассоциацию. Ассоциация в тесном сотрудничестве с арендодателем может сделать жилой комплекс лучшим местом для проживания.

Когда подавать иск

Гражданский иск, как правило, должен быть подан в течение 3 лет с даты возникновения основания для иска, за исключением следующих случаев, представляющих интерес для арендаторов и арендодателей:

Если основанием иска является решение суда или заверенный печатью договор аренды, срок действия составляет 12 лет. 

Договор аренды может считаться документом, скрепленным печатью, если в месте подписей арендатора и арендодателя имеется слово «печать».

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, суды и судебные разбирательства § 5-102

Если лицо остается в неведении относительно основания иска из-за обмана противного лица, основание иска считается возникшим с момента, когда первое лицо обнаруживает обман или когда при проявлении обычной осмотрительности оно должно было обнаружить обман. 

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, суды и судебные разбирательства § 5-203

В случае несовершеннолетнего или психически недееспособного лица, если срок давности для основания иска составляет менее 3 лет, то иск должен быть подан в течение этого меньшего периода после снятия инвалидности. Если срок давности составляет 3 года, то у лица есть 3 года, чтобы подать иск после снятия инвалидности. Если срок давности все еще составляет более 3 лет, то иск может быть подан в любое время в течение этого более длительного периода.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, суды и судебные разбирательства § 5-201

Куда подавать иск

Гражданский иск может быть подан в округе, где ответчик «проживает, ведет постоянную деятельность, работает или обычно занимается профессиональной деятельностью». Корпорация также может быть привлечена к ответственности в округе, где находится ее главный офис в Мэриленде.

Если имеется более одного ответчика и более одного округа, имеющих право на подачу иска, все ответчики могут быть привлечены к ответственности в округе, где возникло основание для иска, или в округе, где любой из них может быть привлечен к ответственности.

Для целей настоящего закона «округ» включает город Балтимор.

Следующие положения дополняют вышеизложенное:

• Иск о выселении (выселении) может быть подан в любом округе, в котором расположена любая часть земли, на которой основан иск.
• Иск о возврате личного имущества, которое было неправомерно изъято или неправомерно удержано, может быть подан в любом округе, где находится это имущество.
• Гражданский иск о халатности может быть подан в случае возникновения оснований для иска.
• Иск о возмещении ущерба против лица, не являющегося жителем Мэриленда, может быть подан в любом месте на территории Мэриленда.
• Иск против корпорации, не имеющей основного места ведения бизнеса в Мэриленде, может быть подан по месту жительства истца.
• Арест по первоначальному процессу (передача имущества, заработной платы и т. д. в ведение суда при подаче иска) может быть наложен по месту нахождения имущества или по месту жительства лица, подлежащего аресту.)

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, суды и судебные разбирательства §§ 6-201 & 6-203