Темы на этой странице:
- Споры
- Прочитайте руководящие документы
- Закон о товариществах собственников жилья в Мэриленде и Закон о кондоминиумах в Мэриленде
- Первоначальный спрос
- Слушание и штраф
- Судебный запрет
- Гонорары и издержки адвокатов
Споры
Вы живете в товариществе собственников жилья («HOA») или кондоминиуме («condo») и хотите построить сарай или повесить украшения на Хэллоуин снаружи вашего жилья. Итак, вы строите этот сарай или устанавливаете оранжевые огни и тыкву на своем балконе. Следующее, что вы знаете, это то, что совет товарищества собственников жилья или кондоминиума отправил вам уведомление о нарушении с требованием немедленно убрать этот сарай или украшения. Вы решаете не обращать внимания на уведомление или забываете о нем. Затем вы получаете уведомление о слушании или письмо с угрозой судебного иска. Теперь вы обеспокоены возможностью быть оштрафованным или даже оплатить судебные издержки другой стороны. Более того, вы расстроены тем, что ваши соседи, которые входят в совет, угрожают вам. Каковы ваши права? В этой статье дается несколько советов.
Прочитайте руководящие документы
Когда вы покупаете дом в товариществе собственников жилья или кондоминиуме, продавец должен предоставить вам комплект «управляющих документов» сообщества. К ним часто относятся:
- Копия декларации (кроме номерных знаков);
- Устав; и,
- Правила или положения.
Вам следует ознакомиться с регулирующими документами на недвижимость, как только вы получите их от продавца. Это очень важно. В документах будет указана информация о таких вещах, как ограничения на использование, оценки, права голоса HOA, полномочия правления HOA и т. д. После того, как вы получите эти документы, у вас будет определенное количество времени, чтобы расторгнуть договор купли-продажи без штрафных санкций. После того, как продажа будет закрыта, вы больше не сможете расторгнуть договор. Например, прочитав документы, вы можете узнать, что HOA запрещает надземные бассейны, а вы планировали установить надземный бассейн после переезда. В этом случае вы можете захотеть расторгнуть договор купли-продажи. Регулирующие документы обычно регистрируются в земельных записях округа или в депозитарии HOA, где находится дом.
Правила в декларации называются «соглашениями». Соглашения HOA устанавливаются для поддержания определенного уровня жизни в сообществе и защиты стоимости имущества. Декларация и устав являются обязательными контрактами для владельцев недвижимости в HOA. Нарушения соглашений могут привести к принудительным действиям со стороны HOA, которые могут включать предупреждения, штрафы или даже судебные иски.
Потенциальным покупателям важно внимательно ознакомиться и понять соглашения HOA перед покупкой недвижимости в сообществе HOA. Когда вы покупаете новый дом, выделите время на чтение документов. Это может сэкономить вам много времени, денег и головной боли.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-135; Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11B-106
Закон о товариществах собственников жилья в Мэриленде и Закон о кондоминиумах в Мэриленде
Закон о товариществах собственников жилья Мэриленда («Закон HOA») и Закон о кондоминиумах Мэриленда («Закон о кондоминиумах») — это своды законов, которые применяются к товариществам собственников жилья и кондоминиумам в Мэриленде. Их можно найти в статье о недвижимости Кодекса Мэриленда. Если в вашем наборе регулирующих документов ничего не говорится о правовой теме или они устарели, то эти законы помогут заполнить пробелы. Некоторые законы будут перевешивать правила в ваших регулирующих документах в таких вопросах, как детские сады, не оказывающие влияния на окружающую среду домашние предприятия, политические знаки и распространение письменных материалов и т. д.
Ознакомление с регулирующими документами и законами, изложенными в Законе о товариществах собственников жилья или Законе о кондоминиумах, может помочь ответить на ваши вопросы.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, недвижимость §11-101 по 11-143 (Закон о кондоминиумах штата Мэриленд)
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11B-101 — 11B-118 (Закон об ассоциации домовладельцев штата Мэриленд)
Первоначальный спрос
Обычно первым, что вы получите при принудительном исполнении любого соглашения, будет письмо. Это может называться «уведомлением о нарушении», «первоначальным требованием», «первоначальным уведомлением о нарушении», «уведомлением о прекращении и воздержании» или это может быть просто дружеское напоминание. Название письма может быть разным, но, скорее всего, в нем будет указано нарушение, указано, что вам нужно сделать, чтобы его исправить, и сколько времени у вас есть на его исправление, чтобы избежать штрафа. Срок может варьироваться в зависимости от типа нарушения, регулирующих документов и закона.
Законы о кондоминиумах и ассоциациях домовладельцев устанавливают процесс, которому должны следовать советы директоров кондоминиумов и HOA для урегулирования споров в случае нарушения соглашения. По закону владельцу должно быть предоставлено не менее 15 дней для устранения нарушения. Ваши руководящие документы могут ссылаться на раздел 11-113 Закона о кондоминиумах или раздел 111.10 Закона о HOA при обеспечении соблюдения соглашений.
Если вас выписали из HOA или кондоминиума за нарушение, еще раз прочитайте свои руководящие документы, чтобы узнать, какое соглашение, по их словам, вы нарушили. Нарушения других правил или положений HOA или кондоминиума также являются нарушениями, которые HOA или кондоминиум могут обеспечить соблюдение. Важно подтвердить, что существует фактическое основание (письменное требование) для уведомления о нарушении, и убедиться, что правление имеет полномочия обеспечить соблюдение такого правила. Вам также следует ознакомиться со всеми письменными процедурами, действующими для обеспечения соблюдения соглашений в вашем сообществе. Убедитесь, что ваше HOA или кондоминиум соблюдает их. ПРИМЕЧАНИЕ: Некоторые HOA имеют полномочия регулировать нарушения только в общих зонах, а не на участках. Проверьте свои руководящие документы, чтобы узнать, какие полномочия имеет ваше HOA для обеспечения соблюдения своих соглашений и где.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-113; §11Б-111.10
Слушание и штраф
Если проблема не будет устранена в течение срока, указанного в уведомлении о нарушении, то товарищество собственников жилья или совет кондоминиума направит вам письменное уведомление о вашем праве потребовать проведения слушания.
Уведомление о праве требовать слушания должно быть отправлено в течение 12 месяцев с момента уведомления о нарушении. Уведомление будет включать:
- Характер предполагаемого нарушения,
- Процедуры запроса на слушание, на котором предполагаемый нарушитель может представить любые заявления, доказательства или свидетелей,
- Срок подачи запроса на слушание и
- Предлагаемая санкция.
Если вы запросите слушание в течение периода времени, указанного в уведомлении, правление должно предоставить письменное уведомление о времени и месте слушания. Слушание не может быть назначено менее чем через 10 дней после подачи запроса на слушание.
HOA может иметь или не иметь письменную процедуру проведения слушаний. Для того, чтобы HOA могла вас оштрафовать, должно быть прямое соглашение, дающее HOA полномочия штрафовать членов за нарушения.
Слушания проводятся на закрытых заседаниях с HOA или правлением кондоминиума. Могут также присутствовать и другие лица, включая управляющего агента и юриста сообщества. Если вы считаете, что не нарушаете руководящие документы, то слушание — это ваш шанс оспорить уведомление о нарушении. На слушании вы имеете право представить доказательства и подвергнуть перекрестному допросу любых свидетелей.
После того, как будут представлены все доказательства, совет решает, имеет ли место нарушение. Если совет решит, что нарушение имеет место и что оно продолжается, несмотря на то, что вы получили уведомление об его устранении, совет может оштрафовать вас. Совет обычно определяет размер штрафа. Штрафы обычно взимаются так же, как и оценки. HOA или кондоминиум могут подать на вас в суд за неоплаченные штрафы и наложить арест на вашу собственность за неоплаченные штрафы. По закону слушания, проводимые в кондоминиуме, могут быть обжалованы в суде.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-113; §11Б-111.10; § 14-201 — 14-206 (Закон штата Мэриленд о залоговом удержании по контракту)
Судебный запрет
HOA или кондоминиум могут обратиться в окружной суд вашего округа с просьбой приказать вам прекратить или устранить нарушение. Им не нужно проходить полный процесс слушания перед подачей иска в суд. Но чтобы подать на вас в суд, они должны действовать до истечения установленного законом срока (называемого «сроком исковой давности»).
Суд может приказать вам не нарушать регулирующие документы или может приказать вам предпринять какие-либо действия. Например, суд может приказать вам убрать несанкционированную конструкцию или изменение с внешней стороны вашего дома.
Обычно суд не присуждает денежную компенсацию за нарушение соглашения, поскольку HOA обычно не страдает финансово. Однако, если HOA или кондоминиум смогут доказать, что ваши действия стоили им денег, суд может обязать вас оплатить их издержки.
Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 11-113; §11Б-111.10
Гонорары и издержки адвокатов
Квартиры: Если ваш кондоминиум подает на вас в суд и суд выносит решение против вас, суд может обязать вас оплатить гонорары адвокатов совета кондоминиума. Кондоминиум должен доказать суду, что гонорары адвокатов и издержки, которые он запрашивает, являются разумными. Суд определит, какие гонорары и издержки являются разумными, на основе списка факторов
ТСЖ: HOA также может попросить суд заставить вас оплатить их адвокатов, если они выиграют. Опять же, гонорары должны быть разумными, и суд решает, что является разумным. Однако не все руководящие документы HOA позволяют HOA заставить вас оплатить их судебные издержки и гонорары адвокатов, даже если вы проиграете в суде.
Компенсация гонораров адвокатов работает в обе стороны. Положения об урегулировании споров в законодательстве Мэриленда гласят, что «победившая сторона» имеет право на компенсацию от другой стороны. Это означает, что если вы выиграете, вы имеете право потребовать возмещения этих расходов.
Некоторые HOA и кондоминиумы даже имеют регулирующие документы, которые позволяют сообществу оценивать нарушившего владельца гонорары адвокатов и издержки, понесенные им для обеспечения соблюдения соглашения, даже если иск не был подан. Это право зависит от языка регулирующих документов.
Прочтите Закон: Md.Code, Недвижимость § 11-113; §11Б-111.10; Правило MD 19-301.5 (о гонорарах адвокатов)