Ваучеры на выбор жилья по Разделу 8 для арендаторов, программа по Разделу 8 на основе проектов и государственное жилье являются крупнейшими и основными программами помощи в аренде жилья для семей с низким доходом. В этой статье основное внимание уделяется прекращению аренды жилья по Разделу 8 и государственному жилью, включая выселения и блокировки.
Темы на этой странице
Общественное жилье
Расторжение договора по инициативе государственного жилищного агентства (PHA). PHA не может расторгнуть договор аренды (право проживания в качестве арендатора), за исключением следующих случаев:
- серьезные или неоднократные нарушения «существенных» (важных) условий аренды;
- превышение лимита дохода, установленного программой;
- другая «благое дело».
Обратите внимание, что есть некоторые исключения. В вашем договоре аренды должны быть изложены процедуры, которым должны следовать PHA и арендатор для прекращения аренды.
ЗАМЕТКА: Ваше местное PHA может иметь дополнительные меры защиты и ограничения, чем те, что включены в эту статью. Внимательно просмотрите ваш договор аренды и свяжитесь с вашим местным PHA чтобы получить больше информации.
Серьезные или неоднократные нарушения «существенных» условий договора аренды могут включать:
- неуплата арендной платы или невыполнение других финансовых обязательств; или
- невыполнение арендатором своих обязательств, таких как:
- не сдавать помещение в субаренду (в аренду кому-либо другому)
- не держать квартирантов и жильцов
- использовать объект только как частное жилище
- соблюдать все правила и положения жилищного управления
- поддерживать устройство в чистом и безопасном состоянии
- не разрушать и не портить объект
- для оплаты ущерба, причиненного жилью арендатором, членом семьи или его гостями (за исключением нормального износа)
- не нарушать мирный отдых других жителей
- не заниматься преступной деятельностью и не злоупотреблять алкоголем
Другие «хорошие дела» включают в себя:
- преступная деятельность, злоупотребление наркотиками или алкоголем;
- после того, как вас приняли, жилищный орган обнаруживает, что арендатор не имеет права на получение жилья;
- вы даете ложные показания или совершаете мошенничество при подаче заявления на получение жилья или переаттестации;
- невыполнение членом семьи требований программы по выполнению общественных работ или трудовой деятельности по обеспечению самодостаточности; или
- непринятие изменения договора аренды.
Расторжение договора арендатором - Как правило, если арендатор хочет расторгнуть договор аренды, он может сделать это по любой причине, но должен предоставить требуемое уведомление. Внимательно изучите свой договор аренды на предмет информации о требуемом уведомлении и других процедурах.
Уведомление о прекращении действия – Арендодатели должны предоставить арендаторам письменное уведомление о любом расторжении договора аренды. Срок уведомления может варьироваться в зависимости от причины расторжения.
- 14 дней за неуплату арендной платы;
- разумный период времени с учетом серьезности ситуации (но не более 30 дней), если здоровье или безопасность других жильцов, сотрудников PHA или лиц, проживающих в непосредственной близости от помещения, находятся под угрозой; если кто-либо из членов домохозяйства участвовал в какой-либо преступной деятельности, связанной с наркотиками, или насильственной преступной деятельности; или если кто-либо из членов домохозяйства был осужден за тяжкое преступление;
- 30 дней в любом другом случае, за исключением случаев, когда законодательство Мэриленда или местные законы допускают более короткий срок уведомления; в таком случае будет применяться более короткий срок уведомления.
Письменное уведомление арендодателя должно включать:
- дата расторжения;
- причина расторжения договора, достаточно подробная, чтобы арендатор мог подготовить защиту;
- если расторжение договора произошло из-за неуплаты арендной платы, то сумма остатка задолженности в долларах США и дата, когда был произведен расчет;
- информация о праве арендатора на ознакомление с документами PHA; а также
- Информация о праве арендатора требовать проведения слушания по рассмотрению жалобы (если не применяется исключение).
Уведомление должно быть отправлено арендатору почтой первого класса, с соответствующей маркой и адресом арендатору по адресу арендатора на объекте, а также с надлежащим обратным адресом ИЛИ вручено лично любому взрослому члену семьи арендатора.
Процесс подачи жалоб до выселения – В большинстве ситуаций арендаторы имеют право на процедуру подачи жалобы до выселения, которая включает неформальную конференцию (и резюме этой конференции), а также слушание по жалобе (если арендатор подает запрос своевременно). Однако имейте в виду, что существуют исключения из права арендатора на процедуру подачи жалобы до выселения, если выселение связано с определенными преступными действиями. Кроме того, может применяться ускоренная процедура. PHA должно предоставить копию процедуры подачи жалобы каждому арендатору. Внимательно прочтите это.
выселение - Если арендатор остается после даты расторжения, арендодатель должен обратиться в суд, прежде чем арендатор может быть выселен. Арендодатель не может сменить замки, отключить воду или электричество или переместить вещи арендатора без обращения в суд. Если вы не возражаете против уведомления о расторжении, это не означает, что вы отказываетесь от своего права оспорить расторжение в суде.
Если вы получили повестку в суд или письмо о выселении, свяжитесь с адвокатом как можно скорее. Если ваш арендодатель согласен позволить вам остаться, но хочет, чтобы вы подписали письменное соглашение, свяжитесь с адвокатом, прежде чем подписывать его. Узнайте больше о получение помощи от юриста в Мэриленде.
Прочтите закон: Кодекс США, раздел 42 §1437d
Ознакомьтесь с правилами: Свод федеральных правил, раздел 24, часть 966
Раздел 8 Жилье
Прекращение аренды – Арендодатель не имеет права расторгнуть договор аренды, за исключением случаев:
- серьезное или неоднократное нарушение условий договора аренды (например, неуплата арендной платы);
- нарушение федеральных, государственных или местных законов; или
- другая «благое дело».
Другие «уважительные причины» могут включать в себя семейный анамнез нарушения порядка в отношениях с соседями, уничтожения имущества или привычек проживания или ведения домашнего хозяйства, которые наносят ущерб квартире или помещению.
По истечении первоначального срока аренды другими «уважительными причинами» могут быть:
- непринятие предложения о новом договоре аренды или его пересмотре;
- желание арендодателя использовать помещение для личного или семейного пользования; или
- деловая или экономическая причина (например, продажа недвижимости, ремонт помещения, сдача в аренду по более высокой арендной плате).
ЗАМЕТКА: Расторжение договора аренды — это не то же самое, что расторжение ваучера Программы выбора жилья по разделу 8. Узнайте больше о прекращении действия ваучера.
Расторжение договора арендатором - Как правило, если арендатор хочет расторгнуть договор аренды, он может сделать это по любой причине, но должен предоставить требуемое уведомление и соблюдать все процедуры аренды. Внимательно изучите свой договор аренды на предмет информации о требуемом уведомлении и других процедурах.
Уведомление – Арендодатели должны соблюдать условия аренды и законы штата. Кроме того, как арендодатель, так и арендатор должны предоставить PHA копию уведомления. Внимательно изучите ваш договор аренды и свяжитесь с вашим местным PHA чтобы получить больше информации. Узнать больше.
выселение – Арендодатель может выселить вас только после прохождения судебного процесса. Уведомление о выселении арендодателя не является приказом о выселении. Приказ о выселении выносит суд. Арендодатель не может менять замки, отключать воду или электричество или перемещать вещи арендатора без обращения в суд. Если вы не возражаете против уведомления о расторжении, это не означает, что вы отказываетесь от права оспорить расторжение в суде.
Проектное жилье по разделу 8 – Для Project-based Section 8 Housing процедуры, связанные с прекращением аренды, включая обязательное уведомление, могут различаться в зависимости от конкретного типа проекта. Внимательно изучите ваш договор аренды и свяжитесь с вашим местным PHA чтобы получить больше информации.
Прочтите закон: Кодекс США, раздел 42 §1437f
Прочитайте закон: Свод федеральных правил США, раздел 24, Часть 247; Часть 982; Часть 983
Государственные и местные законы
В дополнение к положениям, предусмотренным федеральными законами и политикой местных PHA, арендодатель также должен соблюдать государственные и местные законы, касающиеся выселения, за исключением случаев, когда федеральный закон отменяет действие государственных или местных законов. Узнайте больше о выселения и окончание аренды в Мэриленде.
Исключения
Могут быть ситуации, когда арендодатель может прекратить аренду по причинам, отличным от тех, что перечислены в этой статье. Например, информация выше может не применяться, если арендатор прекращает свое пребывание в помещении, поскольку HUD или арендодатель с согласия HUD решил существенно реконструировать или снести проект или продать проект покупателю для существенной реконструкции или сноса.
Кроме того, иногда арендодателю разрешается прекратить предоставление определенного вида субсидируемого жилья. Если ваш арендодатель хочет это сделать, он должен отправить вам письмо, сообщающее об этом. Есть вещи, которые вы можете сделать, чтобы бороться с решением вашего арендодателя прекратить предоставление этого вида субсидируемого жилья, оставаться там, где вы находитесь, или убедиться, что вы можете найти другое доступное жилье. Даже если арендодатель меняет вид субсидируемого жилья, у вас могут быть другие варианты. Например, когда владельцы не продлевают свои проекты по разделу 8, арендаторам предоставляются ваучеры защиты арендатора по разделу 8.
Прочтите Закон: Свод федеральных правил, раздел 24, часть 247