Неуплата арендной платы

Если арендатор не платит арендную плату, арендодатель может обратиться в суд за разрешением выселить арендатора. Эта процедура выселения называется «суммарным выселением» или случаем неуплаты арендной платы. Дела о выселении подаются и рассматриваются в окружном суде округа, где находится недвижимость. 

Эти законы применяются по всему штату Мэриленд. В Мэриленде некоторые округа и муниципалитеты вносят небольшие изменения в законы штата. Не забудьте проверить свой местные жилищные законы.

Темы на этой странице:

• Процедура выселения
• Представительство в судебном заседании по аренде
• Решение в пользу арендодателя
• Продление срока выхода из помещения
• Апелляции
• Выкуп
• Денежное решение по аренде
• экранирование
• Доступ к программе «Консультации по выселению» (ACE)

Процедура выселения

Если арендатор не уплачивает причитающуюся арендную плату, арендодатель может подать иск. письменная жалоба в районный суд с просьбой вернуть собственность в собственность в размере причитающейся арендной платы и судебных издержек. Арендодатель должен иметь действующую лицензию на деятельность, если этого требует округ и/или муниципалитет, чтобы использовать процедуры суммарного выселения.

Требование к уведомлению - Прежде чем подать жалобу о неуплате арендной платы в районный суд, арендодатель должен предоставить арендатору письменное уведомление о намерении арендодателя подать жалобу. В этом уведомлении указано, что у арендатора есть 10 дней после получения уведомления для уплаты причитающейся арендной платы.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401, 8-406

Прочтите кейс: МакДэниел против Барановски, 419 Md. 560 (Апелляционный суд, 2011 г.)

Затем суд вынесет «повестку». Шериф уведомит арендатора, отправив повестку и жалобу на имущество и отправив документы арендатору по почте. В повестке указано, что арендатор должен предстать перед судьей районного суда на судебном заседании. Суд состоится на пятый день после подачи жалобы арендодателем. Арендатор должен будет «ответить» на жалобу арендодателя, чтобы «показать причину», по которой требование арендодателя о возвращении собственности не должно быть удовлетворено.

По запросу шериф также должен лично вручить повестку арендатору, субарендатору или другому лицу, фактически владеющему имуществом. Если ни одно из этих лиц не обнаружено на территории, шериф может вывесить копию повестки на видном месте на территории. Этот метод обслуживания достаточен только для того, чтобы арендодатель получил заочное решение против арендатора в отношении владения помещением и судебных издержек, а не в отношении суммы причитающейся арендной платы. Арендатору необходимо лично вручить обоснование любого решения по причитающейся арендной плате.

В ходе судебного разбирательства судья имеет право отложить рассмотрение дела на 1 день, чтобы позволить арендатору или арендодателю собрать необходимых свидетелей, или на более длительный период, если обе стороны согласны.

Дополнительная информация об аренде суда и выселении.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401

Суд по аренде для арендодателей. Часть 1: Как начать дело в суде по аренде из судов Мэриленда

Аренда суда для арендаторов. Часть 1: Уведомление и судебное разбирательство из судов Мэриленда

Представительство в судебном заседании по аренде

Обычно представлять интересы человека в суде может только адвокат. Для действия, обсуждаемого в этой статье (выселение в районном суде), есть и другие варианты для арендодателей и арендаторов.

Арендодателя

Арендодатель может выбрать, чтобы лицо, не являющееся юристом, представляло его интересы в судебном разбирательстве по делу об отказе от аренды или условном депонировании арендной платы в окружном суде. Арендодатели обычно используют своих агентов по недвижимости, которые представляют их интересы в таких делах. 

Арендатора

Арендаторы могут выбрать, чтобы лицо, не являющееся юристом, представляло их интересы в ходе судебного разбирательства по условному депонированию арендной платы или по упрощенному делу об отказе от права собственности в окружном суде, если это лицо

1. студент-юрист, практикующий по программе клинического права в аккредитованной юридической школе под судебным контролем преподавателя; или
2. сотрудник отдельных видов некоммерческих организаций, прошедший обучение и контролируемый юристом.

 Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Деловые занятия и профессии § 10-206

Решение в пользу арендодателя

Если арендодатель выиграет дело, суд прикажет арендатору покинуть недвижимость в течение 7 дней. Если арендатор не выехал в установленный срок, арендодатель может потребовать от суда выдать «ордер на реституцию«приказ шерифу разрешить домовладельцу вернуть собственность и вывезти вещи арендатора из помещения. Шериф должен присутствовать при фактическом выселении.

Когда шериф исполняет ордер на реституцию, шериф обязан немедленно осмотреть помещение на предмет наличия домашних животных и, в случае обнаружения, доставить животное(а) арендатору. Если арендатор не присутствует во время исполнения ордера на реституцию, шериф должен: 

• обратиться в приют для животных или организацию по спасению животных, чтобы взять животное под опеку; 
• сообщить арендатору название и контактную информацию приюта для животных или организации по спасению животных, куда взято домашнее животное; и 
• предоставить приюту для животных или организации по спасению животных имя и контактную информацию арендатора, которому принадлежит домашнее животное 

Закон штата Мэриленд запрещает вывозить домашнее животное во время выселения и оставлять его на государственной собственности или на общественном тротуаре.

Если арендодатель не запросит ордер на реституцию в течение 60 дней с даты вынесения решения (или с даты истечения срока приостановления исполнения), решение о владении перестанет быть действительным. Если домовладелец не воспользуется ордером на реституцию в течение 60 дней с даты выдачи ордера, судебное решение о владении перестанет быть действительным.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401; 14-806

Арендный суд для арендодателей. Часть 2: Я выиграл в арендном суде, что теперь? из судов Мэриленда

Продление срока выхода из помещения

Судья может предоставить продление срока сдачи помещения максимум на 15 дней после суда, если он получит справку, подписанную врачом, в которой говорится, что сдача помещения в течение 7-дневного периода поставит под угрозу здоровье или жизнь арендатора. или другой жилец.

В случае «экстремальных погодных условий» административный судья местного районного суда может отложить запланированное выселение за неуплату арендной платы со дня на день. Если погода позволит возобновить выселения, отложенные выселения будут иметь приоритет и должны быть завершены в течение 5 дней после прекращения суровых погодных условий. 

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401

Денежное решение по аренде

Арендодатель может использовать дело о неуплате аренды, чтобы вернуть себе собственность. Арендодатель также может попросить судебный приказ о взыскании неуплаченной арендной платы. 

Если арендодатель требует возмещения неуплаченной арендной платы, иск должен быть подан в течение трех лет с момента наступления срока уплаты арендной платы.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, суды и судебные разбирательства § 5-101

Апелляции

Арендатор или арендодатель может обжаловать постановление суда в окружном суде в течение 4 дней после его вынесения. Если арендатор подаст апелляцию, он должен будет внести залог с одним или несколькими поручителями, которые являются владельцами достаточного имущества в Мэриленде, с условием, что он будет старательно рассматривать апелляцию и выплатить любое судебное решение, включая любые дополнительные убытки, понесенные по причине. апелляции.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401(h)

Право арендатора оставаться в собственности путем выплаты причитающейся суммы

В случае любого суммарного выселения (выселения) за неуплату арендной платы, если арендодателю вынесено судебное решение, разрешающее арендодателю вернуть себе арендованное помещение, арендатор имеет право остаться в арендованном помещении, предоставив наличные деньги, заверенный чек или денежный перевод. арендодателю или его агенту для покрытия всей просроченной арендной платы и пени за просрочку платежа, а также назначенных судом расходов и сборов в любое время до фактического исполнения постановления о выселении. Это называется «правом выкупа».

Однако право арендатора на выкуп (т.е. право остановить выселение) недоступно, если в течение 3 месяцев до начала выселения арендатору было вынесено 4 (12 в городе Балтимор) или более судебных решения о владении причитающейся и неоплаченной арендной платой. находящееся на рассмотрении дело о выселении.

Арендодатель не может отказаться от оплаты по программе помощи в аренде, управляемой или финансируемой округом или городом.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-401(g)

Аренда корта для арендаторов. Часть 2: Право выкупа и выселения из судов Мэриленда

экранирование

Вообще говоря, судебные протоколы Мэриленда открыты для общественности. Иногда сторона может попросить суд скрыть документ, и это удаляет документ из публичного доступа. Суд также может скрыть дело целиком и удалить его из поля зрения общественности. Сторона, ходатайствующая о закрытии дела, должна иметь вескую причину.

Случаи после 1 октября 2024 г.

Некоторые случаи неуплаты арендной платы должны быть защищены. Если случай не привело к решению о владении, Окружной суд предусматривает защитить дело в течение 60 дней после его закрытия. 

Если дело привело к решению о владении, Окружной суд май Защитить дело. Чтобы попросить суд защитить ваше дело, используйте форму DC-CV-119 (Петиция о защите дела о неуплате арендной платы).

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-503

COVID-19 пандемия

Если ваше дело о неуплате арендной платы было возбуждено в период с 5 марта 2020 г. по 1 января 2022 г., вы можете попросить суд закрыть дело. Чтобы иметь право на защиту, вы должны доказать, что потеря вашего дохода и неспособность платить арендную плату произошли из-за пандемии COVID-19. Кроме того, если против вас было вынесено судебное решение о невыплаченной арендной плате, это решение должно быть удовлетворено в первую очередь. Чтобы попросить суд защитить ваше дело, используйте форму DC-CV-116 (Запрос на защиту судебных записей, связанных с изъятием жилой недвижимости за неуплату арендной платы).

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-502

Дополнительная информация о защите записей о делах.

Доступ к программе «Консультации по выселению» (ACE)

Если вам грозит выселение или потеря жилищного ваучера или субсидии, вы можете иметь право на бесплатного адвоката. Юристы с Программа ACE может представлять ваши интересы в следующих случаях:

• Неуплата арендной платы
• Нарушение договора аренды
• Арендатор, удерживающий более
• Прекращение выплаты ваучеров или других субсидий

Чтобы иметь право на эту услугу, вы должны быть арендатором, проживающим в Мэриленде, и иметь доход домохозяйства на уровне или ниже 50% от среднего дохода в Мэриленде.

Позвоните по номеру 211 и следуйте инструкциям, чтобы получить юридическую помощь по вопросам выселения или подать заявку онлайн.

Узнайте больше на сайте Гражданского правосудия.