Часто задаваемые вопросы о коммунальных услугах для арендодателей и арендаторов

Темы на этой странице

1. Что такое коммунальные услуги?
2. Какие коммунальные услуги должен предоставлять арендодатель?
3. Кто несет ответственность за оплату коммунальных услуг?
4. Может ли арендодатель взимать с арендатора плату за коммунальные услуги?
5. Может ли арендодатель взимать с арендатора штраф за просрочку оплаты коммунальных услуг? 
6. Если арендатор несет ответственность за оплату коммунальных услуг, должен ли арендатор предоставлять арендодателю информацию о своем счете?
7. Кто платит депозит коммунальной компании за новый счет?
8. Имеет ли право арендодатель отключать коммунальные услуги арендатору?
9. Может ли арендатор удерживать арендную плату, если коммунальные услуги не оплачены/отключены?
10. Может ли арендатор открыть собственный счет на оплату коммунальных услуг, если арендодатель отказывается платить согласованные коммунальные услуги?
11. Системы выставления счетов за коммунальные услуги Ratio
12. Имеет ли арендатор право на один счетчик в многоквартирном доме?
13. Может ли арендодатель использовать гарантийный депозит арендатора для оплаты просроченных счетов за коммунальные услуги?
14. Может ли коммунальная компания прекратить предоставление услуг арендатору во время сильной жары или холода?

1. Что такое коммунальные услуги?

Коммунальные услуги — это основные услуги, необходимые для того, чтобы сделать жилище пригодным для проживания. К ним относятся электричество, газ, вода/канализация и вывоз мусора. Основные коммунальные услуги не включают кабельное телевидение, интернет или сборы ассоциации домовладельцев (HOA), если только коммунальные услуги, такие как вода или вывоз мусора, не являются частью сбора HOA.

2. Какие коммунальные услуги должен предоставлять арендодатель?

Арендодатели должны предоставить своим арендаторам безопасное и пригодное для проживания жилье. Это известно как подразумеваемое право на проживание и гарантирует арендаторам право на жилье, которое соответствует основным стандартам жизни. Мэриленд требует от арендодателей предоставлять доступ к теплу, свету, электричеству, горячей/холодной воде и адекватной канализации. Кондиционирование воздуха, кабельное телевидение и интернет не являются обязательными коммунальными услугами, к которым арендодатель должен предоставить доступ, но обычно это так.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-211

3. Кто несет ответственность за оплату коммунальных услуг?

Арендодатели должны предоставлять доступ к основным коммунальным услугам, но не обязательно платить за коммунальные услуги. Договор аренды определяет, кто несет ответственность за оплату коммунальных услуг. Договор аренды может быть письменным или устным, но в некоторых случаях требуется письменное соглашение об аренде. 

Письменные договоры аренды требуются для любой аренды сроком на 12 месяцев или более или для любого арендодателя, который сдает в аренду пять или более жилых единиц в Мэриленде. Письменное соглашение об аренде должно включать информацию о том, несет ли арендодатель или арендатор ответственность за оплату коммунальных услуг.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-208
    
Если в вашем договоре аренды нет никаких условий о том, кто несет ответственность за коммунальные услуги, вам не следует подписывать или соглашаться с договором аренды. Закон не предусматривает никаких обязательств по умолчанию относительно того, кто должен платить. То есть закон не заполняет пробелы, если в вашем договоре аренды ничего не говорится об этом вопросе. Если вы уже подписали договор аренды, обратитесь к юристу, чтобы оценить вашу ситуацию и выяснить, кто должен платить за коммунальные услуги.

4. Может ли арендодатель взимать с арендатора плату за коммунальные услуги?

Арендодатели могут взимать плату с арендаторов за коммунальные услуги, вместо того, чтобы счет за коммунальные услуги открывался на имя арендатора, а коммунальная компания взимала плату с арендатора. Обычно это происходит, когда коммунальные услуги (газ, электричество или вода) подключены к главному счетчику, а в здании находится несколько жилых помещений. В правилах Мэриленда подробно излагается, как рассчитывать счет для каждого жилого помещения.

Ознакомьтесь с Правилами: КОМАР 20.25.01.05(Б)

Владельцы зданий с шестью и более квартирами могут взимать с арендаторов плату за воду, канализацию, газ или электричество напрямую, но при этом они обязаны:

1. иметь письменный договор аренды, в котором указано, что арендатор обязан платить арендодателю напрямую; и 
2. предоставить арендатору копию счета за воду, канализацию, газ или электричество ИЛИ уведомить арендатора в письменной форме о полной стоимости коммунальных услуг, выплаченных арендодателю за предыдущий год за воду, канализацию, газ или электричество.

Прочтите Закон: Недвижимость, § 8-205.1

5. Может ли арендодатель взимать с арендатора штраф за просрочку оплаты коммунальных услуг? 

Если арендодатель взимает с арендатора плату за коммунальные услуги, которые он оплачивает по счетчику (например, газ или электричество), арендодатель может взимать только те расходы и сборы, которые были предъявлены арендодателю. Если арендодатель не внес своевременный платеж, штраф за просрочку должен быть вычтен из счета арендатора за коммунальные услуги.

Прочитайте Положение: КОМАР 20.25.01.05(Б)

Если арендатор не внес своевременный платеж и коммунальная компания выставила арендодателю счет за просрочку платежа, то арендодатель может взыскать с арендатора эту сумму, но не дополнительную сумму.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, коммунальные услуги § 7-303

6. Если арендатор несет ответственность за оплату коммунальных услуг, должен ли арендатор предоставлять арендодателю информацию о своем счете?

Да, если это было оговорено в договоре аренды. Внимательно прочтите договор аренды. Арендодатели могут потребовать от арендатора предоставить информацию о счете, чтобы убедиться, что арендатор изменил счет за коммунальные услуги на свое имя.

7. Кто платит депозит коммунальной компании за новый счет?

Если арендатор согласился платить за коммунальные услуги, то арендатор обычно вносит депозит за новый счет. Если арендодатель обязан платить за коммунальные услуги и не вносит платежи, арендатор может открыть новый счет и вычесть сумму депозита из арендной платы.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-212.3

8. Имеет ли право арендодатель отключать коммунальные услуги арендатору?

Арендодатели не могут намеренно отключать коммунальные услуги или прерывать подачу тепла, воды, горячей воды, электричества или газа, чтобы заставить арендатора покинуть помещение или наказать арендатора за просрочку арендной платы. Перебои в подаче коммунальных услуг, вызванные естественной причиной (например, широкомасштабные отключения электроэнергии из-за шторма), не считаются преднамеренными действиями арендодателя. 

Коммунальные услуги могут быть отключены или прерваны, если:

1. арендодатель получил окончательное постановление суда о признании права собственности на жилое помещение,
2. арендодатель заблаговременно уведомил арендатора о своем намерении отключить коммунальные услуги,
3. и у арендатора была возможность открыть новый счет за коммунальные услуги на свое имя. 

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-216

9. Может ли арендатор удерживать арендную плату, если коммунальные услуги не оплачены/отключены?

Если коммунальные услуги отключены, у арендатора есть два варианта:

1. удерживать арендную плату и подвергаться выселению или
2. продолжать вносить арендные платежи на целевой депозитный счет, созданный местным районным судом.

Второй вариант позволяет избежать выселения за неуплату арендной платы, но требует соблюдения ряда условий.

Во-первых, в жилище должно быть серьезное или опасное состояние. Это включает, помимо прочего, отсутствие тепла, света, электричества, воды или адекватной канализации. Отсутствие кондиционирования воздуха не включается, если только арендатор не может доказать, что это представляет серьезную и существенную угрозу его жизни, здоровью и безопасности. Арендатор не имеет права депонировать арендную плату, если он был ответственным за оплату коммунальных услуг, и они были отключены, потому что арендатор не внес эти платежи.

Во-вторых, арендатор должен уведомить арендодателя об отсутствии или ненадлежащем качестве коммунальных услуг. Уведомление может быть сделано:

1. письменное сообщение,
2. физически показывая арендодателю, или
3. письменное уведомление, выданное соответствующим государственным органом.

В-третьих, у арендодателя должно быть разумное количество времени для устранения проблемы. Предполагается, что в течение 30 дней с момента получения арендодателем уведомления это разумное количество времени.

В-четвертых, если арендодатель не сделает необходимый ремонт или не включит коммунальные услуги, арендатор может подать иск в суд с просьбой разрешить ему/ей вносить арендные платежи на счет эскроу. Более подробную информацию о процессе эскроу аренды см. Аренда эскроу.

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость § 8-211

10. Может ли арендатор открыть собственный счет для оплаты коммунальных услуг, если арендодатель отказывается платить согласованные коммунальные услуги?

Если у арендатора отключили газ или электричество, арендатор может создать новый счет в коммунальной компании для восстановления обслуживания. Арендатор не будет нести ответственности за любые просроченные суммы, причитающиеся арендодателю, но может быть обязан выплатить любые предыдущие суммы, причитающиеся по другим счетам на имя арендатора. Арендатор может вычесть из арендной платы любые платежи, включая залоговый депозит, внесенные на новый счет коммунальных услуг, при условии: 

1. у арендатора должен быть действующий договор аренды (письменный или устный), в котором указано, что арендодатель обязан платить за газ или электроэнергию.
2. арендатор и арендодатель не могут проживать вместе в одном жилище.
3. газ или электроэнергия должны подаваться через один счетчик, а не через главный счетчик.
4. арендатор должен оплатить весь счет за коммунальные услуги или его часть (включая платежи по счету за коммунальные услуги) ИЛИ должен внести залог, необходимый для получения нового счета за коммунальные услуги.  

Прочтите Закон: Кодекс штата Мэриленд, Недвижимость, § 8-212.3; Коммунальные услуги § 7-309