Улучшение вашего дома — ключевая часть владения домом. При использовании подрядчика понимание контракта имеет ключевое значение. В этой статье даются советы, которые помогут вам обеспечить гладкое выполнение проекта по улучшению дома.
Темы на этой странице:
- Выбор подрядчика
- Лицензированные подрядчики
- Контракты на улучшение дома
- Получите подтверждение страховки
- Условия контракта, на которые следует обратить пристальное внимание
- Последний платеж
- Разрешения
- Законы и правила
Выбор подрядчика
Улучшение дома — одна из областей, в которой потребители часто разочаровываются. Один из способов предотвратить проблемы — уделить время контракту и всегда нанимать подрядчика, имеющего лицензию Комиссии по улучшению жилья Мэриленда (MHIC). Даже если это «небольшая работа», есть несколько шагов, которые вы должны предпринять, чтобы защитить себя. Многие эксперты рекомендуют провести собеседование как минимум с тремя подрядчиками, прежде чем нанимать подрядчика для проекта по благоустройству вашего дома.. Это может быть непрактично для многих людей с низким и средним доходом. Но, если возможно, постарайтесь получить сметы как минимум от двух подрядчиков, даже если только по телефону. Вот несколько советов, которые помогут каждому домовладельцу.
Лицензированные подрядчики
Всегда выбирайте подрядчика, имеющего лицензию MHIC. Спросите номер лицензии MHIC подрядчика и проверьте, действительна ли его лицензия. Вы можете узнать, имеет ли подрядчик лицензию, на Сайт Министерства труда. Даже если вы не знаете номер лицензии подрядчика, вы можете найти этого человека по имени. Вы также можете позвонить в MHIC и спросить, были ли поданы какие-либо жалобы на подрядчика, и если да, были ли они решены.
Если у вас возникли проблемы с работой, которую выполняет для вас подрядчик, или если подрядчик не выполняет работу, то, если у подрядчика есть лицензия, вы можете подавать жалобу против подрядчика или продавца в MHIC. После того, как MHIC завершит расследование вашей жалобы, вы можете иметь право подать иск в MHIC Guaranty Fund, чтобы попытаться получить компенсацию за ваши убытки. Если вы нанимаете нелицензированного подрядчика или подрядчика с просроченной лицензией, вы не можете подать иск в MHIC Guaranty Fund.
Контракты на улучшение дома
Контракты — это взаимные обещания между двумя сторонами. Вас, домовладельца, попросят взять на себя обязательство оплатить услуги и материалы, необходимые для работы. Письменный контракт будет содержать информацию о том, как должна быть выполнена работа, какие материалы будут использоваться и платежи. Независимо от размера контракта, всегда оформляйте его в письменном виде. Письменный контракт поможет вам обеспечить соблюдение соглашения, если что-то пойдет не так. Даже если подрядчик — это кто-то из ваших знакомых, это деловые отношения, и вы должны относиться к ним именно так. Если вы не понимаете термин или положение, попросите объяснить, прежде чем подписывать.
MHIC предъявляет особые требования, которые должны быть включены в каждый договор по благоустройству дома:
Имя, адрес и номер MHIC подрядчика
Контракт на улучшение дома должен содержать имя, адрес и номер лицензии MHIC подрядчика. Если продавец продал или запросил работу, контракт также должен содержать имя и номер лицензии каждого участвующего продавца.
Уведомление для домовладельцев
Каждый договор на улучшение дома должен содержать уведомление, в котором указан номер телефона и веб-сайт MHIC, а также указано: «Каждый подрядчик должен иметь действующую лицензию MHIC, и любой может спросить MHIC о подрядчике». Адрес MHIC: 1100 N. Eutaw St., Room 121, Baltimore, Maryland 21201. Номера телефонов: 410-230-6231 и 1-888-218-5925. Сайт MHIC.
Правила MHIC требуют, чтобы каждый договор на улучшение жилья содержал следующее уведомление:
1. Комиссия по благоустройству жилья штата Мэриленд управляет Гарантийным фондом, который может компенсировать домовладельцам определенные фактические убытки, причиненные действиями или бездействием лицензированных подрядчиков; и
2. Владелец жилья имеет право приобрести гарантийное обеспечение для дополнительной защиты от убытков, не покрываемых Гарантийным фондом.
Даты и описание
В договоре должны быть указаны примерные даты начала выполнения работ по благоустройству дома и даты их существенного завершения.
Депозит и платежи
В контракте должна быть четко указана цена, которую вы и подрядчик согласовали за всю работу. Подрядчик не может принять более 1/3 от цены контракта в качестве депозита и не может принять никакой оплаты до подписания контракта. Вы можете свободно обсуждать с подрядчиком любые условия оплаты, выходящие за рамки депозита в размере 1/3. В контракте должно быть указано количество ежемесячных платежей и сумма каждого платежа, включая любые финансовые расходы.
Прочтите закон: Кодекс штата Мэриленд, Правила ведения бизнеса § 8-617
Ипотечные кредиты или залоговые права
Если вы занимаете деньги для финансирования проекта по благоустройству дома, обеспечивая интерес в жилой недвижимости, на первой странице договора должно быть письменное уведомление, в котором говорится: «Этот договор создает ипотеку или залоговое право на ваше имущество для обеспечения платежа и может привести к потере вашего имущества, если вы не заплатите согласованную сумму. Вы имеете право проконсультироваться с юристом. Вы имеете право расторгнуть этот договор в течение 3 рабочих дней с даты его подписания, уведомив подрядчика в письменной форме о том, что вы расторгаете договор».
Арбитражная оговорка
Прежде чем подписывать договор, очень важно убедиться, что вы знаете, содержит ли договор арбитражную оговорку. Если вы и подрядчик договорились включить обязательную арбитражную оговорку в договор, она должна включать имя лица или организации, которые будут проводить арбитраж, будут ли взиматься какие-либо обязательные сборы со сторон за арбитраж, а также перечень гонораров, являются ли выводы арбитра обязательными и раскрытие информации о том, что иск против Гарантийного фонда MHIC будет приостановлен до завершения обязательного арбитражного разбирательства. Вы и подрядчик должны поставить инициалы и дату на арбитражной оговорке.
Закон о продажах «от двери до двери»
Ваш договор на улучшение дома может также подпадать под действие Закона о продажах от двери до двери штата Мэриленд. Если это так, подрядчик должен включить в договор дополнительную информацию. Договор, подпадающий под действие Закона о продажах от двери до двери, должен включать уведомление, в котором указано, что «вы можете отменить сделку в любое время до полуночи пятого рабочего дня или полуночи седьмого дня, если покупателю исполнилось 65 лет после даты сделки». К договору должна быть приложена отдельная форма «Уведомления об отмене», заполненная информацией о том, как отменить договор.
Закон о продажах «от двери до двери» обеспечивается Отделом защиты прав потребителей Генерального прокурора. Для получения дополнительной информации или для подачи жалобы посетите веб-сайт Генерального прокурора. Жители округов Ховард и Монтгомери также могут сообщать о нарушениях в Окружной офис по защите прав потребителей - Ховард Каунти or Графство Монтгомери веб-сайтов.
- Прочтите закон: Кодекс Мэриленда, Коммерческое право, §14-301
Копия контракта
Прежде чем подрядчик начнет какие-либо работы, он или она должен предоставить вам копию договора, подписанную подрядчиком.
Помните, что контракт является юридически обязывающим документом, поэтому важно понимать, что вы подписываете. Убедитесь, что контракт составлен в письменном виде, разборчив, что вы его понимаете, и что вы и подрядчик подписали его до начала работ.
Получите подтверждение страховки
Получите копию действующего сертификата страхования ответственности подрядчика. Подрядчик должен иметь страховку от несчастных случаев и ответственности для себя и всех других, кто будет работать на работе.
-
Вам необходимо защитить себя от любого человека, получившего травму на рабочем месте, который может подать на вас в суд.
-
Вам необходимо защитить себя от любого ущерба, который подрядчик может нанести вашей собственности. Посмотрите на страховой полис вашего домовладельца. Позвоните в свое агентство, если вы не уверены, будут ли травмы на работе покрываться полисом вашего домовладельца. Это ваша резервная копия, если страховка подрядчика не покрывает травмы или ущерб.
Условия контракта, на которые следует обратить пристальное внимание
-
Цены за квадратный фут - Трудно сравнивать стоимость предложений по квадратным футам. В этих предложениях не описываются конкретные пункты, такие как размер каркасных досок. Это означает, что вы не можете быть уверены в качестве работы и материалов, которые каждый подрядчик имеет в виду, когда он/она делает предложение. Если один человек планирует использовать материалы более низкого качества, вы не сможете увидеть этого при сравнении предложений по квадратным футам.
-
"довольствие" - Это суммы, которые подрядчик включит для покрытия определенных позиций, которые не указаны в заявке, например, светильников. Если фактические затраты выше оценки "надбавки", вы должны оплатить разницу. Это увеличит общую стоимость контракта. Один из способов избежать этой проблемы - выбрать нужные вам позиции вовремя для подачи заявки. Другой способ не потерять контроль над расходами - это сделать покупки по общим ценам на вещи, которые вы еще не готовы выбрать. Запишите общую стоимость позиций, например, светильников, которые похожи на те, которые вы хотите. Если вы получите более одной заявки, имейте в виду, что каждая заявка будет основана на разных предположениях о надбавках. Это означает, что будет сложнее сравнивать заявки.
-
"Фикс. цена" против. "Время и материалы«Контракт — это два разных способа, с помощью которых подрядчик может выставить вам счет.
-
"Новая цена«Тендерные предложения считаются стандартными в отрасли. Фиксированная цена означает, что подрядчик изучил все пункты, связанные с проектом. Подрядчик соглашается, что определенная цена будет покрывать все время и материалы.
-
Более неопределенное соглашение называется "время и материалы" контракт. Это соглашение, по которому подрядчик взимает с вас плату по мере выполнения работы. Подрядчик будет взимать с вас плату за свое время и материалы, а также дополнительную сумму в качестве прибыли. Если это контракт на оплату времени и материалов, убедитесь, что в контракте указана максимальная стоимость или "потолок" цены за работу. Открытый контракт на оплату времени и материалов может стать приглашением для недобросовестного подрядчика увеличить стоимость работы.
-
Будьте очень осторожны, если подрядчик не уверен, какой тип контракта он/она намерен использовать..
-
-
График платежей - Подрядчик будет просить частичные платежи в определенные моменты в ходе работы. Подрядчик не может принять более 1/3 от цены контракта в качестве депозита и не может принять никакой оплаты до подписания контракта. Также будьте осторожны, оплачивая больше работы, чем та, которая была фактически выполнена. Мелкие подрядчики могут попросить «аванс» для покупки материалов. Избегайте оплаты за работу, которая еще не была выполнена. Если подрядчик не выполнит работу, вам понадобятся деньги, чтобы заплатить кому-то другому за завершение работы, которая осталась незавершенной.
-
Изменения заказов - Если у вас есть соглашение, которое охватывает установленный список задач и материалов по установленной цене, с вас будет взиматься плата за любые изменения. Хорошей практикой является внесение этих изменений в письменной форме. Это позволяет вам обоим договориться об изменении и его стоимости.
-
Разрешение споров - Судебный иск - один из способов разрешения спора. Но это может быть дорого и занять много времени. Имеет смысл убедиться, что есть другой способ разрешения любых разногласий. Это особенно верно, если работа небольшая и все участники - люди со скромным достатком.
Последний платеж
Не вносите окончательный платеж до тех пор, пока:
-
«список недоделок» (список последних недоделок) готов;
-
вы получаете копии гарантий на любые приборы, приспособления, черепицу и т. д., а также
-
Каждый субподрядчик уведомляет вас в письменной форме о том, что ему/ей произведена оплата.
Разрешения
Помните, что для некоторых работ потребуются разрешения. Подрядчик обязан получить все разрешения, лицензии или особые исключения, необходимые для надлежащего завершения работы в соответствии с действующими государственными или местными строительными законами. Убедитесь, что подрядчик получит все необходимые разрешения и что стоимость разрешений включена в ваш контракт. Даже если вы можете вносить изменения сейчас без разрешения, у вас возникнут проблемы при попытке продать недвижимость. Попросите подрядчика показать вам разрешение до начала работ.
Законы и правила